Novedades Legales en el Alquiler de Viviendas

El Consejo de Ministros ha elaborado un anteproyecto de Ley que modifica la ley de arrendamientos urbanos e incluye medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas.

La ministra de Fomento, Ana Pastor ha manifestado que el Gobierno intenta que "sea una ley equilibrada, que haya mayor seguridad jurídica, más viviendas en alquiler y mayor flexibilidad, buscando siempre el equilibrio entre los derechos del arrendador y del arrendatario".

La ministra ha destacado que el mercado del alquiler en España no constituye una alternativa eficaz al mercado de la propiedad debido a una insuficiencia de oferta, la falta de competitividad por el nivel de las rentas, la falta de profesionalización del mercado y la ausencia de un equilibrio entre los derechos e intereses de arrendadores y arrendatarios.

Pastor ha asegurado que la reforma "sacará al mercado las viviendas vacías, facilitará el acceso a las mismas a los colectivos más vulnerables y permitirá una mayor movilidad de los trabajadores".

La ministra ha señalado que los objetivos de la medida son flexibilizar el mercado de alquiler, reforzar la seguridad jurídica, mejorar la regulación del proceso de desahucio y establecer estímulos fiscales.

Respecto a la flexibilización del mercado de alquiler, Ana Pastor ha indicado que la norma prevé que las partes puedan pactar la actualización de la renta aunque no esté en el contrato. Además se reduce el plazo de prórroga forzosa de los contratos de alquiler a tres años. El inquilino puede desistir del contrato cuando quiera siempre que lo comunique con un mes de antelación. El propietario podrá recuperar la vivienda para residencia habitual en los mismos casos que prevé la ley anterior, sin necesidad de que se haya pactado en el contrato, con un preaviso de dos meses.

Para reforzar la seguridad jurídica, la ministra ha señalado que el comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad.

La norma agiliza los plazos y procedimientos de desahucio por impago de rentas reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible. Se habilita un plazo de 10 días para que el inquilino pague la deuda pendiente y se simplifican los procedimientos judiciales.

En cuanto a las medidas de carácter fiscal, se crean exenciones fiscales para lograr la equiparación tributaria de los residentes y de los no residentes. También se introduce una modificación del gravamen sobre bienes inmuebles para no residentes. Ana Pastor ha destacado que lo que se pretende es "potenciar que los no residentes que tienen viviendas vacías puedan sacarlas a alquiler".

Además, se modifica el régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Éstas tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementarán las rentas exentas del 20 al 25% y el tipo de gravamen se fija en el 19%.

Incentivos a la adquisición de viviendas

La ministra de Fomento ha añadido que con la finalidad de dinamizar el mercado inmobiliario se establecerá una exención del 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, siempre y cuando no exista vinculación entre las partes. Dicha exención se practicará en el ejercicio en el que se produzca la transmisión.

Reducido el plazo de los contratos de alquiler de cinco a tres años

    Se incentiva la adquisición de vivienda hasta el final de año con una exención del 50 por 100 de la plusvalía.
    Se mejora el régimen de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

El Consejo de Ministros ha recibido un informe de la ministra de Fomento sobre el Anteproyecto de Ley de medidas para dinamizar el mercado del alquiler de viviendas mediante su flexibilización con una reducción de los plazos de duración del contrato, mejora de la seguridad jurídica a través de la inscripción registral de los arrendamientos y la agilización del procedimiento de desahucio.

Además, se adoptarán determinadas medidas en el ámbito fiscal, con la misma finalidad de impulsar el mercado de alquiler.

Con este Anteproyecto de ley, que introduce modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en la Ley de 7 de enero de 2000, se busca potenciar el mercado de la vivienda en alquiler en España, país con el menor parque de viviendas de este tipo de toda la Unión Europea.

Los cambios que se introducen servirán para reformar aquellos elementos del marco jurídico actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda en alquiler.
Flexibilización del mercado del alquiler

Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre dos aspectos fundamentales:

Se fortalece, en primer lugar, la libertad de las partes para llegar a todos aquellos acuerdos que, razonablemente, no deban formar parte de un régimen impuesto directamente por la Ley, preservando en todo caso un adecuado equilibrio entre los intereses de arrendador y arrendatario.

Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.

Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.
Reducción de los plazos de duración del contrato

El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa" del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

Asimismo, se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática" del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.
Mejora de la seguridad jurídica

La reforma mejora la seguridad jurídica mediante el incremento de los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad.

Para preservar el necesario equilibrio de derechos e intereses entre las partes del contrato de arrendamiento y los terceros con derechos sobre la vivienda objeto de dicho contrato resulta imprescindible que el arrendamiento esté sometido al régimen general de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

La inscripción en el Registro de la Propiedad impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales comerciales como en la ejecución hipotecaria.

En este apartado se introducen las siguientes reformas:

Un comprador que adquiera una vivienda, siempre que sea un adquirente de buena fe, estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente.

Por su parte, una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.
Agilización del proceso de desahucio

Los procedimientos de desahucio por impago de rentas, pese a las reformas introducidas en 2009 y 2011, son lentos e ineficaces. Por ello, resulta necesaria la agilización de este procedimiento, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible.

En la línea de favorecer la inscripción en el Registro de la Propiedad, se prevé un procedimiento más sencillo de actuación en caso de impago de rentas siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el mismo.

En ese caso, siempre que así se señale en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

Se crea, además, un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

Medidas de carácter fiscal

Las medidas en el ámbito fiscal se centran en la modificación del régimen fiscal de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) y en nuevas exenciones para equiparar el Impuesto sobre la renta de no residentes y el IRPF.

Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no sólo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano; pero su régimen jurídico y fiscal se ha demostrado inoperante. Los cambios introducidos buscan flexibilizar los requisitos exigidos a este tipo de entidades, entre los que cabe destacar:

    Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años.
    Se eliminan los requisitos de diversificación (que la Sociedad tenga al menos tres inmuebles en su activo)
    Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión.
    Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado.
    Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros.
    Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 por 100 del activo de la misma.

Mejora del régimen fiscal de las SOCIMI

Además, las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25 por 100 y el tipo de gravamen se fija en el 19 por 100.
Incentivación de la adquisición de viviendas

Por otra parte, para incentivar la adquisición de activos inmobiliarios se establece, en el Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero aprobado hoy, una exención del 50 por 100 de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.