SERVICIO DE ARRENDAMIENTO SEGURO

SEGURO DE ARRENDAMIENTO PROMEIN

Con la finalidad de que el propietario NO TEMA CONVERTIRSE EN ARRENDADOR, Promein ha suscrito con prestigiosas compañías de seguros diversos acuerdos de colaboración como agente de seguros.

PROMEIN ofrece a sus clientes, agencias inmobiliarias, un estudio de gerencia de riesgo en las operaciones de alquiler en las que intermedien.

El propietario por el 5% de la renta anual se le garantizan las rentas impagadas, la defensa jurídica, y el aseguramiento de los daños por actos vandalicos en el continente.

Es un hecho notorio de que al propietario nadie le protege de las eventualidades que conlleva alquilar una vivienda, por ello le ofrecemos un nuevo seguro para que deje de asumir riesgos innecesarios.
Con las coberturas que le ofrece este seguro, el propietario sabrá con certeza que recibirá en todo momento la renta total negociada aunque el inquilino deje de pagarle. Además, los abogados expertos de PROMEIN se encargaran de tramitar el correspondiente proceso de desahucio, para que aquel pueda disponer de su piso lo más pronto posible. Y en caso de que el inquilino moroso realice actos de vandalismo o robe, en el continente de su vivienda, las compañías de seguros le compensaran por los daños.
Se trata de un producto muy completo y a un coste reducido.

Ventajas del arrendamiento seguro para la propiedad:

- Ayuda a hacer una adecuada selección del inquilino.
- Seguridad de que recibirá en todo momento su renta de alquiler aunque el inquilino deje de pagarle.
- Defensa sus intereses haciendo que recupere la disposición de su vivienda con la mayor brevedad posible.
- Compensación de los daños en caso de que el inquilino moroso antes de abandonar su vivienda, realice actos de vandalismo o robe, en el continente de la misma.

Resumen de garantías:

a) Impago de alquileres

Esta garantía cubre el impago del alquiler por parte del inquilino, correspondiente a la vivienda arrendada.
La Aseguradora, abonará al Asegurado el importe total de las rentas vencidas e impagadas, una vez deducido el tiempo de la franquicia(1) a su cargo y hasta los límites garantizados(2), en el momento que recaiga sentencia firme o cualquier otra resolución judicial definitiva en el juicio de desahucio instado contra el inquilino moroso.
La Suma Asegurada máxima será de 1.503 euros de renta de alquiler mensual.
(1) Serán a cargo del Asegurado las dos primeras mensualidades de rentas impagadas, siendo por cuenta del Asegurador, hasta los límites garantizados, el exceso sobre tal franquicia.
(2) La aseguradora asumirá hasta el 100% de la Suma Asegurada con un tope máximo de 12 meses de renta.

b) Defensa jurídica PROMEIN

Se garantizan los juicios de desahucio por falta de pago y la reclamación judicial al inquilino de las rentas impagadas, para los supuestos de Impago de Alquileres contemplados en la anterior cobertura.

Nota: Rogamos que aquellas agencias inmobiliarias interesadas en recibir el módelo de solicitud y cuestionario del Seguro Protección de Alquileres, soliciten tal documento en el 902 195 270.

Es posible revisar y conocer el contenido de la solicitud que figura en la parte superior de este escrito haciendo click sobre la fotografía.

¿SABE SI ES CORRECTO EL CONTRATO DE MEDIACION INMOBILIARIA EN EXCLUSIVA QUE UTILIZA EN SU EMPRESA?

PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO, S.L (PROMEIN) HA ELABORADO UN INFORME EN EL QUE CONSTATA QUE EL 65 % DE LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS QUE CREEN ACTUAR EN EL TRÁFICO MERCANTIL BAJO LA MODALIDAD DE EXCLUSIVA EN LA PROVINCIA DE MADRID, SOLO EL 15% LO HACEN EN ESA MODALIDAD CONFORME A DERECHO.

La revisión de los documentos de mediación y/o mandato utilizados en el sector de la intermediación inmobiliaria por las agencias inmobiliarias de la Comunidad Autónoma de Madrid efectuada por la consultora legal PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO, S.L. (PROMEIN), ha puesto de manifiesto la falta de eficacia jurídica de la cláusula de exclusiva inserta en los contratos de mediación y/o mandato del 65% de las agencias inmobiliarias en la Comunidad de Madrid, y ello es debido a la creencia errónea de muchas agencias inmobiliarias de que su documento, al que titulan de Exclusiva, ostenta este carácter.

Lo cierto es que nos encontramos ante un grave problema que requiere una urgente solución, ya que, los agentes inmobiliarios, equivocadamente, en lugar de concertar con los clientes que acuden a la Inmobiliaria requiriendo sus servicios de intermediación, encargos o mandatos de exclusiva lo que hacen realmente es suscribir notas de encargo (a las que únicamente denominan de exclusiva) en las que se permite al propietario que encargue la venta de su inmueble a todos los intermediarios que desee, puesto que las cláusulas carecen de cualquier efecto jurídico.

Así, es frecuente encontrarnos en esos documentos titulados como “encargo de venta en exclusiva” o “gestión de venta en exclusiva” una simple declaración por parte de la propiedad en la que declara que no tiene encomendada la venta a terceros, ya sean personas físicas o jurídicas. Declaración que, con posterioridad, si surge algún conflicto motivado por la inobservancia de la exclusividad, se comprueba, lamentablemente, que carece de eficacia jurídica alguna, puesto que no establece cual sería la consecuencia jurídica en el supuesto de que por la propiedad se vulnerare la exclusividad de gestión de venta que tenemos encomendada durante la duración del contrato de mediación pactado.

Reiterada Jurisprudencia establece la necesidad de fijar con claridad en el encargo de gestión de venta que conductas del vendedor se consideran como vulneración de la exclusiva (venta a través de un particular, encargo a otra agencia) y cuando está obligado el consumidor o usuario a abonar los honorarios a la agencia inmobiliaria por vulneración de la exclusividad de gestión, es decir, el alcance y la duración de la cláusula de exclusiva.

Como bien sabemos el Cliente (en la modalidad de la exclusiva) vendrá obligado al pago de honorarios en tres supuestos:

a) en el caso de que venda directamente el inmueble a un tercero durante el periodo de vigencia de la exclusiva.
b) En el caso de que venda a través de otro agente intermediario, durante el periodo de vigencia de la exclusiva.
c) En el caso de que finalizada ésta, venda a un cliente presentado por la agencia inmobiliaria.

La inexistencia de regulación legal de la intermediación inmobiliaria hace que sea la voluntad de las partes plasmada en el contrato de gestión de venta o mediación inmobiliaria la que regule los efectos contemplados en el mismo, por lo que la redacción de la cláusula de exclusiva debe ser lo más clara y precisa posible a fin de no dejar al arbitrio del juez la interpretación del alcance de la misma en orden a evitar pronunciamientos desestimatorios de las pretensiones de las agencias inmobiliarias como el contenido en la sentencia recaída en el Juzgado de 1ª Instancia número 41 de Madrid el día 15 de abril de 2.004 que pasamos a exponer.


La reciente sentencia de día 15 de abril de 2.004 valora el alcance de la cláusula de exclusividad de un encargo de venta en su modalidad de exclusiva celebrado por una agencia inmobiliaria.

Textualmente el encargo de exclusiva suscrito entre la agencia inmobiliaria y el propietario/oferente del inmueble establecía que:

" El presente encargo tiene el carácter de EXCLUSIVA, y se entiende por un plazo de 3 MESES..."
"El propietario abonará sus honorarios a LA INMOBILIARIA incluso si hubiera finalizado la vigencia del presente documento y la venta se produjera como consecuencia de las gestiones realizadas por la misma o a alguno de los clientes a quien se hubiera ofrecido la finca."
"Además en caso de exclusiva, LA INMOBILIARIA, tendrá derecho al cobro de sus honorarios si el propietario vendiera el inmueble durante el plazo de vigencia de la misma."

Aplicando el sentido común, podemos apreciar claramente que la agencia inmobiliaria anudó un efecto jurídico, el pago de los honorarios en caso de que se produjera la vulneración de la exclusiva pactada, siendo así que por vulneración se entendía que el cliente vendiese el inmueble a un tercero durante el periodo de la exclusiva, tal como ocurrió.

El Juzgado de 1ª Instancia número 41 de Madrid, tras valorar el alcance de esta cláusula señaló en su Fundamento Jurídico Tercero que:

" ...ha de examinarse el alcance de la cláusula de exclusividad, y a tal fin ha de traerse a colación lo declarado en la sentencia de 24 de junio de 1.992 que mantiene que la cláusula de exclusividad sólo excluye la actuación de otros agentes mediadores, pero no que el principal actúe por su propia cuenta."

En este sentido es cierto que si no se señala nada, la exclusividad llega a tener el mismo alcance que la nota de encargo en agente único.

De este modo la sentencia continúa:

"Con arreglo a esta doctrina jurisprudencial cabe considerar que el pacto en exclusiva contenido en la hoja de encargo únicamente prohibía al vendedor demandado encomendar la venta a otras agencias, circunstancia que no aconteció en el caso de la litis, razón por la que procede la desestimación de la demanda toda vez que no cabe condicionar al propietario la libre transmisibilidad del inmueble imponiéndole el pago de a la agencia inmobiliaria de unos honorarios por una actividad en la que no ha intervenido.”


La solución que aconseja la consultora legal PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO, S.L. (PROMEIN) es la de modificar la cláusula de exclusiva de los documentos de mediación inmobiliaria exclusiva incluyendo la siguiente cláusula:



Honorarios Profesionales: Los honorarios de <<>>, serán del ____% (más 16% IVA) del precio de venta, que se devengarán una vez quede perfeccionado el contrato pretendido. Los honorarios de <<>>, se devengarán íntegramente si la transmisión se produce directamente por la propiedad o a través de otro intermediario durante la vigencia del presente encargo o si, a pesar de haber caducado o haberse rescindido por cualquier motivo, la venta se produjera a alguno de los clientes presentados por <<>>


Con esta cláusula se pretende establecer de forma nítida la obligación del pago de los honorarios a la agencia siempre que se vulnere la cláusula de exclusiva, y que no se encuentre su pago sujeto a criterios interpretativos diferentes al tenor literal de la propia cláusula por la autoridad judicial.

La literalidad de la cláusula ha de ser suficientemente clara a fin de evitar que la autoridad judicial aplique otros criterios interpretativos.

¿TIENE DERECHO LA EMPRESA A INSTALAR ROTULOS O CARTELES EN LA FACHADA PARA PUBLICITAR SU ACTIVIDAD ECONOMICA?

La instalación de carteles, rótulos o luminosos, en el lugar donde desempeña su actividad mercantil es imprescindible para mostrar al público quién es y qué servicios presta. Sin embargo, ¿es legal? y ¿a qué condiciones está sujeta?

La instalación de carteles, rótulos o luminosos, en el lugar donde desempeña su actividad mercantil es imprescindible para mostrar al público quién es y qué servicios presta. Sin embargo, ¿es legal? y ¿a qué condiciones está sujeta? La instalación de carteles, rótulos o luminosos, en el lugar donde desempeña su actividad mercantil es imprescindible a fin de mostrar al público quién es y que servicios presta.
La fachada de un edificio, lugar donde suelen ir ubicados letreros, rótulos o indicadores con el nombre comercial de las empresas o la actividad o servicios que prestan, forma parte de los denominados elementos comunes del inmueble, que son todos aquellos que pertenecen a todos los copropietarios del mismo y sobre los que no puede realizarse ninguna alteración sin el consentimiento unánime de todos los demás, tal como dispone el artículo 7 en relación con el artículo 17.1 , ambos de la Ley de Propiedad Horizontal. De igual forma están consideradas las jambas de las puertas principales de acceso a los edificios donde también se colocan los letreros anunciando en qué piso se encuentran las oficinas correspondientes a los profesionales o empresas que tienen allí ubicados sus domicilios.
Así, cuando se compra o alquila un inmueble la primera prevención que hay que observar es requerirle al propietario/arrendador una copia del título constitutivo de la propiedad horizontal y de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios al objeto de examinar si se contempla en los mismos alguna cláusula que autorice a los propietarios de bajos comerciales u oficinas a instalar rótulos, carteles o cualquier signo distintivo y de atracción de clientela.
Si contempla una de estas cláusulas tendremos que estudiar su contenido para ver en que términos está redactada, puesto que, puede contener:
1) Una autorización genérica, en cuyo caso podríamos instalar cualquier tipo de anuncio, luminoso o no, toldos, adornos, etc., si bien, dentro de unas proporciones razonables al negocio que se desarrolla en el inmueble.
2) Una autorización restrictiva a un tipo de anuncio concreto, en cuyo caso únicamente podríamos colocar anuncios que se ajustasen a lo establecido en el título constitutivo o en los Estatutos.
3) Una prohibición expresa de instalar cualquier tipo de anuncio. Este supuesto es el que genera una mayor problemática, puesto que es notorio que un local debe anunciarse al público para posibilitar que la clientela pueda localizarlo y distinguirlo de otros destinados a actividades idénticas o similares, por tanto debería usted:
-Comunicar la observancia de esta cláusula al propietario/arrendador a fin de éste le envíe al Presidente de la Comunidad un escrito en el que le solicite que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre la adopción de un acuerdo que le autorice a instalar un letrero o anuncio en la fachada del local.-Condicionar el contrato de compraventa/arrendamiento del inmueble a la obtención de la misma.
Una vez obtenida la autorización expresa de la Comunidad podrá usted instalar los rótulos correspondientes.
A falta de previsión en el título constitutivo o en los Estatutos, han de saber que la doctrina y la jurisprudencia se muestra favorable a la posibilidad de la instalación únicamente con el acuerdo mayoritario de los copropietarios, siempre y cuando:
1. No exista prohibición alguna de desempeñar la actividad empresarial o profesional en el inmueble y cuente con todas las licencias precisas a tal fin. 2. La instalación no suponga una grave alteración de la configuración exterior del edificio. 3. La publicidad sea acorde con la explotación que se desempeña y consustancial con la propia naturaleza del negocio y no referida a otro negocio ajeno.4. Que no perjudique el interés de la Comunidad o el particular de algún comunero, como en el caso de que obstaculizase las vistas de determinados pisos.
No obstante, si usted ya es propietario o arrendador del inmueble y pretende la colocación de un anuncio en la fachada, o ya lo ha instalado, ha de saber:
1.- Que existe jurisprudencia que, ante la demanda formulada contra el profesional o empresario que colocó un anuncio en la fachada, se muestra favorable a tolerarlo cuando ha cumplido los requisitos antedichos, entre otras la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 de julio de 1.998 a pesar de no contar con el apoyo mayoritario de la Comunidad de Propietarios.2.- Que si los comuneros han tolerado la instalación efectuada por un largo espacio de tiempo o desde el inicio de la Comunidad, se entiende que le autorizaron tácitamente, no pudiendo ahora ir en contra de sus propios actos demandándole.3.- Que si lo que pretende es instalar una marquesina, sí es necesario obtener la autorización de la unanimidad de los copropietarios del inmueble puesto que una marquesina sí puede invadir el forjado del edificio, y provocar molestias a los vecinos (por ejemplo el ruido de la lluvia) o inseguridad (acceso a las ventanas por ella) y es preceptivo que todos se muestren conformes.4.- Que si pretende instalar un cartel desmontable, de modo temporal, sin menoscavar la seguridad del edificio, su configuración o estado exterior y sin perjudicar a ningún otro propietario, puede hacerlo en la porción de pared que le corresponde, sentido éste en el que se manifestó la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 5 de mayo de 2000. En conclusión, no todo cartel afecta a la estética y altera la configuración del edificio, si bien, y al tratarse de un asunto puramente interpretativo, sí es conveniente conocer cuáles son nuestras obligaciones y derechos respecto de la Comunidad de Propietarios en la que se integra nuestro establecimiento, sin perjuicio del cumplimiento de las obligaciones que nos impone la normativa municipal.
Autora: Carmen Pelaz García Directora Jurídica de PROMEIN

¿INFRINGE EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA NORMATIVA SOBRE PROTECCION DE DATOS PERSONALES AL PUBLICAR EN EL TABLON DE AVISOS?

¿INFRINGE EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS LA NORMATIVA SOBRE PROTECCION DE DATOS PERSONALES AL PUBLICAR EN EL TABLON DE AVISOS DE LA COMUNIDAD UN LISTADO DE PROPIETARIOS MOROSOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EN EL QUE APAREZCAN LOS DATOS DE LOS PROPIETARIOS Y LAS CUOTAS ADEUDADAS?

En primer lugar conforme al artículo 2.1 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Caracter Personal, "la presente Ley Órganica será de aplicación a los datos de carácter personal registrados en soporte físico que los haga susceptibles de tratamiento, y a toda modalidad de uso posterior de estos datos por los sectores público y privado"En este sentido, siempre que se proceda al tratamiento de datos personales, definidos por la Ley (artículo 3.a), como "cualquier información concerniente a personas físicas identificadas o identificables", que suponga la inclusión de dichos datos en un fichero, considerado por la propia norma (artículo 3.b)) como "conjunto organizado de datos de carácter personal, cualquiera que fuere la forma o modalidad de su creación, almacenamiento, organización y acceso", el fichero se encontrará sometido a la Ley, siendo obligada su inscripción en el Registro General de Protección de Datos, conforme dispone el artículo 26. En la actualidad la notificación de verificarse mediante la presentación de los modelos normalizados contenidos en la Resolución de esta Agencia de 30 de mayo de 2000 ( BOE de 27 de junio) por la que se aprueban los modelos normalizados en soporte papel, magnético y telemático. Asimismo se comunica que los citados modelos se pueden obtener a través de Internet en la página web www.agpd.esHecha la anterior precisión la publicación en el tablón de avisos de la Comunidad de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente en pago de sus cuotas emplicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la Ley 15/1999, como "toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado".En relación con la cesión, el artículo 11.1 de la Ley dispone que "los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado", si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en el caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a)En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legitimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Así el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece, "La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2", lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.Entre las obligaciones de cada propietario, el artículo 9.1 h) de la vigente ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece la consistente en:"Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales."En consecuencia siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Organica 15/1999.No obstante lo anterior, y en relación a la cuestión de si el Presidente de la Comunidad está infringiendo la Ley Orgánica de Protección de Datos, al publicar en el tablón de anuncios de la Comunidad los datos de los propietarios y las cuotas adeudadas, no es posible dar una respuesta unívoca.Así, el hecho de que en el tablón de avisos de la comunidad aparezca con carácter periodico una relación de propietarios que no estan al corriente de pago en las cuotas, podría implicar una cesión o divulgación de los datos a una generalidad de personas que puede resultar excesivo, teniendo en cuenta que la habilitación legal para la comunicación de los referidos datos prevista en la Ley de Propiedad Horizontal únicamente justificaría su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya.Si por el contrario, la mencionada publicación lo fuese en cumplimiento de un acuerdo expreso adoptado por la Junta General de Propietarios, nos encontrariamos ante un supuesto de cesión de datos con consentimiento previo de los interesados que en ningún caso vulneraría la normativa sobre protección de datos personales.En todo caso de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4.1 de la Ley Orgánica "Los datos de carácter personal solo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento cuando sean adecuados, pertinentes, y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido", añadiendo el apartado 2 del mencionado artículo 4 que "Los datos de caracter personal objeto de tratamiento no podrám usarse para finalidades incompatibles con aquellas para las que los datos hubieran sido recogidos". Por ello según el Gabinete Jurídico de la Agencia de Protección de Datos, los datos sólo podrán utilizarse con la finalidad de conocer la documentación necesaria para la asistencia a la Junta, y no para ninguna otra."PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO, S.L. (PROMEIN)Carlos Mateu BarrosoAbogado experto en Protección de Datos.

JORNADA FISCALIDAD INMOBILIARIA EN PROMEIN INMOCONSULTING

PROMEIN INMOCONSULTING como departamento jurídico especializado en derecho inmobiliario, ha organizado una interesante Jornada sobre Fiscalidad Inmobiliaria que se celebrará el próximo viernes 9 de mayo 2008 a las 16:30 h. en el despacho de Promein abogados, sito en la calle Alberto Aguilera, 17- 1º de Madrid.

Duracion aproximada: 3 hora s y 30 minutos

PONENTE: Sr. D. FRANCISCO MINGUEZ. Inspector de Hacienda en excedencia. Abogado colaborador del Depto. Jurídico de Promein abogados.
La Jornada pretende realizar, de una manera eminentemente práctica, un análisis exhaustivo de la tributación fiscal inmobiliaria, abordando su vertiente jurídica desde una perspectiva práctica.
La importancia de las cuestiones fiscales que inciden en toda operación inmobiliaria, la complejidad de esta materia y los continuos cambios, el último debido a la nueva Ley de IRPF, aconsejan una actualización permanente de los conocimientos de todos los agentes que intervienen en la actividad inmobiliaria, a lo que Promein quiere contribuir a través de la organización periódica de Jornadas Inmobiliarias sobre diferentes temas de actualidad.

PROGRAMA:
1.- La Ley de IRPF vigente desde 1-1-2007, y en particular:
1.1.- los rendimientos del capital inmobiliario.
1.2.- los rendimientos de actividades económicas.
1.3.- La imputación de rentas inmobiliarias.
1.4.- Las ganancias patrimoniales.
1.5.- La vivienda habitual.

2.- La actividad inmobiliaria en el Impuesto sobre el Patrimonio.

3.- El Impuesto sobre Sociedades, y en particular:
3.1.- La valoración de inmuebles.
Las revalorizaciones contables y fiscales.
3.2.- Las amortizaciones de inmuebles.
3.3.- Las sociedades patrimoniales.
3.4.- Las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
3.5.- Las Juntas de Compensación Urbanísticas.
3.6.- las Uniones Temporales de Empresas.

4.- El Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
4.1.- Ventas de inmuebles por no residentes.
4.2.- El gravamen especial de inmuebles de no residentes.

5.- El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
5.1.- Valoración de inmuebles.
5.2.- Normativa general y autonómica.
5.3.- Comunidad Autónoma competente.

6.- El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en particular:
6.1.- Incompatibilidades y relación con el IVA.
6.2.- Existencia de varias convenciones.
6.3.- Las exenciones fiscales.
6.4.- El hecho imponible.
6.5.- La base imponible.
6.6.- El gravamen de Operaciones Societarias.
6.7.- Actos Jurídicos Documentados.

7.-El Impuesto sobre el Valor Añadido.

PROTECCIÓN MERCADO INMOBILIARIO: LA CLÁUSULA DE SUMISIÓN EXPRESA A LOS JUZGADOS Y TRIBUNALES DE UN LUGAR DETERMINADO ¿ES VÁLIDA?

PROTECCIÓN MERCADO INMOBILIARIO: LA CLÁUSULA DE SUMISIÓN EXPRESA A LOS JUZGADOS Y TRIBUNALES DE UN LUGAR DETERMINADO ¿ES VÁLIDA?

artículo jurídico

LA CLÁUSULA DE SUMISIÓN EXPRESA A LOS JUZGADOS Y TRIBUNALES DE UN LUGAR DETERMINADO ¿ES VÁLIDA?

Conforme al artículo 54 apartado segundo de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil que establece literalmente que: “No será válida la sumisión expresa contenida en los contratos de adhesión, o que contengan condiciones generales impuestas por una de las partes, o que se hayan celebrado con consumidores y usuarios”; cabe determinar la nulidad de aquellas cláusulas que figuren en las notas de encargo y demás documentos propios de la práctica diaria de las agencias inmobiliarias que contengan la sumisión expresa a unos Tribunales determinados.

La competencia territorial desde la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, viene determinada cuando se trata de personas físicas por el fuero general que recoge el artículo 50 de nuestra meritada ley procesal y que señala que: “Salvo que la Ley disponga otra cosa, la competencia territorial corresponderá al tribunal del domicilio del demandado y si no lo tuviere en el territorio nacional, será competente el de su residencia en dicho territorio”.

Cabe señalar que la disposición adicional primera de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios y que fue introducida por la disposición adicional primera, apartado sexto de la Ley de las Condiciones Generales de la Contratación, consideró abusiva, en los contratos celebrados por consumidores y usuarios <<>>.

ANTEPROYECTO DE LEY DE MEDIDAS PARA LA PREVENCION DEL FRAUDE FISCAL

Con el ánimo de continuar informando a los agentes inmobiliarios, sobre toda la normativa que les afecta directamente en su actividad de mediación inmobiliaria, adjuntamos a continuación uno de los proyectos que estan en estudio por el Gobierno: La Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal.

Uno de los grandes referentes del Anteproyecto de Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, es el fraude en el sector inmobiliario en el que las novedades se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles.



Resumen SECTOR INMOBILIARIO

- Se deberán incluir en la escritura pública los medios de pago utilizados en la compra de un inmueble y el NIF de los que intervienen para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad.

- Los contratos de arrendamiento y de suministro de energía eléctrica incluirán la referencia catastral de la vivienda.

Para ello se establece la obligatoriedad de la consignación del NIF y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles.

La efectividad de estas prescripciones queda garantizada al establecerse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras.

Esta figura del cierre registral ante incumplimientos de obligaciones de origen fiscal no constituye en ningún caso una novedad en nuestro ordenamiento. Debemos recordar, en efecto, que la normativa vigente ya contempla la figura del cierre registral en relación, por ejemplo, con las declaraciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Por otro lado, se exige también la consignación de la referencia catastral en los contratos de suministro de energía eléctrica y de arrendamiento o en los de cesión de uso de bienes inmuebles, para permitir su correcta identificación.


En este sentido el artículo sexto del referido anteproyecto, dentro del Capitulo II, titulado Otras normas, modifica la Ley de 28 de mayo de 1862, del Notariado, introduciendo las siguientes modificaciones

Uno. Se modifica el artículo 23, que queda redactado de la siguiente manera:


"Artículo 23


Los Notarios darán fe en las escrituras públicas y en aquellas actas que por su índole especial lo requieran de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y Reglamentos.

Serán medios supletorios de identificación, en defecto del conocimiento personal del Notario:

a) La afirmación de dos personas, con capacidad civil, que conozcan al otorgante y sean conocidas del Notario, siendo responsables de la identificación.

b) La identificación de una de las partes contratantes por la otra, siempre que de esta última dé fe de conocimiento el Notario.

c) La referencia a carnets o documentos de identidad con retrato y firma expedidos por las autoridades públicas, cuyo objeto sea identificar a las personas.

El Notario en este caso responderá de la concordancia de los datos personales, fotografía y firma estampados en el documento de identidad exhibido, con las del compareciente.

d) El cotejo de firma con la indubitada de un instrumento público anterior en que se hubiere dado por el Notario fe de conocimiento del firmante.

El Notario que diere fe de conocimiento de alguno de los otorgantes, inducido a error sobre la personalidad de éstos por la actuación maliciosa de los mismos o de otras personas, no incurrirá en responsabilidad criminal, la cual será exigida únicamente cuando proceda con dolo; pero será inmediatamente sometido a expediente de corrección disciplinaria con la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que se hayan producido por tal error a terceros interesados.

Tratándose de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura."

Dos. Se modifica el artículo 24, que queda redactado de la siguiente manera:

" Artículo 24.

En todo instrumento público consignará el Notario su nombre y vecindad, los nombres y vecindad de los testigos, y el lugar, año y día del otorgamiento.

En las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, se identificarán, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes."

Asimismo el artículo séptimo del referido anteproyecto, modifica la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946 introduciendo las siguientes modificaciones:

Uno. Se modifica el artículo 21 que queda redactado de la siguiente forma:

"Artículo 21.

Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse, expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción, y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.

Las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el párrafo anterior, la descripción de todos los medios de pago empleados.”

Dos. Se modifica el artículo 254 que queda redactado de la siguiente forma:

" Artículo 254.

Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad, sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.

No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen.

No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.

La escritura se entenderá aquejada de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados."

LA DESAPARICIÓN FISCAL DE LAS SOCIEDADES PATRIMONIALES

A partir de 1 de enero de 2.007 desaparece el régimen fiscal especial de sociedades patrimoniales en el Impuesto sobre Sociedades, de modo que éstas pasan a tributar con arreglo al mismo régimen que cualesquiera otras sociedades.

Por: Francisco Mínguez Jiménez, abogado especializado en Planificación fiscal. Depto. Jurídico de PROMEIN.

Resumen
- Las sociedades patrimoniales no pueden seguir aplicando el régimen fiscal especial hasta ahora previsto.
- Pueden optar por continuar vigentes mercantilmente si bien aplicando el régimen fiscal general en el Impuesto sobre Sociedades.
- También pueden optar por disolverse y liquidarse con la ventaja de la exención fiscal en todos los tributos.


La recientemente aprobada Ley del IRPF (Ley 35/2006, de 28 de noviembre) con efectos a partir de 1 de enero de 2.007, aprovecha para retocar el régimen fiscal en el Impuesto sobre Sociedades de determinados aspectos concretos, debido a los informes elaborados por los técnicos del Ministerio de Hacienda en el sentido de intentar taponar algunas vías de evasión o de planificación fiscal aparecidas en los últimos tiempos.

Entre las modificaciones aprobadas destaca la desaparición del régimen fiscal especial de las sociedades patrimoniales.

Como se sabe, la aplicación a una determinada sociedad mercantil del régimen fiscal hasta ahora vigente de las sociedades patrimoniales suponía dividir la base imponible en dos partes, la parte general y la parte especial, cuantificando cada una de ellas según lo establecido en la normativa del IRPF. Ello suponía que tratándose de ventas de inmovilizados (en particular, solares, construcciones,...) se aplicaba directamente un tipo reducido del 15%, sin subordinarlo a ningún otro tipo de requisito ni exigir reinversión en activos productivos afectos a la actividad económica.

Nuevo régimen:
A partir de 1 de enero de 2.007, las sociedades patrimoniales no podrán aplicar el régimen fiscal especial hasta ahora vigente, sino que tributarán en el Impuesto sobre Sociedades con arreglo al régimen general. Sin embargo, la disposición transitoria vigésimo cuarta de la nueva Ley establece un régimen de disolución y liquidación de éstas sin coste fiscal y cuyas características principales se resumen en los siguientes extremos:

1.- Tal disolución queda exenta del gravamen de Operaciones Societarias al tipo del 1 %, que con carácter general grava las operaciones de disolución societarias, así como las fusiones o escisiones.

2.- No se tributa en el impuesto municipal sobre la plusvalía, llamado técnicamente Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en relación a los inmuebles transmitidos de la sociedad a los socios como consecuencia de la disolución.

3.- En el Impuesto sobre Sociedades de la sociedad patrimonial que se disuelve no se devenga ninguna renta y por lo tanto no se paga ningún impuesto respecto a los bienes atribuidos a los socios.

4.- En relación al IRPF de los socios de la sociedad patrimonial que se disuelve y que reciben bienes como consecuencia de la disolución, no van a tributar por los bienes y derechos recibidos, si bien conservan la fecha y el precio de adquisición por la sociedad, lo que supone que cuando posteriormente los socios vendan los bienes la ganancia patrimonial reflejará no sólo el tramo originado al socio sino también el tramo previo originado a la sociedad patrimonial.

Opción fiscal:
Naturalmente, la sociedad patrimonial puede optar por no disolverse y liquidarse con las importantes ventajas fiscales señaladas en los párrafos anteriores, si bien se le aplicará a partir de 2.007 el régimen fiscal general en el Impuesto sobre Sociedades o en su caso, el régimen previsto para las sociedades de reducida dimensión.

En tal caso, si existiesen bases imponibles negativas pendientes de compensar se van a poder compensar en las condiciones y requisitos previstos con carácter general (es decir, en un período de quince años y no de cuatro).

Otra cuestión fundamental va ser la distribución de los beneficios incorporados a reservas durante el tiempo en que la sociedad ha tributado de acuerdo al régimen especial y que sin embargo se distribuyen cuando la sociedad tributa con arreglo al régimen general: el legislador ha querido ser generoso y ha establecido que tales dividendos no van a tributar nada en el IRPF del socio perceptor, con independencia del momento en que el reparto se realice y sin que deba practicarse retención o ingreso a cuenta.

Debe aclararse una confusión en la que incurren muchas empresas y profesionales: una cosa es el régimen fiscal y otra el régimen mercantil. Por ello, la supresión del régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades de las sociedades patrimoniales no supone de ninguna manera que éstas desaparezcan. Podrán continuar a todos los efectos mercantiles, sin que deban modificar su objeto social ni acudir al notario por ningún motivo, simplemente no podrán aplicar el régimen fiscal especial hasta ahora vigente.

Conclusión:
Las sociedades mercantiles (limitadas o anónimas) cuya actividad consista en la gestión de un patrimonio inmobiliario podrán continuar su actividad sin cambios en su régimen jurídico mercantil, si bien se altera radicalmente el régimen fiscal pasando del régimen especial hasta ahora vigente al régimen general en el Impuesto sobre Sociedades.

MÁXIMOS BENEFICIOS FISCALES EN LAS SOCIEDADES DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.

Las sociedades mercantiles dedicadas al arrendamiento de viviendas situadas en territorio español gozan de enormes beneficios fiscales, con frecuencia desconocidos incluso por los administradores y abogados de tales sociedades.

Por: Francisco Mínguez Jiménez, abogado especializado en Planificación fiscal. Colaborador de PROMEIN.

Resumen
- Las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas pueden reducir enormemente su factura fiscal.
- La aplicación del régimen especial requiere una solicitud expresa por parte de la sociedad a la AEAT.
- El beneficio fiscal se concreta en una bonificación del 85 por ciento de la base imponible del Impuesto sobre Sociedades.


La normativa reguladora del Impuesto sobre Sociedades (Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo) incluye un régimen fiscal especial aplicable a las “entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas”, entre cuyas particularidades destaca la posibilidad de reducir el tipo impositivo del Impuesto sobre Sociedades al 4,5 por ciento anual (en lugar del 30 por ciento exigible con carácter general).

Pueden acogerse a este régimen fiscal especial las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido, considerándose fiscalmente como arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Requisitos necesarios:

La aplicación del régimen fiscal especial requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos:
- el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento ha de ser en todo momento igual o superior a diez.
- la superficie construida de la vivienda no puede exceder de 135 metros cuadrados.
- las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante un período mínimo de siete años.
- las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento deben ser objeto de contabilización separada, con el desglose necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda.
- Si se desarrollan actividades complementarias, al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo deben tener derecho a la aplicación del beneficio fiscal.

Necesario para aplicar el régimen especial:

La aplicación de este régimen fiscal especial no requiere autorización administrativa previa. Tampoco se produce automáticamente su aplicación cuando se cumplen los requisitos fijados en la Ley.

Se requiere que el sujeto pasivo opte expresamente por su aplicación, comunicándolo a la AEAT a través de escrito dirigido a la Administración o Delegación correspondiente al domicilio fiscal de la sociedad. Una vez comunicada la opción por la aplicación del régimen fiscal especial, éste se aplicará a los períodos impositivos siguientes, al menos mientras no se produzca una renuncia expresa por parte del propio sujeto pasivo (es decir, la sociedad de arrendamiento de viviendas).

Beneficios fiscales:

Se aplica una bonificación fiscal del 85 por ciento de la parte de cuota íntegra que corresponde a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos legales. Si se tratara de arrendamiento de viviendas para discapacitados y se hubieran realizado obras de adecuación la bonificación asciende al 90 por ciento.

La base de la bonificación está constituida para cada vivienda por el resultado de minorar el ingreso íntegro obtenido, en los gastos directamente relacionados con la obtención de tales ingresos y en la parte de gastos generales que corresponden proporcionalmente.

Conclusión:

Las sociedades mercantiles (limitadas o anónimas) cuya actividad principal consista en el arrendamiento de viviendas pueden aplicar voluntariamente un régimen fiscal especial cuyo efecto principal es reducir enormemente la carga fiscal, desde el 30 por ciento del rendimiento neto al 4,5 por ciento, por lo que esta opción resulta absolutamente aconsejable.

NOVEDADES EN LA TRIBUTACION DE LOS ALQUILERES

A partir de 1 de enero de 2.007 se modifica la fiscalidad de los cobros por alquileres, como consecuencia de la nueva Ley del IRPF y de los cambios en el Impuesto sobre Sociedades.

Por: Francisco Mínguez Jiménez, abogado especializado en Planificación fiscal. Depto. Jurídico de PROMEIN.

Resumen
- La nueva Ley de IRPF introduce ciertos cambios respecto a los ingresos por alquileres.
- Las sociedades dedicadas al arrendamiento de inmuebles ya no pueden aplicar el régimen fiscal especial de las sociedades patrimoniales.
- Según las características del propietario, resultará más ventajoso alquilar como particular o como sociedad.


La nueva Ley de IRPF en sus artículos 22 y siguientes regula el tratamiento fiscal de los rendimientos del capital inmobiliario, definidos como cualesquiera que derivan del arrendamiento o de la constitución o cesión del uso y disfrute sobre inmuebles rústicos o urbanos, a excepción del IVA que grava la operación.

Cálculo del rendimiento neto:
Una vez determinado el rendimiento íntegro anual la Ley fiscal permite la deducción de los siguientes gastos:
1.- los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o rehabilitación del inmueble. Resulta irrelevante que exista o no hipoteca sobre el bien, basta con que se pruebe que existe un préstamo, incluso concedido por un miembro de la familia, y que se pagan intereses.
2.- los gastos de reparación y conservación del inmueble.
3.- los tributos y tasas que recaen sobre el bien (IBI, básicamente). No son deducibles las sanciones.
4.- los saldos de dudoso cobro.
5.- Las cantidades devengadas por servicios personales de terceros (gastos de portería, comunidad,...)
6.- la amortización del inmueble en el porcentaje del 3% sobre el mayor del precio de adquisición del inmueble o el valor catastral, sin incluir en ambos casos el valor del suelo.

Reducciones:
- Si el arrendamiento afecta a una vivienda, el rendimiento neto (ingresos – gastos) se reduce en un 50 por ciento.
- Si el arrendatario tuviera entre 18 y 35 años y además obtuviera rentas del trabajo o económicas superiores al IPREM, la reducción será del 100 %, es decir, el propietario del inmueble no tributa en ninguna medida en el IRPF.
- Si los rendimientos tuvieran un período de generación superior a dos años, se aplica una reducción del 40 por ciento.

Precaución:
- Si el arrendatario fuese un pariente (hasta el tercer grado de afinidad o consanguinidad) del propietario, el rendimiento neto no podrá ser inferior al resultado de aplicar el porcentaje del 2% del valor catastral (ó el 1,1% si dicho valor ha sido revisado). Es decir, aún cuando este inmueble se cediese gratuitamente, el propietario debe imputar fiscalmente una renta mínima y tributar por ella.
- Respecto a las viviendas desocupadas por cualquier razón, incluidas las viviendas utilizadas en vacaciones o fines de semana, con independencia de que el propietario no obtenga ninguna renta, a través del mecanismo de “imputación de rentas” debe tributar en el IRPF estimando la renta neta en el 2% del calor catastral con carácter general.

Tributación:
Una vez calculadas en su importe neto las rentas procedentes de alquileres, se integran en la base imponible general del IRPF, integrándose y compensándose con los restantes rendimientos y tributando de acuerdo con la tarifa progresiva (hasta el 43%) y no con el tipo fijo del 18%.

Cobro de alquileres a través de una sociedad:
El propietario de los inmuebles alquilados siempre tiene la posibilidad de aportarlos a una sociedad de la que puede ser propietario incluso en un 100% y que sea tal sociedad la que alquile los inmuebles y perciba los alquileres.

En tal caso, a partir de 1 de enero de 2007 desaparece la posibilidad de que disponía anteriormente de tributar en el Impuesto sobre Sociedades a través del régimen general o bien mediante el régimen especial de las sociedades patrimoniales. A partir de tal fecha desaparece el régimen fiscal de las sociedades patrimoniales, de modo que la normativa a aplicar necesariamente será la general del Impuesto sobre Sociedades, con sus ventajas (amortizaciones anticipadas, deducción por reinversiones, deducción por doble imposición) y sus inconvenientes (mayores obligaciones contables y registrales).

Conclusión:
Los importantes cambios introducidos en la normativa fiscal a partir de 1 de enero de 2.007 afectan también a los ingresos por alquileres, sin que pueda afirmarse en todos los casos que uno de los regímenes resulta más ventajoso que los restantes.
La fiscalidad es “un traje a medida” que habrá de acomodarse a las características patrimoniales del propietario en concreto.

¿ES VALIDO ACUDIR A LA VIA DEL ARBITRAJE PARA RECLAMAR RENTAS IMPAGADAS EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIEDA?

En primer lugar hay que señalar que conforme al artículo 2 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho. Es más, la Exposición de Motivos de dicha Ley afirma que "la arbitrabilidad de una controversia coincide con la disponibilidad de su objeto para las partes", y "son cuestiones arbitrables las cuestiones disponibles".

Por otra parte, el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por lo dispuesto en el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el CC .

De este modo, las normas contenidas en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos son de obligado cumplimiento para las partes, teniendo carácter imperativo e indisponible, por lo que quedarían excluidas del ámbito del arbitraje de derecho privado.

Según el Presidente de la Audiencia Provincial de Cantabria, D. Javier de la Hoz Escalera, no puede ocultarse que de aceptarse la validez del arbitraje para reclamar rentas y/o desahuciar, habría que aceptar la posibilidad de que desapareciese para el arrendatario tal facultad de enervación de la acción reconocida en el artículo 22 de la LEC. Este precepto es una norma procesal indisponible para las partes en virtud del artículo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pudiendo el arrendador evitar ni impedir que el arrendatario haga uso de esa facultad en las condiciones legales, ni el arrendatario renunciar validamente a ella antes del proceso.
Debe por tanto considerarse que, pese a lo que a primera vista pudiera parecer por lo antes dicho, la pretensión de desahucio sí recae sobre materia sustraída a la libre disposición de las partes, y por tanto esta excluida como objeto de arbitraje.

Por lo tanto y siguiendo tal línea jurisprudencial, es claro que en materia de vivienda no procederá el arbitraje, ni siquiera de derecho, sobre las cuestiones que resulten indisponibles para las partes (por ejemplo la duración mínima del contrato).

El ámbito del arbitraje se limitaría al contenido convencional del contrato, y a aquellas cuestiones que, aunque incluidas en los títulos que la LAU declara indisponibles, el propio texto legal deja al arbitrio de las partes (por ejemplo la determinación de la renta).
Sin embargo y pese a ello, si leemos el Título II de la Ley podemos observar que hay normas de carácter imperativo, pero también hay otras muchas de carácter dispositivo que tienen un valor únicamente supletorio para los casos en que las partes no hubiesen establecido nada.
Ocurre esto por ejemplo en el tema de la indemnización por desistimiento, que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos deja al arbitrio de las partes, la misma duración del contrato, la cuantía y la determinación de la renta, la periodicidad, el lugar y procedimiento de pago, etc. entrando en juego solo las disposiciones legales en defecto de pacto de los contratantes.
En todos estos casos, si sería posible acudir al arbitraje de derecho.

Por ejemplo, una controversia entre partes sobre si ha existido o no prórroga del contrato una vez superado el periodo inicial necesario de 5 años, si podría llevarse a un arbitraje.

En cambio entendemos, (salvo mejor opinión fundada en derecho) que no puede llevarse por vía de arbitraje cuestiones tales como la reclamación de rentas o el desahucio de vivienda u otras cuestiones como la de si debe aplicarse o no la duración inicial mínima de 5 años para el arrendatario.
Para los arrendamientos distintos del de vivienda, que, sin perjuicio del carácter imperativo del art. 4.1 LAU, se van a regir por la voluntad de las partes manifestada en el contrato, el arbitraje es plenamente aplicable.

Hace un tiempo SEPIN publicó una encuesta denominada Doctrina de magistrados sobre el arbitraje en los desahucios por falta de pago, en la que se observa que varios Magistrados de Audiencias Provinciales, de la talla del Ilsmo Sr. D. Antonio Alcala Navarro y/o del Ilsmo Sr. D. Javier de la Hoz de la Escalera, estiman que no es válido el arbitraje en los arrendamientos de viviendas, por las razones anteriormente expuestas.

Son muchas las asociaciones arbitrales, que desconociendo tal realidad doctrinal y jurisprudencial están promocionando el arbitraje en los arrendamientos de vivienda para reclamar rentas y/o para desahuciar a los inquilinos morosos.

Aún pudiendo ser esta cuestión discutible, cabe señalar que mientras un solo Juez en España estime que no es válido someter a arbitraje los desahucios por falta de pago y las reclamaciones de renta en vivienda, no estamos los profesionales expertos en derecho inmobiliario en situación de recomendar a los particulares someterse a arbitraje en materia de vivienda, y menos cuando no existe una doctrina unánime en la materia.



PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO, S.L. (PROMEIN)
Carlos Mateu Barroso
Presidente.

Qué es Protección Mercado Inmobiliario

En PROTECCIÓN MERCADO INMOBILIARIO, (PROMEIN) con una dilatada experiencia en la rama del Derecho Inmobiliario nos ocupamos, a través de nuestro equipo jurídico, de solucionar a nuestros clientes (Sociedades Inmobiliarias) la problemática que se viene suscitando respecto al cumplimiento de las obligaciones legales, entendidas en su más amplio sentido, ya sean estas contractuales, fiscales, laborales, etc., y comerciales.

En un primer momento, nuestra empresa surgió como respuesta a los numerosos fraudes que se presentan en el cumplimiento de los contratos suscritos por aquellas personas que acuden solicitando sus servicios de mediación, gestión y promoción inmobiliaria.

A día de hoy PROMEIN, constituye una herramienta indispensable para las Agencias Inmobiliarias que reclaman protección y ayuda en la consecución de sus funciones comerciales y legales, así como en el cumplimiento de las obligaciones suscritas con su cartera de clientes.

Recientemente nuestra empresa ha creado un nuevo departamento sobre Protección de Datos. Esta iniciativa ha surgido por el gran desconocimiento que las empresas tienen sobre la Ley Orgánica 15/1999 de Protección de Datos ya que la mayor parte de las mismas aún no han adecuado sus bases de datos a esta norma. Asimismo también ofrecemos un servicio de auditoría de las páginas web de nuestros clientes encaminada a adecuarlas a la nueva Ley 34/2002 sobre Comercio Electrónico y Prestadores de Servicios de la Información. Por último realizamos un examen de estos nuevos medios tecnológicos para proteger a nuestros clientes de ataques sobre derechos de Propiedad Intelectual e Industrial sobre los contenidos de las páginas web.

A través de la prestación de nuestros servicios jurídicos dichas empresas han visto incrementadas tanto sus expectativas de mercado como la fiabilidad para con su clientela.

Por lo tanto nuestra labor radica :

* en la gestión de la cartera de sus clientes mediante funciones de investigación y asesoramiento jurídico,
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Promein, siempre preocupada por la seguridad y por la protección de datos en las empresas inmobiliarias, se ha asociado con la empresa Evotec para ofrecer un servicio conjunto que cubre completamente las necesidades de consultoría de LOPD.

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