COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: ¿A QUIEN CORRESPONDE LOS GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION DE LAS PLAZAS DE GARAJE?

SOY PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA EN UNA URBANIZACIÓN CON CINCO EDIFICIOS Y TRES PLANTAS DE GARAJE.

EN LA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL SE INDICA QUE “LA CONSTRUCTORA EDIFICA VIVIENDAS Y PLAZAS DE GARAJE Y QUE VENDE POR SEPARADO”, DE HECHO HAY PROPIETARIOS DE PLAZAS DE GARAJE QUE NO SON PROPIETARIOS DE VIVIENDA EN LA URBANIZACIÓN. EN LA URBANIZACIÓN EXISTEN CINCO COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, UNA POR CADA EDIFICIO; UNA COMUNIDAD DE EXTERIORES Y UNA COMUNIDAD DE GARAJE.

LA URBANIZACIÓN TIENE UNA ANTIGÜEDAD DE 25 AÑOS. LOS GARAJES ESTÁN DEBAJO DE ZONAS VERDES Y DE PASEOS. EN VARIAS OCASIONES SE HAN PRODUCIDO FILTRACIONES DE AGUA Y AL SER LA COMUNIDAD DE EXTERIORES MAYOR EN NÚMERO DE PROPIETARIOS QUE LA COMUNIDAD DE GARAJE, AL NO TENER TODOS LOS VECINOS PLAZAS DE GARAJE, ENTRE LOS QUE ME INCLUYO, EL TEMA DE LAS FILTRACIONES SIEMPRE LO HAN TRATADO EN EXTERIORES PARA DILUIR MÁS EL GASTO. SIEMPRE CON MI OPOSICIÓN, AL CONSIDERAR QUE ES UN TEMA DE LA COMUNIDAD DE GARAJE. EN LA ACTUALIDAD VUELVE A SURGIR EL PROBLEMA DE FILTRACIONES DE AGUA EN LOS GARAJES Y ENTENDIENDO QUE ESTAS SE DEBEN NO A QUE HAYA JARDINES ENCIMA SINO AL MAL ESTADO DE LA ESTRUCTURA DEL GARAJE Y AL AISLAMIENTO.

EL GASTO DE ESTAS REPARACIONES Y CONSERVACIÓN DE LAS PLAZAS DE GARAJE ¿DEBE SER A CARGO DE LA COMUNIDAD DE EXTERIORES DE LAS QUE PARTICIPAMOS TODOS LOS VECINOS O CORRESPONDE A LA COMUNIDAD DE GARAJE? EN LA QUE YO NO TENGO NADA QUE VER Y TENIENDO PRESENTE QUE LA CONSTRUCTORA VENDIÓ POR SEPARADO VIVIENDAS Y PLAZAS DE GARAJE.



La compraventa en un complejo inmobiliario de viviendas y plazas de garaje de forma independiente, ocasiona con frecuencia la constitución por los propietarios de las plazas de garaje de una subcomunidad, o comunidad ordinaria, con facultades para adoptar acuerdos y tomar decisiones referidas únicamente al régimen interno de utilización de sus plazas y del cuidado de la propia instalación.

Estas subcomunidades o “comunidades de garaje” tienen limitado su objeto y su capacidad a la exclusiva gestión de sus elementos privativos sin poder regular cuestiones que excedan de los mismos y, menos aun, imponer a aquellos que no pertenecen a la misma por carecer de plaza de garaje, el pago del coste de las reparaciones de sus instalaciones, sin perjuicio del deber de reparación en determinados supuestos que contemplaremos a continuación.

De igual modo, las comunidades o subcomunidades creadas para otros fines, tales como la comunidad de exteriores a la que se alude en la consulta, únicamente podrán regular y adoptar acuerdos relacionados con los fines para los que han sido creadas, que deberán constar en los estatutos que regulen su funcionamiento.

Así pues, si la comunidad de exteriores referida regula los jardines y paseos y su utilización y conservación, no podrá adoptar acuerdos sobre cuestiones relacionadas con el garaje, salvo si se vieran afectados sus elementos privativos por las actuaciones de la comunidad de garaje, tales como la apertura o cierre de las entradas y salidas del mismo o, si, por el contrario, fuera la actuación de la comunidad de exteriores la que afectase a los elementos privativos del garaje.

Por tanto, lo primero que habría que determinar en este asunto concreto es el origen de las filtraciones de agua que ocasionan los desperfectos en el garaje. Si estas filtraciones fuesen ocasionadas por el riego automático o por otra causa imputable a la existencia de jardines y zonas verdes en su superficie sí debería la comunidad de exteriores abonar el coste de las reparaciones.

Para determinar la causa de las filtraciones de agua, sería conveniente la realización de un informe geológico en el que se examine si existe algún manantial o corrientes de agua que pudiesen provocar esos desperfectos o si estas filtraciones son las habituales existentes en los garajes por las humedades del terreno que se halla en su superficie, o si se ha deteriorado la impermeabilización de la cubierta y porqué motivos.

Una vez hallada la causa y si las filtraciones de agua no encontrasen su origen en la existencia de zonas verdes en su superficie, no debería abonar la comunidad de exteriores las reparaciones de los elementos privativos del garaje por el solo motivo de diluir el gasto, tal como Vd. expone en su consulta.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: ¿A QUIEN CORRESPONDE LA REPARACION DE LA AVERIA DE LAVADORA?

HE ALQUILADO UNA VIVIENDA CON LA COCINA AMUEBLADA RECIENTEMENTE Y SE ME HA ESTROPEADO LA LAVADORA, ¿DEBE PAGARME EL ARRENDADOR LA REPARACIÓN?

En este caso concreto y si la avería no ha sido provocada por su culpa sí deberá abonarle el arrendador el coste de la reparación, puesto que:

Los inquilinos deben costear únicamente :

· las averías y desperfectos que se ocasionen por su culpa, es decir, por una mala utilización de los electrodomésticos, por ejemplo meter una manta que no cabe en el tambor de la lavadora y quemar el motor.
· Y todas las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Si bien, aunque en este caso la avería pueda ser causada por el desgaste del uso diario, el oyente nos dice que ha alquilado recientemente la vivienda, lo que nos indica que el arrendador le ha entregado la lavadora con un desgaste acumulado sin que la inquilina haya podido advertir esto hasta que se ha averiado, por tanto, ES EL ARRENDADOR EL QUE DEBE COSTEAR ESTA REPARACIÓN.

En todo caso, es muy importante comunicar al ARRENDADOR los desperfectos que se observen en la vivienda a la mayor brevedad, para evitar responder el inquilino de daños como los que ocasione una posible inundación en el inmueble por un mal estado de las gomas de la lavadora o la necesidad de limpiar una caldera, en orden a evitar un incendio.

CONSULTA PROPIEDAD HORIZONTAL: REPARACION DE GOTERAS EN TEJADILLO DE BALCON EXTERIOR DE VIVIENDA

TENGO GOTERAS EN EL TEJADILLO DEL BALCÓN EXTERIOR DE MI VIVIENDA, QUE HE CUBIERTO RECIENTEMENTE. ESTE BALCÓN ES PARTE DE LA FACHADA, QUE HA SIDO IMPERMEABILIZADA PERO NO CONSIDERARON NECESARIO IMPERMEABILIZAR LOS TEJADILLOS A PESAR DE QUE SÍ LO ESTABAN ORIGINARIAMENTE. AHORA LOS VECINOS ME HAN DICHO QUE TENGO QUE ENCARGARME YO DE LA REPARACIÓN PORQUE ESTÁ EN MI TEJADILLO. ¿ES ESO CIERTO?

La fachada es un elemento común del inmueble y se incluyen como parte de la misma las cornisas, molduras o cualquier detalle exterior de ésta, incluidos los tejadillos de los balcones, y por tanto, todas las reparaciones que afecten a estos elementos deben efectuarse por la Comunidad de Propietarios.

El hecho de no haberse impermeabilizado en la restauración del edificio puede ser debido a que no se hallaban en mal estado en ese momento, lo que no quiere decir que ahora no sea necesario.

En consecuencia, su obligación es comunicar fehacientemente a la mayor inmediatez esta circunstancia al Presidente de la Comunidad y permitir el acceso a través de su vivienda al balcón a fin de permitir reparar el tejadillo. La Comunidad de propietarios está obligada a mantener y conservar el edificio en las debidas condiciones, y si se opusieran o demorasen injustificadamente la reparación podrá solicitar el auxilio de la autoridad judicial, decretando ésta la realización de las obras de reparación.

CONSULTA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: REPARACION DE BALCONES

ESTE VERANO SE HA VENDIDO UNA CASA EN MI EDIFICIO, Y EL COMPRADOR NOS EXIGE EL PAGO DE LA OBRA DE REPARACIÓN DE DOS DE LOS BALCONES QUE TENÍAN DESPERFECTOS Y QUE HA ARREGLADO POR SU CUENTA DURANTE LAS VACACIONES. ÉL DICE QUE TENÍA EL PERMISO DEL ADMINISTRADOR. ¿NO ES NECESARIO TAMBIÉN EL PERMISO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS?

Si el estado de los balcones era defectuoso, es decir, presentaba cualquier riesgo de desprendimiento de parte de sus elementos, el comprador ha obrado de conformidad con la Ley, que le exige que ponga en conocimiento del Administrador las reparaciones urgentes que deben efectuarse en el inmueble a fin de que éste las lleve a cabo.

El Administrador está facultado para adoptar cualquier medida urgente necesaria para evitar un daño, perjuicio o incomodidad grave a la Comunidad de Propietarios, entre otras reparar los aparatos de presión para el adecuado suministro de agua de las viviendas, los desprendimientos de muros o fachadas, los cristales de las puertas, las cerraduras, etc.

En este caso concreto, con su actuación entendemos que ha pretendido evitar un daño mayor a la Comunidad de Propietarios que sería la responsable si ocurriese algún accidente por el deficiente estado de los balcones, siendo ella la responsable de la conservación y el mantenimiento de la fachada, por lo que entendemos que no era necesario el permiso de la Junta de Propietarios.

Ahora bien, es deber del Administrador poner la circunstancia de la reparación en conocimiento de los propietarios, así como informar inmediatamente de las medidas adoptadas al Presidente.

Por tanto, la cuestión principal a la que hay que atender para saber si estamos obligados al pago de la reparación efectuada es si era una reparación o no urgente.

CONSULTA PROPIEDAD HORIZONTAL: AUTORIZACION JUNTA DE PROPIETARIOS

ESTE VERANO SE HA VENDIDO UNA CASA EN MI EDIFICIO, Y EL COMPRADOR NOS EXIGE EL PAGO DE LA OBRA DE REPARACIÓN DE DOS DE LOS BALCONES QUE TENÍAN DESPERFECTOS Y QUE HA ARREGLADO POR SU CUENTA DURANTE LAS VACACIONES. ÉL DICE QUE TENÍA EL PERMISO DEL ADMINISTRADOR. ¿NO ES NECESARIO TAMBIÉN EL PERMISO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS?

Si el estado de los balcones era defectuoso, es decir, presentaba cualquier riesgo de desprendimiento de parte de sus elementos, el comprador ha obrado de conformidad con la Ley, que le exige que ponga en conocimiento del Administrador las reparaciones urgentes que deben efectuarse en el inmueble a fin de que éste las lleve a cabo.

El Administrador está facultado para adoptar cualquier medida urgente necesaria para evitar un daño, perjuicio o incomodidad grave a la Comunidad de Propietarios, entre otras reparar los aparatos de presión para el adecuado suministro de agua de las viviendas, los desprendimientos de muros o fachadas, los cristales de las puertas, las cerraduras, etc.

En este caso concreto, con su actuación entendemos que ha pretendido evitar un daño mayor a la Comunidad de Propietarios que sería la responsable si ocurriese algún accidente por el deficiente estado de los balcones, siendo ella la responsable de la conservación y el mantenimiento de la fachada, por lo que entendemos que no era necesario el permiso de la Junta de Propietarios.

Ahora bien, es deber del Administrador poner la circunstancia de la reparación en conocimiento de los propietarios, así como informar inmediatamente de las medidas adoptadas al Presidente.

Por tanto, la cuestión principal a la que hay que atender para saber si estamos obligados al pago de la reparación efectuada es si era una reparación o no urgente.