El Blog de Promein Abogados

Se reduce el IVA de los alquileres con opción de compra.

2009-10-29T18:55:00.003+01:00

El 27 de octubre de 2009, se ha publicado en el BOE la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, estableciendo mejoras en los tipos impositivos del alquiler con opción de compra.

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso de los Diputados aprobó el proyecto de ley que regula las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi), en el que se ha introducido con el apoyo de una amplia mayoría de los grupos la rebaja del IVA en los alquileres con opción a compra, del 16% al 7%, y del 7% al 4% en el caso de las viviendas de protección.
Asimismo, se ha introducido la rehabilitación como una de las actividades de las Socimi y se aplicará un tipo reducido del 7% en lugar del 16% en el IVA que soportan.
Por otro lado, el nuevo texto mejora el régimen fiscal de las rentas que obtengan las Socimi del arrendamiento de viviendas, para los casos en que éstas supongan como mínimo el 50% de sus activos, dejando exento el 20% de estas rentas.
Además, se amplía del 15% al 20% el porcentaje de inversión que podrán destinar a actividades accesorias y se reduce del 85% al 80% el porcentaje obligatorio de inversión en inmuebles y activos equivalentes.
Por otro lado, se eleva del 60% al 70% el porcentaje de financiación ajena para permitir un mayor grado de endeudamiento a las Socimi y se podrá aplicar el régimen fiscal de estas sociedades a entidades que estén realizando las operaciones necesarias para adaptarse a los requisitos exigidos, a condición de que los cumpla en el plazo de dos años. Por último, se posibilita la transformación en Socimi de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria y viceversa.
El Grupo Socialista aseguró en un comunicado que el proyecto de ley aprobado supone "un avance en los instrumentos de inversión y reactivación económica a medio plazo, así como una mejora e impulso del mercado de inmuebles y viviendas en alquiler".
Por su parte, desde CiU se destacó que las enmiendas aprobadas "refuerzan los mecanismos fiscales y financieros de las Socimi para poder ampliar su capacidad de autofinanciación y más flexibilidad".
Desde las filas del PP, se indicó a Europa Press que el nuevo texto es "positivo", si bien apuntaron que el régimen al que dará lugar "no es comparable" con el existente en otros países donde estas sociedades se desarrollan con éxito.

PLAN ALQUILA de la Comunidad de Madrid para que pueda poner en alquiler su vivienda con seguridad y plenas garantías.

2009-04-21T10:47:00.005+02:00

Servicios GRATUITOS que se prestan:
* Realización de un inventario completo del estado de la vivienda para darla a conocer y garantizar su recuperación en las mismas condiciones.
* Asesoramiento especializado sobre la demanda previsible, los precios según las zonas o las posibles mejoras de resultar convenientes o necesarias.
* Búsqueda y selección de inquilinos con las condiciones de fiabilidad y solvencia adecuadas.
* Elaboración del contrato de arrendamiento evitando cláusulas inaplicables o inadecuadas.
* Asignación de un gestor personal que mediará y servirá de apoyo en cualquier desacuerdo o conflicto con su inquilino.
* Contratación de un seguro de impago que garantice el cobro de las rentas.*
* Asistencia gratuita en caso de tener que llegar a un procedimiento de desahucio, garantizando la recuperación de la vivienda en el plazo más breve posible.
* Seguro multirriesgo de hogar y apoyo en la tramitación de cualquier siniestro que pudiera surgir. *
* Servicio de Agenda Personal del contrato para seguimiento permanente del mismo.
* Asesoramiento jurídico gratuito para cualquier duda que pueda tener en relación a su contrato de arrendamiento.
* Apoyo sobre cualquier duda que pueda tener en la aplicación de las reducciones en la declaración de los rendimientos del alquiler del IRPF.
* Servicio de Puesta en Uso, para facilitar la adecuación de la vivienda para alquilar, de ser necesario.
* Sometimiento a arbitraje para la resolución extrajudicial de conflictos, asegurando la mayor celeridad
* Gestión del depósito de la fianza en el IVIMA y su devolución.

*Los seguros de impago y multirriesgo de hogar no serán gratuitos en el caso de sociedades patrimoniales y/o promotoras.
Le especificamos que:
a) el precio del alquiler, excepto en viviendas protegidas, lo fija el propietario.
b) En cuanto a la duración del contrato, se establece por periodos anuales, siendo prorrogable por el inquilino hasta un periodo máximo de cinco años, tal y como establece la actual Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por lo que respecta al inquilino, uno de los servicios gratuitos del Plan Alquila es la búsqueda y selección de inquilinos, de tal forma que se ofrecería su vivienda a aquellas personas inscritas en el Programa y cuyas solicitudes encajen con la descripción de su vivienda. Ud también puede remitir a personas interesadas con las que haya contactado directamente, se les elaboraría el estudio de solvencia y se beneficiarían de todas las demás ventajas y garantías. En cualquiera de los casos es Ud como propietario quien decide con quién quiere firmar el contrato de arrendamiento.
En último lugar, le ofrecemos la posibilidad de suscribir un seguro de impago de rentas, gratuito durante los primeros 24 meses, salvo en el caso de sociedades patrimoniales y/o promotoras.
Este seguro cubriría las rentas impagadas por el inquilino hasta un máximo de 12 meses, con una mensualidad de carencia. Se contempla la posibilidad de renovar las pólizas por los propietarios, una vez hayan transcurrido los dos años de cobertura gratuita. Las actuales condiciones de contratación son de un 2% de la renta anual del alquiler. No podemos garantizarle que, dentro de dos años, se mantengan porque va a depender las fluctuaciones del mercado asegurador, pero siempre serán unas condiciones más ventajosas que las que pueda contratar por su cuenta.

Para inscribirse debe presentar fotocopia de:
1-DNI del propietario o propietarios. Si existe usufructo sobre la vivienda, además, fotocopia del DNI del usufructuario.
2-Escritura de la vivienda o Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
3-Último recibo del IBI.
4-Seguro Multirriesgo del Hogar.( si ya lo tiene la vivienda)
5-Cédula de Calificación Definitiva (para Viviendas de protección oficial)
En caso de que el titular sea una persona jurídica deberá presentar, además, fotocopia de:
- DNI del representante
- NIF de la persona jurídica
- Poder Notarial que acredite la condición de apoderado o representante legal de la sociedad.
- Escritura de constitución de la persona jurídica.
La inscripción puede efectuarse por las siguientes vías:
1.- PRESENCIAL:
- En la Oficina de Madrid, Avda. de Asturias, 30 (lunes a viernes, de 9 a 20 h ininterrumpido sin necesidad de cita previa).
- En la Oficina Móvil del Plan Alquila, cuya localización y horarios están disponibles en la página web http://www.blogger.com/www.madrid.org/vivienda <http://www.madrid.org/vivienda> .
2.- POR CORREO:
Tiene que remitir toda la documentación señalada anteriormente, junto con la HOJA DE ENCARGO que le adjuntamos debidamente cumplimentada y firmada. No olvide marcar los servicios del Plan Alquila enumerados en dicha hoja en los que está Ud. interesado. Todo ello lo debe enviar a la siguiente dirección:
PLAN ALQUILA-OFICINAS CENTRALES
C/Sagasta, 24-2º izda.
28004 Madrid

ARRENDAMIENTOS URBANOS: PRINCIPALES CAUSAS DE RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

2009-04-08T17:31:00.003+02:00

De conformidad con la Ley de arrendamientos urbanos de 1994, las principales causas de extinción son las siguientes:

1.- Cumplimiento del término, no obstante que el art.1565 dice “ Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento por parte del arrendador, a ello se opone la doctrina de la tácita reconducción (rearrendamiento), es decir un nuevo contrato de arrendamiento pactado tácitamente que sigue al anterior sin interrupción temporal, a este respecto dispone el código “ Si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando 15 días la cosa arrendada con la tolerancia del arrendador se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento. El requerimiento del arrendador debe hacerse para evitar que el arrendatario pueda alegar que hay tácita recondución, este tiene como efecto la existencia de un nuevo contrato con idénticas condiciones al anterior, salvo que el término o duración es el de los art.1577 y 1581, y que si el arrendamiento primitivo tenía fiador o aval bancario, estas modalidades desaparecen en la reconducción.

2.- La segunda causa de terminación del arriendo es la falta de pago.

3.- La tercera causa de terminación del arriendo es la pérdida de la cosa arrendada, se extingue el arrendamiento y el arrendatario no tiene responsabilidad si la destrucción de la cosa es sin culpa suya, ósea se produce por caso fortuito y antes de estar constituido en mora, pero el código formula tanto en general para el caso de perecimiento de la cosa en poder del deudor, como en especial para el caso del arrendamiento, una presunción de culpa del deudor o arrendatario que este puede desvirtuar con la prueba en contrario.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: EL SUBARRIENDO

2009-04-08T17:29:00.001+02:00

CONSULTA: ¿QUÉ ES EL SUBARRIENDO?

Es una modalidad de arrendamiento hecho por el arrendatario sobre la cosa arrendada que constituye un nuevo contrato, el cual en cierto modo se superpone sobre el anterior y que produce especiales efectos por esta duplicidad de arrendadores, arrendador y subarrendador y de arrendatarios, arrendatario y subarrendatarios, El CC sigue el criterio permisivo permitiendo subarrendar si no se concluye con pacto entre arrendador y arrendatario ( art. 1550CC), excepto del subarriendo. En la relación entre arrendador y subarrendador se rige el contrato por normas y estipulaciones al principio pactadas, pero el arrendatario responde de los actos dañinos del subarrendatario. En cuanto a los efectos entre subarrendador y subarrendatario rigen las estipulaciones del contrato de subarriendo.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.

2009-04-08T17:19:00.003+02:00

CONSULTA: VOY A ARRENDAR UNA VIVIENDA, PERO ME GUSTARIA CONOCER CUALES SON MIS OBLIGACIONES COMO ARRENDATARIO. GRACIAS.

Entre las principales obligaciones del arrendatario, conforme a la normativa vigente, hemos de señalar las siguientes:

1.- Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos si no se ha pactado nada se paga la renta en el domicilio del deudor, y en cuanto al tiempo, se sigue la costumbre de la tierra ( población no campo) Art. 1574.

2.- A usar la cosa con diligencia de un hombre normal, destinándole al uso pactado o al que se deduzca de la naturaleza de la cosa arrendadaHay una obligación en el arrendamiento de usar la cosa, por ejemplo sea una finca urbana se estropea antes con el no uso, y si es un local de negocios pierde clientela y demás elementos favorables. En el caso de que la finca sea rústica, queda yerma si no se la cultiva.

3.-Pagar los gastos de escritura del contrato. Mientras en la compra-venta los gastos de escritura son a medias, en el arrendamiento van a cargo del arrendatario, lo cual tiene cierta importancia en los arrendamientos inscribibles que requieren escritura pública, y también en los arrendamientos de fincas urbanas realizadas en documento privado por la obligación que imponen las leyes fiscales de redactarlo en impresos timbrados ( que se compran es estancos) cuyo importe oscila según el precio de arrendamiento.

4.- Como contrapartida del derecho del arrendatario a que el arrendador efectúe las reparaciones necesarias tiene el deber de permitir la realización de las reparaciones urgentes que no puedan definirse hasta la conclusión del arriendo, sin que pueda aplazarse que la obra es molesta y que la privan del uso de una parte de la finca pero si la reparación dura más de 50 días, hay que disminuir el precio en proporción al tiempo y a la parte de la finca de que se priva al arrendatario. Si la obra hace inevitable la vivienda, el arrendatario puede rescindir el contrato.El arrendatario debe poner en conocimiento del dueño la necesidad de hacer reparaciones urgentes, así como las novedades dañosas, que otro ha realizado abiertamente y si no lo hace responde de los daños y perjuicios.

5.- Otras obligaciones del arrendatario son las de devolver la finca al concluir el arriendo en el estado en que la recibió, salvo lo que hubiera parecido por el tiempo y causa inevitable.

6.- Abstenerse de subarrendar la finca si se la hubiera prohibido expresamente en el contrato (Art. 1550cc), terminación del arriendo, cumplimiento del término.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

2009-04-08T17:15:00.003+02:00

CONSULTA: VOY A ARRENDAR UNA VIVIENDA, PERO ME GUSTARIA CONOCER CUALES SON LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. GRACIAS.

Entre las principales obligaciones del arrendador, conforme a la normativa vigente, hemos de señalar las siguientes:

• A entregar la cosa objeto del contrato, que se supone que está en buen estado, es decir que sirve para el uso a que se destina (Art. 1562cc)-

• A hacer todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla apta para el uso a que se destina, siendo éste último lo que define si la reparación es o no necesaria. Hay ciertas reparaciones como por ejemplo arreglar los interruptores de la luz, poner los cristales que han roto, arreglar la cerradura de la puerta, que se llaman reparaciones locativas o arrendaticias que van a cargo del arrendatario.

• A mantener al arrendatario en el roce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, por lo cual el Art. 1547 dispone que el arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada, lo que implica que tampoco puede modificar su destino económico.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: NORMATIVA APLICABLE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO A PARTIR DEL 9 DE MAYO DE 1985.

2009-04-08T17:09:00.002+02:00

CONSULTA: Celebré un contrato de arrendamiento de local de negocio en fecha 7 de diciembre de 1986. Necesitaria saber cual es el marco legal aplicable. Gracias.

Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 mayo 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 RDL 2/1985 de 30 abril y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el art. 1566 CC, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: NORMATIVA APLICABLE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO A PARTIR DEL 9 DE MAYO DE 1985.

2009-04-08T16:59:00.004+02:00

CONSULTA: Celebré un contrato de arrendamiento de vivienda en fecha 15 de junio de 1987. Necesitaria saber cual es el marco legal aplicable. Gracias.

Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 mayo 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 RDL 2/1985 de 30 abril, sobre medidas de política económica y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por D 4104/1964 de 24 diciembre.
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 disp. trans. 2ª.
La tácita reconducción prevista en el art. 1566 CC lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el art. 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: SE PUEDEN RESOLVER LOS CONTRATOS DE RENTA ANTIGUA.

2009-04-08T16:49:00.006+02:00

¿SE PUEDE RESOLVER UN CONTRATO DE RENTA ANTIGUA?

Si, es posible. Los contratos de arrendamiento de renta antigua celebrados a partir del año 1964 hasta el 9 de mayo de 1985, podrán resolverse por parte del arrendador, de conformidad con el artículo 62 del Decreto 4104/1964 de 24 de Diciembre de la Ley de arrendamientos urbanos, en el que se señala que :
No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1º) Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
2º) Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que, en aquélla hubiere y una, como mínimo si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
3º) Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.
4º) Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualesquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de la dicha facultad de elección.
5º) Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.

La mejor financiación ante la crisis inmobiliaria: El arrendamiento con opción de compra, con prima y crédito de renta.

2008-11-05T17:10:00.002+01:00

En esta época de crisis inmobiliaria, económica y financiera el alquiler con opción a compra permite a los inquilinos adquirir una vivienda, financiándose gracias a la cesión por parte del propietario al inquilino del derecho de compra, dentro de un plazo expresamente pactado.

Desde Protección Mercado Inmobiliario (Promein Abogados) se ofrece al agente inmobiliario un conjunto de documentos de mediación inmobiliaria y contratos de arrendamiento con opción de compra de descarga gratuita, que permiten al inquilino adquirir la propiedad de la vivienda, mediante:

- el pago de una prima cómo contraprestación por el derecho de compra que le concede la propiedad.

- un crédito de renta formado por las rentas abonadas por el arrendatario hasta la fecha de ejercicio de la opción de compra,

a descontar en su momento, (tanto la prima, cómo el crédito de renta) del precio de venta, cómo cantidades a cuenta, en el momento del ejercicio del derecho de compra dentro del plazo pactado.

De esta sencilla forma, el arrendatario obtiene la financiación necesaria que no le ofrece a día de hoy la entidad bancaria para adquirir la vivienda, y sin intereses.

Por ello, la estrategia que han de seguir los agentes inmobiliarios para facilitar la venta de viviendas en períodos en que la demanda de inmuebles está en recesión es la del alquiler de vivienda con derecho a poder adquirirla.

Este tipo de encargo, permite al agente inmobiliario obtener los siguientes honorarios:

- un porcentaje de la prima que la propiedad obtiene cómo contraprestación del derecho de opción de compra, a cargo de la propiedad, que se devengaran en el momento de la firma del contrato de arrendamiento.

- unos honorarios de intermediación por el alquiler a cargo del inquilino.

El INE publica resultados del nuevo Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2007, relativos a los dos primeros trimestres del año 2008.

2008-11-03T11:15:00.003+01:00

NACE EL IPV: EL INDICE DE PRECIOS DE LA VIVIENDA:

Este Índice, cuya periodicidad es trimestral, tiene como objetivo medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano a lo largo del tiempo.

El IPV responde, entre otras demandas de información nacionales e internacionales, a la planteada en el ámbito de la producción de estadísticas armonizadas de la Unión Europea, por lo que otro de sus objetivos prioritarios es servir de elemento de comparación entre sus estados miembros, en lo que se refiere a la evolución de los precios de vivienda.

En este sentido, el índice se ha concebido bajo ciertos parámetros metodológicos, basados en conceptos utilizados para la producción de los Índices de Precios de Consumo Armonizados (IPCA), que le confieren un alto grado de comparabilidad con los indicadores producidos por otros países.

La metodología de cálculo y la fuente informativa utilizadas en la elaboración del IPV han permitido cumplir con los requisitos exigidos por Eurostat en el marco del proceso de armonización mencionado.

Este nuevo indicador complementa al que viene produciendo con periodicidad trimestral el Ministerio de Vivienda, y que ofrece también información sobre niveles de precios. De esta forma, se completa la información estadística disponible del sector inmobiliario en España, a la vez que se ofrece un indicador compatible con las exigencias europeas.
Fuente de información del IPV

El IPV utiliza la información sobre escrituraciones procedente de las bases de datos proporcionadas por el Consejo General del Notariado, a través de la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT), empresa constituida por el Consejo con el objeto de informatizar las operaciones realizadas habitualmente por los notarios españoles. La disponibilidad de esta información ha sido posible gracias al convenio de colaboración firmado entre el INE y el Consejo.

Ámbito poblacional del IPV

La población del IPV incluye al conjunto de personas físicas, tanto residentes como no residentes en España, que hayan adquirido una vivienda en el periodo de referencia dentro del territorio nacional. Las compraventas efectuadas por personas jurídicas (incluidas las entidades financieras) no forman parte del ámbito poblacional del IPV.

Metodología de cálculo

La fórmula general de cálculo del IPV es un índice de Laspeyres encadenado, análoga a la empleada en el Índice de Precios de Consumo (IPC). En el caso del IPV, por tratarse de un indicador trimestral, el periodo utilizado para el encadenamiento es el cuarto trimestre de cada año.
La ventaja principal de la utilización de índices encadenados es que permite renovar anualmente las ponderaciones de sus componentes, revisar las tipologías de viviendas utilizadas como elementos de medición de precios, así como realizar cambios metodológicos. De esta forma, se consigue una adaptación permanente del IPV a los cambios que se dan habitualmente en el mercado inmobiliario.
El IPV se calcula como una agregación ponderada de índices simples, cada uno de los cuales representa a una agrupación de viviendas. Estas agrupaciones formadas a partir de un conjunto de características comunes constituyen los elementos básicos para el cálculo del IPV.

Estructura de ponderaciones

Las ponderaciones o importancia de cada una de estas agrupaciones representan la relación entre el valor de compraventa de las viviendas de la misma tipología, es decir, pertenecientes a la misma agrupación, y el valor de compra del total de viviendas vendidas en el periodo de referencia.
El periodo de referencia establecido para definir la estructura de ponderaciones abarca los tres años anteriores al corriente. Por tanto, en el año 2008, dicha estructura se ha calculado con la información de las transacciones realizadas en los años 2005, 2006 y 2007.

Tratamiento de los cambios en la composición de la muestra

Una de las particularidades del mercado inmobiliario es su falta de homogeneidad espacial y temporal, que prácticamente imposibilita el seguimiento del precio de venta de la misma vivienda a lo largo del tiempo; es decir, la composición de la muestra utilizada para el cálculo del IPV cambia a lo largo del tiempo según las viviendas que hayan sido objeto de transacción en cada uno de los trimestres. En consecuencia, la comparación directa de ambas muestras no representa adecuadamente el comportamiento de los precios.
Para solucionar el problema del cambio en la composición de la muestra, la metodología que se utiliza consiste en agrupar las viviendas con características similares, y seguir la evolución de los precios medios de cada una de estas agrupaciones, en lugar de la variación de los precios individuales de las viviendas.
Estas agrupaciones, aproximadamente 52.000, se construyen según determinadas cualidades o características que definen la vivienda (si es nueva o de segunda mano, si es unifamiliar o piso, la superficie, si tiene aparcamiento, si tiene trastero, si es de cooperativa, el tamaño del municipio y si éste es turístico, la provincia, y el tipo de entorno, obtenido a partir de variables socioeconómicas).

Un número elevado de agrupaciones conlleva una mayor homogeneidad entre viviendas, y permite una estimación más precisa de la variación de precio. Sin embargo, el número de viviendas contenidas en cada agrupación puede llegar a ser demasiado escaso, lo que haría que el precio medio en esas agrupaciones fuera poco significativo.
Para solventar este problema, el IPV utiliza técnicas estadísticas para ajustar los precios medios de las agrupaciones, según las características de las viviendas incluidas en las mismas. El índice de precios se calcula con los precios medios ajustados de esta forma.

¿Cuál es el precio de alquiler de la cubierta de una edificación?

2008-10-19T22:00:00.004+02:00

En el sector de la energía solar fotovoltaica aún no hay unos usos o costumbres preestablecidos para conocer a cuanto asciende el precio del alquiler. Las transacciones, reflejan el ajuste entre oferta y demanda.

Según informe de Promein Abogados, despacho especializado en energías renovables, a día de hoy nos encontramos seis diferentes posibilidades de negocio respecto de la explotación de cubiertas y otros anejos asimilables (aparcamientos, zonas comunes) para dedicar a generación fotovoltaica.

I.- Relación contractual y seguridad Jurídica

1.- Alquiler con prima inicial o bonus que se calcula en función a un porcentaje del coste del proyecto y un porcentaje de la facturación durante 30 años.

En este tipo de contratos de arrendamiento las partes pactan una prima o bonus a liquidar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, y mensual, trimestral o anualmente un porcentaje sobre la facturación, mientras el contrato permanezca en vigor.

2.- Alquiler con prima inicial o bonus que se calcula en función a un porcentaje del coste del proyecto y una renta mensual:

En este tipo de contratos de arrendamiento las partes pactan una prima o bonus a liquidar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, y un pago mensual, durante toda la vigencia del contrato.

3.- Alquiler conforme al porcentaje de la producción de energía eléctrica:

En este tipo de contratos de arrendamiento, el precio del alquiler se calculará en función del resultado de la explotación fotovoltaica. Este cálculo del alquiler ofrece múltiples ventajas al inquilino o productor fotovoltaico ya que en el supuesto de que la planta solar no rinda conforme a lo previsto, ya sea por problemas técnicos o medioambientales, el arrendador de la cubierta o del derecho de vuelo asume del mismo modo el riesgo de la actividad fotovoltaica.

4.- Alquiler por metro cuadrado útil.

En este tipo de contratos se valoran previamente los aspectos de ubicación y de sombras con las que cuenta la cubierta, para de este modo descontar de la superficie total los metros cuadrados que no posibiliten la radiación solar.

5.- Alquiler por kw/h instalado.

En este tipo de contrato será la dotación de la planta solar la que determine el precio mensual de arrendamiento.

6.- La copropiedad, sin prima o bonus, y un porcentaje de la participación en la comunidad pro-indiviso, y por ende de la producción anual.

Mediante esta formula jurídica se crea una comunidad pro-indiviso (en derecho comunidad romana) en la que el productor fotovoltaico efectúa una aportación dineraria y el arrendador una aportación inmobiliaria consistente en el uso y disfrute del derecho de vuelo de su cubierta.
La contraprestación que ofrece el productor solar por el uso y disfrute de la cubierta del edificio, se asienta en un porcentaje minoritario entre el 6 y el 8% de la planta solar. De este modo no se aplica ningún pago en concepto de renta mensual de alquiler.
De este modo se vincula a la propiedad al proyecto solar fotovoltaico, a cambio de una participación, que es perfectamente transmisible a terceros por titulo de venta, teniendo en cuenta un posible derecho de tanteo y retracto a favor del promotor solar.

II- FACTORES DE VALORACIÓN:
Respecto de la estimación de precio, y partiendo de la tarifa retributiva correspondiente y su exacta ubicación, se valoran los siguientes aspectos, que determinan su cuantificación:

a) Cubierta
En algunas ocasiones el estado de la cubierta, la regularidad del suelo, y la orientación de la misma hace preciso y necesario la instalación de elementos estructurales que encarecen la inversión y por ende precisan de una disminución acorde en el precio del alquiler.
Se toman en consideración :
1- Estadio constructivo actual: Construida, a reformar ó no construida.
2- Características físicas: Superficie, resistencia estructural, materiales de cerramiento, pendiente y orientación.
3- Antigüedad y estado de conservación.
Resulta muy útil contar con planos de arquitecto y memoria de cálculo de la estructura.

b.- Conexión Eléctrica.
1) Distancia y características de potencia y tensión respecto de transformador propio y/u otro más cercano.
2) Compañía Eléctrica con la que se tiene contratado el suministro.
c) Medidas de Protección y Seguridad.
Las preexistentes respecto de:
1- Incendios: Instalaciones contra incendios, alarmas, seguros, plan de Emergencias.
2- Seguridad: Sistema de seguridad, vigilancia presencial física, vigilancia 24 horas, conexión a central de alarmas.
En los contratos sobre las diferentes opciones de alquiler se suele garantizar mediante seguro la cobertura por parte del arrendatario de todos los riesgos inherentes al uso de la cubierta, como daños por agua y otros habituales respecto de continente y contenido.

El estudio, documentación y comprobación de todo lo anterior permite determinar el precio, e incluso garantizar mediante aseguramiento la cuantificación de los ingresos.

Próxima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal para la mejora energética de los edificios.

2008-10-19T21:47:00.002+02:00

El Consejo General del Poder Judicial considera adecuado el anteproyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y la Eficiencia Energética que el Gobierno aprobó el pasado agosto y que persigue, la mejora energetica de los edificios.

El pleno del Consejo General del Poder Judicial ha aprobado hoy su informe sobre esta norma, habiendo ya recibido ya el visto bueno de la Comisión de Estudios.Próximamente se procederá a reformar la Ley de Propiedad Horizontal para así permitir flexibilizar las mayorías necesarias en las juntas de propietarios para que la comunidad afronte la realización de obras de mejora de la eficiencia energética del edificio.Hasta ahora se requiere:

- unanimidad: si se modifican las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad,

- mayoría de tres quintos: si las actuaciones suponen el establecimiento de servicios comunes de interés general, o

- mayoría de propietarios en el resto de supuestos.

La reforma de la ley facilita la adopción de acuerdos sobre este tipo de actuaciones y clarifica el régimen jurídico aplicable, eliminando la regla de la unanimidad en los casos en que estas instalaciones, tengan o no la consideración de servicios comunes de interés general, supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Esta medida debe unirse a la posibilidad ya existente de que un tercio de los propietarios acuerden la instalación de sistemas de aprovechamiento de la energía solar o de infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.Esta modificación facilita las obras de rehabilitación de los edificios residenciales que tengan por objeto mejorar la eficiencia energética y, en consecuencia, es importante para favorecer la eficacia del Plan Renove de viviendas. Este Plan se está diseñando actualmente en el Ministerio de Vivienda y tendrá que estar perfilado antes de finales de año, tal y como se ha decidido en el Consejo de Ministros celebrado hoy. Asimismo, el Consejo de Ministros ha encargado al Ministerio de Vivienda la elaboración de un nuevo marco normativo que impulse la renovación y rehabilitación de edificios y viviendas.

NUEVAS OPORTUNIDADES PARA EL SECTOR DE LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS

2008-06-25T13:52:00.004+02:00

LA CAPTACION DE TERRENOS Y CUBIERTAS DE NAVES INDUSTRIALES PARA INSTALACIONES SOLARES FOTOVOLTAICAS.

A pesar de la crisis inmobiliaria e hipotecaria, el sector inmobiliario, continúa ofreciendo múltiples oportunidades de negocio a los agentes inmobiliarios.
Las numerosas ventajas que ofrecen las energías renovables, cómo la solar fotovoltaica que se obtiene por medio de la transformación directa de la energía del sol en energía eléctrica, al disminuir la contaminación del medio ambiente, ha dado lugar a que empresas promotoras y de instalación solar se posicionen proyectando instalaciones fotovoltaicas en terrenos y en los tejados de naves industriales.
La energía solar puede aprovecharse para convertir la radiación solar en electricidad a través de la tecnología fotovoltaica. En este sentido, la Comunidad de Madrid ha previsto multiplicar los diferentes usos de esta energía y pasar, en el caso de la energía solar fotovoltaica, de los 0,3 ktep (toneladas equivalentes de petróleo) a 2,6 ktep. La energía solar fotovoltaica es una de las energías renovables con mayor potencial en la región, motivo por el cual el Plan Energético de la Comunidad de Madrid prevé alcanzar para 2012 los 400.000 m2 de paneles solares térmicos instalados -permitirán suministrar el 60% del agua caliente consumida por 25.000 familias- y que para esa fecha 25.000 hogares de la región cuenten con energía eléctrica suministrada por paneles solares fotovoltaicos. A través de la formación y asesoramiento especializado que reciben los agentes inmobiliarios en energía solar fotovoltaica, en el último trimestre se han captado a nivel nacional, cientos de terrenos y naves industriales aptos para este tipo de instalaciones fotovoltaicas conectadas a la red eléctrica. La intermediación inmobiliaria se hace precisa en el campo de las energías renovables, poniendo en contacto a los propietarios de estas naves y terrenos con los promotores e inversores fotovoltaicos. Desde nuestra consultora legal especializada en el sector inmobiliario, y fotovoltaico, los promotores e instaladores fotovoltaicos, están solicitando los servicios profesionales de su red de profesionales inmobiliarios capaces de abordar con éxito su labor de intermediación. La búsqueda por parte de inversores de tejados de naves de más de 30.000 metros cuadrados y terrenos aptos para las instalaciones de paneles solares fotovoltaicos, ha permitido la entrada a este sector de intermediarios inmobiliarios bien formados que conozcan los requisitos y mandatos imperativos que marca la normativa legal al respecto, de cara a que su captación sea efectiva y eficiente.
La especialización jurídica ofrecida por abogados especialistas, logra dar confianza a los propietarios de naves y terrenos que quieren obtener una interesante rentabilidad instalando ellos mismos los huertos o plantas solares o arrendando sus tejados y solares a los inversores interesados en realizar la inversión necesaria para obtener la esperada rentabilidad. Los agentes inmobiliarios especializados en arrendamiento de temporada en las costas españolas llevan muchos años vendiendo sol para el turismo. Ahora están empezando a concebir el sol cómo una fuente de energía, capaz de retornar la inversión necesaria, para este tipo de instalaciones solares fotovoltaicas.
España es uno de los países europeos con niveles más altos de radiación solar. Los valores oscilan entre los 3, 2 kilovatios/hora por metro cuadrado y día de la cornisa cantábrica, hasta los 5,3 kilovatios/hora por metro cuadrado y día de la isla de Tenerife. Desde el punto de vista de la retribución, la actividad de producción de energía eléctrica en régimen especial se caracteriza por la posibilidad de que su régimen retributivo se complemente mediante la percepción de una prima, en los términos que reglamentariamente se establezcan, para cuya determinación pueden tenerse en cuenta factores como el nivel de tensión de entrega de la energía a la red, la contribución efectiva a la mejora del medioambiente, al ahorro de energía primaria y a la eficiencia energética y los costes de inversión en que se haya incurrido. El titular de la instalación, puede optar por vender su producción o excedentes de energía eléctrica al distribuidor, percibiendo por ello una retribución en forma de tarifa regulada, o bien por vender dicha producción o excedentes directamente en el mercado diario, en el mercado a plazo o a través de un contrato bilateral, percibiendo en este caso el precio negociado en el mercado, más un incentivo por participar en él y una prima, si la instalación concreta tiene derecho a percibirla.

LA CAPTACION DE CUBIERTAS DE NAVES INDUSTRIALES Y TERRENOS PARA PROYECTOS DE INSTALACION SOLAR FOTOVOLTAICA.

2008-06-10T11:50:00.013+02:00

NUEVAS OPORTUNIDADES Y ALTERNATIVAS DE NEGOCIO PARA LOS AGENTES INMOBILIARIOS.

Ante la actual crisis inmobiliaria e hipotecaria existen nuevas oportunidades de negocio para los agentes inmobiliarios motivadas por la actual demanda de cubiertas de naves industriales y terrenos para las instalaciones de tejados, plantas y huertos fotovoltaicos.
La colaboración de los agentes inmobiliarios se hace precisa y necesaria a la hora de localizar los espacios adecuados para que, tanto los inversores, cómo las empresas promotoras fotovoltaicas, puedan implementar y desarrollar en estos sus proyectos de producción de energía solar fotovoltaica.
El Plan Energético de la Comunidad de Madrid 2004-2012 prevé duplicar la producción energética en su periodo de vigencia mediante la instalación de 400.000 metros cuadrados de paneles solares que produzcan 20 MWp de potencia.

La Jornada se celebrará los días martes 24 de junio a las 16:30 h en las oficinas de Promein, sitas en la calle Alberto Aguilera, 17 y vía Internet el martes 15 de julio a las 16:30 h.

Duración aproximada: 3 horas.

PONENTES:

D. FELIX SANTABALLA
D. JOSE ANTONIO MATEU
Representantes de WinterSun. (Capital Solar).
Empresa promotora e instaladora fotovoltaica, que bajo el asesoramiento jurídico de PROMEIN, ha creado el segundo parque fotovoltaico más importante en España después del desarrollado por Telefónica de España en Las Tablas (Madrid). http://www.wintersun.es/

D.ª CARMEN PELAZ GARCIA
Director Jurídico de Promein Abogados. http://www.promein.com/

El curso pretende dotar al profesional inmobiliario de las herramientas necesarias para desarrollar con éxito su labor de mediación en la captación de terrenos y naves industriales aptos para la instalación solar fotovoltaica, desde su vertiente técnica, jurídica, y práctica.

FECHAS Y LUGAR DE CELEBRACION:

Martes 24 de junio a las 16:30 h - en las oficinas de Promein Abogados, en calle Alberto Aguilera, 17 – 1º de Madrid.

Martes 15 de julio a las 16: 30 h – emisión por Internet vía Video-Chat conferencia con resolución de consultas.

* Existencia de plazas limitadas.

FORMA DE INSCRIPCION:

Si desea descargarse la Hoja de Inscripción pulse sobre el botón Hoja de Inscripción.

Esperamos que la presente Jornada les resulte de gran utilidad.

Si así lo desea, puede reenviar esta información a aquellos compañeros dedicados a la mediación inmobiliaria que les pudiera interesar. Muchas gracias.

Un saludo.

Marta Sánchez García
Coordinadora de PROMEIN INMOCONSULTING

Telef. 91 535 89 90 - 902 195 270

Fax 91 535 13 35

E-mail:info@promein.com

PROMEIN SE OCUPA DE AUDITAR LOS DOCUMENTOS Y CONTRATOS DE MEDIACION INMOBILIARIA A SUS CLIENTES

2008-05-14T18:16:00.005+02:00

AUDITORIA DE LOS CONTRATOS DE MEDIACION INMOBILIARIA

Desde PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO (Promein) se aboga por el uso de documentos de mediación inmobiliaria claros, libres de cláusulas abusivas, conformes a derecho, con cláusulas que respeten el equilibrio entre las partes, el principio de buena fe, y que respeten la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.Desde hace más de 10 años Promein se ha encargado de revisar y de auditar los contratos de mediación inmobiliaria utilizados por las agencias inmobiliarias en su trafico mercantil, aconsejando las cláusulas que deberían incluir, modificar y suprimir de cara a trabajar con una correcta documentación.Asimismo, aparte de revisar los documentos de mediación de sus clientes, PROMEIN ofrece a las agencias inmobiliarias un juego completo de documentos cuya utilización recomienda, que incluye diversos modelos de encargos de venta, (en exclusiva, agente único, sin exclusiva, reconocimiento de honorarios) partes de visita, recibo de deposito para señal y arras, contratos de arras, contratos de compraventa, etc.Respecto de los encargos de venta recomendados por PROMEIN, señalar que aparte de ser documentos consensuados y negociados, se caracterizan por cumplir fielmente los designios del Decreto de 1969, identificando al oferente, el inmueble, su situación registral, las cargas y gravámenes, la duración del contrato, el precio de venta, los honorarios de mediación, etc.Asimismo los encargos de venta no contienen ningún tipo de cláusula penal o indemnizatoria para el usuario, salvo el de que “puentee” al agente inmobiliario, aprovechándose de las gestiones efectuadas por este, y cuentan con suficientes espacios en blanco que logran que el contrato de mediación no se configure como de adhesión. Conforme a nuestra amplia regulación jurisprudencial son contratos consensuados, negociados, y libres de cláusulas abusivas.Es un hecho notario que la utilización por parte de las inmobiliarias de documentos ajustados a derechos y libres de cláusulas abusivas y leoninas, en su actuación profesional, redunda en una mayor imagen y calidad de servicio.Entre los errores más frecuentes que se dan en los documentos de mediación inmobiliaria utilizados por las inmobiliarias, nos encontramos los siguientes:En los encargos de venta en exclusiva:- no anudar correctamente la cláusula de vulneración de exclusiva. Para ser un encargo en exclusiva, la propiedad ha de asumir la obligación de abonar honorarios en el supuesto de que transmita la propiedad del inmueble directamente o a través de otra agencia inmobiliaria. A día de hoy muchas agencias inmobiliarias no anudan correctamente en ninguna cláusula del documento el efecto jurídico de la vulneración de la exclusiva. No basta con señalar que “la propiedad declara no tener encomendada la venta a ninguna persona sea física o jurídica” o que “el propietario encarga en exclusiva…”Es imprescindible que el propietario conozca el efecto jurídico de vulneración de exclusiva, suscribiéndolo de tal modo con la inmobiliaria, para así conocer que sucede si vende el inmueble a un tercero durante el periodo de exclusiva.- pactar que la duración de la exclusiva es indefinida. La jurisprudencia más consolidada tacha esta cláusula de nula, y la tiene por no puesta.- establecer cláusulas penales, indemnizatorias, o de honorarios, en los supuestos de revocación, resolución anticipada, de no aceptar la oferta de compra, etc.- obligarse a prestar al propietario que suscribe el encargo de venta una serie de servicios de difícil prueba, cómo por ejemplo:a) Mantener informado al Cliente de todas las incidencias relacionadas con la gestión de venta de su inmueble,b) elaborar un informe con el número de visitas del inmueble en la web, resumen de visitas al inmueble, anuncios en prensa,c) Elaborar un dossier que será entregado al cliente en el plazo de 10 días laborables desde la fecha del presente documento que se compondrá de: un informe de la situación registral del inmueble, una valoración de mercado, el desglose de gastos necesarios para la transmisión del inmueble libre de cargas, y el importe del impuesto municipal de plusvalía referido a una fecha, así como unas fichas de la vivienda.Todo este tipo de compromisos de calidad de servicio, que comercialmente interesa ofrecer al cliente, tienen la contrapartida de que desde el punto de vista de una posible reclamación judicial de honorarios, son de difícil prueba. Conforme al 1124 del Código Civil, referente a las obligaciones reciprocas, para poder reclamar al cliente-propietario, el cumplimiento de la obligación de pago de honorarios, la inmobiliaria deberá demostrar que ha cumplido los compromisos y obligaciones adquiridas por nota de encargo. Por ello el propietario, en relación a los apartados anteriores, en el supuesto de tener que ser demandado por impago de honorarios, negaría que:a) Le hayamos mantenido informado de todas las incidencias relacionadas con la gestión de venta de su inmueble.b) Le hayamos elaborado un informe con el número de visitas del inmueble en la web, resumen de visitas al inmueble, anuncios en prensa.c) Le hayamos elaborado y entregado un dossier en el plazo de 10 días laborables desde la fecha de la firma del documento compuesto de: un informe de la situación registral del inmueble, una valoración de mercado, el desglose de gastos necesarios para la transmisión del inmueble libre de cargas, y el importe del impuesto municipal de plusvalía referido a una fecha, así como unas fichas de la vivienda.Para que la agencia inmobiliaria pueda demostrar el cumplimiento de las obligaciones y compromisos adquiridos, debería contar con la firma del propietario de “algún documento” que certifique que se le ha prestado en tiempo y forma tales servicios. La inmobiliaria se vería impedida de poder reclamar sus honorarios de mediación, en el supuesto de no poder hacer prueba de ello.- No incluir la leyenda de protección de datos.En las Hojas de control de visitas:- Incluir en la hoja de visita más de un inmueble visitado, y una sola firma. Es imprescindible que por cada inmueble visitado por el posible comprador, figure una hoja de control de visitas, o una firma junto a cada inmueble visitado, ya que en caso contrario podría éste, en sede judicial, negar que el inmueble objeto de litigio haya sido visitado, alegando de tal modo (como así sucede en ocasiones en la práctica judicial) que la Inmobiliaria lo ha incluido dolosa y unilateralmente en la lista.- No hacer firmar al propietario y al visitante/comprador el parte de visita: Se aconseja que firmen dicho documento, tanto propietario, como el posible comprador, para de este modo acreditar que el encargo estaba vigente en el momento de la visita y que la propiedad conoció personalmente al comprador en ese momento.- No incluir la leyenda de protección de datos.En los contratos de arras y contratos de compraventa privada:- No establecer la fecha máxima en la que se otorgará escritura pública de compraventa.- Omitir el derecho del comprador a la elección del Notario.- Omitir la obligación del comprador de comunicar al vendedor “x” días antes de la fecha máxima para otorgar escritura pública, día, hora y Notario.En la práctica inmobiliaria, son numerosos los errores que se cometen en el clausulado de los documentos de mediación inmobiliaria, y sobre todo de sistema de trabajo, que impiden al agente inmobiliario poder hacer efectivo su derecho al cobro de honorarios, en el supuesto de encontrarnos con un “puenteo” o un impago.A la hora de colaborar las inmobiliarias en redes, MLS, o bolsas de inmuebles, debemos conocer si la documentación de la inmobiliaria captadora o vendedora adolece de vicios similares a los anteriormente señalados que imposibiliten poder reclamar honorarios.En consecuencia, la agencia inmobiliaria debe conocer la importancia de trabajar con una documentación comercial y jurídicamente correcta, para así realizar con éxito su labor de mediación.

CONCURSO DE ACREEDORES

2008-04-24T18:15:00.004+02:00

¿QUÉ ES EL CONCURSO DE ACREEDORES?

Una vía para resolver las situaciones de insolvencia de las empresas.

NORMATIVA REGULADORA:

Ley 22/2003, de 9 de julio, que entró en vigor el 1 de septiembre de 2004.
Artículos 463, 472 y 482 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que entraron en vigor el 11 de julio de 2003.

COMPETENCIA OBJETIVA:

Los nuevos Juzgados de lo Mercantil.

CLASES DE CONCURSO:

a) Voluntario:

Se produce cuando la primera de las solicitudes presentadas hubiera sido la del propio deudor. Deberá justificarla. Cabe la declaración anticipada si el deudor prevé tal situación como inminente.

b) Necesario: Los acreedores deberán fundarse en alguno de los hechos del artículo 2.4. La insolvencia deberá ser actual, no inminente. El concurso se podrá instar ante la empresa matriz y/o ante el resto de empresas del grupo.

FINALIDAD DEL CONCURSO:

La satisfacción de los acreedores, cómo por ejemplo proveedores, trabajadores, instituciones financieras, etc.

¿CUANDO SE HA DE SOLICITAR EL CONCURSO DE ACREEDORES?

Antes de dos meses de que la empresa sea insolvente de acuerdo con los siguientes supuestos:
Cuando no disponga de bienes suficientes para atender una ejecución de embargo, ante la existencia de embargos.
Ante la existencia de embargos que afecten de manera general a su patrimonio.
En situaciones de impagados durante tres meses de las obligaciones tributarias o de las cuotas a la Seguridad Social.

FASES DEL CONCURSO DE ACREEDORES:

a) Evaluación de la situación real del patrimonio de la empresa.
b) el convenio de acreedores o la liquidación de la sociedad.

OPCIÓN DE REALIZAR UNA PROPUESTA ANTICIPADA DE CONVENIO:

El deudor tiene la opción de realizar una propuesta anticipada de convenio de acreedores que permite poner fin al concurso y a sus largos trámites. Para ello ha de ser aceptada por los acreedores y aceptada judicialmente. Sin embargo, el proceso no acaba ahí, para darlo por concluido hay que acreditar su cumplimiento.

¿CUÁNDO TIENE LUGAR LA RESOLUCIÓN POR LIQUIDACIÓN DE LA EMPRESA?

- Cuando no es posible llegar a un acuerdo con los acreedores,
- Si no se cumple el convenio pactado, o
- Si al concursante le interesa liquidar los bienes y pagar a los acreedores.

¿QUÉ SUCEDE SI EL CONCURSO ACABA EN LIQUIDACIÓN DE LA EMPRESA?

El juez puede llegar a condenar a los administradores al pago de todas las deudas o a la parte que no quede cubierta con los bienes del concurso.Y si hay declaración de culpabilidad en el concurso los administradores pueden incluso ser inhabilitados por un período de entre dos y quince años para administrar otras empresas e incluso ser condenados a penas de prisión.

ÓRGANOS QUE INTERVIENEN EN EL CONCURSO DE ACREEDORES:

- El Juez del Concurso (Juzgados de lo Mercantil)
- La Administración concursal (Abogados y/o Economistas)
- Ministerio Fiscal
- Junta de Acreedores
- Deudor o concursado

EFECTOS DE LA DECLARACIÓN DE CONCURSO:

Sobre el deudor:
Sobre sus facultades patrimoniales, sobre las comunicaciones, residencia y libre circulación y sobre su labor profesional.

Sobre los acreedores:
Integración en atención a su rango crediticio en la masa pasiva, con las correspondientes excepciones legales y con efectos sobre las acciones individuales (juicios declarativos, arbitrajes, apremios, etc.) y sobre créditos en particular.

Sobre contratos vigentes:
Novedad significativa es el seguimiento de los contratos de trabajo, cuya extinción, suspensión o modificación colectiva se atribuye al Juez del concurso.

FASES DEL CONCURSO DE ACREEDORES:

Las fases del concurso se describen en el artículo 183 de la Ley Concursal.
Divide el procedimiento en cinco secciones:

SECCIÓN PRIMERA.- Lo relativo a la declaración de concurso, a las medidas cautelares, a la resolución final de la fase común, a la conclusión y, en su caso, a la reapertura del concurso.

SECCIÓN SEGUNDA.- Lo relativo a la administración concursal del concurso, al nombramiento y al estatuto de los administradores concursales, a la determinación de sus facultades y a su ejercicio, a la rendición de cuentas y, en su caso, a la responsabilidad de los administradores concursales.

SECCIÓN TERCERA.- Lo relativo a la determinación de la masa activa, a la sustanciación, decisión y ejecución de las acciones de reintegración y de reducción, a la realización de los bienes y derechos que integran la masa activa, al pago de los acreedores y a las deudas de la masa.

SECCIÓN CUARTA.- Lo relativo a la determinación de la masa activa, a la comunicación, reconocimiento, graduación y clasificación de créditos. En esta sección se incluirán también, en pieza separada los juicios declarativos contra el deudor que se hubieran acumulado al concurso de acreedores y las ejecuciones que se inicien o reanuden contra el concursado.

SECCIÓN QUINTA.- Lo relativo al convenio o, en su caso, a la liquidación.

SECCIÓN SEXTA.- Lo relativo a la calificación del concurso y a sus efectos.

En la práctica, aplicando un criterio cronológico, existen cuatro fases:

- Fase 1 Actos previos.- Hasta el auto de admisión a trámite.
- Fase 2 Fase común.- Desde el auto de admisión a trámite hasta el informe concursal.
- Fase 3 Fase de resolución.- Convenio para continuar la actividad o liquidación.
- Fase 4 Determinación de la responsabilidad.
Puede haber una reapertura que nos devuelve a la Fase 3.

LA CONCLUSIÓN DEL CONCURSO.

La Ley regula detalladamente las causas de conclusión del concurso, cuya naturaleza puede ser muy diversa:
- Porque la apertura no se ajustó a derecho (revocación del auto de declaración de concurso).
- Porque el procedimiento alcanzó su finalidad (cumplimiento del convenio, íntegra satisfacción de todos los acreedores).
- Por su frustración del objeto (inexistencia de bienes y derechos con los que satisfacer a los acreedores).
- Por el ejercicio del derecho de disposición de las partes sobre el procedimiento (desistimiento o renuncia de la totalidad de los acreedores reconocidos transacción del deudor con ellos, causas éstas que, por sus características, sólo pueden operar una vez terminada la fase común del procedimiento y que exigen aceptación u homologación del juez, previo informe de la administración concursal).

Además, es un imperativo lógico y jurídico, que quien ha realizado funciones por designación judicial rinda cuentas de su actuación en la administración. El contenido de esta rendición será:

a) Se incluirá una completa rendición de cuentas, que justificará cumplidamente la utilización que se haya hecho de las facultades de administración conferidas, en todos los informes de la administración concursal previos al auto de conclusión del concurso.

b) Se informará en ellos del resultado y saldo final de las operaciones realizadas, solicitando la aprobación de las mismas.
La aprobación o la desaprobación de las cuentas no prejuzga la procedencia o improcedencia de la acción de responsabilidad de los administradores concursales, pero la desaprobación comportará su inhabilitación temporal para ser nombrados en otros concursos.

COSTES DE UN CONCURSO DE ACREEDORES

El sistema que es establece en la Ley distingue entre la retribución correspondiente a la fase común (la única que necesariamente tiene que existir en cualquier concurso) y la fase o fases sucesivas.

FASE COMUN: se calcula de modo global, cualquiera que sea la duración efectiva de esa fase, con algunas especialidades para el caso de tramitación abreviada con administración concursal unipersonal y para el caso de aprobación judicial de un convenio anticipado.

FASE O FASES SUCESIVAS: se determina en función de la establecida para la fase anterior, siendo igual a la décima parte de la correspondiente a la fase común por cada mes de duración de la fase de convenio.
Igual retribución se percibirá durante los seis primeros meses de la fase de liquidación, si bien dicha retribución se reducirá a la mitad a partir del séptimo mes de esta fase.
Junto con esta distinción de fases, el régimen jurídico de la retribución tiene también en cuenta la distinción básica entre administración meramente interventora y administración sustitutoria, incrementándose el importe de la retribución si el juez acuerdo la sustitución del concursado en el ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre los bienes y derechos que integran la masa activa e incrementándose también por el hecho de que se continúe o no la actividad profesional o empresarial del concursado.
Real Decreto 1860/2004, de 6 de septiembre, por el que se establece el arancel de derechos de los administradores concursales.

RECLAMACIONES A COMUNEROS MOROSOS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

2008-04-23T19:15:00.004+02:00

PAUTAS A SEGUIR PARA RECLAMAR LOS GASTOS DE COMUNIDAD A LOS COMUNEROS MOROSOS:

I.- CONVOCATORIA DE JUNTA DE VECINOS:

En primer lugar es obligatorio celebrar una reunión de la junta de propietarios, debidamente convocada, en la que se acuerde proceder con la liquidación de la deuda de uno o varios propietarios con la comunidad
Los vecinos en asamblea deciden qué hacer. En la reunión se determina proceder o no con una demanda. Además, según las características de la comunidad, se puede llegar a pactar o prorratear las cuotas. Si se decide interponer una demanda, deben presentarse para requerir el pago inmediato de las deudas pendientes, aplicables por la Ley de Propiedad Horizontal.

II.- RECLAMACION EXTRAJUDICIAL DE LA DEUDA AL COMUNERO MOROSO DE FORMA FEHACIENTE:

El propietario moroso debe estar informado de este acuerdo por escrito, mediante una carta que recogerá en su domicilio. En último caso, se efectúa la comunicación y se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad una nota en la que figure la deuda. Dicho escrito permanecerá tres días naturales, y en él estarán detallados la fecha y los motivos por los que se procede a colgarlo en el tablón. Debe ir firmada por el secretario de la comunidad y contar con el visto bueno del presidente.

III.- EMISION POR PARTE DEL SECRETARIO DE CERTIFICADO DEL ACUERDO DE RECLAMACION JUDICIAL:

Si el deudor no paga en el plazo de tres días naturales desde que se le notificó el acuerdo de la junta de propietarios, el secretario debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, también con el visto bueno del presidente de la comunidad.

IV.- PRESENTACION DE DEMANDA DE JUICIO MONITORIO:

Si la junta general ha aprobado la deuda y tiene el justificante de haber entregado a los deudores la resolución adoptada (puede ser una notificación firmada por el deudor, o bien el justificante del acuse de recibo si es remitida por correo certificado) están en disposición de presentar la demanda en el juzgado correspondiente, y solicitar la petición inicial en el proceso monitorio (un tipo de juicio para reclamaciones de cantidad que no exceda de 30.000 euros)

PROMEIN Abogados le puede presupuestar a su Comunidad de Propietarios, las reclamaciones que se vea obligada a efectuar frente a los comuneros morosos.
TELEFONO DE ATENCION AL CLIENTE: 902 195 270 – 91 535 89 90

RECLAMACIONES A PROMOTORAS Y CONSTRUCTORAS POR RETRASO EN LA ENTREGA Y DEFECTOS CONSTRUCTIVOS

2008-04-23T18:02:00.009+02:00

PROMEIN ABOGADOS, cómo abogados especialistas en mediación y derecho inmobiliario, le ofrece la solución adecuada a cada situación de conflicto derivada de:

- Retraso en la entrega de los inmuebles.

- Conflictos de edificación en viviendas de nueva construcción.

- Vicios ruinógenos.

- Defectos en instalaciones.

- Defectos de terminación o acabado

- Defectos en ejecución de obras.

- Desacuerdos con Constructoras, Promotoras o Inmobiliarias.

- Problemas de Comunidades o Particulares con cualquiera de las Administraciones Públicas.

- Conflictos entre Comunidad/Propietario o viceversa.

- Contratación de viviendas tanto nuevas como de segunda mano, etc.

LLAME AL TELEFONO DE ATENCION AL CLIENTE: 902 195 270 – 91 535 89 90

PRESUPUESTO SIN COMPROMISO

RECLAMACIONES A MOROSOS

2008-04-23T10:18:00.002+02:00

MANERAS DE EVITAR QUE LOS MOROSOS SALGAN VICTORIOSOS EN LA BATALLA DE LOS CRÉDITOS IMPAGADOS.

Ninguna empresa puede permitirse el lujo de dejar de gestionar los impagados, puesto que tanto si se trata de un retraso en el pago por parte de un cliente como de un incobrable definitivo provocado por un moroso recalcitrante, siempre existen perjuicios económicos para el acreedor.
Mientras el deudor se demora en el pago, cada día transcurrido a partir del vencimiento de la factura, provoca unos costes financieros al acreedor que merman considerablemente los beneficios que le debería reportar la venta. Y en el peor de los casos cuando el deudor no paga nunca la factura, el acreedor sufre una importante pérdida económica que impacta directamente en la cuenta de resultados.
Las pérdidas económicas que provocan los fallidos y los créditos morosos son un quebranto económico muy perjudicial para las empresas, que en muchos casos acaba provocando situaciones de insolvencia transitoria o incluso el fracaso empresarial. Por el contrario si el acreedor recobra enseguida los impagados no sufrirá tensiones de tesorería, podrá aprovechar los recursos recuperados en inversiones productivas y conseguir un mejor crecimiento económico.
El objetivo de todo moroso es conseguir demorar el pago lo máximo posible, ya que el tiempo juega siempre a su favor
Hay que tener en cuenta que el objetivo de todo moroso es conseguir demorar el pago lo máximo posible, ya que el tiempo juega siempre a su favor. El moroso experimentado sabe que cuanto más retrase el cumplimiento de su obligación, mayores beneficios obtendrá puesto que está consiguiendo financiación gratuita a costa de los proveedores. Por lo tanto todo moroso avezado procurará torear al acreedor el mayor tiempo que le sea posible puesto que con un poco de suerte no sólo conseguirá demorar el pago de los débitos, sino que incluso con un poco de suerte se librará de pagar: el moroso intenta conseguir lo que dice el refrán “deuda vieja es deuda muerta”.
El moroso siempre dice aquello de: “débito no niego pero pago no puedo” y lo repite hasta la saciedad porque sabe que esta postura le da buenos resultados.
El objetivo final del moroso contumaz es que el acreedor acabe desistiendo, abandone los intentos de recuperar su crédito moroso y “de facto” le condone la deuda.
Los "morosillos" en cambio se conforman con demorar el pago todo lo que les sea humanamente posible, ya que su estrategia está basada en financiarse a costa de los proveedores comerciales.
La estrategia evasiva completa del moroso profesional que implementa ante su acreedor está basada en lo que he bautizado como la estrategia de las cinco "D", estrategia descrita por primera vez en mi libro “Recobrar Impagados y Negociar con Morosos”.
Después de largos estudios sobre el comportamiento de los morosos y su “modus operandi” (o debería mejor decir su “mora operandi”) la estrategia que siguen los malos pagadores recalcitrantes la he denominado –La estrategia evasiva de los morosos las 5 “D”– porque el moroso contumaz sigue cronológicamente una estrategia formada por cinco fases que empiezan todas con la letra D.

1.-) DEMORA; hay que demorar el pago todo lo que se pueda: el tiempo siempre corre a su favor
2.-) DILACIÓN; hay que dilatar cualquier acuerdo con el acreedor lo máximo posible, prolongar innecesariamente las negociaciones utilizando artimañas de toda clase, cortinas de humo para desviarse del tema y dar largas al interlocutor.
3.-) DESÁNIMO; hay que desanimar al interlocutor siendo difícil y correoso en las negociaciones, ocultándose del acreedor, no cediendo jamás e intentando provocar la confusión.
4.-)DISUASIÓN; hay que disuadir al acreedor de que siga reclamando el pago, hacerle ver que no vale la pena continuar en los intentos de recobro y que le resulta más rentable dedicar su tiempo a otros menesteres.
5.-) DESISTIMIENTO; hay que conseguir al final del proceso el desistimiento definitivo del acreedor; que éste renuncie definitivamente al cobro de la deuda y le condone de hecho la suma adeudada.
A partir del su primer contacto con el deudor moroso, el hacedor deberá estar atento a las pistas de entrada que puede mostrar el deudor, averiguar cual es la táctica o tácticas evasivas concretas que éste quiere utilizar. Una vez descubierta la táctica del moroso debe contra-atacar utilizando las tácticas de recobro más eficaces.
El moroso profesional intentará siempre llegar hasta la última fase; su objetivo es conseguir el desistimiento del acreedor. Los morosillos y malos pagadores se conforman con llegar a la fase dos, la de dilación; es decir el deudor se limita a demorar los pagos y dilatar el acuerdo de reembolsar la deuda.
El acreedor no debe caer en la trampa del moroso; debe detectar a tiempo su estrategia y por consiguiente es conveniente que siga los siguientes consejos:
• ser plenamente consciente de la estrategia del moroso y estar preparado a combatirla
• no cansarse nunca de insistir
• no perder los nervios
• no caer en la frustración si no se obtienen resultados a corto plazo
• insistir en la reclamación de recobro
• no dejar ninguna escapatoria al moroso
• hacer ver al moroso que no se le dejará nunca en paz si no paga la deuda
• utilizar todos los medios legales a su alcance para recobrar la deuda
• acudir lo antes posible a bufetes de abogados o empresas de recobro si no hay acuerdo amistoso y el deudor se niega a pagar.
Si se siguen estos consejos se evitará que los morosos salgan victoriosos en la batalla de los créditos impagados.

Pere J. Brachfield

InmoTrivial, test on-line para la formación del profesional inmobiliario.

2008-01-16T13:12:00.000+01:00

Promein e Inmoweb presentan colección de test con preguntas y respuestas de diferentes niveles y aspectos de la realidad legal en operaciones inmobiliarias.

De acceso público, se ofrece puntuación al final de cada test, corrección de respuestas y listado de puntuaciones de los participantes.

Se consigue con la presente iniciativa un modelo de formación práctica y lúdica, con incentivos y premios además del que ya supone la obtención del conocimiento.

CONSULTA COMPRAVENTA: ACABO DE COMPRAR HACE POCO TIEMPO UNA VIVIENDA DE OBRA NUEVA. ¿QUE PLAZO TANGO PARA RECLAMAR LOS DESPERFECTOS?

2008-01-16T10:20:00.000+01:00

ACABO DE COMPRAR HACE POCO TIEMPO UNA VIVIENDA DE OBRA NUEVA. HE COMPROBADO A LA ENTREGA DE LLAVES QUE EL INMUEBLE DE NUEVA CONSTRUCCION TIENE VARIOS DESPERFECTOS ¿QUE PLAZO TANGO PARA RECLAMAR A LA PROMOTORA Y QUE ME ARREGLE ESTOS?

Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos. Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:

Para las viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:

- 6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.

- 10 años, desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio.

-15 años, para los casos en los que el constructor no haya cumplido las condiciones del contrato.

Para viviendas con licencia de edificación posterior mayo de 2000:

- 1 año, para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura, etc.) Responde el constructor por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

- 3 años, para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades...) Los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la ley.

- 10 años, para defectos que afecten a la estructura del edificio. Se reconocen los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.

- Responsabilidad contractual durante 15 años (regulada fuera de la ley de Ordenación de la Edificación). Por los incumplimientos de cláusulas y pactos específicos del contrato de compra- venta.

La Ley de Ordenación de la Edificación que entró en vigor el 6 de mayo del año 2000 establece las responsabilidades que tiene cada uno de los agentes que intervienen en la edificación, (constructor, promotor, arquitecto, etc.), así como los requisitos básicos que deben reunir los edificios.

Cada profesional que intervenga será responsable de forma individual de los vicios según sus obligaciones, a no ser que no pueda individualizarse la responsabilidad, en cuyo caso responderán todos de forma solidaria, es decir, que podrá reclamarse contra cualquiera de ellos, o contra todos.
El constructor será responsable durante el primer año de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Todos los agentes serán responsables en su caso, durante tres años por los daños causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad, y durante diez años si afectan a la seguridad estructural del edificio.

Las acciones del comprador para reclamar contra dichos responsables prescriben a los dos años.

Para garantizar tales responsabilidades, y sobre todo el pago de las indemnizaciones que deban pagar al comprador por los defectos que tenga la casa, la ley impone la obligación de que el constructor suscriba durante el plazo de un año un seguro de daños materiales o de caución, y al promotor la de suscribir un seguro durante el plazo de tres y diez años que cubra respectivamente los daños materiales por incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural del edificio.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: CESION DE VIVIENDA CON MOTIVO DE BODA

2008-01-14T11:43:00.000+01:00

CESION DE VIVIENDA CON MOTIVO DE BODA

En ocasiones, los padres, con motivo del enlace de un hijo, ofrecen a éste la ocupación de un inmueble vacío para que pueda residir en él con su futura esposa, para así formar su hogar familiar.
Lo normal es que los padres, para esta ocupación, no suscriban documento alguno con su hijo. Lo cierto es que los padres, tras ceder el uso de la vivienda a su hijo, deben conocer desde el punto de vista jurídico, si es deseable o no que esta situación quede regulada para el hipotético supuesto de que una vez ocupado el inmueble por el nuevo matrimonio, se produzca una ruptura matrimonial y el Juez atribuya el uso del domicilio conyugal al cónyuge de su hijo.
Acaecida esta sorpresiva situación, el padre –dueño de la vivienda- se planteará la posibilidad de que su hijo continúe disfrutando de la vivienda, a pesar de que una sentencia judicial conceda a la ex-mujer de su hijo, el uso de la vivienda de su propiedad.
Por ello el propietario del inmueble, ante esta difícil situación, tratara de conocer cómo y cuando, conseguirá recuperar la posesión de la vivienda, con el fin de impedir que el que fue cónyuge de su hijo ocupe la misma. Asimismo se preguntará si en el momento que entregó a su hijo las llaves, debió de tomar alguna precaución especial, cómo por ejemplo firmar un contrato de arrendamiento con prorroga anual, o un documento que prevea e impida esta situación ante Notario.
Pues bien la Jurisprudencia, resuelve de forma sencilla esta situación en el supuesto de que el padre no hubiera firmado documento alguno con su hijo. De ese modo se encontraría ante un “precario”, en el que podría recuperar el inmueble en cualquier momento, con independencia de cual de los miembros de la pareja ocupe el inmueble. Al calificarse la situación posesoria del inmueble cómo de “precario”, hemos de saber que éste es revocable por la sola voluntad del cedente, y si no desaloja voluntariamente el cónyuge adjudicatario del uso, puede utilizarse la vía procesal. En el supuesto contrario, nos hallaríamos ante un contrato de arrendamiento, que firmado por ambos cónyuges, el hecho de que tenga que desalojar la vivienda el hijo, con motivo del divorcio o separación, no impide que subsista el arrendamiento de vivienda, pudiendo el cónyuge adjudicatario, seguir ocupando la vivienda por el plazo que reste de duración del mismo, en virtud del titulo de arrendamiento que ya ostentaba con anterioridad.
Si el arrendamiento sólo fue firmado por el hijo del arrendador, tras desalojar este la vivienda, su cónyuge – adjudicatario no firmante del contrato- podrá continuar con el uso de la vivienda arrendada si así lo comunica de forma fehaciente al arrendador en el plazo de dos meses desde que le fue notificada la resolución judicial, adjuntando copia de la misma.

AYUDAS AUTONOMICAS PARA EL ALQUILER: DEDUCCIONES FISCALES PARA JOVENES ALQUILADOS

2008-01-11T10:04:00.000+01:00

AYUDAS AUTONOMICAS PARA EL ALQUILER: DEDUCCIONES FISCALES PARA JOVENES ALQUILADOS.

Los asalariados que cobren 1.000 euros al mes pueden beneficiarse de interesantes deducciones fiscales estatales y autonómicas en el alquiler de viviendas

Además de la renta basica de emancipación de la que hablabamos en uno de nuestros articulos del blog, http://promein.blogspot.com/2008/01/ayudas-al-aquiler-renta-basica-de.html no hay que olvidar que numerosas comunidades autónomas cuentan con deducciones fiscales interesantes para jóvenes alquilados. En todos los casos, como ocurre con las medidas estatales, los principales beneficiados son los jóvenes con bajo nivel de ingresos. En general, en casi todos los territorios, se exige que el contribuyente tenga menos de 35 años y una base imponible en el IRPF inferior a unos límites que varían según las comunidades y que van de los 18.000 a los 26.000 euros.

En Asturias,

la deducción alcanza el 5% de las cantidades satisfechas en el período de un año, con un máximo de 265 euros, siempre que la base imponible del contribuyente no exceda los 23.340 euros en declaración individual o los 32.888 euros en declaración conjunta. El porcentaje de deducción será del 10%, con el límite de 530 euros, en caso de alquiler de vivienda habitual en el medio rural.

En Andalucía la deducción por alquiler en vivienda alcanzará el 10% de las cantidades pagadas, con un límite máximo de 500 euros anuales por contrato de alquiler, para jóvenes con menos de 35 años, con una base imponible general de 18.000 euros en tributación individual o de 22.000 en declaraciones conjuntas.

En Cantabria, los menores de 35 años disfrutan de deducciones de un 10% de las cantidades pagadas en concepto de alquiler, hasta un límite de 300 euros anuales. Su base imponible no puede superar los 22.000 euros en declaración individual o los 31.000 en tributación conjunta.

En Cataluña, los jóvenes hasta 32 años puede deducirse en su Declaración de la Renta hasta un 10% de las cantidades pagadas en concepto de alquiler, con un límite máximo de 200 euros anuales. En este caso, su base imponible no puede superar los 20.000 euros.

En Castilla León, la deducción para jóvenes inquilinos alcanza el 20%, hasta un máximo de 612 euros (aunque los requisitos en este caso son bastante numerosos).

En Extremadura, la deducción por alquiler alcanza el 10%, con un límite máximo de 300 euros, para jóvenes menores de 35 años, con ingresos anuales inferiores a los 18.000 euros (de forma individual) o 22.000 euros, si hacen la declaración conjunta.

En las Islas Baleares, los jóvenes menores de 36 años que vivan de alquiler pueden desgravarse en la Declaración de la Renta hasta un 10% de las cantidades pagadas, hasta 200 euros, siempre que no ganen más de 18.000 euros de forma individual, o 30.000 si hacen la declaración conjunta.

En Madrid, los contribuyentes de menos de 35 años podrán deducir el 20% de las cantidades pagadas en concepto de alquiler, con un máximo de 840 euros. No obstante, sólo tendrán derecho a la deducción cuando las cantidades abonadas por el alquiler superen el 10% de la renta del período impositivo del contribuyente. Además, dicha renta no puede ser superior a 25.629 euros en tributación individual o a 36.200 euros, si es conjunta.

En Navarra, los contribuyentes (sean jóvenes o no) se pueden deducir el 15%, con un máximo de 601,01 euros anuales, de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de la vivienda que constituya su domicilio habitual. En este territorio, para optar a esta ayuda el contribuyente no debe tener rentas anuales superiores, excluidas las exentas, a 30.000 euros (60.000 euros para la opción conjunta de la unidad familiar). Otro requisito es que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler no deben exceder del 10% de las rentas del período impositivo, excluidas las exentas.

En el País Vasco, las ayudas al alquiler son las más generosas de toda España. En las comunidades forales vascas de Álava, Guipúzcoa y Vizcaya no se aplicará la deducción estatal anunciada por el Gobierno, ya que tienen un régimen de IRPF propio. En esta comunidad, cualquier inquilino se puede deducir el 20% de la renta que pague hasta un máximo de 1.600 euros. Si es menor de 35 años, la deducción se eleva al 25% del alquiler con un máximo de 2.000 euros.

En Valencia, los inquilinos se pueden deducir hasta un 10% del alquiler pagado durante un año, con el límite de 194 euros, siempre que sus rentas no superen los 26.700 euros en declaración individual o los 43.210 euros en conjunta.

En todas las comunidades autónomas mencionadas, salvo en el País Vasco, las nuevas deducciones estatales que han entrado en vigor este año se aplicarán independientemente de las regionales, al igual que ya se superponen las desgravaciones para el fomento de la familia.

Fuente: Consumer.es

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: EL ALQUILER DE UN LOFT POR PARTE DE UNA SOCIEDAD A UN PARTICULAR ESTA SUJETO A IVA O A RETENCION

2008-01-10T19:31:00.000+01:00

MI SOCIEDAD ES PROPIETARIA DE UN LOFT. EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD FIGURA COMO LOCAL DE NEGOCIO. QUEREMOS ARRENDARSELO A UN PARTICULAR COMO VIVIENDA. ¿ESTA SUJETO A IVA? ¿HAY QUE APLICAR RETENCION?

Al tratarse de un arrendamiento de vivienda, y de conformidad con el artículo 20 de la Ley 37/1992, del 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, no está sujeto este tipo de arrendamiento a IVA.

Artículo 20 Ley 37/1992 de 28 diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido:

"... están exentos los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos."

Por lo tanto, están sujetos y exentos los arrendamientos de viviendas en los términos antes citados y sujetos y no exentos los arrendamientos de locales de negocio.

Respecto a la posible problematica que puede plantearse de si el loft puede considerarse o no como vivienda, en el caso que nos ocupa, debemos remitirnos a la Ley 29/94 de Arrendamientos
Urbanos, cuando en su artículo 2 establece que:
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Dicha Ley requiere que se alquile una edificación habitable para que dicho arrendamiento se considere como de vivienda.

Por tanto, aunque el loft este inscrito en el Registro de la Propiedad cómo local de negocio, se considera a efectos de la Ley de arrendamientos urbanos, cómo vivienda ya que se arrienda para ese fin.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: POSIBILIDAD DE DESCONTAR DE LA FIANZA LOS IMPORTES DE LOS DAÑOS CAUSADOS EN LA VIVIENDA ARRENDADA

2008-01-04T13:31:00.000+01:00

SOY PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA QUE SE ENCUENTRA ALQUILADA DESDE HACE CINCO AÑOS. FINALIZADO EL PLAZO DE DURACIÓN PACTADO HEMOS DECIDIDO DE MUTUO ACUERDO RESOLVER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ANTES DE FIRMAR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DEVOLVER AL INQUILINO LA FIANZA COMPROBÉ QUE LA VIVIENDA ALQUILADA TENIA VARIOS DESPERFECTOS COMO SON ROTURAS DE PUERTAS, ARMARIOS, Y ALGUNOS CRISTALES DE LAS PUERTAS DE LOS PASILLOS. EL IMPORTE DE ESTOS DAÑOS LOS PUEDO DESCONTAR DE LA FIANZA QUE ME DIO EL INQUILINO A LA FIRMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la obligación del arrendatario de entregar al arrendador una fianza en metálico, cuya cuantía será de una mensualidad de renta en el caso de arrendamiento de viviendas, y de dos mensualidades en el supuesto de arrendamiento para uso distinto del vivienda.
La fianza en el ámbito de los arrendamientos cumple una doble finalidad: garantiza el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar al arrendador el inmueble arrendado en el mismo estado en que se encontraba cuando se suscribió el contrato de arrendamiento, respondiendo así frente al arrendador de los daños o deterioros que por su negligencia o falta del cuidado debido se hayan producido en el inmueble arrendado; y, asimismo, la fianza garantiza la obligación de pago de aquellas cantidades cuyo pago asumió o le corresponde al arrendatario, tales como gastos de suministro de electricidad, agua, gas, y, en general, de aquellos servicios y suministros medidos por aparatos contadores.
En este supuesto concreto, la fianza que el arrendatario depositó en el momento de la firma del contrato constituye una garantía de la obligación del arrendatario de indemnizar al arrendador por los daños y menoscabos causados en el inmueble arrendado, siempre que el arrendatario sea responsable de los mismos, bien porque no haya observado la diligencia debida en el uso de la vivienda arrendada, bien porque no haya llevado a cabo las reparaciones en el inmueble que exigen su uso ordinario. Es más que probable que las roturas de puertas y de armarios, así como de algunos cristales de las puertas de los pasillos, se deban a un comportamiento negligente del arrendatario en el uso de la finca arrendada.
De este modo, y una vez acreditados los desperfectos ocasionados en la vivienda, y que tales desperfectos son consecuencia de un uso excesivo o incorrecto del inmueble por parte del arrendatario, Vd. podrá deducir del importe de la fianza la cantidad necesaria para cubrir los gastos y responsabilidades derivadas de los daños ocasionados.
Si los daños o desperfectos ocasionados por el arrendatario generan unos gastos superiores a la cuantía de la fianza, Vd. tendrá que reclamar al arrendatario el abono de esos gastos por la vía judicial, pues la responsabilidad del arrendatario se extiende a todos los daños que, por dolo o negligencia, cause en el inmueble arrendado, y ello en virtud del artículo 1.101 del Código Civil, que obliga al pago de una indemnización de los daños y perjuicio causados a aquellos que en el cumplimiento de sus obligaciones incurran en dolo, negligencia o morosidad.

ASOCIACION DE MEDIADORES INMOBILIARIOS PARA LA CALIDAD EMPRESARIAL (A.M.I.C.E)

2008-01-04T12:19:00.000+01:00

ASOCIACION DE MEDIADORES INMOBILIARIOS PARA LA CALIDAD EMPRESARIAL (A.M.I.C.E)

Recientemente se ha constituido una Asociación de Mediadores Inmobiliarios para la Calidad Empresarial denominada A.M.I.C.E, integrada únicamente por agentes inmobiliarios.
El objetivo principal de esta asociación esta en profesionalizar el sector de de la intermediación inmobiliaria mediante la unificación y el visado por parte del Instituto Nacional de Consumo, de los documentos de mediación inmobiliaria utilizados por las agencias inmobiliarias asociadas a A.M.I.C.E., para de tal modo aminorar el temor del propietario de suscribir con la agencia inmobiliaria documentos y contratos inmobiliarios.
Es un hecho notario el que muchos de los documentos utilizados por algunas agencias inmobiliarias, contienen cláusulas abusivas que contravienen la Ley de Consumidores y Usuarios, lo que supone que muchos de los clientes de las agencias inmobiliarias renuncian colaborar con los agentes inmobiliarios en general, sufriendo tal consecuencia el resto de mediadores que actúan en el mercado inmobiliario con claridad y transparencia.
Es por ello por lo que A.M.I.C.E ha nacido con el objetivo de desmarcar al agente inmobiliario profesional y responsable, del que utiliza medios abusivos que atentan a la buena fe, y a la legalidad. Los estatutos de A.M.I.C.E prevén como requisitos de acceso el cumplir la normativa de Consumo, el utilizar de modo exclusivo los documentos que en su día se visen por Consumo, el estar dado de alta en la Agencia de Protección de Datos, etc
Un dato alarmante es el de que las reclamaciones interpuestas en el año 2005 por los consumidores de la Comunidad de Madrid relacionadas con vivienda, están siendo las más denunciadas.
Según el Instituto Nacional de Consumo en el mes de julio del año 2004, se efectuó una campaña exclusiva de vivienda, investigando a 110 inmobiliarias y aproximadamente más de la mitad tenía problemas, de distinta importancia.
Es por ello por lo que A.M.I.C.E a través de sus servicios jurídicos se va a ocupar de asesorar jurídicamente a sus asociados de toda la normativa que afecte al sector de la intermediación inmobiliaria, de cara a evitar posibles sanciones por parte de Consumo.
Según fuentes oficiales, en el año 2004, se recaudó por sanciones de vivienda 2.909.000 euros, casi el doble de lo recaudado en 2003, con 1.894.000 euros.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: VIVIENDA DIGNA

2008-01-04T12:15:00.001+01:00

VIVIENDA DIGNA

De conformidad con la Constitución Española, todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. A día de hoy se hace necesario crear mecanismos de control y de buscar fórmulas que garanticen el acceso a una vivienda digna.
El que los poderes públicos no se hayan preocupado de promover las condiciones necesarias y de fijar las normas para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna ha provocado una escalada desorbitada de los precios de la vivienda frente a los salarios en todo el territorio nacional. En diez años el precio de la vivienda se ha incrementado en más de un 250%, mientras que los salarios apenas se han incrementado por encima del IPC.
Es un hecho notorio el que los jóvenes tienen muy difícil el acceso a la vivienda teniendo que destinar cerca del 70% de su salario y del 50% en el caso de una pareja joven.
Los alquileres han dejado de ser una solución para aquellos que no logran la preaprobación del préstamo hipotecario. Las entidades bancarias alertan a sus clientes de que en el 2.007 los tipos de interés seguirán al alza, y sin freno. Es una situación preocupante y alarmante.
Se prevé que si continúan subiendo a este mismo ritmo los tipos de interés, y el IPC, tendrán inevitablemente que disminuir los precios de la vivienda, dado que aumentará a tal extremo el endeudamiento familiar que imposibilitará el que muchas familias continúen viviendo en el que fue su hogar. Los propietarios tendrán que acceder a residencias más humildes para así hacer frente a sus elevados préstamos hipotecarios.
Esperemos que si esto ocurre ningún Gobierno presuma que durante su mandato logro que disminuyeran los precios de la vivienda sin confesar que fue su incapacidad y su mala gestión la causante de no frenar los altos tipos de interés.
Otro de los problemas que impiden el acceso a una vivienda digna es la proliferación de viviendas vacías y secundarias que, en la mayoría de los casos, son mantenidas así con fines especulativos. En España a día de hoy nos encontramos con más de 6.442.896 viviendas vacías o secundarias que o bien no se usan, o bien se emplean con una intensidad reducida.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: ANTENAS DE TELEFONIA MOVIL

2008-01-04T12:09:00.000+01:00

ANTENAS DE TELEFONIA MOVIL

Cada vez son más frecuentes las sensatas dudas que surgen a los propietarios de los pisos, sobre todo a aquellos que residen en pisos altos, o que utilizan por ejemplo marcapasos en relación a los posibles daños a la salud que les pueden ocasionar las ondas de una antena o repetidor de telefonía móvil instalada en la cubierta de su edificio.
No es de extrañar tal preocupación debido a la escasa información existente por parte de los organismos públicos sobre los posibles efectos perjudiciales de estas antenas, y aún más tras el consenso alcanzado por parte de los científicos de que no está demostrado que la exposición a estas ondas sea inofensiva. Como ya sabemos la Organización Mundial de la Salud esta dedicando gran parte de sus esfuerzos en investigar los posibles problemas de salud que pueden ocasionar las ondas electromagnéticas de estas antenas y esperemos que pronto se pronuncie al respecto.
La instalación de antena de telefonía móvil, en términos de la Ley de Propiedad Horizontal, “el arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble” requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere. Es por ello interesante estar al corriente de las convocatorias de las Juntas de Propietarios y de las Ordenes del día de las Juntas de Propietarios en el supuesto de que residamos en pisos altos o si utilizamos cualquier dispositivo médico que pueda verse afectado por los campos electromagnéticos del repetidor, por si es nuestro deseo votar en contra de la instalación de éstas.
A día de hoy algunos Ayuntamientos están prohibiendo a las empresas de telefonía la instalación de este tipo de antenas en prevención de que las ondas electromagnéticas puedan perjudicar la salud pública, sugiriendo a su vez a las empresas de telefonía que coloquen las antenas en polígonos industriales, lejos de los núcleos residenciales, y a ser posible, de forma compartida para varias operadoras al mismo tiempo.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: APARTAMENTOS TURISTICOS.A

2008-01-04T11:59:00.000+01:00

APARTAMENTOS TURISTICOS

Conforme a la dispersa normativa autonómica en materia de turismo, los apartamentos turísticos son establecimientos compuestos por módulos de alojamiento (apartamentos, chalets, bungalows o similares) destinados de forma usual y mediante precio, a prestar un servicio de alojamiento turístico para su ocupación por el interesado, con mobiliario, equipación, y diversos servicios e instalaciones, sin que el ocupante del apartamento turístico se vea obligado a realizar actuaciones de acomodación para disponer de dichos apartamentos
La ocupación de los apartamentos turísticos ha de ser ocasional, desestimándose que los mismos se ocupen con carácter de residencia permanente.
A día de hoy existen centenares de empresas que explotan este tipo de alojamiento turístico pudiendo éstas ser propietarias o no de las mismas. En el supuesto de no ser propietarias deberán cumplir una serie de requisitos como por ejemplo la de comunicar a la Administración tal circunstancia a efectos de dejar constancia de la titularidad y responsabilidad de la explotación, la de designar necesariamente un director de establecimiento en los conjuntos de apartamentos, la de constituir una fianza para responder de la correcta prestación de los servicios concertados con sus clientes en proporción al volumen del negocio previsto y a los medios técnicos de que dispongan para desarrollar su actividad.
Las diferentes legislaciones turísticas autonómicas regulan las especialidades que deben congregar los apartamentos turísticos y el procedimiento para la autorización y puesta en marcha de este tipo de explotaciones turísticas.
La regulación jurídica específica de los apartamentos turísticos en la Comunidad Autónoma de Madrid, viene determinada tanto por la Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación de Turismo en la Comunidad de Madrid, modificada por la Ley 1/2003, de 11 de febrero como por el Decreto 94/2002, de 6 de junio, que regula el Registro General de Empresas y Entidades Turísticas.
Según la última encuesta de ocupación en apartamentos turísticos publicada por el Instituto Nacional de Estadística en mayo de 2005, existen en España 615.655 apartamentos turísticos, con una capacidad de plazas estimadas en 471.437. Canarias ocupa la primera posición en ser la ciudad que alberga mayor número de plazas ascendiendo estas a 205.095 plazas, seguida ésta por Cataluña y Comunidad Valenciana con 52.630 y 69.258 respectivamente.

AYUDAS AL AQUILER: DESDE EL 1 DE ENERO DE 2008 NACE LA RENTA BASICA DE EMANCIPACION. (Real Decreto 1472/2007 de 2 de Noviembre)

2008-01-04T11:04:00.000+01:00

AYUDAS AL ALQUILER: DESDE EL 1 DE ENERO DE 2008 NACE LA RENTA BASICA DE EMANCIPACION.

Real Decreto 1472/2007 de 2 de Noviembre donde se regula la denominada Renta Básica de Emancipación destinada a facilitar el primer acceso de los jóvenes a una vivienda en alquiler.

La Renta Básica de Emancipación ayuda a los jóvenes a sufragar los gastos del alquiler de una vivienda, paga el coste de aval y concede préstamos para hacer frente a la fianza,
A partir de hoy los jóvenes lo tienen más fácil para independizarse de sus padres. Al menos, éste es el objetivo que persigue la Renta Básica de Emancipación, una prestación dirigida a jóvenes de entre 22 y 30 años, que recibirán 210 euros mensuales para ayudar a sufragar los gastos que les supone el alquiler. Para acceder a esta prestación los solicitantes, que serán titulares del contrato de arrendamiento de la vivienda en la que residan habitualmente, han de tener una fuente regular de ingresos inferior a los 22.000 euros brutos anuales. El Estado aportará, además, 120 euros para pagar el coste de los trámites del aval y concederá un préstamo de 600 euros sin intereses para hacer frente a la fianza. Esta medida, en vigor desde hoy, es compatible con las deducciones por alquiler.

Ayudas directas.

El incremento de los precios de la vivienda durante la última década ha provocado que los jóvenes de España tengan graves dificultades a la hora de acceder a un piso, ya sea en alquiler o en propiedad. Los españoles son los que registran, con respecto al resto de los ciudadanos europeos, una edad más tardía a la hora de emanciparse. Por este motivo, el Ministerio de Vivienda ha puesto en marcha un paquete integral de medidas que faciliten la posibilidad de acceder a una casa y promuevan una emancipación más temprana, así como crear un equilibrio entre el mercado de la vivienda en propiedad y el alquilado, ya que este último sólo representa el 11% del total del parque de viviendas. Entre estas iniciativas destaca la Renta Básica de Emancipación. Se trata de un conjunto de ayudas directas del Estado destinadas al apoyo económico para el pago del alquiler que constituye el domicilio habitual del beneficiario y que se concreta en tres tipos de ayudas:

a) El joven recibirá una renta mensual de hasta 210 euros que le facilitará el pago de los gastos relacionados con el alquiler de la vivienda.

Se percibirá por meses completos desde el mes siguiente a la solicitud y durante un periodo máximo de cuatro años, sean o no consecutivos.
b) Si para poder acceder al arrendamiento de la vivienda necesita un aval, el interesado contará con 120 euros para sufragar los gastos de su tramitación.

c) El Ministerio de Vivienda pone a disposición del joven un préstamo sin intereses de 600 euros para poder hacer frente a la fianza. Ésta es la única cantidad que hay que devolver. Se hará cuando se extinga la fianza, al finalizar el último de los contratos de arrendamiento sucesivos formalizados en el plazo de los cuatro años que, como máximo, puede durar la ayuda o cuando se dejen de reunir los requisitos necesarios para optar a la renta.

Estas ayudas pueden llegar a suponer un ahorro de 2.520 euros al año en el alquiler, lo cual asciende a 10.080 euros durante los cuatro años que dura la prestación. El primer mes de arrendamiento suele ser el más costoso pues al pago de la mensualidad se suele unir el desembolso de una fianza y la tramitación del aval, que en algunos casos es necesario. El ahorro del primer mes puede ascender a 930 euros si se suma la fianza (600 euros), la tramitación del aval (120 euros) y la renta mensual (210 euros).
El joven podrá disfrutar de esta prestación un máximo de cuatro años que no tienen por qué ser consecutivos, ya que la ayuda se puede fraccionar. El beneficiario puede optar, por ejemplo, por percibir la renta durante dos años, dejar de cobrarla y, cuando vuelva a necesitarla, si sigue cumpliendo con los requisitos, recibir de nuevo la prestación durante los dos años restantes.

Los beneficiarios

Para poder recibir la renta básica de emancipación hay que cumplir una serie de requisitos:

1.-Tener una edad comprendida entre los 22 y los 30 años. (La ayuda se deja de percibir el mes en el que se cumplen los 30 años).
2.- El joven ha de ser titular del contrato de arrendamiento de la vivienda en la que resida de forma habitual y permanente o, al menos, ser uno de los firmantes. En el caso de que haya más de un titular en el contrato de alquiler, la cuantía de la ayuda a la que cada uno tenga derecho será el resultado de dividir 210 euros entre el número total de titulares. Por ejemplo, en el supuesto de que tres amigos compartan piso y los tres firmen el contrato y cumplan los requisitos, cada uno de ellos recibirá 70 euros.
3.- El solicitante debe tener una fuente regular de ingresos que le reporte como máximo 22.000 euros brutos anuales. Esto incluye a los trabajadores por cuenta propia o ajena, a los becarios de investigación y a los jóvenes que perciban una prestación social pública de carácter periódico -puede ser contributiva o asistencial, es decir, que se incluyen prestaciones por desempleo o discapacidad-.
4.- El interesado ha de acreditar una vida laboral de, al menos, seis meses de antigüedad, inmediatamente anterior al momento de la solicitud o una duración prevista de la fuente de ingresos de seis meses. Si el joven ha estado trabajando el semestre anterior a la solicitud, se puede comprobar directamente en la Seguridad Social. En el caso de que quiera justificar que va a trabajar los próximos meses, ha de presentar una copia del contrato de trabajo.
5.- El solicitante debe tener la nacionalidad española o la de alguno de los estados miembros de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo -formado por los 27 países de la UE más Islandia, Noruega y Liechtenstein-. También pueden acceder a la renta de emancipación los jóvenes que, sin cumplir este requisito de nacionalidad, acrediten tener residencia legal y permanente en España. Tendrán que justificarlo con la autorización de residencia permanente que se concede a las personas que han vivido de forma continuada en territorio español durante cinco años.

Aunque cumplan todos estos requisitos, hay una serie de jóvenes que no podrán acceder a la concesión de ayudas:

1.- Aquellos que tengan parentesco de primer o segundo grado -ya sea de consanguineidad o afinidad- con el arrendador.
2.- Los jóvenes que ya tengan una vivienda en propiedad, a no ser que acrediten que no disponen de su uso y disfrute, o que esta vivienda tenga un valor catastral que no exceda el 60% del precio máximo de una vivienda protegida de precio general. Para calcular el precio, quien se encuentre en esta situación, deberá pedir la información en el departamento de Vivienda de la Comunidad autónoma en la que esté ubicada la residencia.
3.- Las personas que sean titulares de un patrimonio superior a 108.182'18 euros.

Además de los requisitos personales básicos que ha de cumplir el joven, existen una serie de exigencias específicas:
- La domiciliación bancaria de esta ayuda se hará en una de las entidades de crédito que colaboren con el Ministerio de Vivienda. -Estas entidades serán seleccionadas previa convocatoria con los principios de publicidad, concurrencia, igualdad y no discriminación, y podrán acudir tanto entidades públicas como privadas-.
- El número de cuenta desde el que se paga el alquiler también tendrá que estar domiciliado en un banco o caja de ahorros que colabore con el Ministerio. El listado se encuentra en la página web del Ministerio de Vivienda.
- Estar al corriente del pago periódico del alquiler del piso con el que se quiere acceder a la prestación.
- Haber cumplido las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.

Formulario.

La solicitud para percibir la Renta Básica de Emancipación se puede presentar a partir del 1 de enero de 2008, día en el que entra en vigor el Real Decreto que regula la prestación.

La información se puede pedir en el departamento de Vivienda autonómico, en la página web del Ministerio http://www.vivienda.es/, o http://www.alquilerjoven.es/ y en el número de teléfono 900900707.

Para obtener la ayuda hay que presentar la solicitud en la consejería de Vivienda de la comunidad autónoma en la que esté situado el piso de alquiler. Se hará rellenando el impreso que ha establecido el Ministerio. En él se señalará lo siguiente:

- Datos personales: Nombre y apellidos, fecha de nacimiento, dirección a la que el solicitante quiere que lleguen las notificaciones, DNI o Número de Identificación de Extranjeros y el número de la Seguridad Social. Si el joven no tiene este último dato, ha de aportar el régimen de previsión social al que está adscrito.

Quien tenga una vivienda que no sobrepase el precio establecido por la Ley y, por tanto, pueda beneficiarse de la obtención de la renta, indicará el número de referencia catastral del piso. También se puede señalar el número de móvil para que las notificaciones se hagan por SMS.
- En otro apartado se señalan los datos relativos al contrato de alquiler. En él se indica la dirección del domicilio arrendado, el número de inquilinos titulares del contrato y la referencia catastral que identifica la vivienda. Este dato aparece en los contratos de alquiler, pero en el caso de que no sea así, se le puede pedir al arrendador u obtenerlo en la Dirección General del Catastro http://ovc.catastro.meh.es/

- En el apartado sobre el arrendador se señalará su nombre y apellidos, NIF, NIE o CIF y su número de cuenta, a la que mensualmente hace su transferencia el joven para pagar el alquiler. Además hay que indicar la cuenta desde la que el solicitante envía el dinero. Si el número de cuenta en el que se quiere recibir la renta es distinto, se indicará en el formulario.
Si el joven todavía no tiene contrato de alquiler puede indicarlo en el impreso y, de esta manera, puede optar también a recibir la renta.

Concesión de la ayuda.

A la hora de hacer la solicitud hay que entregar el formulario debidamente cumplimentado y una fotocopia del contrato de alquiler. Posteriormente, se requerirán los documentos que acrediten que lo incluido en el formulario es cierto, aunque en algunas comunidades pueden pedir que el interesado presente, junto al impreso, otra documentación que demuestre que cumple algún requisito exigido.
El órgano competente de la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda comprobará que se cumplen todos los requisitos necesarios para percibir la Renta de Emancipación y lo comunicará en el plazo de dos meses. Si la solicitud se presenta en enero y no se concede hasta marzo, el beneficiario tendrá derecho a recibir la ayuda correspondiente al mes de febrero en adelante. En los convenios de colaboración para la gestión conjunta de esas ayudas se establece que será la comunidad autónoma quien tramite las solicitudes y reconozca el derecho a recibir la prestación. El Ministerio de Vivienda, por su parte, será quien abone directamente las ayudas a los beneficiarios.
La comunidad autónoma notificará la resolución al interesado y, simultáneamente, comunicará al Ministerio de Vivienda, a través de un sistema automatizado, el derecho del joven a percibir la renta. Una vez que se compruebe que el solicitante ha realizado la transferencia del pago del alquiler mensual al propietario, se ingresará al joven en su cuenta bancaria el importe de la prestación. La cuenta ha de pertenecer a una de las entidades colaboradoras para que mensualmente se pueda comprobar que se realiza el pago puntual del alquiler. Éste se hará por medio de transferencia bancaria solamente desde esa cuenta en un único pago cada mes, con independencia del número de titulares por contrato. El importe mensual deberá ser fijo y restringido sólo a la mensualidad (sin incluir otros conceptos como gastos de servicio u otros que, en todo caso, deberán hacerse de manera independiente). El pago se realizará mediante una orden permanente de transferencia u orden de transferencia periódica, firmada por todos los inquilinos, que ejecuta el pago periódicamente y evita así olvidos o retrasos.
El joven que quiera acceder la renta y todavía no tenga el piso alquilado lo señalará en la solicitud. Si se comprueba que cumple con todos los requisitos, se le concederá provisionalmente y tendrá, desde ese momento, tres meses para formalizar el contrato de alquiler. Presentará entonces una nueva solicitud y la comunidad autónoma comprobará los datos y comunicará el reconocimiento definitivo de la renta. Inmediatamente, el Ministerio de Vivienda ingresará la ayuda en la cuenta bancaria del solicitante, desde el mes en que se presente el contrato de alquiler.

Compatibilidades e incompatibilidades.

La Renta Básica de Emancipación es compatible con la aplicación de las deducciones que se puedan establecer a favor de los inquilinos en la legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. A partir de la declaración de la renta de 2008, que se presenta en 2009, se podrá deducir el hasta el 10'05% de lo que se pague por el alquiler de la vivienda, siempre que se tenga unos ingresos anuales por debajo de los 24.000 euros netos. Está previsto que la entrada en vigor de esta medida beneficie en su primer año a más de 700.000 familias. La Renta de Emancipación también es compatible con las subvenciones o beneficios fiscales que establezcan las comunidades autónomas.
Un joven que reciba la prestación mensual de 210 euros no podrá disfrutar simultáneamente de las ayudas al inquilino financiadas en virtud del Plan Estatal de Vivienda 2005-2008. Tampoco podrán acogerse a la prestación los arrendatarios cuyo domicilio habitual esté sometido a algún régimen de protección pública que establezca límites a su renta máxima en alquiler.
Como se trata de una medida de carácter coyuntural, su mantenimiento está supeditado a la valoración periódica de su eficacia para lograr los objetivos para los que ha sido concebida. Por este motivo, antes del 31 de diciembre de cada año, el Ministerio de Vivienda presentará un informe de seguimiento y evaluación ante la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos. En el plazo máximo de cuatro años, transcurridos desde la entrada en vigor del Real Decreto que regula la Renta Básica de Emancipación, es decir, desde el día 1 de enero de 2008, el Ministerio de Vivienda elevará al Consejo de Ministros un informe de seguimiento y evaluación de los resultados de su aplicación proponiendo su mantenimiento, modificación o derogación.

Fuente: Fundación Consumers

Real Decreto 1472/2007 de 2 de Noviembre donde se regula la denominada Renta Básica de Emancipación destinada a facilitar el primer acceso de los jóvenes a una vivienda en alquiler.

Artículo 1. Renta básica de emancipación.
Con el objetivo de facilitar la emancipación de los jóvenes, se crea la renta básica de emancipación, consistente en un conjunto de ayudas directas del Estado destinadas al apoyo económico para el pago del alquiler de la vivienda que constituye su domicilio habitual y permanente, en las condiciones y con los requisitos que se establecen en este real decreto.

Artículo 2. Beneficiarios.
1. Podrán percibir la renta básica de emancipación todas aquellas personas que reúnan los siguientes requisitos:
a) Tener una edad comprendida entre los 22 años y hasta cumplir los 30 años.
b) Ser titular del contrato de arrendamiento de la vivienda en la que residan con carácter habitual y permanente.
c) Disponer de una fuente regular de ingresos que le reporte unos ingresos brutos anuales inferiores a 22.000 euros.
A estos efectos, se entenderá que tienen una fuente regular de ingresos los trabajadores por cuenta propia o ajena, los becarios de investigación y los perceptores de una prestación social pública de carácter periódico, contributiva o asistencial, siempre que puedan acreditar una vida laboral de al menos seis meses de antigüedad, inmediatamente anteriores al momento de la solicitud, o una duración prevista de la fuente de ingresos de al menos seis meses contados desde el día de su solicitud.
d) Poseer la nacionalidad española o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo o, en el caso de los extranjeros no comunitarios, tener residencia legal y permanente en España.
2. No obstante lo previsto en el apartado anterior, no podrán ser beneficiarios de las ayudas contempladas en el presente real decreto:
a) Quienes tengan parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador de su vivienda habitual. El mismo criterio se aplicará a la relación entre el arrendador y el arrendatario, cuando el primero sea una persona jurídica respecto de cualquiera de sus socios o partícipes.
b) Quienes sean titulares de una vivienda, salvo que no dispongan del uso ni del disfrute de la misma.
c) Quienes sean titulares de bienes y derechos con un valor, determinado conforme a las reglas de valoración de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, superior a la cuantía fijada como mínimo exento en el artículo 28.2 de la citada Ley.
3. Cuando se trate de solicitantes de la renta básica de emancipación cuya fuente regular de ingresos consista en actividades empresariales, profesionales o artísticas, los ingresos anuales se computarán de conformidad con la forma prevista en el artículo 5.c.2.º

Artículo 3. Cuantía y condiciones de disfrute.
1. La renta básica de emancipación consistirá en las siguientes ayudas, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda:
a) Una cantidad mensual de 210 euros con el fin de facilitar el pago de los gastos relacionados con el alquiler de la vivienda habitual.
b) Una cantidad única de 120 euros si se constituye aval con un avalista privado como garantía del arrendamiento.
c) Un préstamo sin intereses, de 600 euros, por una sola vez, reintegrable cuando se extinga la fianza prestada en garantía del arrendamiento, al finalizar el último de los contratos de arrendamiento sucesivamente formalizados en el plazo máximo de cuatro años desde el reconocimiento del derecho a esta ayuda, o, en todo caso, cuando se dejen de reunir los requisitos que habilitan para seguir percibiendo la ayuda de la letra a).
2. La ayuda establecida en la letra a) del apartado anterior se percibirá por meses completos, con efectos desde el mes siguiente al de su solicitud, durante un máximo de cuatro años, sean o no consecutivos, o hasta aquel en el que se cumpla la edad de 30 años.
3. Para percibir la renta básica de emancipación serán requisitos imprescindibles:
a) La domiciliación bancaria de esta ayuda en alguna de las entidades de crédito colaboradoras del Ministerio de Vivienda
b) La domiciliación bancaria del pago del alquiler.
c) Estar al corriente del pago periódico del pago del alquiler de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento.
d) Estar al corriente en el cumplimiento de las obligaciones tributarias y con la Seguridad Social.
4. El mantenimiento de las ayudas a las que se refiere este artículo exigirá que se mantengan las condiciones que habilitan para el reconocimiento del derecho a esta ayuda. A efectos del cálculo del cumplimiento del requisito establecido en el artículo 2.1.c, no se computará el importe de la renta básica de emancipación, percibida en la anualidad correspondiente.
El beneficiario deberá comunicar de inmediato al órgano que le reconoció el derecho a la ayuda cualquier modificación de las condiciones que motivaron el reconocimiento, para que resuelva lo que proceda y lo comunique al Ministerio de Vivienda.
5. En caso de que existan varios titulares del contrato de arrendamiento, las cuantías de las ayudas a cada uno de los que tengan derecho a las mismas serán el resultado de dividir las cantidades a que se refiere el apartado 1 por el número total de titulares del contrato.

Artículo 4. Procedimiento de concesión de la renta básica de emancipación.

1. La gestión de las ayudas objeto de este real decreto se realizará conforme a lo que establezcan los convenios de colaboración que el Ministerio de Vivienda suscriba con las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, y de acuerdo con lo que se prevé en los apartados siguientes.
2. El órgano competente de la comunidad autónoma o ciudades de Ceuta y Melilla donde se ubique la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, instruirá y resolverá, en el plazo máximo de dos meses, sobre el reconocimiento del derecho a la renta básica de emancipación, incluyendo, en su caso, en la resolución el plazo máximo de duración de la ayuda a la que se refiere el artículo 3.1.a).
3. Los interesados presentarán la solicitud de la renta básica de emancipación conforme al modelo de impreso que se establezca por orden del Ministerio de Vivienda.
4. El interesado podrá solicitar el reconocimiento provisional del derecho a la renta básica de emancipación antes de arrendar la vivienda. En tal caso, la resolución de reconocimiento provisional caducará a los tres meses de su notificación, plazo en el que el beneficiario habrá de presentar nueva solicitud aportando la documentación restante a que se refiere el artículo 5 de este real decreto, para que el órgano competente de la comunidad autónoma o ciudad de Ceuta y Melilla eleve a definitiva su resolución. En este caso la ayuda se percibirá desde el mes en que se presente el contrato de alquiler.
5. La comunidad autónoma o ciudad de Ceuta o Melilla notificará la resolución al interesado y la comunicará de forma simultánea al Ministerio de Vivienda a través de un sistema de comunicación automatizada. El Ministerio, previos los trámites que procedan, ordenará a la entidad de crédito colaboradora el pago de las ayudas.
6. El interesado presentará la resolución de reconocimiento definitivo del derecho a la renta básica de emancipación a la entidad de crédito colaboradora a través de la cual haya solicitado recibir dichas ayudas. La entidad lo comunicará al Ministerio de Vivienda si no hubiera recibido previamente del mismo la autorización de pago, a efectos de recabarla, según los criterios que se acuerden al efecto con dicho Ministerio.

Artículo 5. Acreditación de requisitos.
En el expediente deberá acreditarse el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Edad del solicitante.
b) Nacionalidad española o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o la residencia legal y permanente en España, en el caso de los extranjeros no comunitarios.
c) Una fuente regular de ingresos, según lo establecido en el artículo 2.1. A estos efectos:
1.º Si el solicitante trabaja por cuenta ajena, es becario de investigación, o percibe una prestación social pública de carácter periódico, contributiva o asistencial, la acreditación se realizará mediante la presentación del certificado de haberes del año en curso o de la resolución administrativa correspondiente.
2.º Si la fuente regular de ingresos del solicitante consistiera en actividades empresariales, profesionales o artísticas, la acreditación de ingresos se referirá al rendimiento neto de dicha actividad económica calculado con carácter previo a la aplicación de las reducciones previstas en el artículo 32 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y de modificación parcial de las Leyes de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no residentes y sobre el Patrimonio correspondientes a la declaración presentada por el solicitante, relativa al período impositivo inmediatamente anterior con plazo de presentación vencido a la solicitud de la renta básica de emancipación. Si el interesado no hubiera presentado declaración por no estar obligado a ello, la acreditación de sus ingresos se efectuará mediante declaración responsable, sin perjuicio de la posible comprobación administrativa.
d) Vida laboral.
e) Número de la cuenta bancaria del beneficiario a través de la que se efectuará el pago del alquiler y el cobro de las ayudas estatales, así como de la cuenta bancaria del arrendador a la que el beneficiario transferirá el pago mensual de la renta del alquiler.
f) Copia del contrato escrito de arrendamiento, en el que se incluyan, al menos, los contenidos a que se refiere el artículo 37 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En cualquier caso, deberán hacerse constar en el impreso de solicitud la referencia catastral de la vivienda objeto de dicho contrato y el número del documento oficial de identificación fiscal del arrendador.
g) Declaración responsable acerca del cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 2.2 de este real decreto.
h) Referencia catastral, en su caso, de la vivienda a que se refiere la disposición adicional tercera

Artículo 6. Verificación de datos.
La solicitud de la renta básica de emancipación implicará la autorización para que la Administración Pública competente pueda solicitar la información que resulte necesaria para acreditar el cumplimiento o mantenimiento de los requisitos a las Administraciones u organismos públicos competentes y entidades de crédito a las que se refiere el artículo 8.
Cuando el órgano competente de las comunidades autónomas o de las ciudades de Ceuta y Melilla disponga de la información relativa a alguna de las letras del artículo 5 o tenga acceso a ella en la forma prevista en el párrafo anterior, no se exigirá a los interesados la aportación de la documentación correspondiente.

Artículo 7. Convenios de colaboración con las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.
1. Para la ejecución de lo previsto en el presente real decreto el Ministerio de Vivienda suscribirá convenios de colaboración con las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.
2. En dichos convenios de colaboración, además de los requisitos exigidos en el artículo 16 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, se recogerán al menos los siguientes contenidos:
a) Compromisos en materia de ejecución de este real decreto, expresando los instrumentos y medidas a adoptar por parte de cada Administración para asegurar su eficacia, incluyendo campañas publicitarias, así como ventanillas únicas de gestión para presentación y tramitación de solicitudes.
b) Mecanismos de seguimiento y control de la ejecución de este real decreto, incluyendo, en su caso, la implantación de sistemas informáticos y protocolos automatizados de comunicación entre las Administraciones implicadas.
c) Creación de Comisiones de Seguimiento, presididas por el Titular del Ministerio de Vivienda y el Titular de la Consejería o Departamento competente por parte de las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.

Artículo 8. Convenios de colaboración con entidades de crédito.
El Ministerio de Vivienda podrá celebrar convenios de colaboración con las entidades de crédito, públicas y privadas, que resulten seleccionadas bajo los principios de publicidad, concurrencia, igualdad y no discriminación, previa convocatoria y conforme al modelo de convenio que se publicará mediante orden del Ministerio de Vivienda. Estos convenios tendrán por objeto la gestión, seguimiento y control de los pagos de las ayudas establecidas en este real decreto, así como su eficacia en el cumplimiento de las finalidades perseguidas.
Los convenios de colaboración deberán contener, como mínimo, los extremos a los que se refiere el artículo 16.3 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones.
Artículo 9. Régimen jurídico. Compatibilidades.
1. La renta básica de emancipación es compatible con la aplicación, en su caso, de las deducciones que pudieran establecerse a favor de los inquilinos en la legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, salvo que se establezca expresamente otra cosa.
También será compatible, de acuerdo con la normativa autonómica, con las subvenciones, ayudas, o beneficios fiscales que establezcan las comunidades autónomas en el ejercicio de sus competencias.
2. Es incompatible la percepción simultánea de las ayudas reconocidas en este real decreto con la percepción de las ayudas al inquilino financiadas en virtud del Plan Estatal de Vivienda 2005-2008, regulado por el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio. Tampoco podrán percibirlas aquellos arrendatarios cuya vivienda habitual esté sometida a algún régimen de protección pública que establezca límites a su renta máxima en alquiler de conformidad con la normativa en la materia.
3. El incumplimiento de las condiciones y requisitos para disfrutar de las ayudas reguladas en este real decreto dará lugar a la pérdida al derecho a las mismas y al reintegro de las cantidades percibidas, junto con los intereses de demora de las mismas, conforme a lo establecido en la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones.

Disposición transitoria única. Aplicación a jóvenes ya emancipados.
Las personas que, a la entrada en vigor de este real decreto, ya disfruten de su vivienda habitual en arrendamiento y reúnan los demás requisitos exigidos en el mismo, sólo podrán percibir la ayuda a que se refiere la letra a) del apartado primero del artículo 3.
Disposición adicional primera. Seguimiento y evaluación de las medidas contenidas en este real decreto.
Dentro del plazo máximo de cuatro años a partir de la entrada en vigor de este real decreto, el Ministerio de Vivienda elevará al Consejo de Ministros, previo informe de la Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo, un informe de seguimiento y evaluación de los resultados de su aplicación, con la propuesta de su mantenimiento, modificación o derogación. Además, antes del 31 de diciembre de cada año, el Ministerio de Vivienda presentará un Informe de seguimiento y evaluación en la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos.

Disposición adicional segunda. Actuaciones de las comunidades autónomas.
Las comunidades autónomas excepcionalmente podrán establecer requisitos adicionales para la concesión de la renta básica de emancipación, informe favorable de la Comisión de Seguimiento que corresponda, establecida en el artículo 7.2.c) de este real decreto, sin perjuicio de la aplicación del mismo desde la fecha de su entrada en vigor.

Disposición adicional tercera. Titularidad de la vivienda.
A los efectos de lo indicado en el artículo 2.2.b, no se considerará titular de una vivienda cuando el valor catastral de la misma no exceda del 60 por 100 del precio máximo de una vivienda protegida de precio general, acogida al Real Decreto 801/2005, calificada provisionalmente en el mismo momento de la solicitud de la ayuda y situada en la misma localidad que la vivienda de la que se es titular.

Disposición final primera. Títulos competenciales.
Este real decreto se dicta al amparo de las competencias reservadas al Estado sobre planificación general de la actividad económica, de conformidad con lo previsto en el número 13.ª del apartado primero del artículo 149 de la Constitución española.

Disposición final segunda. Facultades de desarrollo y ejecución.
Se habilita al titular del Ministerio de Vivienda para que, en el ámbito de sus competencias, apruebe cuantas disposiciones se precisen para el desarrollo, la ejecución y el cumplimiento de lo establecido en este real decreto.

Disposición final tercera. Entrada en vigor.
Este Real Decreto entrará en vigor el 1 de enero de 2008.

Dado en Madrid, el 2 de noviembre de 2007.
JUAN CARLOS R.
La Ministra de Vivienda,
CARME CHACÓN PIQUERAS

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: ¿DONDE ESTAN LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS?

2008-01-03T17:32:00.000+01:00

¿DONDE ESTAN LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS?

A día de hoy se hace necesario crear mecanismos de control y encontrar fórmulas que garanticen el acceso a una vivienda digna.
El que los poderes públicos no se hayan preocupado de promover las condiciones necesarias y de fijar las normas para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna ha provocado una escalada desorbitada de los precios de la vivienda frente a los salarios en todo el territorio nacional. En diez años el precio de la vivienda se ha incrementado en más de un 250%, mientras que los salarios apenas se han incrementado por encima del IPC.
Es un hecho notorio el que los jóvenes tienen muy difícil el acceso a la vivienda teniendo que destinar cerca del 70% de su salario y del 50% en el caso de una pareja joven.
La reciente crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos ha incrementado aún más las dudas en el sector. La falta de liquidez que esta crisis ha provocado y la práctica desaparición de este tipo de hipotecas, está afectando negativamente a la ya de por sí maltrecha demanda de vivienda en Estados Unidos. Afortunadamente, en España se conceden pocas hipotecas de alto riesgo y el nivel de morosidad, aunque haya crecido recientemente, es muy bajo. Sin embargo, estas turbulencias financieras y su efecto en los mercados internacionales provocan la desconfianza en la economía por lo que menos gente se anima a endeudarse para comprar una vivienda.
Se prevé que si continúan subiendo a este mismo ritmo los tipos de interés, y el IPC, tendrán inevitablemente que disminuir los precios de la vivienda, dado que aumentará a tal extremo el endeudamiento familiar que imposibilitará el que muchas familias continúen viviendo en el que fue su hogar. Los propietarios tendrán que acceder a residencias más humildes para así hacer frente a sus elevados préstamos hipotecarios.
Otro de los problemas que impiden el acceso a una vivienda digna es la proliferación de viviendas vacías y secundarias que, en la mayoría de los casos, son mantenidas así con fines especulativos. En España a día de hoy nos encontramos con más de 6.442.896 viviendas vacías o secundarias que o bien no se usan, o bien se emplean con una intensidad reducida.

CONSULTA COMPRAVENTA: DESCALIFICACION DE VIVIENDA DE V.P.O

2008-01-03T17:27:00.000+01:00

ACTUALMENTE EL PERIODO PARA PODER SOLICITAR UNA DESCALIFICACIÓN VOLUNTARIA ES A PARTIR DE LOS 15 AÑOS. ¿SERÍA POSIBLE LEGALMENTE TAMBIÉN QUE CON CARÁCTER RETROACTIVO SE ALARGARA ESTE TIEMPO A UN MÍNIMO DE 20 Ó 30 AÑOS POR EJEMPLO?

Señalar que salvo mejor opinión fundada en derecho, ello vendría a contradecir el artículo 9.3 de la Constitución Española, que garantiza la seguridad jurídica y la irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos individuales ganados en virtud de la normativa vigente en el momento de su adquisición.
Así el artículo 9.3 de la Constitución Española señala que: “La Constitución garantiza el principio de legalidad, la jerarquía normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.”
La doctrina del Tribunal Constitucional sobre el alcance de la retroactividad de las leyes parte de la base de que ésta puede alcanzar a aquellas situaciones no consolidadas, ya que ello no está vedado por la Constitución, pero nunca a situaciones ya consolidadas como sería la cuestión aquí planteada.

CONSULTA COMPRAVENTA: VENTA DE INMUEBLE DE V.P.O.

2008-01-03T17:21:00.000+01:00

ACTUALMENTE PARA VENDER UN PISO PROTEGIDO SE LO PUEDO VENDER A CUALQUIERA QUE CUMPLA LAS CONDICIONES PARA ACOGERSE A UN PISO DE PROTECCIÓN, SIEMPRE QUE LA CAM NO HAYA EJERCIDO EL DERECHO DE TANTEO. ¿SERÍA LEGALMENTE POSIBLE QUE EN UN FUTURO LA COMUNIDAD AUTONOMA DE MADRID EXTIENDA EL DERECHO DE TANTEO NO SÓLO A ELLA SINO A UNA "LISTA OFICIAL DE DEMANDANTES DE VPO", DE MANERA QUE ESTÉ OBLIGADO A VENDER MI PISO A LA COMUNIDAD AUTONOMA DE MADRID O A UNA LISTA OFICIAL DE DEMANDANTES Y QUE POR TANTO YA NO PUEDA VENDÉRSELO A CUALQUIERA? ME INTERESA SABER SI ESTO LEGALMENTE SERÍA POSIBLE HACERLO CON CARÁCTER RETROACTIVO PORQUE AUNQUE ACTUALMENTE NO ES ASÍ, SI LEGALMENTE SE PUEDE HACER CON RETROACTIVIDAD ME AFECTARÍA.

Si sería posible que la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Obras Públicas, Transportes y Urbanismo acuerden esa situación que Ud. señala de que estemos obligados a vender nuestro piso a una lista oficial de demandantes de VPO. Realmente el ejercicio del derecho de tanteo que está realizando la Comunidad Autonoma de Madrid, esta pensado en beneficio de esa “lista” de personas de “escasa capacidad económica”
En la actualidad, si la Comunidad Autonoma de Madrid renunciara al derecho de tanteo, podemos vender nuestro inmueble de nuestra propiedad a cualquier tercero, cuyos datos personales no vienen contemplados ni recogidos en una lista cerrada de posibles adquirentes.
En un futuro sería lícito y posible que la Comunidad Autonoma de Madrid, bajo el imperio de una norma de rango legal, nos obligara a la hora de renunciar ésta al derecho de tanteo, a que vendamos el inmueble a un adquirente recogida en una lista. Ello nunca con efecto retroactivo, claro está. Sólo a partir de su publicación en el BOCAM.

CONSULTA COMPRAVENTA: DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO A FAVOR DE LA COMUNIDAD AUTONOMA DE MADRID

2008-01-03T17:13:00.000+01:00

EL DERECHO DE TANTEO SIGNIFICA QUE ANTES DE EJECUTAR LA VENTA DEBO NOTIFICAR MI INTENCIÓN DE VENDER EL INMUEBLE A LA COMUNIDAD AUTONOMA DE MADRID Y QUE ELLA PUEDE TOMAR LA DECISIÓN DE ADQUIRIRLO COMO COMPRADOR PREFERENTE QUE ES. SI LA COMUNIDAD AUTONOMA DE MADRID ME COMUNICARA QUE SÍ QUE VA A EJERCER DICHO DERECHO DE TANTEO. ¿PUEDO ECHARME ATRÁS EN LA VENTA Y QUEDARME CON EL PISO O DEBO FORZOSAMENTE VENDERLE EL PISO A LA COMUNIDAD AUTONOMA DE MADRID?

La notificación del propósito de realizar la enajenación deberá efectuarse antes de la misma, haciendo constar la decisión de efectuar la transmisión, las características de las fincas, los datos registrales, descripción y precio, siendo éste vinculante para la propiedad (según nos ha manifestado verbalmente el Servicio de Regimen Jurídico de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del territorio, obligándose pues a transmitir su propiedad a la C.C.A.A de Madrid en el precio señalado correspondiente al módulo, al ejercer ésta su derecho de tanteo.)

CONSULTA COMPRAVENTA: DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO DE LA COMUNIDAD DE MADRID EN V.P.O

2008-01-03T17:09:00.000+01:00

TENGO ALGUNAS DUDAS SOBRE LAS OBLIGACIONES A LAS QUE ESTÁ SOMETIDA UNA VIVIENDA PROTEGIDA EN LA COMUNIDAD DE MADRID. LO SIGUIENTE SE REFIERE A UN PISO PROTEGIDO TIPO VPP DE RÉGIMEN GENERAL Y PROMOCIÓN PRIVADA, UBICADO EN EL MUNICIPIO DE MADRID Y ACOGIDO AL PLAN DE VIVIENDA 2001/2005
SEGÚN ESPECIFICA LA ORDEN 2907/05, DE 23 DE SEPTIEMBRE DE 2005, EMITIDA POR LA COMUNIDAD DE MADRID, TODAS LAS VIVIENDAS QUE MANTENGAN EL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN SE DEBEN ACOGER AL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO A LO LARGO DE TODO EL PERIODO DE PROTECCIÓN. SEGÚN INFORMA LA CAM, ESTA ORDEN TIENE EFECTO RETROACTIVO DE MANERA QUE UN PISO QUE TUVIERA UN DERECHO DE TANTEO DURANTE SÓLO LOS PRIMEROS 8 Ó 10 AÑOS AHORA SE DEBE SOMETER A ESTA CARGA DURANTE TODO EL TIEMPO QUE DURE SU RÉGIMEN DE PROTECCIÓN.
SEGÚN ESTO, SI AHORA ME DIERAN UNA VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL CON LAS CARACTERÍSTICAS INDICADAS AL PRINCIPIO DE ESTE CORREO QUE HASTA AHORA SU PLAZO HABITUAL DE DERECHO DE TANTEO ERA DE 8 Ó 10 AÑOS ¿LA CAM PUEDE EJERCER LEGALMENTE EL TANTEO DURANTE TODO SU PERIODO DE PROTECCIÓN O SÓLO LOS PRIMEROS 8 Ó 10 AÑOS?

A los efectos de esta Orden, “el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública podrá llevarse a cabo exclusivamente sobre las viviendas de protección oficial de promoción privada calificadas al amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, las viviendas de protección oficial de promoción pública y las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, respecto de las cuales subsista el régimen legal de protección.”Es decir hasta que no podamos descalificar la vivienda, estará ésta sometida al derecho de tanteo y retracto a favor de la Comunidad Autónoma de Madrid. Tendremos que estar a la duración del régimen legal de protección que dependerá de la normativa por la que la vivienda fue calificada definitivamente como protegida y del tipo de vivienda de que se trate.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: EL SECTOR INMOBILIARIO ANTE CCONSUMO.

2008-01-03T16:58:00.001+01:00

EL SECTOR INMOBILIARIO ANTE CONSUMO

Dadas las frecuentes quejas de los consumidores en relación al sector inmobiliario los Ministerios de Sanidad y Consumo y de Justicia han visto preciso buscar soluciones que refuercen la protección a los consumidores a la hora de adquirir una vivienda de cara a no resultar perjudicados sus intereses, salvaguardando así a los ciudadanos de prácticas abusivas, y defendiendo sus derechos, hasta incluso ampliándolos.
En este sentido el pasado mes de septiembre el Consejo de Ministros ha autorizado, a propuesta de los ministros de Sanidad y Consumo y de Justicia, la remisión del Anteproyecto de Ley de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios al Consejo General del Poder Judicial, al Consejo Económico y Social y al Consejo Fiscal para los preceptivos informes. Tras este trámite administrativo, el texto será remitido también al Consejo de Estado y, posteriormente, será aprobado por el Gobierno, que lo remitirá al Parlamento para su debate por parte de los grupos políticos.
El anteproyecto de ley general para la defensa de los consumidores y usuarios considera abusivas prácticas como la imposición de penalizaciones al comprador si éste no se acoge al crédito suscrito por el promotor o el hecho de que se le imponga el pago de tasas o impuestos, como las plusvalías, que deben ser abonadas por el vendedor. También se considera abusiva la imposición al consumidor de los gastos de las conexiones a los suministros generales de la vivienda, tales como el enganche del suministro de agua, gas, alcantarillado, etc., cuando estos deben estar integrados en el precio de venta.
En cuanto a la sumisión de arbitrajes distintos al del Sistema Arbitral de Consumo, en operaciones de compraventa y arrendamiento, se establece que la sumisión del consumidor al arbitraje no se imponga en el contrato, sino una vez surgida la controversia, para que de tal modo el consumidor pueda evaluar correctamente el alcance de esta decisión. Con esta medida, que había sido ampliamente demandada por las Comunidades Autónomas y las asociaciones de consumidores, se pretende hacer frente a la generalización en el mercado de cláusulas de sumisión a arbitrajes cuya imparcialidad no está garantizada y que son suscritas sin conocimiento real por parte del consumidor.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: TURISMO RURAL.

2008-01-03T16:51:00.000+01:00

TURISMO RURAL.

El turismo rural, como uno de los sectores que ha experimentado los mayores auges en los últimos años, ha transformado a muchos pueblos de España en atractivos lugares vacacionales gracias a este modelo turístico.

Según la última encuesta publicada por el Instituto Nacional de Estadística en el año 2003, en España existían 7.319 casas de turismo rural con posibilidad de ser ocupadas por 62.341 personas, utilizaron este tipo de hospedaje 1.467.537 turistas, de los cuales 144.833 eran extranjeros, un 9,1 por ciento más que el año 2002.
Asimismo es de destacar que el destino más visitado lo fue Castilla y León con 294.344 viajeros.
Este tipo de turismo permite arrendar una vivienda entera, o alguna habitación conviviendo con otras personas en la casa hasta incluso con el dueño. Este tipo de viviendas se encuentran todas ellas amuebladas, con todos sus enseres, ropa de cama, etc.
La mayoría de los que se deciden por el turismo rural son grupos de jóvenes y parejas, más que familias, que buscan huir de las aglomeraciones típicas de verano y disfrutar de la naturaleza y conocer algo más de las diferentes zonas de la península.
En nuestro país no tenemos aún una regulación estatal sobre este reciente modelo turístico; son las comunidades autónomas las que han ido estableciendo su propia normativa, fijando planes de ayuda y de subvención, recuperando viejos edificios, desarrollando zonas rurales deprimidas, rehabilitando casas de particulares, fomentando la recuperación de costumbres locales, protegiendo el entorno medioambiental respetando el valor arquitectónico, cultural e histórico de las mismas, etc.

El turismo rural, a parte de ser una fabulosa forma de viajar y disfrutar de las maravillas de nuestro país, esta siendo una creativa solución de cara a evitar el despoblamiento de los pueblos debido a la caída de la agricultura y de la emigración a las ciudades y de permitir a la gente que vive del campo un complemento a sus ingresos.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: SEGREGACION DE UNA VIVIENDA

2008-01-03T14:36:00.000+01:00

SEGREGACION DE UNA VIVIENDA.

Frente a las numerosas familias de antaño que precisaban de grandes pisos para poder convivir, uno de los planteamientos que suelen surgir a los propietarios de éstos por no contar ya con tan prodiga familia o debido a que muchos de sus hijos se han independizado, es el de su posible división en varios pisos de cara a alquilar o vender parte de su actual residencia, por ser ésta excesivamente grande para los que la ocupan.
De tal modo el actual propietario continuará residiendo en el mismo edificio sin plantearse el tener que abandonar la zona en la que reside, pudiendo sacar un pingüe beneficio por la salida de ésta al mercado.
La Ley de Propiedad Horizontal señala que para dividir o segregar cualquiera de estas fincas independientes en dos o más pisos, con el objeto de configurarlos como fincas independientes, es necesario el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios en el que se autorice expresamente tal división, a excepción de que se prevea expresamente tal posibilidad en los estatutos de la comunidad de propietarios
Aparte de la unanimidad es necesario que se fije en el acuerdo de la Junta de Propietarios las cuotas de participación que corresponderán a los distintos pisos después de la segregación o división.
En el supuesto de que se prevea en los estatutos de la comunidad la posibilidad de dividir o segregar la fincas, será el propietario quien determine la cuota de participación de los pisos resultantes tras la segregación o división, pero siempre que se limite a dividir la cuota del inmueble existente entre los pisos que surjan de la división o segregación, sin alterar las cuotas del resto de los pisos que componen el edificio.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: HONORARIOS DE MEDIACION INMOBILIARIA. OBLIGACION DE PAGO.

2008-01-03T14:33:00.001+01:00

HONORARIOS DE MEDIACION INMOBILIARIA.

Una de las obligaciones que han de tener en cuenta los usuarios que acceden a los servicios de intermediación de los agentes inmobiliarios o corredores, es la del pago de los honorarios por la gestión de venta o arrendamiento del inmueble objeto de contrato
Según la jurisprudencia y la doctrina la obligación de satisfacer el corretaje corre a cargo exclusivamente de la persona o personas que hicieron el encargo, salvo pacto en contrario.
En principio la persona que visita el inmueble por mediación de la agencia inmobiliaria no está obligada a retribuir al corredor pues al no ser parte del contrato de corretaje nada contrató con el corredor o mediador.
Además de esta obligación, hay que hacer especial mención a que la propiedad tiene el deber de suministrar al corredor los datos y elementos necesarios para efectuar la gestión; es decir, los datos referentes al bien o servicio de que se trata, tales como características, precio, etcétera y los documentos necesarios tales como escrituras o contratos, y todo aquello que sea necesario para que el corredor pueda desplegar su labor.
Asimismo el propietario esta obligado a informar al corredor acerca del desarrollo de posibles relaciones precontractuales que tenga con terceros que han sido puestos en contacto por la labor de mediación del corredor, esto es, de las ofertas y contraofertas, posible conclusión del contrato y condiciones o si llega el caso, de su frustración definitiva al objeto de realizar la liquidación de la retribución u otro derecho válidamente pactado o seguir con la búsqueda de otros posibles interesados.
Por ultimo la jurisprudencia y generalidad de la doctrina consideran que los gastos que han sido hechos efectivos por el corredor durante su gestión, están incluidos en el corretaje que recibe y, en consecuencia, el cliente no viene obligado a abonarlos salvo pacto expreso en contrario.
Así no resultan de aplicación al corretaje las normas previstas para los gastos en el mandato a tenor del Código Civil y en la comisión mercantil conforme al Código de Comercio.
De todos modos cabe indicar que es posible que el corredor y el propietario pacten expresamente el reembolso de los gastos efectuados con ocasión de la gestión encomendada.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: ¿I.V.A. o I.T.P.?

2008-01-03T14:30:00.001+01:00

¿I.V.A o I.T.P.?

A la hora de decidirnos por adquirir un bien inmueble debemos tener muy presente los gastos e impuestos que conlleva la compra del mismo.
El precio de adquisición del bien inmueble se ve en gran medida incrementado debido a los costes que supone el acudir a otorgar escritura pública de compraventa ante el Notario, inscribirlo en el Registro de la Propiedad y abonar los impuestos de transmisiones patrimoniales o en su caso el Impuesto de Valor Añadido. La diferencia entre abonar uno u otro impuesto dependerá de si se trata de una primera transmisión en cuyo caso la operación de compraventa estará sujeta al IVA, o de segunda transmisión en cuyo caso la normativa fiscal obliga como regla general a sujetar la operación al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Sin embargo, hay que señalar que aunque en los supuestos de segunda transmisión de inmuebles, la operación esta sujeta en principio al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cabe acogerla al IVA, siempre y cuando se reúnan los siguientes requisitos: que tanto el vendedor como el comprador sean sujetos pasivos de IVA, que el comprador tenga derecho a deducirse la totalidad del IVA, y que se haga constar en la escritura de compraventa que la operación se sujeta al IVA.
En este último caso el adquirente del bien inmueble como sujeto pasivo del IVA, podrá en su caso deducirse en su declaración trimestral de IVA todo el IVA soportado con lo que dicho impuesto no será un coste para él.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: PROBLEMAS ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO: TEMOR DEL PROPIETARIO A ARRENDAR EL INMUEBLE DE SU PROPIEDAD

2008-01-03T14:11:00.000+01:00

PROBLEMAS ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO:

Según el Censo de Población y Vivienda elaborado por el Instituto Nacional de Estadistica, en el año 2001, de las 20, 8 millones de casas que existen en nuestro pais, 14, 2 millones constituyen vivienda principal, algo más de millón y medio se encuentran alquiladas y cerca de 3 millones de viviendas aparecen, en principio, a efectos estadísticos como desocupadas. (La agencia estatal de la administración tributaria ha elaborado un plan de prevención del fraude fiscal con más de 300 medidas para eliminar este; una de ellas es la comprobación de las facturas de gas y luz de las supuestas casas desocupadas pudiendo estrechar el control sobre las casas alquiladas sin declarar que figuran como vacías). Por tanto alrededor del 30 % de los hogares españoles se encuentran en alquiler o desocupados.
Es necesario ofrecer al propietario:

mayor seguridad jurídica,
mayor garantía,
para obtener una mayor oferta de inmuebles en alquiler,
menor demanda de inmuebles en compra.

Resultado: Bajada de los precios de venta.

En el año 2002 según las estadísticas judiciales publicadas por el Instituto nacional de Estadística, fueron presentadas 25.133 demandas por desahucio en los Juzgados y Tribunales españoles, de las cuales 22.149 demandas lo fueron por impago de rentas, 139 por cesión o subarriendo inconsentido, 92 por no estar ocupada, 75 por obras no consentidas, 562 por no concesión de prorroga y 2116 por otras causas de resolución.

El propietario tiene miedo:

- A no percibir la correlativa renta
- A que finalizado el contrato de arrendamiento el inquilino no abandone el inmueble.
- A los destrozos que le puede ocasionar el inquilino…

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: AGENTES INMOBILIARIOS PROFESIONALES QUE APUESTAN POR LA CALIDAD.

2008-01-03T14:05:00.000+01:00

AGENTES INMOBILIARIOS PROFESIONALES QUE APUESTAN POR LA CALIDAD.

Es ya una realidad evidente, el hecho de que muchas agencias inmobiliarias están apostando día a día por ofrecer a sus clientes una mayor calidad en los servicios prestados de intermediación inmobiliaria, ofreciéndoles el asesoramiento fiscal, urbanístico, inmobiliario necesario para cerrar una venta con total seguridad, legalidad y garantía.

Para evitar situaciones de desconfianza por parte de algunos propietarios causada por malas experiencias sufridas con algunas agencias inmobiliarias, se esta fomentado la formación continua para poder ofrecer asesoramiento especializado y de calidad.

Asimismo la utilización de sistemas de trabajo adecuados y de documentos y contratos libres de cláusulas abusivas y leoninas, reducen al máximo las posibles quejas críticas de las personas que acuden a las agencias inmobiliarias solicitando sus servicios de mediación y corretaje inmobiliario.

Cada día son más los agentes inmobiliarios que se preocupan de contratar pólizas de seguros de responsabilidad civil profesional que cubran los posibles daños y perjuicios que puedan ocasionar a sus clientes en el ejercicio de su actividad.

Para competir en el mercado, diferenciarse de aquellos agentes inmobiliarios que viven del ardid y del oportunismo, y lograr que los clientes depositen su confianza en el sector inmobiliarias se hace preciso tener una formación especifica en mediación y derecho inmobiliario, cumplir la normativa de Consumo, y toda la normativa estatal que afecta al profesional inmobiliario, como es por ejemplo cumplir la normativa de Protección de Datos.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: SOCORRISTAS TITULADOS.

2008-01-03T14:02:00.000+01:00

SOCORRISTAS TITULADOS.

Llegado el caluroso verano, muchos veraneantes estarán disfrutando de la playa y/o de la piscina bajo la necesaria presencia de un socorrista titulado conforme a lo establecido por la ley de cada Comunidad autónoma. La figura del socorrista en nuestras playas y piscinas es en ocasiones sinónima de seguridad y prevención y aminoramiento de riesgo. Es de destacar y de agradecer a esos profesionales las numerosas vidas que han salvado a muchos bañistas durante las vacaciones de verano.
Es importante hacer mención a la relación de servicios que tiene el socorrista con las comunidades de propietarios y la obligatoriedad de que éstas cuenten con la presencia de socorrista titulado.
Respecto a la relación de prestación de servicios del socorrista con la comunidad de propietarios, señalar que ésta puede ser laboral si la comunidad de propietarios actúa como empresaria concertando con el socorrista un contrato de trabajo o mercantil si la comunidad contrata la realización de este trabajo con una empresa o con el socorrista directamente en el supuesto de ser éste autónomo.
En cuanto a que las piscinas deban de disponer de personal socorrista especialista en salvamento acuático, señalar que el número de socorristas varía, en función de la normativa vigente en cada Comunidad. Por ejemplo en la comunidad de Madrid la obligación de contar con socorrista viene establecida en el Decreto 80/1998, de 14 de mayo, por el que se establecen las condiciones higiénico-sanitarias de las piscinas de uso colectivo.
En este sentido el artículo 4 del citado Real Decreto se establece que las piscinas de uso colectivo de Comunidades de Vecinos de hasta un máximo de 30 viviendas, están excluidas de la obligación general de contar con un servicio de socorristas con el grado de conocimiento suficiente en materia de socorrismo acuático y prestación de primeros auxilios.
Aún estando estas comunidades de propietarios excluidas de tal obligación legal, es aconsejable por la seguridad de todos el prevenir posibles riesgos, mediante la presencia en nuestras piscinas de socorristas titulados que permanezcan en las instalaciones durante todo el horario de uso por los bañistas.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: TANTEO Y RETRACTO EN V.P.O

2008-01-03T13:46:00.000+01:00

TANTEO Y RETRACTO EN V.P.O y V.P.P

Con el fin de prevenir el fraude y el abuso que a día de hoy se viene haciendo con el acceso a las viviendas de protección pública, instrumentos éstos destinados a las personas con mayores dificultades para el acceso a una vivienda, el pasado día 14 de octubre de 2005 y en relación al suelo de la Comunidad de Madrid se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de Madrid, la Orden 2907/2005, de 23 de septiembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del territorio, en relación al derecho de tanteo y retracto a favor de la Comunidad Autónoma de Madrid.
A los efectos de esta Orden, el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública podrá llevarse a cabo exclusivamente sobre las viviendas de protección oficial de promoción privada y pública y las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, respecto de las cuales subsista el régimen legal de protección.
En tal sentido los propietarios de terrenos o viviendas sujetos a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Comunidad de Madrid que pretendan su transmisión onerosa a partir del día 14 de octubre de 2005 deberán notificar su propósito de llevarlo a cabo al Registro administrativo habilitado al efecto en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, sito en la calle Maudes, número 17, de Madrid. Igualmente, deberá notificarse la realización de dicha transmisión una vez producida.
La notificación del propósito de realizar la enajenación deberá efectuarse antes de la misma, haciendo constar la decisión de efectuar la transmisión, las características de las fincas, los datos registrales, descripción y precio, pudiendo ser esta vinculante para la propiedad. Después de la transmisión, la misma deberá ser notificada por el comprador, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que se formalizó.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA

2008-01-03T13:42:00.000+01:00

ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA

A la hora de vender nuestro inmueble podemos encomendar la gestión y el asesoramiento de éste a una agencia inmobiliaria, dejando en manos de especialistas esta labor.
Los encargos encomendados a una agencia inmobiliaria o corredor pueden ser con exclusiva o sin exclusiva.

La agencia inmobiliaria que trabaja sin exclusiva no tiene la certeza de que mientras desarrolle su actividad de intermediación su cliente no dará el mismo encargo a otros corredores. Esta falta de exclusividad que prima facie puede parecer que beneficie al cliente, no es tan así ya que el corredor con exclusiva suele realizar una mayor inversión en el desarrollo de su actividad intermediadora.

Cuando se produce un pacto de exclusiva el oferente que realiza el encargo asume una obligación complementaria, consistente en el compromiso dado al corredor de no dar el mismo encargo a otro mediador. Decimos que hay un pacto o encargo en exclusiva cuando el cliente se compromete a no hacer el mismo encargo a otro u otros corredores. El corredor con exclusiva se encuentra legitimado o facultado, para realizar con exclusión de cualquier otro corredor, los actos de intermediación encaminados a cumplir con la gestión encomendada siempre y cuando actúe dentro de los límites de la exclusiva.

El artículo 31 del Reglamento del COAPI señala que “ Los encargos recibidos por un Agente para intervenir en las operaciones definidas en el artículo 1 del presente Reglamento podrán tener o no carácter de exclusiva. Los encargos realizados con carácter de exclusiva darán derecho al Agente a percibir sus honorarios del cliente si durante el plazo de la vigencia de la misma se realizara la operación encomendada. Las Notas de Encargo, sin exclusiva, darán derecho al Agente al percibo de sus honorarios únicamente cuando la operación se haya efectuado como consecuencia de si intervención”.

Dado que la exclusividad no se presume, es necesario que las partes expresamente acuerden dicho pacto de exclusividad, así como su duración o ámbito temporal.

La jurisprudencia ha venido configurando el alcance de la exclusiva, así el Tribunal Supremo (sentencias de 21 de mayo y 24 de junio de 1994) ha determinado que la exclusiva no puede tener un carácter indefinido sino que ha de estar limitada en el tiempo, siendo necesario que las partes determinen cuál va a ser su plazo de duración; en defecto de pacto el plazo de duración se entenderá que es de tres meses (artículos 30 y 31 Reglamento COAPI).

El pacto de exclusiva en principio sólo implica el compromiso del oferente o dador de la orden de no servirse de otro mediador pero no supone la limitación de la facultad del cliente para concluir personalmente el contrato incluso dentro del plazo de exclusiva, salvo pacto expreso en contrario, esto es, que únicamente se concluirá el negocio proyectado por medio del corredor (sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1965). De esta manera se ha interpretado en la mediación inmobiliaria el párrafo segundo del artículo 31 del Reglamento del COAPI.

Cabe señalar que si a pesar del pacto expreso se concluye el contrato sin la intervención del corredor, el contrato concluido será válido y el corredor tendrá derecho al abono de las cantidades pactadas en el encargo en concepto indemnizatorio.

Igualmente cabe señalar que si el cliente-oferente incumple el pacto en exclusiva dando el mismo encargo a un segundo corredor, el posterior contrato de corretaje es válido y la mediación realizada por este segundo corredor sería irrevocable; de tal modo que el cliente-oferente vendría obligado, en principio, al pagar el corretaje al segundo corredor y una indemnización al primero (además en el caso de que fueran API los dos corredores la actuación podría dar lugar a la suspensión temporal del ejercicio por imposición de una falta grave; artículos 24, 71 y 72 del Reglamento COAPI).

Por otro lado, debemos de señalar que salvo pacto en contrario la exclusiva no limita por sí misma el derecho del cliente de revocar el encargo, pero con indemnización al corredor de los daños y perjuicios ocasionados (sentencia 26 de marzo 1988 y 30 de noviembre de 1993).

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: PREVENCION DEL FRAUDE FISCAL. LEY DE MEDIDAS DE PREVENCION DEL FRAUDE FISCAL

2008-01-03T13:37:00.000+01:00

PREVENCION DEL FRAUDE FISCAL EN EL SECTOR INMOBILIARIO.

Uno de los proyectos que están en estudio por parte del Gobierno para erradicar el fraude fiscal y detectar las irregularidades en el sector inmobiliario y las tramas de fraude en el IVA es La Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal.
Sin duda, uno de los grandes referentes del Anteproyecto de Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, es el fraude en el sector inmobiliario.
No es la primera vez que los Gobiernos y Hacienda sitúan el sector inmobiliario en su punto de mira; estos no han de olvidar que las medidas preventivas del fraude fiscal han de resultar operativas.
Es decir, la investigación del fraude fiscal requiere dos componentes importantes: medios humanos, y colaboración ciudadana.
Respecto al primero de los componentes cabe destacar que España es uno de los países europeos con menor número de funcionarios de Hacienda por habitante.
En cuanto al segundo elemento necesario, señalar que el último Barómetro Fiscal realizado por el Instituto de Estudios Fiscales pone de manifiesto que un 64% de los españoles no informaría a Hacienda en caso de enterarse de que personas de su entorno están cometiendo un importante fraude fiscal, mientras que el porcentaje que sí colaboraría sólo alcanza el 7%.
Por otro lado respecto a las novedades que introduce el referido anteproyecto, todas ellas se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles.
Así por ejemplo en las operaciones de compraventa se deberán incluir en la escritura pública los medios de pago utilizados en la compra de un inmueble y el NIF de los que intervienen para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad, para permitir su correcta identificación..
En idéntico sentido los contratos de arrendamiento y de suministro de energía eléctrica habrán de incluir la referencia catastral de la vivienda.
La efectividad de que se establezca la obligatoriedad de la consignación del NIF y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles, queda garantizada al establecerse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras.

TRIBUNA ONMOBILIARIA: COMPRAVENTA DE VIVIENDA NUEVA SOBRE PLANO

2008-01-03T12:58:00.000+01:00

COMPRAVENTA DE VIVIENDA NUEVA SOBRE PLANO.

Una de las situaciones más frecuentes en la que nos encontramos los que pretendemos adquirir un inmueble, es la de comprarlo sobre plano.
La venta sobre plano, constituye un contrato por el que el promotor o constructor se obliga, a cambio de un precio, a entregar una vivienda en proyecto o en construcción, una vez terminada.
Se trata de una modalidad característica de compraventa de cosa futura, que pertenece a la subespecie de aquellos contratos en los que el vendedor asume la obligación preparatoria, de construir o promover la construcción de la cosa a entregar y ello lo convierte en un contrato complejo y lo somete a algunas normas propias del contrato de ejecución de obra, combinado con las de la compraventa.
A la hora de decidirnos por comprar una vivienda ‘sobre plano’, es importante solicitar al promotor la siguiente información: los datos de inscripción de la constructora en el Registro Mercantil, el proyecto técnico aprobado, la licencia de edificación, la cédula urbanística, los planos generales y detallados de la vivienda, las instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones, la memoria de las calidades, el certificado del Registro de la Propiedad que refleje la inscripción de obra nueva y la titularidad del vendedor, la situación de cargas y gravámenes de la finca, el precio total, la forma de pago, así como la póliza de seguro o un aval bancario que garantice las cantidades entregadas a cuenta más los intereses.

La publicidad facilitada por la constructora, en la que nos detalla la existencia de Club social, piscinas, pistas de tenis, etc, sobre viviendas de nueva construcción, vincula a ésta dado que tiene carácter contractual. Por ello de cara a que la constructora se obligue a cumplir todo lo que oferte en los mismos, es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación en vía amistosa o judicial.

CONSULTA COMPRAVENTA: QUIEN HA DE PAGAR LA PLUSVALIA

2008-01-03T12:52:00.000+01:00

VOY A COMPRAR UNA CASA MEDIANTE CONTRATO DE ARRAS. QUERIA PREGUNTAR QUE A QUIEN LE CORRESPONDE EL PAGO DE LA PLUSVALÍA, EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA. ¿PUEDE EL VENDEDOR OBLIGARME A PAGAR LA PLUSVALIA EN EL CASO DE QUE LE CORRESPONDA A EL HACER FRENTE A ESE IMPUESTO?

Debemos partir de la base de que es el vendedor el obligado al pago de la plusvalía.
En este sentido la Ley de Haciendas Locales y la Ley General Tributaria señalan que en las transmisiones gravosas quien debe pagar la plusvalía es el vendedor, y que los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por pactos o convenios entre los particulares.
Es frecuente que las partes se pongan de acuerdo y pacten que el vendedor asuma unos gastos de la transacción y el comprador otros.
En idéntico sentido, muchas Audiencias Provinciales han declarado en sus sentencias que la cláusula que obligaba al comprador a pagar la plusvalía es abusiva y nula
Por regla general y como consejo jurídico debemos tener en cuenta, que salvo pacto en contrario, al vendedor le corresponde pagar la Plusvalía y debe estar al corriente del pago del IBI.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: JUICIOS DE DESAHUCIO MAS RAPIDOS

2008-01-03T12:47:00.000+01:00

JUICIOS DE DESAHUCIO MAS RAPIDOS

Muchos propietarios de inmuebles de la Comunidad de Madrid que deseen arrendar los mismos, se alegraran al conocer que a partir de enero de 2008, contaran con seis nuevos juzgados especializados en procedimientos de desahucio que se encargaran de atender y agilizar las demandas por impago de rentas y desahucio.

En la Comunidad de Madrid los propietarios de inmuebles arrendados, a través del juicio de desahucio, tardan de doce a dieciocho meses en desahuciar a un inquilino moroso.
En otras comunidades autónomas, cómo Cataluña, esta medida de incorporar nuevos Juzgados no se va implantar, dado que según últimas manifestaciones del Tribunal Superior de Justicia los casos de desahucio se resuelven en menos de tres meses.
Para poder disfrutar de este tipo de juicios rápidos, se agilizaran las notificaciones, se limitara el plazo que el inquilino dispone para pedir asistencia legal gratuita, no pudiendo servirse de ello para retrasar el proceso, se acortara el plazo para que los inquilinos paguen las rentas impagas desde notificación de sentencia de dos meses a quince días. Uno de los problemas que cuenta a día de hoy, el propietario/arrendador es que para poder presentar una demanda de desahucio, nuestra regulación jurisprudencial establece que desde que se produce el impago ha de esperar al menos dos meses para presentar la misma. El Ministerio de Vivienda pretende reducir ese plazo de dos meses a un mes para que la propiedad tras acreditar ese impago pueda presentar la correspondiente demanda de desahucio solicitando las rentas impagadas y el desalojo del inquilino moroso.
Respecto al objetivo de agilizar las notificaciones, se pretende recortar los plazos de notificación existentes desde que el arrendador presenta la demanda, se admite ésta a tramite, y se le comunica al arrendatario moroso. Respecto a la celebración de la vista, no se va a posibilitar aplazar ésta en el caso de que el inquilino moroso no se presente a la misma.
Una argucia legal aprovechada por los inquilinos morosos para retrasar los juicios de desahucio, y por ende su lanzamiento, es la de solicitar asistencia jurídica gratuita el mismo día del juicio. Esta solicitud obliga a los jueces a tener que esperar a que el Colegio de Abogados le nombre un abogado de oficio. Para evitar esto y no se dilate la espera del arrendador en recuperar la posesión de su inmueble arrendado, se fijará un plazo para que el inquilino puede solicitar defensa jurídica gratuita antes de la celebración del juicio para que pueda celebrarse en debida forma y respetando el derecho a la defensa letrada del inquilino moroso en el plazo previsto.
Asimismo se pretende recortar el plazo del lanzamiento del inquilino moroso tras dictar el Juez correspondiente sentencia condenatoria, por la que el inquilino moroso deba desalojar la vivienda arrendada por impago de rentas.

DOCUMENTOS DE MEDIACION INMOBILIARIA DE LA MANO DE PROMEIN.

2007-12-27T20:29:00.000+01:00

AUDITORIA DE LOS CONTRATOS DE MEDIACION INMOBILIARIA

Desde PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO (Promein) se aboga por el uso de documentos de mediación inmobiliaria claros, libres de cláusulas abusivas, conformes a derecho, con cláusulas que respeten el equilibrio entre las partes, el principio de buena fe, y que respeten la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.
Desde hace más de 10 años Promein se ha encargado de revisar y de auditar los contratos de mediación inmobiliaria utilizados por las agencias inmobiliarias en su trafico mercantil, aconsejando las cláusulas que deberían incluir, modificar y suprimir de cara a trabajar con una correcta documentación.
Asimismo, aparte de revisar los documentos de mediación de sus clientes, PROMEIN ofrece a las agencias inmobiliarias un juego completo de documentos cuya utilización recomienda, que incluye diversos modelos de encargos de venta, (en exclusiva, agente único, sin exclusiva, reconocimiento de honorarios) partes de visita, recibo de deposito para señal y arras, contratos de arras, contratos de compraventa, etc.
Respecto de los encargos de venta recomendados por PROMEIN, señalar que aparte de ser documentos consensuados y negociados, se caracterizan por cumplir fielmente los designios del Decreto de 1969, identificando al oferente, el inmueble, su situación registral, las cargas y gravámenes, la duración del contrato, el precio de venta, los honorarios de mediación, etc.
Asimismo los encargos de venta no contienen ningún tipo de cláusula penal o indemnizatoria para el usuario, salvo el de que “puentee” al agente inmobiliario, aprovechándose de las gestiones efectuadas por este, y cuentan con suficientes espacios en blanco que logran que el contrato de mediación no se configure como de adhesión. Conforme a nuestra amplia regulación jurisprudencial son contratos consensuados, negociados, y libres de cláusulas abusivas.

Es un hecho notario que la utilización por parte de las inmobiliarias de documentos ajustados a derechos y libres de cláusulas abusivas y leoninas, en su actuación profesional, redunda en una mayor imagen y calidad de servicio.

Entre los errores más frecuentes que se dan en los documentos de mediación inmobiliaria utilizados por las inmobiliarias, nos encontramos los siguientes:

En los encargos de venta en exclusiva:
- no anudar correctamente la cláusula de vulneración de exclusiva. Para ser un encargo en exclusiva, la propiedad ha de asumir la obligación de abonar honorarios en el supuesto de que transmita la propiedad del inmueble directamente o a través de otra agencia inmobiliaria. A día de hoy muchas agencias inmobiliarias no anudan correctamente en ninguna cláusula del documento el efecto jurídico de la vulneración de la exclusiva. No basta con señalar que “la propiedad declara no tener encomendada la venta a ninguna persona sea física o jurídica” o que “el propietario encarga en exclusiva…”
Es imprescindible que el propietario conozca el efecto jurídico de vulneración de exclusiva, suscribiéndolo de tal modo con la inmobiliaria, para así conocer que sucede si vende el inmueble a un tercero durante el periodo de exclusiva.
- pactar que la duración de la exclusiva es indefinida. La jurisprudencia más consolidada tacha esta cláusula de nula, y la tiene por no puesta.
- establecer cláusulas penales, indemnizatorias, o de honorarios, en los supuestos de revocación, resolución anticipada, de no aceptar la oferta de compra, etc.
- obligarse a prestar al propietario que suscribe el encargo de venta una serie de servicios de difícil prueba, cómo por ejemplo:
a) Mantener informado al Cliente de todas las incidencias relacionadas con la gestión de venta de su inmueble,
b) elaborar un informe con el número de visitas del inmueble en la web, resumen de visitas al inmueble, anuncios en prensa,
c) Elaborar un dossier que será entregado al cliente en el plazo de 10 días laborables desde la fecha del presente documento que se compondrá de: un informe de la situación registral del inmueble, una valoración de mercado, el desglose de gastos necesarios para la transmisión del inmueble libre de cargas, y el importe del impuesto municipal de plusvalía referido a una fecha, así como unas fichas de la vivienda.

Todo este tipo de compromisos de calidad de servicio, que comercialmente interesa ofrecer al cliente, tienen la contrapartida de que desde el punto de vista de una posible reclamación judicial de honorarios, son de difícil prueba. Conforme al 1124 del Código Civil, referente a las obligaciones reciprocas, para poder reclamar al cliente-propietario, el cumplimiento de la obligación de pago de honorarios, la inmobiliaria deberá demostrar que ha cumplido los compromisos y obligaciones adquiridas por nota de encargo. Por ello el propietario, en relación a los apartados anteriores, en el supuesto de tener que ser demandado por impago de honorarios, negaría que:

a) Le hayamos mantenido informado de todas las incidencias relacionadas con la gestión de venta de su inmueble.
b) Le hayamos elaborado un informe con el número de visitas del inmueble en la web, resumen de visitas al inmueble, anuncios en prensa.
c) Le hayamos elaborado y entregado un dossier en el plazo de 10 días laborables desde la fecha de la firma del documento compuesto de: un informe de la situación registral del inmueble, una valoración de mercado, el desglose de gastos necesarios para la transmisión del inmueble libre de cargas, y el importe del impuesto municipal de plusvalía referido a una fecha, así como unas fichas de la vivienda.

Para que la agencia inmobiliaria pueda demostrar el cumplimiento de las obligaciones y compromisos adquiridos, debería contar con la firma del propietario de “algún documento” que certifique que se le ha prestado en tiempo y forma tales servicios. La inmobiliaria se vería impedida de poder reclamar sus honorarios de mediación, en el supuesto de no poder hacer prueba de ello.
- No incluir la leyenda de protección de datos.

En las Hojas de control de visitas:

- Incluir en la hoja de visita más de un inmueble visitado, y una sola firma. Es imprescindible que por cada inmueble visitado por el posible comprador, figure una hoja de control de visitas, o una firma junto a cada inmueble visitado, ya que en caso contrario podría éste, en sede judicial, negar que el inmueble objeto de litigio haya sido visitado, alegando de tal modo (como así sucede en ocasiones en la práctica judicial) que la Inmobiliaria lo ha incluido dolosa y unilateralmente en la lista.
- No hacer firmar al propietario y al visitante/comprador el parte de visita: Se aconseja que firmen dicho documento, tanto propietario, como el posible comprador, para de este modo acreditar que el encargo estaba vigente en el momento de la visita y que la propiedad conoció personalmente al comprador en ese momento.
- No incluir la leyenda de protección de datos.

En los contratos de arras y contratos de compraventa privada:

- No establecer la fecha máxima en la que se otorgará escritura pública de compraventa.
- Omitir el derecho del comprador a la elección del Notario.
- Omitir la obligación del comprador de comunicar al vendedor “x” días antes de la fecha máxima para otorgar escritura pública, día, hora y Notario.

En la práctica inmobiliaria, son numerosos los errores que se cometen en el clausulado de los documentos de mediación inmobiliaria, y sobre todo de sistema de trabajo, que impiden al agente inmobiliario poder hacer efectivo su derecho al cobro de honorarios, en el supuesto de encontrarnos con un “puenteo” o un impago.
A la hora de colaborar las inmobiliarias en redes, MLS, o bolsas de inmuebles, debemos conocer si la documentación de la inmobiliaria captadora o vendedora adolece de vicios similares a los anteriormente señalados que imposibiliten poder reclamar honorarios.
En consecuencia, la agencia inmobiliaria debe conocer la importancia de trabajar con una documentación comercial y jurídicamente correcta, para así realizar con éxito su labor de mediación.

EVITAR LA PICARESCA DEL PUENTEO.

2007-12-27T20:22:00.000+01:00

NO ES TAN FACIL “PUENTEAR” A UNA INMOBILIARIA. EVITAR LA PICARESCA DEL PUENTEO.

Cuando un particular encarga a una agencia inmobiliaria la venta de una vivienda, puede sufrir la tentación de “puentear” a la inmobiliaria vendiendo el inmueble a un cliente presentado por ésta.
PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO (Promein) ha puesto en marcha una iniciativa capaz de evitar este tipo de acciones fraudulentas, localizando los “puenteos” y reclamando los honorarios que por derecho les corresponden gracias a un sistema informático que ha ideado, permitiendo a la inmobiliaria recuperar unos honorarios que a priori pensaba estaban perdidos.

¿Que sucede si el propietario que ha encargado a una inmobiliaria la venta de su vivienda, decide vendérselo a un cliente presentado por esta?
Desde el momento que un propietario encarga la venta de un inmueble a una inmobiliaria, ya sea de forma verbal o escrita, adquiere desde ese mismo instante el compromiso de respetar los clientes compradores que le sean presentados, no pudiendo aprovecharse del esfuerzo de la inmobiliaria, y de su labor de gestión, asesoramiento y publicidad. En el supuesto que la propiedad decida vender el inmueble, objeto de encargo de venta, a un cliente de la inmobiliaria, ésta le podrá reclamar los honorarios pactados.

En vía judicial ¿Qué ha de demostrar una agencia inmobiliaria para poder reclamar sus honorarios?
Tiene que demostrar al menos, el encargo de venta, que el comprador visito el inmueble por mediación de la agencia inmobiliaria, y que el vendedor y comprador (ambos clientes de la inmobiliaria) finalmente vendieron el inmueble a espaldas de la inmobiliaria.
Hasta la fecha ningún Juez ha negado a la agencia inmobiliaria su derecho al cobro de honorarios tras demostrar ésta que ha realizado con éxito su labor de mediación inmobiliaria.

¿Cómo pueden las inmobiliarias evitar la picaresca del “puenteo”?
La forma más sencilla y económica de investigar y reclamar “puenteos” es utilizando la herramienta informática y los servicios jurídicos especializados de Promein, para así perseguir y reclamar los incumplimientos contractuales que se producen por parte de algunos clientes.

DIRECCION WEB DE LA INTRANET DE PROMEIN: INVESTIGACION Y RECLAMACION DEL PUENTEO:

http://www.promein.com/admintranet2/index.php

CONSULTA IMPUESTOS: PRESENTACION DE IMPUESTOS FUERA DE PLAZO

2007-12-26T19:28:00.001+01:00

SI HE PRESENTADO LA DECLARACIÓN DEL IRPF 2.006 -25 € A DEVOLVER SALEN- JUNTO CON LA DE 2.005 -0,01 € A DEVOLVER- FUERA DE PLAZO HACE UNOS DÍAS, Y POR VÍA TELEMÁTICA ¿TENGO MUCHAS PROBABILIDADES DE QUE ME SANCIONEN?

La simple presentación de declaraciones fuera de plazo con independencia de la cuantía a ingresar o devolver constituye infracción tributaria sancionable conforme a lo previsto en el art. 191 y siguientes de la Ley General Tributaria.

CONSULTA IMPUESTOS: APORTACION BIEN PRIVATIVO A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

2007-12-26T19:21:00.001+01:00

¿QUÉ GASTOS TENDRÍA FRENTE A HACIENDA QUE MI MARIDO, CON GANANCIALES, PUSIERA A MI NOMBRE EL DOMICILIO CONYUGAL, SI ÉL LO COMPRÓ ANTES DEL MATRIMONIO.?

Por fortuna para usted, la aportación de un bien privativo a la sociedad de gananciales constituye una operación exenta en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de modo que no se originará una carga tributaria por este impuesto al establecerlo así el art. 45 del texto refundido que regula este impuesto.

CONSULTA IMPUESTOS: APORTACION BIEN PRIVATIVO A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

2007-12-26T19:18:00.000+01:00

¿QUÉ GASTOS TENDRÍA FRENTE A HACIENDA QUE MI MARIDO, CON GANANCIALES, PUSIERA A MI NOMBRE EL DOMICILIO CONYUGAL, SI ÉL LO COMPRÓ ANTES DEL MATRIMONIO.?

CONSULTA IMPUESTOS: APORTACION DE UN BIEN PRIVATIVO A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

2007-12-26T19:14:00.001+01:00

¿ QUÉ GASTOS TENDRÍA FRENTE A HACIENDA QUE MI MARIDO, CON GANANCIALES, PUSIERA A MI NOMBRE EL DOMICILIO CONYUGAL, SI ÉL LO COMPRÓ ANTES DEL MATRIMONIO.?

CONSULTA IMPUESTOS: IMPUESTO DE SUCESIONES.

2007-12-26T19:10:00.000+01:00

HE HEREDADO EL PISO DE MIS PADRES Y ME PREGUNTO QUE ME SALE MAS A CUENTA, PAGAR AHORA EL IMPUESTO DE SUCESIONES, EN CATALUÑA, Y LUEGO CUANDO LO VENDA EL DE PLUSVALIA O ALQUILARLO DURANTE 4 AÑOS Y DEJAR DE PAGAR EL IMPUESTO DE SUCESIONES. SI LAS PREVISIONES SON DE QUE BAJARAN LOS PISOS ? Y QUE PARA ALQUILARLO LO TENGO QUE AMUEBLAR.

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ha sido transferido a las Comunidades Autónomas de modo que en Madrid y Valencia los hijos no deben pagar ninguna cantidad por los bienes recibidos con independencia de su cuantía o del tipo de bien. No obstante, en otras comunidades, como Cataluña, el impuesto sobre Sucesiones no ha sido suprimido de modo que parar evita el impuesto será necesario que la vivienda habitual de sus padres se mantenga en el patrimonio del heredero durante un plazo de al menos cinco años.

CONSULTA IMPUESTOS: FACTURACION EN FORMATO DIGITAL

2007-12-26T19:06:00.001+01:00

¿ES POSIBLE YA GUARDAR LAS FACTURAS EN FORMATO DIGITAL, ES DECIR, DIGITALIZANDOLAS Y DESECHANDO EL ORIGINAL EN PAPEL?

La Administración tributaria española ha realizado un esfuerzo de adaptación a las nuevas modalidades telemáticas resultando plenamente posible la presentación de facturas en formato digital. La normativa reguladora está constituida por el Real Decreto 1496/2003 de 28 de noviembre y la orden ministerial 962/2007 del 10 de abril.

CONSULTA IMPUESTOS: DESGRABACION FISCAL POR RENTAS PROVENIENTES DE TRABAJO

2007-12-26T19:03:00.000+01:00

TRABAJO PARA UNA EMPRESA BRITANICA SIN SEDE EN ESPAÑA. MI RESIDENCIA OFICIAL ES ESPAÑA. QUE DESGRAVACION FISCAL TENGO EN ESTA SITUACION? HE OIDO QUE LOS PRIMEROS 60.000 EUROS NO COTIZAN, ES CIERTO?

Puesto que su residencia oficial es España, usted tributa en el IRPF aplicando las reglas generales de este impuesto como si su empresa pagadora fuera española. Por ello, la totalidad de sus rendimientos del trabajo se integra en la base imponible, como en cualquier otra situación general.

CONSULTA IMPUESTOS: EXENCION POR REINVERSION

2007-12-26T18:58:00.000+01:00

VOY A COMPRAR UN TERRENO PARA CONSTRUIR PERO NECESITO VENDER MI PISO, ¿SE ME APLICA LA EXENCION POR REINVERSION?

Desde el punto de vista fiscal el artículo 41 del reglamento de IRPF establece que en el caso de venta de tu piso la aplicación de la exención por reinversión exige que la nueva construcción esté finalizada en un plazo de dos años, computados de fecha a fecha desde la escritura notarial de venta de tu piso hasta la escritura notarial de obra nueva.

CONSULTA IMPUESTOS: ¿COMO TRIBUTAN LOS INGRESOS POR ALQUILER DE VIVIENDA?

2007-12-26T18:53:00.000+01:00

QUIERO ALQUILAR MI PRIMERA VIVIENDA YA QUE HE DECIDIDO RESIDIR CON MIS PADRES, LA VIVIENDA ESTA LIBRE DE CARGAS POR LO QUE NO DESGRAVO POR HIPOTECA. QUERÍA SABER A NIVEL FISCAL COMO VAN A COMPUTAR LOS INGRESOS QUE TENGA DURANTE EL AÑO POR EL ALQUILER Y MAS IMPORTANTE SI ES POSIBLE ALQUILER UNA VIVIENDA HABITUAL SIN QUE HACIENDA TE PENALICE POR ELLO.

Los rendimientos de obtengas periódicamente por alquiler deberán integrarse en la base imponible del IRPF tributando anualmente de acuerdo a la tarifa progresiva general. Ahora bien, en caso de arrendamiento de vivienda existe una reducción del 50% lo que significa que sólo se tributa por la mitad del beneficio. Ahora bien, si el arrendatario tiene una edad comprendida entre 18 y 35 años y obtiene rentas superiores al IPREM en tal caso la reducción es del 100% y por lo tanto todo el beneficio obtenido queda exento de tributación.

CONSULTA IMPUESTOS: RESIDENTE ESPAÑOL EN ARGENTINA QUE ADQUIERE VIVIENDA ESPAÑA

2007-12-26T18:49:00.000+01:00

UNA PERSONA ESPAÑOLA QUE RESIDE EN ARGENTINA ¿COMO TRIBUTA LA VENTA DE UN PISO EN ESPAÑA?

La ley del impuesto sobre no residentes establece que las ganancias patrimoniales procedentes de bienes inmuebles situados en España tributan al tipo fijo del 18% y por diferencia entre el precio de adquisición y de transmisión. Ha desaparecido la discriminación existente en la anterior ley fiscal que gravaba con tipos impositivos más reducidos la venta de inmuebles por parte de residentes fiscales en España.

CONSULTA IMPUESTOS: DONACION ENTRE CONYUGES O VENTA DE LA MITAD DE LA VIVIENDA

2007-12-26T18:40:00.000+01:00

EL PADRE DE MI HIJA Y YO COMPARTIMOS UNA VIVIENDA QUE EN ESCRITURAS CONSTA QUE ES TOTALMENTE DE SU PROPIEDAD (ESCRITURADA DE ESTA FORMA PARA PODER DESGRAVAR EL TOTAL DE LA INVERSIÓN DE LA VENTA DE OTRA VIVIENDA QUE TAMBIÉN ESTABA A SU NOMBRE). ENTRE NOSOTROS HAY UN ACUERDO DE QUE LA VIVIENDA EN LA QUE RESIDIMOS ACTUALMENTE ES PROPIEDAD DE AMBOS A PARTES IGUALES. DE HECHO TENEMOS FIRMADO UN DOCUMENTO PRIVADO EN EL QUE CONSTA QUE ME HA VENDIDO LA MITAD DE LA VIVIENDA A UN PRECIO X (DOCUMENTO NO ELEVADO A NOTARIO). TENGO DUDAS SOBRE SI ESTE DOCUMENTO ES SUFICIENTE PARA GARANTIZARME LEGALMENTE LA PROPIEDAD DE LA MITAD DE LA VIVIENDA. Y EN EL CASO DE QUE ESTE DOCUMENTO NO SEA SUFICIENTE ¿CUÁL SERÍA LA FORMA MÁS SENCILLA Y BARATA DE RESOLVER ESTE ASUNTO Y GARANTIZARME LEGALMENTE DE QUE SOY COPROPIETARIA DE LA VIVIENDA?

Ese documento no es suficiente puesto que el propietario registral podría directamente vender la totalidad de su vivienda obteniendo la totalidad del precio. Para solucionar este problema si ustedes estuvieran casados bastaría con una donación entre cónyuges exenta del Imp. sobre Donaciones en la comunidad de Madrid o bien una aportación de dicha vivienda a la sociedad de gananciales. No obstante, puesto que no existe matrimonio, debiera procederse bien a una donación o bien a una venta de esa mitad de la vivienda con el objeto de que el comprador o donatario la inscriba en el Registro de la Propiedad a su nombre.

CONSULTA IMPUESTOS: POSIBILIDAD DE QUE EXISTAN DOS VIVIENDAS HABITUALES EN EL SENO DE LA UNIDAD FAMILIAR.

2007-12-26T18:31:00.001+01:00

COMPRÉ UN PISO A MI NOMBRE EN EL AÑO 1998, ME CASÉ EN EL 2003 EN CATALUÑA EN RÉGIMEN DE SEPARACION DE BIENES. AHORA, HEMOS COMPRADO UN PISO TAMBIÉN EN CATALUÑA PERO EN OTRA PROVINCIA QUE HEMOS ESCRITURADO A NOMBRE DE LOS DOS, DE MI ESPOSO Y MÍO Y ÉL VA A EMPADRONARSE ALLÍ DONDE RESIDIRÁ. MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE, ¿PUEDE DESGRAVARSE LA MITAD DE ESE PISO Y YO SEGUIR DESGRAVÁNDOME LA MITAD DEL MÍO A PESAR DE SEGUIR CASADOS?

Resulta posible en el seno de una unidad familiar que existan dos viviendas habituales, en cuyo caso cada uno de los cónyuges podrá deducir en IRPF respecto a la vivienda en la que esté empadronado y tenga fijada su residencia fiscal.

CONSULTA IMPUESTOS: ¿DERECHO A DESGRAVACION POR ADQUISICION DE VIVIENDA HABITUAL?

2007-12-26T18:27:00.001+01:00

TENÍA UNA VIVIENDA EN PROINDIVISO CON MI EXMARIDO COMO CONSECUENCIA DE LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES Y LE HE COMPRADO SU PARTE PARA LO CUAL HE TENIDO QUE PEDIR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO. ES MI VIVIENDA HABITUAL Y LA ÚNICA. ¿TENGO DERECHO A DESGRAVACIÓN POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA?. YA EN SU DÍA CUANDO LA COMPRAMOS EN GANANCIALES NOS DESGRAVAMOS DE LA HIPOTECA QUE ENTONCES TUVIMOS QUE PEDIR.

Respecto a la reciente compra de la mitad de la vivienda para la que ha pedido un préstamo, sin lugar a dudas tiene derecho a deducción por adquisición de vivienda. Una misma vivienda puede dar lugar a deducciones en cuota sucesivas siempre que se produzcan correlativas compraventas de la misma.

CONSULTA LEY DE PROTECCION DE DATOS: RESPONSABLE DEL FICHERO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

2007-12-26T18:04:00.001+01:00

¿QUIEN ES EL RESPONSABLE DE LOS FICHEROS QUE CONTENGAN LOS DATOS DE LOS PROPIETARIOS DE LAS VIVIENDAS DE UN EDIFICIO OBJETO DE DIVISIÓN HORIZONTAL.?

Tal y como establece el artículo 3 d) de la LOPD, se define como responsable del fichero a la "persona física o jurídica, de naturaleza pública o privada, u órgano administrativo, que decida sobre la finalidad, contenido y uso del tratamiento". Por ello, será necesario determinar quién, a criterio de esta Agencia, decide sobre la finalidad, objeto y uso de los datos, siendo fundamental resolver cuál es la finalidad a la que se encontrarían sujetos los ficheros que contuvieran los datos de los propietarios.
Pues bien, la finalidad de mantener los datos de los propietarios es, precisamente, asegurar el cumplimiento por los mismos de las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), así como garantizar el adecuado ejercicio por los mismos de los derechos que les corresponden en la comunidad. En resumidas cuentas, la finalidad perseguida por el mantenimiento de estos ficheros será la de asegurar el correcto desenvolvimiento de la comunidad.
De lo antedicho se desprende que la condición de responsable del fichero recaerá sobre la propia Comunidad de Propietarios que es quien, a través de sus Órganos de Gobierno y, en su caso, de la Junta, resolverá sobre las cuestiones relacionadas con la misma, siendo así que, de lo establecido en el artículo 13 de la Ley se desprende que el Secretario y el Administrador, cuando actúen en el ejercicio de las funciones relacionadas con una determinada comunidad, no son sino órganos integrados en la misma, independientemente de la posibilidad de que una misma persona desempeñe funciones de secretario y/o administrador en varias Comunidades de propietarios. La misma solución se alcanza si se tiene en cuenta que le artículo 13.7 de la Ley, en su párrafo segundo, habilita a la Junta a remover a quienes desempeñen funciones en uno de sus órganos de gobierno, siendo potestad de la Junta nombrar y separar a los mismos (artículo 14.1).
En consecuencia, las actividades que el Administrador (o, en su caso, el Secretario) de una determinada comunidad de propietarios desarrolle como tal no serán sino las derivadas de su propia integración, como órgano de gobierno, en la citada comunidad, sin que el mismo pueda utilizar la información de que tenga conocimiento como consecuencia del ejercicio de su función para un fin distinto del derivado de la gestión que le haya sido encomendada, en el ámbito de las funciones que al administrador atribuye el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por ello, la condición de responsable de los ficheros creados para la adecuada gestión y funcionamiento de la comunidad de propietarios de un inmueble objeto de división horizontal corresponderá a la propia Comunidad, siendo el administrador, en cuanto tal y con relación a ese determinado inmueble, un mero usuario del fichero, en virtud de su condición de órgano de gobierno de la comunidad.
Además, se indicó que en caso de que dichos ficheros se encuentren ubicados en la oficina profesional del administrador, éste no será más que un mero encargado del tratamiento, que limitará (en cuanto oficina) su actividad a la custodia de los datos, siendo necesario el cumplimiento del artículo 12 de la LOPD, en los términos que ya se han indicado en esta memoria

CONSULTA LEY DE PROTECCION DE DATOS: ACTIVIDAD DE GESTION DE ALQUILERES Y OTRAS RENTAS INMOBILIARIAS DE CLIENTES

2007-12-26T17:34:00.000+01:00

¿EN QUÉ FORMA DEBE APLICARSE LA LEY ORGÁNICA 15/1999, DE 13 DE DICIEMBRE, DE PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL, A LA ACTIVIDAD DE LA GESTIÓN DE ALQUILERES Y OTRAS RENTAS INMOBILIARIAS PERTENECIENTES A SUS CLIENTES.?

Según se expone en el escrito de consulta, los titulares de las viviendas y locales de negocios no son empresarios, sino personas físicas que obtienen dichas rentas a través de la referida gestión, realizada por un administrador de fincas, planteándose qué tipo de obligaciones corresponden a cada uno de los sujetos a los que se refiere este tipo de actividad.
Como cuestión previa, debe indicarse que el artículo 2.1 de la Ley establece que "la presente Ley Orgánica será de aplicación a los datos de carácter personal registrados en soporte físico que los haga susceptibles de tratamiento, y a toda modalidad de uso posterior de estos datos por los sectores público y privado", siendo datos de carácter personal, según el artículo 3 a), "cualquier información concerniente a personas físicas identificadas o identificables" y fichero, tal y como prevé el artículo 3 b) "todo conjunto organizado de datos de carácter personal, cualquiera que fuere la forma o modalidad de su creación, almacenamiento, organización y acceso".
A la vista de lo anterior, y dado que los datos personales de los afectados a los que se refiere la consulta son incorporados y registrados en el sistema informático de la consultante, realizando ésta sobre ellos determinados tratamientos, a los que aplica sus propias finalidades, decidiendo sobre el objeto, contenido y uso de dicho tratamiento, la consultante se convierte en responsable del fichero al que la consulta se refiere, de acuerdo con la definición de dicho "Responsable del fichero o tratamiento" que se contiene en el artículo 3 d) de la Ley Orgánica de Protección de Datos.
En consecuencia, a diferencia de lo que ocurre con el Régimen de Propiedad Horizontal, en el que el administrador colegiado de fincas ejerce la administración de una o de varias comunidades de propietarios por encargo del responsable, actuando como "encargado del tratamiento", al que se refiere el artículo 3 g) de la Ley Orgánica 15/1999, definido como "la persona física o jurídica, autoridad pública, servicio o cualquier otro organismo que, solo o conjuntamente con otros, trate datos personales por cuenta del responsable del tratamiento", en el supuesto que plantea la consulta dicha condición de responsable concurrirá en el propio administrador o, en su caso, en el correspondiente agente de la propiedad inmobiliaria.
A su vez, la consultante deberá tener en cuenta que, de acuerdo con lo previsto por el artículo 6.1 de la Ley Orgánica, "el tratamiento de los datos de carácter personal requerirá el consentimiento inequívoco del afectado, salvo que la Ley disponga otra cosa", indicando el artículo 5.1 de dicha norma que el interesado deberá ser informado de los siguientes extremos:
"a) De la existencia de un fichero o tratamiento de datos de carácter personal, de la finalidad de la recogida de éstos y de los destinatarios de la información.
b) Del carácter obligatorio o facultativo de su respuesta a las preguntas que les sean planteadas.
c) De las consecuencias de la obtención de los datos o de la negativa a suministrarlos.
d) De la posibilidad de ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición.
e) De la identidad y dirección del responsable del tratamiento o, en su caso, de su representante".
Por ello, será necesario que la consultante, como entidad responsable del tratamiento de datos, informe a sus clientes de lo antedicho, garantizando en todo caso el cumplimiento de lo dispuesto en el precepto transcrito.
En cuanto a las posibles obligaciones registrales relativas a la inscripción de ficheros en el Registro General de Protección de Datos de la Agencia Española de Protección de Datos, baste con señalar que dichas obligaciones corresponderán en el presente caso al propio administrador, y no a sus clientes, debiendo proceder la consultante de acuerdo con lo dispuesto por la Ley Orgánica 15/1999. En este sentido, además de cumplirse las disposiciones sustantivas de dicha Ley Orgánica, debe recordarse que el artículo 26.1 de la meritada Ley dispone que "Toda persona o entidad que proceda a la creación de ficheros de datos de carácter personal lo notificará previamente a la Agencia de Protección de Datos".
No obstante lo anterior, si en algún supuesto los clientes de la consultante procedieren a realizar tratamientos de datos, definidos por el artículo 3 c) de la Ley Orgánica como "Operaciones y procedimientos técnicos de carácter automatizado o no, que permitan la recogida, grabación, conservación, elaboración, modificación, bloqueo y cancelación, así como las cesiones de datos que resulten de comunicaciones, consultas, interconexiones y transferencias", decidiendo sobre la finalidad, contenido y uso de dicho tratamiento, en consonancia con lo previsto por el precitado artículo 3 d) de dicha Ley Orgánica, quedarían -asimismo- obligados por lo dispuesto en la mencionada Ley Orgánica, debiendo proceder, en consecuencia, a la inscripción de los correspondientes ficheros y al cumplimiento del resto de disposiciones sustantivas establecidas por la meritada Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre.
Sin embargo, la anterior posibilidad no altera el contenido de las obligaciones propias que corresponden a la consultante en virtud del tipo de actividad realizada, a la que se refiere en su escrito de consulta, recayendo en el administrador o agente de la propiedad, según se ha expuesto anteriormente, la responsabilidad en relación con el tratamiento de datos a que se refiere en su escrito.

CONSULTA LEY DE PROTECCION DE DATOS: CESION DATOS CATASTRALES Y DEL PADRON EN CUMPLIMIENTO DE LA LEGISLACION URBANISTICA

2007-12-26T17:24:00.000+01:00

¿RESULTA CONFORME A LO DISPUESTO EN LA LEY ORGÁNICA 15/1999, DE 13 DE DICIEMBRE, DE PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL, LA COMUNICACIÓN A LOS ÓRGANOS DE LA CORPORACIÓN MUNICIPAL COMPETENTES EN MATERIA DE URBANISMO DE LOS DATOS COMPRENDIDOS EN LAS BASES DE DATOS CATASTRALES Y EL PADRÓN DEL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES, EN CUMPLIMIENTO DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE MURCIA.?

La transmisión entre las dependencias municipales de los datos a los que se refiere la consulta constituye una auténtica cesión de datos, definida por el artículo 3 i) de la Ley Orgánica 15/1999 como "Toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado".
En relación con las cesiones entre administraciones públicas, el artículo 21.1 de la Ley Orgánica, en la redacción resultante de la Sentencia del Tribunal Constitucional 292/2000, de 30 de noviembre, dispone que "Los datos de carácter personal recogidos o elaborados por las Administraciones Públicas para el desempeño de sus atribuciones no serán comunicados a otras Administraciones Públicas para el ejercicio de competencias diferentes o de competencias que versen sobre materias distintas, salvo cuando la comunicación tenga por objeto el tratamiento posterior de los datos con fines históricos, estadísticos o científicos". Por este motivo, dado que el supuesto contemplado no se encontraría entre los previstos en el mencionado precepto, sería preciso atender el régimen general que para las cesiones de datos establece el artículo 11 de la Ley Orgánica, cuyo apartado 1 dispone que "Los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado".
No obstante, esta regla general de consentimiento se ve exceptuada en los supuestos enumerados en el artículo 11.2 de la Ley, cuyo apartado a) permite la cesión de los datos sin contar con el consentimiento del afectado en aquellos supuestos en que exista una norma con rango de Ley que otorgue cobertura a la comunicación planteada.
Pues bien, en el presente caso, la Ley 1/2001, de 24 abril, de Normas Reguladoras del Suelo en la Región de Murcia establece la necesidad de notificar determinados acuerdos en materia urbanística a "los titulares que consten en el catastro"; tal como se indica en la consulta.
Así se establece en el artículo 139 c) de la mencionada Ley, referido a las "modificaciones que no afecten a los elementos estructurales del Plan General y las Normas Complementarias", según el cual será preceptiva la notificación a
los mencionados titulares "que resulten incluidos en el ámbito de la modificación cuando ésta sea de iniciativa particular".
Del mismo modo, en la tramitación de Planes Parciales y Especiales previstos en el planeamiento general, regulada por el artículo 140, se indica que "cuando se trate de planes de iniciativa particular el acuerdo habrá de notificarse individualmente a los titulares que consten en el Catastro, para que, en el mismo plazo, puedan alegar lo que a su derecho convenga".
Asimismo, según el artículo 172, los Programas de Actuación, como instrumentos de gestión urbanística que tienen por objeto establecer las bases técnicas y económicas de las actuaciones en los sistemas de concertación, compensación, cooperación y concurrencia, contendrán en todo caso la "identificación del promotor, y relación de los propietarios y de los titulares que consten en el Catastro y, en su caso, en el Registro de la Propiedad".
Por último, el artículo 173.3, dentro de las normas reguladoras de la tramitación separada de los mencionados programas dispone que "corresponde al Ayuntamiento la aprobación inicial y la apertura de un período de información pública de veinte días como mínimo, que se notificará a los propietarios y titulares que consten en el Catastro, y, en su caso, en el Registro de la Propiedad, y se anunciará en el «Boletín Oficial de la Región» y en dos de los diarios de mayor difusión regional".
En consecuencia, la Ley Autonómica establece la necesidad de que por parte de los órganos urbanísticos de la Corporación Municipal se tenga conocimiento del dato referido a la titularidad catastral de las fincas, así como el domicilio del titular, a fin de poder dar cumplimiento a las obligaciones de notificación legalmente establecidas, por lo que la comunicación del dato referente a la titularidad catastral y el domicilio del titular se encontraría amparada por el ya mencionado artículo 11.2 a) de la Ley Orgánica 15/1999, siendo lícita la comunicación de los datos citados, siempre en el seno de los procedimientos en los que la legislación urbanística impone el deber de comunicación al titular catastral.
No obstante, esta habilitación se encuentra limitada en un doble sentido:
- En primer lugar, se referirá, como se acaba de señalar, a los procedimientos en que la notificación venga impuesta por la legislación urbanística.
- En segundo lugar, en cuanto a su extensión, quedará limitada a los datos necesarios para efectuar las mencionadas notificaciones, lo que implicará la comunicación de los datos referentes a la descripción física de la finca, la delimitación de su titular catastral y el domicilio del mismo, necesario para lograr la práctica de la notificación, pero no a aquellos que resulten irrelevantes o excesivos en relación con la mencionada práctica.
Ello se funda en el hecho de que el artículo 4.1 de la Ley Orgánica 15/1999 viene a consagrar el principio de proporcionalidad en el tratamiento de los
datos de carácter personal, indicando que "Los datos de carácter personal sólo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento, cuando sean adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido". De este modo, sólo serán susceptibles de comunicación los datos necesarios para la finalidad de notificación perseguida, pero no los que sean irrelevantes para lograr la misma (como por ejemplo el valor catastral de la finca).
Por otra parte, y sin perjuicio de lo que se ha venido indicando, dado que los datos que se solicitan se encuentran incorporados a ficheros de naturaleza tributaria (padrón del impuesto sobre bienes inmuebles,) es necesario recordar que la transmisión de dichos datos se encuentra limitada por lo establecido en el artículo 113.1 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre General Tributaria (aplicable a los ficheros de las Haciendas Locales en virtud de la remisión efectuada por el artículo 2 de su Ley reguladora), que limita taxativamente los supuestos en que los datos de naturaleza tributaria pueden ser objeto de comunicación.
En este sentido, el mencionado precepto dispone que "Los datos, informes o antecedentes obtenidos por la Administración tributaria en el desempeño de sus funciones tienes carácter reservado y sólo podrán ser utilizados para la efectiva aplicación de los tributos o recursos cuya gestión tenga encomendada, sin que puedan ser cedidos o comunicados a terceros, salvo que la cesión tenga por objeto:
a) La investigación o persecución de delitos públicos por los órganos jurisdiccionales o el Ministerio Público.
b) La colaboración con otras Administraciones tributarias a efectos del cumplimiento de obligaciones fiscales en el ámbito de sus competencias.
c) La colaboración con la Inspección de Trabajo y Seguridad Social y con las Entidades Gestoras y Servicios Comunes de la Seguridad Social en la lucha contra el fraude en la cotización y recaudación de las cuotas del sistema de Seguridad Social, así como en la obtención y disfrute de prestaciones a cargo del mismo sistema.
d) La colaboración con cualesquiera otras Administraciones públicas para la lucha contra el fraude en la obtención o percepción de ayudas o subvenciones a cargo de fondos públicos o de la Unión Europea.
e) La colaboración con las comisiones parlamentarias de investigación en el marco legalmente establecido.
f) La protección de los derechos e intereses de los menores e incapacitados por los órganos jurisdiccionales o el Ministerio Fiscal.
g) La colaboración con el Tribunal de Cuentas en el ejercicio de sus funciones de fiscalización de la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
h) La colaboración con los Jueces y Tribunales para la ejecución de resoluciones judiciales firmes. La solicitud judicial de información exigirá resolución expresa, en la que previa ponderación de los intereses públicos y privados afectados en el asunto de que se trate y por haberse agotado los demás medios o fuentes de conocimiento sobre la existencia de bienes y
derechos del deudor, se motive la necesidad de recabar datos de la Administración tributaria.
i) La colaboración con el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias, con la Comisión de Vigilancia de Actividades de Financiación del Terrorismo y con la Secretaría de ambas comisiones, en el ejercicio de sus funciones respectivas.
j) La colaboración con órganos o entidades de derecho público encargados de la recaudación de recursos públicos no tributarios para la correcta identificación de los obligados al pago.
k) La colaboración con las Administraciones públicas para el desarrollo de sus funciones, previa autorización de los obligados tributarios a que se refieran los datos suministrados".
Dado que el supuesto planteado no se encuentra recogido en los taxativamente enumerados en el precepto, resulta lógica la conclusión de que únicamente será posible en derecho la comunicación a las dependencias urbanísticas de los datos indispensables para que puedan practicarse debidamente las notificaciones a los titulares catastrales establecidas en la legislación urbanística.
En consecuencia, procedería únicamente la cesión de los datos referidos a la identificación de los titulares catastrales de las fincas y su domicilio, así como las características que permitan individualizar la finca, pero ningún otro dato, y en ningún supuesto los que obren en ficheros de naturaleza tributaria.

CONSULTA LEY DE PROTECCION DE DATOS: COMUNICACION A LOS SOCIOS DE UNA COOPERATIVA DE LOS DATOS DE LOS LIBROS Y ACTAS

2007-12-26T17:20:00.000+01:00

¿RESULTA CONFORME A LO DISPUESTO EN LA LEY ORGÁNICA 15/1999, DE 13 DE DICIEMBRE, DE PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL, LA COMUNICACIÓN A LOS SOCIOS DE UNA COOPERATIVA LOS DATOS CONTENIDOS EN LOS LIBROS DE ACTAS Y EN EL LIBRO REGISTRO DE SOCIOS DE LA MISMA, TENIENDO EN CUENTA QUE LA MENCIONADA COOPERATIVA SE ENCUENTRA SOMETIDA AL RÉGIMEN PREVISTO EN LA LEY 2/1999, DE 31 DE MARZO, DE SOCIEDADES COOPERATIVAS ANDALUZAS.?

La revelación de los datos contenidos en los mencionados libros constituye una cesión o comunicación de datos, definida por el artículo 3 i) de la Ley Orgánica 15/1999 como “Toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.
Tratándose de una cesión de datos, el artículo 11.1 de la propia Ley dispone que “Los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”. No obstante, será posible la cesión sin contar con el consentimiento del interesado en lo supuestos en que la misma se encuentre habilitada por una norma con rango de Ley, tal y como dispone el artículo 11.2 a) de la Ley Orgánica 15/1999.
El artículo 38 d) de la Ley 2/1999, a la que ya se ha hecho referencia, reconoce el derecho de los socios “Obtener información sobre cualquier aspecto de la marcha de la cooperativa en los términos establecidos legalmente”.
Este derecho aparece desarrollado por los artículos 39 de la propia Ley, disponiendo el artículo 39.3 que “Cualquier socio tiene derecho a examinar el libro registro de socios de la cooperativa y el libro de actas de la Asamblea General. Asimismo, tendrá derecho a que se le proporcione copia certificada de aquél y de los acuerdos adoptados en ésta, en el plazo máximo de un mes desde que lo solicite del Consejo Rector”.
A su vez, el artículo 40.1 de la Ley añade, en su párrafo primero, que “El Consejo Rector sólo podrá denegar, motivadamente, la información cuando la solicitud ponga en peligro los intereses legítimos de la cooperativa”, pudiendo dicha negativa se objeto de la correspondiente impugnación. En todo caso, de los términos del precepto no parece desprenderse que la información respecto de la que cupiera esta negativa incluya la contenida en el artículo 39.3 de la Ley.
De lo establecido en los preceptos citados parece desprenderse que la comunicación de los datos contenidos en el libro registro de socios y en el libro de actas se encontraría amparada en una norma con rango de Ley que la
habilitaría, siendo la misma conforme a lo dispuesto en el artículo 11.2 a) de la Ley Orgánica 15/1999.
La consulta plantea la preocupación del consultante sobre una posible utilización fraudulenta posterior de la información por parte del socio que la hubiera obtenido.
A tal efecto, debe recordarse que el artículo 4.1 de la Ley Orgánica 15/1999 dispone que “Los datos de carácter personal sólo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento, cuando sean adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido”, añadiendo el artículo 4.2 que “Los datos de carácter personal objeto de tratamiento no podrán usarse para finalidades incompatibles con aquellas para las que los datos hubieran sido recogidos”.
Ello implica, en el presente, caso que los socios únicamente podrán utilizar los datos obtenidos para la finalidad de dar cumplimiento al derecho de información previsto en la Ley, consistente en conocer el funcionamiento y situación de la cooperativa en cada momento concreto en que la información se recabe, no pudiendo dichos datos ser utilizados por los socios para una finalidad distinta, al suponer dicho uso una flagrante vulneración del artículo 4 de la Ley Orgánica 15/1999.
De este modo, si se produjese esa utilización para finalidades como las descritas en la consulta, el socio que la hubiera utilizado respondería directamente ante la Agencia Española de Protección de Datos

CONSULTA LEY DE PROTECCION DE DATOS: COMUNIACION DE DATOS DENTRO DE EMPRESAS DE UN MISMO GRUPO PREVIO CONSENTIMIENTO.

2007-12-26T17:10:00.000+01:00

¿RESULTA CONFORME A DERECHO EL TRATAMIENTO Y COMUNICACIÓN DE DATOS ENTRE LAS EMPRESAS DEL GRUPO CON FINES DE PUBLICIDAD Y PROMOCIÓN , APORTÁNDOSE A TAL EFECTO UN MODELO DE CLÁUSULA DE CONSENTIMIENTO QUE SERÁ PRESTADO, EN SU CASO, POR EL AFECTADO.

Según dispone el artículo 6.1 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal, “El tratamiento de los datos de carácter personal requerirá el consentimiento inequívoco del afectado, salvo que la Ley disponga otra cosa”. Del mismo modo, en cuanto a las cesiones o comunicaciones de datos, el artículo 11.1 de la Ley establece que “Los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”.
El artículo 3 h) de la Ley Orgánica define el consentimiento como “Toda manifestación de voluntad, libre, inequívoca, específica e informada, mediante la que el interesado consienta el tratamiento de datos personales que le conciernen”, añadiendo, en particular, para el supuesto de cesiones de datos el artículo 11.3 que “Será nulo el consentimiento para la comunicación de los datos de carácter personal a un tercero cuando la información que se facilite al interesado no le permita conocer la finalidad a que destinarán los datos cuya comunicación se autoriza o el tipo de actividad de aquél a quien se pretenden comunicar”.
Del concepto de consentimiento se desprende la necesaria concurrencia para que el mismo pueda ser considerado conforme a derecho de los cuatro requisitos enumerados en dicho precepto. Un adecuado análisis del concepto exigirá poner de manifiesto cuál es a juicio de esta Agencia la interpretación que ha de darse a estas cuatro notas características del consentimiento, siguiendo a tal efecto los criterios sentados en las diversas recomendaciones emitidas por el Comité de Ministros del Consejo de Europa en relación con la materia que nos ocupa. A la luz de dichas recomendaciones, el consentimiento habrá de ser:
a) Libre, lo que supone que el mismo deberá haber sido obtenido sin la intervención de vicio alguno del consentimiento en los términos regulados por el Código Civil.
b) Específico, es decir referido a un determinado tratamiento o serie de tratamientos concretos y en el ámbito de las finalidades determinadas, explícitas y legítimas del responsable del tratamiento, tal y como impone el artículo 4.2 de la Ley Orgánica 15/1999.
c) Informado, es decir que el afectado conozca con anterioridad al tratamiento la existencia del mismo y las finalidades para las que el mismo se produce. Precisamente por ello el artículo 5.1 de la Ley Orgánica impone el deber de informar a los interesados de una serie de extremos que en el mismo se contienen.
d) Inequívoco, lo que implica que no resulta admisible deducir el consentimiento de los meros actos realizados por el afectado (consentimiento presunto), siendo preciso que exista expresamente una acción u omisión que implique la existencia del consentimiento.
El cumplimiento de estos requisitos se logra, esencialmente, mediante el cumplimiento del deber de información, impuesto al responsable del tratamiento por el artículo 5 de la Ley Orgánica 15/1999, cuyo apartado 1 dispone que “Los interesados a los que se soliciten datos personales deberán ser previamente informados de modo expreso, preciso e inequívoco:

a) De la existencia de un fichero o tratamiento de datos de carácter personal, de la finalidad de la recogida de éstos y de los destinatarios de la información.

b) Del carácter obligatorio o facultativo de su respuesta a las preguntas que les sean planteadas. c) De las consecuencias de la obtención de los datos o de la negativa a suministrarlos.

d) De la posibilidad de ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición.

e) De la identidad y dirección del responsable del tratamiento o, en su caso, de su representante”.

Como ya se ha indicado, en el caso de que el consentimiento, y la correlativa información al afectado se refiera a una posible cesión de datos, será preciso que el mismo permita identificar claramente las finalidades para las que los datos serán objeto de cesión y los destinatarios de los datos, al menos con referencia a su tipo de actividad, tal y como exige el artículo 11.3 de la Ley Orgánica 15/1999
En particular, en cuanto a la delimitación de los destinatarios por su tipo de actividad, la Agencia Española de Protección de Datos ha señalado reiteradamente que la mera referencia al uso de los datos con fines de “publicidad” o “remisión de información” de productos o servicios, sin especificar el sector al que los mismos vienen referidos no resultaría suficiente para considerar el consentimiento prestado como “específico” e “inequívoco”, en los términos exigidos por el artículo 3 h) de la Ley Orgánica 15/1999, siendo necesario a tal efecto que se indiquen claramente los sectores de actividad respecto de los cuales va a remitirse la información o la publicidad.
Al propio tiempo, debe recordarse que, tal y como dispone el artículo 11.4 de la Ley Orgánica 15/1999 dispone que “El consentimiento para la comunicación de los datos de carácter personal tiene también un carácter de revocable” y que el artículo 16 reconoce el derecho de los afectados a ejercitar sus derechos de rectificación y cancelación.
Dicho todo lo anterior, procede analizar si el supuesto contemplado en la consulta puede considerarse conforme a lo establecido en las normas que han sido reproducidas. A tal efecto, resulta esencial analizar la cláusula aportada en la consulta, dado que en caso de resultar la misma conforme a lo exigible por el artículo 5.1 de la Ley Orgánica, el tratamiento y comunicación de los datos que pudiera desprenderse de la misma resultaría conforme asimismo con lo establecido en los artículos 3 h), 6.1, 11.1 y 11.3 de la Ley Orgánica 15/1999, al considerarse en tal supuesto el consentimiento libremente prestado.
Pues bien, analizado el contenido de la cláusula, cabe señalar que la misma contiene:
- La previsión de la existencia de un tratamiento, consistente en la incorporación de los datos del afectado a un fichero, con indicación de quién resulta ser responsable del mismo y su dirección.
- La indicación de las finalidades de dicho tratamiento, cual es la gestión de la relación comercial entre el afectado y el citado responsable, así como la utilización de los datos en el futuro para el envío de publicidad sobre los productos y servicios de la responsable del tratamiento.
- La fijación del lugar ante el que el interesado podrá ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición.
- La indicación de que los datos podrán ser objeto de comunicación, indicando la finalidad de dicha cesión (el envío de información sobre productos y servicios de los destinatarios de los datos) y la delimitación de los destinatarios, en los términos exigidos por el artículo 11.3 de la Ley Orgánica 15/1999 (empresas del Grupo cuyas actividades se relacionen con los sectores editorial, de formación, de cultura o de ocio).
- Al propio tiempo, además de indicarse el modo en que los interesados podrán ejercitar sus derechos, se habilita la posibilidad de que los mismos, mediante la marcación de una casilla, manifiesten en el mismo momento de la recogida de los datos su voluntad de que los mismos no sean empleados con finalidades comerciales ni por la receptora de los mismos ni por terceras entidades a las que aquélla podría comunicar los datos.
Teniendo en cuenta todo lo que se ha venido indicando, deberá considerarse que la cláusula aportada cumple los requisitos establecidos en el artículo 5.1 de la Ley Orgánica 15/1999, lo que supondrá que el interesado habrá prestado un consentimiento válido para que se proceda al tratamiento de sus datos por parte de la entidad que recibe los datos, así como para su comunicación a otras empresas del Grupo, dentro de los sectores de actividad a los que la propia cláusula se refiere, con la finalidad de remitir información comercial de sus productos o servicios.
Al propio tiempo, habiendo sido válidamente prestado el consentimiento a la comunicación de los datos a otras empresas del Grupo, en los términos indicados en la cláusula, el tratamiento por las mismas de dichos datos contará con el citado consentimiento, siendo lícito al amparo de lo dispuesto en el artículo 6.1 de la Ley Orgánica 15/1999.
Además, la propia consulta prevé que las entidades cesionarias de los datos harán constar, en cada envío que realicen quién ha sido la entidad cedente de los mismos, ante la que podrán ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición, así como revocar el consentimiento previamente prestado al efecto, estableciéndose una garantía adicional en defensa del derecho de los afectados a la protección de sus datos de carácter personal.
De todo lo que acaba de indicarse se infiere que procede contestar afirmativamente a las tres primeras cuestiones planteadas en el último apartado de la consulta.
En cuanto a la última de las cuestiones planteadas, la comunicación de los datos entre las empresas del Grupo será lícita siempre y cuando se efectúe, en todo caso, dentro de los límites contenidos en la cláusula aportada en la consulta, dado que el consentimiento del afectado para el tratamiento y comunicación de sus datos deberá entenderse en todo caso referido exclusivamente a los términos de dicha cláusula.
Por otra parte, debe tenerse en cuenta que el tratamiento de los datos por todas las empresas del Grupo procederá, en principio, de una única prestación del consentimiento a la primera de las empresas que reciba los datos, debiendo tenerse en cuenta que, como ya se indicó, el consentimiento del interesado es esencialmente revocable, tal y como se desprende de lo dispuesto en el ya citado artículo 11.4 de la Ley Orgánica 15/1999.
Por este motivo, y a fin de garantizar que en todo momento el tratamiento de los datos efectuado por cualquiera de las empresas del Grupo cumple lo dispuesto en el artículo 6 de la Ley Orgánica 15/1999, será necesario establecer un procedimiento interno dentro del Grupo que garantice que ejercido cualquiera de los derechos previstos en la Ley Orgánica o revocado por el interesado su consentimiento al tratamiento de los datos con fines comerciales, la entidad ante la que se ejerciten los derechos de rectificación y cancelación o se revoque el consentimiento previamente prestado lo pueda comunicar de modo inmediato a las restantes empresas del Grupo que pudieran estar tratando los datos del afectado para que se proceda por todas ellas de forma inmediata a la cancelación de los datos.
A la vista de todo lo indicado, cabe informar en el sentido de dar respuesta positiva a las cuatro cuestiones planteadas en la consulta, si bien será necesario el establecimiento de mecanismos internos en el Grupo que garanticen el cumplimiento inmediato de las solicitudes de ejercicio de los
derechos de rectificación y cancelación, así como la posible revocación del consentimiento de los afectados.

CONSULTA LEY DE PROTECCION DE DATOS: PUBLICACION EN EL TABLON DE ANUNCIOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EL LISTADO DE COMUNEROS MOROSOS

2007-12-26T17:00:00.000+01:00

¿SE INFRINGE LA NORMATIVA SOBRE PROTECCIÓN DE DATOS PERSONALES AL COMUNICAR A TRAVÉS DE LA CONVOCATORIA DE UNA JUNTA DE VECINOS EL DETALLE DE LA DEUDAS DE AQUELLOS PROPIETARIOS QUE NO ESTÁN AL CORRIENTE DE PAGO DE LAS CUOTAS DE LA COMUNIDAD Y EN CASO DE RESULTAR ESTA MEDIDA INFRUCTUOSA, COMUNICARLO A TRAVÉS DEL TABLÓN DE ANUNCIOS.?

En relación con la cesión o comunicación de datos de carácter personal, el artículo 11.1 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal, dispone que “los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”, si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).
En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Así el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece, “La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietarios deudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.
Entre las obligaciones de cada propietario, el artículo 9.1 h) de la vigente Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece la consistente en:
“Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el
tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.
En consecuencia, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999.

CONSULTA LEY DE PROTECCION DE DATOS: PUBLICACION Y COMERCIALIZACION DE LOS DATOS QUE CONSTAN EN LAS CAMARAS OFICIALES DE COMERCIO

2007-12-26T16:53:00.000+01:00

CONFORME A LAS PREVISIONES DE LA LOPD, ¿ES FACTIBLE LA PUBLICACIÓN O, EN SU CASO, LA COMERCIALIZACIÓN DE LOS DATOS QUE CONSTAN EN EL CENSO PÚBLICO DE EMPRESAS AL QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 2.1 H) DE LA LEY 3/1993, DE 22 DE MARZO, BÁSICA DE CÁMARAS OFICIALES DE COMERCIO, INDUSTRIA Y NAVEGACIÓN (CENSO PÚBLICO CAMERAL DE EMPRESAS). ?

Para resolver esta consulta es preciso analizar el ámbito de aplicación de la propia Ley Orgánica 15/1999, y la cuestión de la su aplicación en los supuestos en que los datos se refieran a personas físicas que lleven a cabo una actividad mercantil o profesional.
Hasta la entrada en vigor de la Ley Orgánica 15/1999, se entendía que dichos datos deberían considerarse asimilados a los correspondientes a personas jurídicas, toda vez que el objeto de protección de la Ley Orgánica 5/1992, de 29 de octubre, reguladora del tratamiento automatizado de datos de carácter personal (LORTAD) consistía en la protección de la intimidad personal y familiar de las personas físicas, siendo así que no puede entenderse que las empresas gocen de la citada intimidad. Por tanto, no podía ser aplicable a esas personas la protección consagrada por la LORTAD, ni siquiera cuando su actividad se identifique plenamente con la de una persona física determinada, habida cuenta que el ámbito personal que se protegía debía ser considerado como distinto del empresarial.
Sin embargo, como ya se indicó, la nueva Ley Orgánica 15/1999 extiende su manto protector más allá de la mera protección del derecho a la intimidad personal y familiar para consagrar el denominado derecho a la "autodeterminación informativa" o a la "libertad informática", reconocido expresamente por la jurisprudencia de nuestro Tribunal Constitucional, a partir de su Sentencia 254/1993, de 20 de julio y considerado, como se dijo, un derecho fundamental específico y distinto de la intimidad en la Sentencia del Tribunal Constitucional 292/2000. Por este motivo es objeto de la Ley no sólo la protección de los ciudadanos frente al uso inadecuado de técnicas informáticas, sino, en un sentido mucho más extenso, la protección de cualesquiera derechos fundamentales y libertades públicas de las personas físicas frente al tratamiento automatizado de sus datos de carácter personal.
Ello supone que, si bien los empresarios individuales pueden carecer de un derecho a la intimidad personal y familiar, ello no implica que el tratamiento de los datos referidos a los mismos pueda dar lugar a una vulneración de otros derechos que les atribuye la Constitución (por ejemplo, el tratamiento de los datos relacionados con la pertenencia de un empresario a una determinada asociación
puede vulnerar el derecho de asociación, consagrado por el artículo 22 de la Constitución), así como que las mismas carezcan de un derecho específico a la protección de datos, dado que en modo alguno, con independencia de sus esfera de actuación dichas personas podrían ser consideradas personas jurídicas.
Por ello, no es posible, dentro de este nuevo marco normativo, ofrecer una solución unívoca de la cuestión planteada, debiendo estarse estrictamente a los datos que sean objeto de tratamiento en cada caso concreto para apreciar si el fichero se encuentra o no sujeto a las normas reguladoras de la protección de datos de carácter personal, debiendo tenerse en consideración la reiterada jurisprudencia de nuestro Tribunal Constitucional que exige atender en cada caso concreto a una adecuada protección de los derechos fundamentales consagrados en la Constitución.
En relación con la concreta cuestión que se analizó (el Censo público cameral) planteada, la Agencia de Protección de Datos ya se había pronunciado sobre la misma en su Resolución de 27 de febrero de 2001, recaída en el expediente iniciado como consecuencia de la denuncia efectuada a una determinada Cámara de Comercio como consecuencia de la transmisión a terceros de los datos contenidos en el censo público regulado por la Ley 3/1993. La citada Resolución acuerda el archivo del expediente, indicando en su Fundamento Jurídico II que:
"... la protección conferida por la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, no es aplicable a las personas jurídicas, que no gozarán de ninguna de las garantías establecidas en la Ley, y por extensión lo mismo ocurrirá con los profesionales que organizan su actividad bajo la forma de empresa (ostentando, en consecuencia la condición de comerciante a la que se refieren los artículos primero y siguientes del Código de Comercio) y con los empresarios individuales que ejercen una actividad comercial y respecto de las cuales sea posible diferenciar su actividad mercantil de su propia actividad privada, estando en el primer caso excluidos también del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 15/1999.
En definitiva pues, tanto las personas jurídicas como los profesionales y los comerciantes individuales (éstos dos últimos sólo en los estrictos términos señalados en el párrafo que antecede, esto es, cuando sus datos hayan sido tratados tan sólo en su consideración de empresarios) quedan fuera del manto protector de la Ley Orgánica 15/1999.
A contrario sensu, tanto los profesionales como los comerciantes individuales quedarían bajo el ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 15/1999 y, por tanto, amparados por ella cuando los primeros no tuvieran organizada su actividad profesional bajo la
forma de empresa, no ostentando, en consecuencia, la condición de comerciante (es el caso de los profesionales liberales cuyas actividades están expresamente excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Básica 3/1993 por su artículo 6) y los segundos cuando no fuera posible diferenciar su actividad mercantil de la propia actividad privada. En estos dos casos deberán aplicarse siempre las garantías de la Ley Orgánica 15/1999 dada la naturaleza fundamental del derecho a proteger. Ello exigirá siempre ir analizando caso por caso para hallar en cada supuesto concreto el límite fronterizo donde resulte afectado el derecho fundamental a la protección de datos de los interesados personas físicas, o, por el contrario, aquél no resulte amenazado por incidir tan solo en la esfera de la actividad comercial o empresarial, teniendo en todo caso presente que, en caso de duda, la solución deberá siempre adoptarse a favor de la protección de los derechos individuales".
Aplicando lo anteriormente expuesto al Censo Público que mantiene el Consejo Superior de Cámaras resultará que, si bien en principio podría resultar excluido del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 15/1999, dado que la inclusión de los datos en el censo público se produce como consecuencia del ejercicio del comercio, esta exclusión no puede afirmarse con carácter absoluto, pues la Ley Orgánica tendrá eficacia respecto de los datos de personas físicas no organizadas bajo la forma de empresa o de las que no fuera posible diferenciar su actividad mercantil de la propia actividad privada.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: PRESIDENTE DE VACACIONES

2007-12-21T14:42:00.000+01:00

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO:

PRESIDENTE DE VACACIONES

Una de las cuestiones que más se suscitan en época estival es la de que sucede cuando el Presidente de la Comunidad de propietarios se ausenta de la finca temporalmente por motivos vacacionales, no pudiendo continuar en el cumplimiento de las funciones que por Ley tiene encomendadas.
Reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo ratifica lo preceptuado en la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de que el presidente puede ser sustituido en el cargo por el Vicepresidente, de acuerdo con la función que le otorga la Ley de Propiedad Horizontal y conforme a los términos establecidos por la Junta, dado que la figura del vicepresidente viene a cubrir un vació legal, ganando en eficacia la institución para los supuestos de ausencia o vacante del titular al evitar el vació temporal de representación que se produciría en otro caso.
Asimismo cabe señalar que de no ser así se crearía una situación generalizada de inseguridad jurídica en el mecanismo de funcionamiento de las comunidades de propietarios, cuyas Juntas solamente pueden convocarse por la persona que ejerza el cargo de Presidente, por solicitud de la cuarta parte de los propietarios, o bien a instancia de un número de propietarios que representen al menos un veinticinco por ciento de las cuotas de participación.
En consecuencia el vicepresidente sustituirá al Presidente a todos los efectos sin que quepa limitación alguna en las atribuciones o facultades que corresponden al Presidente, por lo que actuaría como un auténtico Presidente en funciones, siendo validos sus actos tanto a efectos internos, como a la hora de intervenir en relaciones jurídicas con terceros, así como en el caso de que deba comparecer ante juzgados u organismos oficiales.
Al ostentar temporalmente el vicepresidente el cargo del Presidente de la Comunidad, será necesario el que se proceda a nombrar un nuevo cargo de vicepresidente ante la Junta, salvo que los estatutos de la comunidad de propietarios señalen lo contrario.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: MOLESTOS VECINOS

2007-12-21T14:39:00.000+01:00

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO:

MOLESTOS VECINOS.

Es usual que muchas personas, a la hora de adquirir su nueva y ansiada vivienda, se impacienten por conocer si tendrán suerte con sus vecinos, y se intranquilicen por saber si conseguirán o no convivir con ellos en paz, sosiego y armonía.
Los ruidos, la falta de limpieza, el mal uso y los daños en los elementos comunes de las comunidades de propietarios, son algo que está a la orden del día, y que tiene posible y pronta solución.
Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario o el ocupante de una vivienda o local no puede efectuar en ella actividades prohibidas en los estatutos, perjudiciales para la finca o que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Si en un momento dado nos percatamos de la existencia de este tipo de actividades por parte de un vecino de nuestra comunidad, podremos solicitar del presidente de ésta, a iniciativa propia, que se requiera al comunero "molesto" para que cese en la realización de tales actividades.
En el caso de que agotada la vía del diálogo, el comunero persista en su conducta, el presidente podrá, previo acuerdo de la Junta de Propietarios, entablar una acción judicial de cesación.
Es de destacar y encomiar el hecho de que si el Juez estimara la demanda, se podrá ordenar el cese definitivo de tal actividad, la indemnización de los daños y perjuicios causados y la privación del uso de la vivienda o local durante un plazo máximo de tres años.
Ante todo es recomendable evitar situaciones tensas, amenazantes y conflictivas a la hora de reprochar a un vecino cualquier mal comportamiento o actitud para con los demás. La comprensión y la comunicación son imprescindibles de cara a obtener rápidas, conciliadoras y eficaces soluciones.
Aboguemos por la diplomacia y las buenas formas. Es mejor para todos.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: TIPOS DE INTERES AL ALZA

2007-12-21T14:37:00.001+01:00

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO:

INTERESES AL ALZA

Desde hace más de 10 años, el endeudamiento de las familias se ha incrementado considerablemente, causando ello graves consecuencias sobre la capacidad de ahorro y sobre la posibilidad de afrontar gastos sobrevenidos de las familias. A día de hoy continua el temor de que a corto plazo muchos propietarios de inmuebles van a verse obligados a vender los mismos antes de que las entidades bancarias prestatarias ejecuten los prestamos hipotecarios.
El Banco Central Europeo, en la pasada reunión de agosto, nos alertó con una posible subida de tipos en septiembre, tal y como tenía previsto, pero las turbulencias financieras provocadas por la crisis del subprime norteamericano han hecho modificar esa postura al Consejo de Gobierno.
Debemos recordar que Bruselas, ya en octubre de 2006, nos dio un toque de atención sobre la deuda familiar en España. La Comisión Europea considera "insostenible" la evolución del endeudamiento -sobre todo para compra de vivienda- en algunos países de la zona euro, entre los que cita a España, dada la tendencia alcista de los tipos de interés. Asimismo Bruselas advirtió también del riesgo para el crecimiento si se produce un "ajuste desordenado" de precios en el mercado inmobiliario en aquellos países en los que la elevada deuda familiar se combina con precios de la vivienda muy altos. En los últimos meses, se esta apreciando en diversos sectores económicos cómo la hostelera, el comercio, el turismo, una importante crisis socio económica a causa de los elevados tipos de interés. Nos encontramos en una primera fase de recorte, que consiste en velar por el ahorro para sobrellevar el pago de la hipoteca.
En cuanto al mercado inmobiliario, los elevados tipos de interés y la sobrevaloración de los inmuebles, están ralentizando las ventas, encontrándonos con mucha oferta inmobiliaria y muy poca demanda. Lo que esta claro es que si continúan subiendo los tipos de interés, nos encontraremos con una mayor oferta inmobiliaria que desencadenara el “caos”.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: GASTOS DE COMUNIDAD PENDIENTES

2007-12-21T14:32:00.000+01:00

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO:

GASTOS DE COMUNIDAD PENDIENTES

Uno de los requisitos que se exigen al propietario de un inmueble en el momento de otorgar contrato de compraventa en escritura publica, es el de que presente una certificación emitida por el Secretario y el Presidente de la Junta de propietarios en la que conste que el inmueble está al corriente del pago de las cuotas.
Por regla general, cuando no intervienen en dichas operaciones asesores inmobiliarios o abogados especialistas es frecuente el encontrarnos con situaciones en las que en el momento del otorgamiento de la escritura pública, el comprador libera al vendedor de esta obligación, tras fiarse de su palabra, fijando en tal sentido que la propiedad se encuentra al corriente de los mismos, en detrimento de nuestros intereses.
Por ello es aconsejable no dejarnos engañar y prever esta posibilidad con anterioridad, o asistir como he señalado anteriormente con personas entendidas en la materia, puesto que si nos encontramos ante esta situación y nos fiamos de la palabra del vendedor, cuando adquiramos la propiedad del inmueble tras la elevación a público del contrato de compraventa, nos subrogaremos sin pretenderlo en las obligaciones dinerarias que pesan sobre el inmueble.
En este tipo de situaciones y ante la duda es preferible solicitar el Notario que no autorice la escritura hasta que quede acreditado ese extremo, o pactar en el contrato de compraventa que en caso de que el vendedor no este al corriente de los gastos de comunidad tal como dice, este se vea obligado a abonarnos las cantidades adeudadas a primer requerimiento, y en todo caso dejando a salvo y reservándonos las acciones judiciales, que nos protejan en defensa de nuestros derechos.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: COSTOSOS ASCENSORES

2007-12-21T14:28:00.000+01:00

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO:

COSTOSOS ASCENSORES

Una de las reformas legislativas más solicitadas y deseadas por la mayor parte de los propietarios de los locales comerciales e inmuebles situados en las plantas bajas, es el de los altos y desproporcionados costes que suponen para ellos, el mantenimiento y reparación de los ascensores.
La Ley de Propiedad Horizontal dentro de su articulado señala que todos los propietarios de inmuebles están obligados a contribuir con los gastos de sostenimiento y mantenimiento de los elementos comunes del inmueble de acuerdo a la cuota de participación establecida en el Título Constitutivo, en los Estatutos, por resolución judicial o por acuerdo unánime de la Junta.
Lamentablemente para muchos de los propietarios de locales comerciales y plantas bajas el garaje no lo es.
Resulta lógico pensar que obligar a un comunero a contribuir con los costes de mantenimiento y reparación de un ascensor que no utiliza, no porque no quiere sino porque no lo necesita, puede llegar a ser totalmente injusto.
Es por ello por lo que se hace necesario el regular este tipo de situaciones conforme a justicia y derecho para no caer en este tipo de despropósitos legislativos que aparte de suponer gastos innecesarios, hacen a más de uno el que se disguste por falta de comprensión y sentido común frente al resto de comuneros, los cuales en la mayoría de los casos se niegan a eximirle de las gastos del ascensor por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Es cierto que en algunas ocasiones aún aplicando derecho y en este sentido la Ley de Propiedad Horizontal, no siempre se consigue que se obtenga la deseada y esperada justicia.
No por ello debemos dejar de aplicar nuestras necesarias “normas de convivencia”. Unas veces resultan acertadas y otras tantas no.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: CONDO-HOTELES

2007-12-21T14:26:00.000+01:00

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO:

CONDO-HOTELES

Algunas cadenas hoteleras de reconocido prestigio en nuestro país están aprovechando la oportunidad de obtener nuevos beneficios de su negocio inmobiliario ampliándolo con los apartahoteles o también denominados condo-hoteles. Se trata de hoteles en condominio en los que el propietario de uno o varios apartamentos alquila a través de una sociedad hotelera que explota el negocio y le cede parte de sus beneficios. Esta fórmula es muy conocida en EEUU y Sudamérica donde las cadenas hoteleras que aplican este sistema de promoción inmobiliaria dentro de sus propios establecimientos consiguen crecimientos en sus ventas de hasta un 20%. El particular o empresa que compra uno o varios apartamentos se puede reservar el derecho a utilizarlos durante un tiempo pactado, encargándose la cadena hotelera de comercializarlo el resto del año. Este tipo de condo-hoteles se encuentran situados en zonas estratégicas, con habitaciones más amplias, con una pequeña cocina y, por lo general, destinados a una clientela de alto poder adquisitivo. Las cadenas hoteleras que han optado por esta modalidad los están gestionando de forma mixta, es decir, una parte de las habitaciones se comercializan en la fórmula de condominio y la otra de forma tradicional. Po otra parte muchos promotores se están percatando de las grandes posibilidades de negocio que ofrece la figura de los condo-hoteles, puesto que entre las ventajas más importantes se encuentra la de trasladar parte de sus costes al inversor, al vender las unidades como condominio pudiendo de tal modo disminuir su financiación externa, la facilidad de cerrar un acuerdo con un operador hotelero puesto que el reparto del riesgo de la inversión se realiza entre propietarios, promotor y operador hotelero, la ubicación de éstos en destinos vacacionales exclusivos o zonas urbanas caras y de lujo. Para los propietarios de los apartamentos la ventaja más importante es la de poder disfrutar de una segunda residencia durante un periodo estipulado beneficiándose del mantenimiento, las instalaciones y servicios complementarios propios de los hoteles de la compañía en destinos atractivos. Y cuando no ocupan tales estancias la de obtener un beneficio de su inversión al recibir un porcentaje de los ingresos que la cadena hotelera obtiene por la explotación del apartamento.