¿Cuál es el precio de alquiler de la cubierta de una edificación?
En el sector de la energía solar fotovoltaica aún no hay unos usos o costumbres preestablecidos para conocer a cuanto asciende el precio del alquiler. Las transacciones, reflejan el ajuste entre oferta y demanda.
Según informe de Promein Abogados, despacho especializado en energías renovables, a día de hoy nos encontramos seis diferentes posibilidades de negocio respecto de la explotación de cubiertas y otros anejos asimilables (aparcamientos, zonas comunes) para dedicar a generación fotovoltaica.
I.- Relación contractual y seguridad Jurídica
1.- Alquiler con prima inicial o bonus que se calcula en función a un porcentaje del coste del proyecto y un porcentaje de la facturación durante 30 años.
En este tipo de contratos de arrendamiento las partes pactan una prima o bonus a liquidar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, y mensual, trimestral o anualmente un porcentaje sobre la facturación, mientras el contrato permanezca en vigor.
2.- Alquiler con prima inicial o bonus que se calcula en función a un porcentaje del coste del proyecto y una renta mensual:
En este tipo de contratos de arrendamiento las partes pactan una prima o bonus a liquidar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, y un pago mensual, durante toda la vigencia del contrato.
3.- Alquiler conforme al porcentaje de la producción de energía eléctrica:
En este tipo de contratos de arrendamiento, el precio del alquiler se calculará en función del resultado de la explotación fotovoltaica. Este cálculo del alquiler ofrece múltiples ventajas al inquilino o productor fotovoltaico ya que en el supuesto de que la planta solar no rinda conforme a lo previsto, ya sea por problemas técnicos o medioambientales, el arrendador de la cubierta o del derecho de vuelo asume del mismo modo el riesgo de la actividad fotovoltaica.
4.- Alquiler por metro cuadrado útil.
En este tipo de contratos se valoran previamente los aspectos de ubicación y de sombras con las que cuenta la cubierta, para de este modo descontar de la superficie total los metros cuadrados que no posibiliten la radiación solar.
5.- Alquiler por kw/h instalado.
En este tipo de contrato será la dotación de la planta solar la que determine el precio mensual de arrendamiento.
6.- La copropiedad, sin prima o bonus, y un porcentaje de la participación en la comunidad pro-indiviso, y por ende de la producción anual.
Mediante esta formula jurídica se crea una comunidad pro-indiviso (en derecho comunidad romana) en la que el productor fotovoltaico efectúa una aportación dineraria y el arrendador una aportación inmobiliaria consistente en el uso y disfrute del derecho de vuelo de su cubierta.
La contraprestación que ofrece el productor solar por el uso y disfrute de la cubierta del edificio, se asienta en un porcentaje minoritario entre el 6 y el 8% de la planta solar. De este modo no se aplica ningún pago en concepto de renta mensual de alquiler.
De este modo se vincula a la propiedad al proyecto solar fotovoltaico, a cambio de una participación, que es perfectamente transmisible a terceros por titulo de venta, teniendo en cuenta un posible derecho de tanteo y retracto a favor del promotor solar.
II- FACTORES DE VALORACIÓN:
Respecto de la estimación de precio, y partiendo de la tarifa retributiva correspondiente y su exacta ubicación, se valoran los siguientes aspectos, que determinan su cuantificación:
a) Cubierta
En algunas ocasiones el estado de la cubierta, la regularidad del suelo, y la orientación de la misma hace preciso y necesario la instalación de elementos estructurales que encarecen la inversión y por ende precisan de una disminución acorde en el precio del alquiler.
Se toman en consideración :
1- Estadio constructivo actual: Construida, a reformar ó no construida.
2- Características físicas: Superficie, resistencia estructural, materiales de cerramiento, pendiente y orientación.
3- Antigüedad y estado de conservación.
Resulta muy útil contar con planos de arquitecto y memoria de cálculo de la estructura.
En algunas ocasiones el estado de la cubierta, la regularidad del suelo, y la orientación de la misma hace preciso y necesario la instalación de elementos estructurales que encarecen la inversión y por ende precisan de una disminución acorde en el precio del alquiler.
Se toman en consideración :
1- Estadio constructivo actual: Construida, a reformar ó no construida.
2- Características físicas: Superficie, resistencia estructural, materiales de cerramiento, pendiente y orientación.
3- Antigüedad y estado de conservación.
Resulta muy útil contar con planos de arquitecto y memoria de cálculo de la estructura.
b.- Conexión Eléctrica.
1) Distancia y características de potencia y tensión respecto de transformador propio y/u otro más cercano.
2) Compañía Eléctrica con la que se tiene contratado el suministro.
c) Medidas de Protección y Seguridad.
Las preexistentes respecto de:
1- Incendios: Instalaciones contra incendios, alarmas, seguros, plan de Emergencias.
2- Seguridad: Sistema de seguridad, vigilancia presencial física, vigilancia 24 horas, conexión a central de alarmas.
En los contratos sobre las diferentes opciones de alquiler se suele garantizar mediante seguro la cobertura por parte del arrendatario de todos los riesgos inherentes al uso de la cubierta, como daños por agua y otros habituales respecto de continente y contenido.
El estudio, documentación y comprobación de todo lo anterior permite determinar el precio, e incluso garantizar mediante aseguramiento la cuantificación de los ingresos.
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