TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: SEGREGACION DE UNA VIVIENDA

SEGREGACION DE UNA VIVIENDA.

Frente a las numerosas familias de antaño que precisaban de grandes pisos para poder convivir, uno de los planteamientos que suelen surgir a los propietarios de éstos por no contar ya con tan prodiga familia o debido a que muchos de sus hijos se han independizado, es el de su posible división en varios pisos de cara a alquilar o vender parte de su actual residencia, por ser ésta excesivamente grande para los que la ocupan.
De tal modo el actual propietario continuará residiendo en el mismo edificio sin plantearse el tener que abandonar la zona en la que reside, pudiendo sacar un pingüe beneficio por la salida de ésta al mercado.
La Ley de Propiedad Horizontal señala que para dividir o segregar cualquiera de estas fincas independientes en dos o más pisos, con el objeto de configurarlos como fincas independientes, es necesario el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios en el que se autorice expresamente tal división, a excepción de que se prevea expresamente tal posibilidad en los estatutos de la comunidad de propietarios
Aparte de la unanimidad es necesario que se fije en el acuerdo de la Junta de Propietarios las cuotas de participación que corresponderán a los distintos pisos después de la segregación o división.
En el supuesto de que se prevea en los estatutos de la comunidad la posibilidad de dividir o segregar la fincas, será el propietario quien determine la cuota de participación de los pisos resultantes tras la segregación o división, pero siempre que se limite a dividir la cuota del inmueble existente entre los pisos que surjan de la división o segregación, sin alterar las cuotas del resto de los pisos que componen el edificio.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA

ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA

A la hora de vender nuestro inmueble podemos encomendar la gestión y el asesoramiento de éste a una agencia inmobiliaria, dejando en manos de especialistas esta labor.
Los encargos encomendados a una agencia inmobiliaria o corredor pueden ser con exclusiva o sin exclusiva.

La agencia inmobiliaria que trabaja sin exclusiva no tiene la certeza de que mientras desarrolle su actividad de intermediación su cliente no dará el mismo encargo a otros corredores. Esta falta de exclusividad que prima facie puede parecer que beneficie al cliente, no es tan así ya que el corredor con exclusiva suele realizar una mayor inversión en el desarrollo de su actividad intermediadora.

Cuando se produce un pacto de exclusiva el oferente que realiza el encargo asume una obligación complementaria, consistente en el compromiso dado al corredor de no dar el mismo encargo a otro mediador. Decimos que hay un pacto o encargo en exclusiva cuando el cliente se compromete a no hacer el mismo encargo a otro u otros corredores. El corredor con exclusiva se encuentra legitimado o facultado, para realizar con exclusión de cualquier otro corredor, los actos de intermediación encaminados a cumplir con la gestión encomendada siempre y cuando actúe dentro de los límites de la exclusiva.

El artículo 31 del Reglamento del COAPI señala que “ Los encargos recibidos por un Agente para intervenir en las operaciones definidas en el artículo 1 del presente Reglamento podrán tener o no carácter de exclusiva. Los encargos realizados con carácter de exclusiva darán derecho al Agente a percibir sus honorarios del cliente si durante el plazo de la vigencia de la misma se realizara la operación encomendada. Las Notas de Encargo, sin exclusiva, darán derecho al Agente al percibo de sus honorarios únicamente cuando la operación se haya efectuado como consecuencia de si intervención”.

Dado que la exclusividad no se presume, es necesario que las partes expresamente acuerden dicho pacto de exclusividad, así como su duración o ámbito temporal.

La jurisprudencia ha venido configurando el alcance de la exclusiva, así el Tribunal Supremo (sentencias de 21 de mayo y 24 de junio de 1994) ha determinado que la exclusiva no puede tener un carácter indefinido sino que ha de estar limitada en el tiempo, siendo necesario que las partes determinen cuál va a ser su plazo de duración; en defecto de pacto el plazo de duración se entenderá que es de tres meses (artículos 30 y 31 Reglamento COAPI).

El pacto de exclusiva en principio sólo implica el compromiso del oferente o dador de la orden de no servirse de otro mediador pero no supone la limitación de la facultad del cliente para concluir personalmente el contrato incluso dentro del plazo de exclusiva, salvo pacto expreso en contrario, esto es, que únicamente se concluirá el negocio proyectado por medio del corredor (sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1965). De esta manera se ha interpretado en la mediación inmobiliaria el párrafo segundo del artículo 31 del Reglamento del COAPI.


Cabe señalar que si a pesar del pacto expreso se concluye el contrato sin la intervención del corredor, el contrato concluido será válido y el corredor tendrá derecho al abono de las cantidades pactadas en el encargo en concepto indemnizatorio.

Igualmente cabe señalar que si el cliente-oferente incumple el pacto en exclusiva dando el mismo encargo a un segundo corredor, el posterior contrato de corretaje es válido y la mediación realizada por este segundo corredor sería irrevocable; de tal modo que el cliente-oferente vendría obligado, en principio, al pagar el corretaje al segundo corredor y una indemnización al primero (además en el caso de que fueran API los dos corredores la actuación podría dar lugar a la suspensión temporal del ejercicio por imposición de una falta grave; artículos 24, 71 y 72 del Reglamento COAPI).

Por otro lado, debemos de señalar que salvo pacto en contrario la exclusiva no limita por sí misma el derecho del cliente de revocar el encargo, pero con indemnización al corredor de los daños y perjuicios ocasionados (sentencia 26 de marzo 1988 y 30 de noviembre de 1993).

CONSULTA ARREDAMIENTOS URBANOS: ¿ES POSIBLE RESOLVER AL INQUILINO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PORQUE LA HIJA DEL PROPIETARIO LA NECESITA?

VIVO DE ALQUILER EN UNA CASA DESDE HACE DOS AÑOS. EL PROPIETARIO ME QUIERE ECHAR PORQUE DICE QUE NECESITA LA CASA PARA SU HIJA, ¿TIENE DERECHO A HACERLO? ¿NO TENGO DERECHO A LA PRORROGA FORZOSA DE CINCO AÑOS?


No, el único supuesto en el que podría extinguir su contrato sin otorgarle la posibilidad a prorrogarle hasta que alcanzase la duración de cinco años es si el hubiese hecho constar en el contrato, de forma expresa, que necesitaría la vivienda para sí mismo con antelación al transcurso de cinco años.

La ley anterior a 1.994 sí preveía el supuesto de extinción de la llamada prórroga forzosa si el arrendador necesitaba la vivienda para sí o para sus ascendientes o descendientes legítimos, pero no la ley actualmente en vigor.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: ¿A QUIEN CORRESPONDE LOS GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION DE LAS PLAZAS DE GARAJE?

SOY PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA EN UNA URBANIZACIÓN CON CINCO EDIFICIOS Y TRES PLANTAS DE GARAJE.

EN LA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL SE INDICA QUE “LA CONSTRUCTORA EDIFICA VIVIENDAS Y PLAZAS DE GARAJE Y QUE VENDE POR SEPARADO”, DE HECHO HAY PROPIETARIOS DE PLAZAS DE GARAJE QUE NO SON PROPIETARIOS DE VIVIENDA EN LA URBANIZACIÓN. EN LA URBANIZACIÓN EXISTEN CINCO COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, UNA POR CADA EDIFICIO; UNA COMUNIDAD DE EXTERIORES Y UNA COMUNIDAD DE GARAJE.

LA URBANIZACIÓN TIENE UNA ANTIGÜEDAD DE 25 AÑOS. LOS GARAJES ESTÁN DEBAJO DE ZONAS VERDES Y DE PASEOS. EN VARIAS OCASIONES SE HAN PRODUCIDO FILTRACIONES DE AGUA Y AL SER LA COMUNIDAD DE EXTERIORES MAYOR EN NÚMERO DE PROPIETARIOS QUE LA COMUNIDAD DE GARAJE, AL NO TENER TODOS LOS VECINOS PLAZAS DE GARAJE, ENTRE LOS QUE ME INCLUYO, EL TEMA DE LAS FILTRACIONES SIEMPRE LO HAN TRATADO EN EXTERIORES PARA DILUIR MÁS EL GASTO. SIEMPRE CON MI OPOSICIÓN, AL CONSIDERAR QUE ES UN TEMA DE LA COMUNIDAD DE GARAJE. EN LA ACTUALIDAD VUELVE A SURGIR EL PROBLEMA DE FILTRACIONES DE AGUA EN LOS GARAJES Y ENTENDIENDO QUE ESTAS SE DEBEN NO A QUE HAYA JARDINES ENCIMA SINO AL MAL ESTADO DE LA ESTRUCTURA DEL GARAJE Y AL AISLAMIENTO.

EL GASTO DE ESTAS REPARACIONES Y CONSERVACIÓN DE LAS PLAZAS DE GARAJE ¿DEBE SER A CARGO DE LA COMUNIDAD DE EXTERIORES DE LAS QUE PARTICIPAMOS TODOS LOS VECINOS O CORRESPONDE A LA COMUNIDAD DE GARAJE? EN LA QUE YO NO TENGO NADA QUE VER Y TENIENDO PRESENTE QUE LA CONSTRUCTORA VENDIÓ POR SEPARADO VIVIENDAS Y PLAZAS DE GARAJE.



La compraventa en un complejo inmobiliario de viviendas y plazas de garaje de forma independiente, ocasiona con frecuencia la constitución por los propietarios de las plazas de garaje de una subcomunidad, o comunidad ordinaria, con facultades para adoptar acuerdos y tomar decisiones referidas únicamente al régimen interno de utilización de sus plazas y del cuidado de la propia instalación.

Estas subcomunidades o “comunidades de garaje” tienen limitado su objeto y su capacidad a la exclusiva gestión de sus elementos privativos sin poder regular cuestiones que excedan de los mismos y, menos aun, imponer a aquellos que no pertenecen a la misma por carecer de plaza de garaje, el pago del coste de las reparaciones de sus instalaciones, sin perjuicio del deber de reparación en determinados supuestos que contemplaremos a continuación.

De igual modo, las comunidades o subcomunidades creadas para otros fines, tales como la comunidad de exteriores a la que se alude en la consulta, únicamente podrán regular y adoptar acuerdos relacionados con los fines para los que han sido creadas, que deberán constar en los estatutos que regulen su funcionamiento.

Así pues, si la comunidad de exteriores referida regula los jardines y paseos y su utilización y conservación, no podrá adoptar acuerdos sobre cuestiones relacionadas con el garaje, salvo si se vieran afectados sus elementos privativos por las actuaciones de la comunidad de garaje, tales como la apertura o cierre de las entradas y salidas del mismo o, si, por el contrario, fuera la actuación de la comunidad de exteriores la que afectase a los elementos privativos del garaje.

Por tanto, lo primero que habría que determinar en este asunto concreto es el origen de las filtraciones de agua que ocasionan los desperfectos en el garaje. Si estas filtraciones fuesen ocasionadas por el riego automático o por otra causa imputable a la existencia de jardines y zonas verdes en su superficie sí debería la comunidad de exteriores abonar el coste de las reparaciones.

Para determinar la causa de las filtraciones de agua, sería conveniente la realización de un informe geológico en el que se examine si existe algún manantial o corrientes de agua que pudiesen provocar esos desperfectos o si estas filtraciones son las habituales existentes en los garajes por las humedades del terreno que se halla en su superficie, o si se ha deteriorado la impermeabilización de la cubierta y porqué motivos.

Una vez hallada la causa y si las filtraciones de agua no encontrasen su origen en la existencia de zonas verdes en su superficie, no debería abonar la comunidad de exteriores las reparaciones de los elementos privativos del garaje por el solo motivo de diluir el gasto, tal como Vd. expone en su consulta.

CONSULTA PROPIEDAD HORIZONTAL: CALEFACCION CENTRAL CON POCA POTENCIA CALORIFICA

VIVO EN UN EDIFICIO CON CALEFACCIÓN CENTRAL, Y APENAS LLEGA EL CALOR A MI VIVIENDA, ¿ES POSIBLE OBLIGAR A LA COMUNIDAD A AUMENTAR LA TEMPERATURA DE LA MISMA Y LAS HORAS EN LA QUE ESTÁ FUNCIONANDO?. EN CASO CONTRARIO, PODRÍA EVITAR EL PAGO DE LOS GASTOS DE CALEFACCIÓN O PONER MÁS ELEMENTOS PAGANDO LA MISMA CANTIDAD?.

En relación con la primera pregunta hemos de señalar que no es posible obligar a la Comunidad de Propietarios a modificar el horario de encendido de la calefacción ni la temperatura a la que ésta se mantiene, salvo que éste extremo se halle contemplado en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o hubiese sido pactado por la mayoría de los mismos y se estuviese incumpliendo el acuerdo por parte de la Comunidad.

Así, la Comunidad debe respetar lo que dispongan los Estatutos y, en su defecto, lo que los propietarios, por mayoría, establezcan. Si los Estatutos nada contemplasen ni hubiesen acordado nada los propietarios se suele estar a la costumbre de lugar que, a su vez, tiene en cuenta el clima de la ciudad.

Por tanto, si no constase ninguna mención en los Estatutos ni se hubiese adoptado acuerdo alguno por los copropietarios al respecto si podría Vd. proponer como acuerdo a adoptar en la próxima Junta la modificación del horario o el aumento de la intensidad calorífica de la calefacción. Si el acuerdo fuese adoptado por mayoría los restantes propietarios deberían respetarlo. A fin de proponer este acuerdo debe Vd. enviar una comunicación al Presidente de la Comunidad y hacer constar su problema y que quiere que este asunto sea tratado y sometido a votación, y el presidente lo incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Otra posibilidad es aumentar los elementos calefactores que tiene instalados en su vivienda, o colocar unos radiadores más grandes, ahora bien, necesitará autorización de la Junta de Propietarios siendo suficiente con la mayoría simple pues esta medida puede ocasionar daños a los restantes vecinos por exigir mayor consumo de energía.

En cuanto al pago de los gastos Vd. no se puede negar al mismo puesto que es un elemento común y aunque no lo utilice debe abonarlo en función de su cuota de participación o de conformidad con lo que hubiesen pactado.

En algunas ocasiones, la Junta de Propietarios por unanimidad ha exonerado del pago de los gastos relacionados con la calefacción (combustible, reparaciones, mantenimiento) a determinados propietarios, normalmente locales con acceso exterior que no se benefician de las ventajas de la calefacción, pero esta exención entendemos que es difícil que sea aceptada en su caso, en todo caso, puede intentarlo.

Cuestión muy diferente es que el sistema de calefacción instalado fuera insuficiente para proporcionar la misma energía a cada propietario, bien porque hayan aumentado los elementos sin constancia de la Junta o porque se halle averiada o tenga alguna bolsa de agua el circuito, en este caso, el deber de reparación le incumbe a la Junta de Propietarios o al particular en cuyas conducciones privativas se localice la avería, siendo responsable, en su defecto, de los daños que le pudiesen ocasionar. Y si el problema fuese la insuficiencia del sistema instalado, podría Vd. proponer a la Junta de Propietarios la sustitución del mismo una vez justificada su necesidad de la sustitución, bastando la mayoría simple para prosperar este acuerdo.

CONSULTA PROPIEDAD HORIZONTAL: POSIBILIDAD DE INSTALACION DE APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO Y PARABOLICAS EN FACHADA

ME GUSTARÍA SABER SI ESTÁ PERMITIDO TENER EN LA FACHADA DEL EDIFICIO APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO Y ANTENAS PARABÓLICAS, YA QUE EN LA COMUNIDAD EN LA QUE VIVO SE VA A DEBATIR EN LA PRÓXIMA JUNTA DE COMUNIDAD. LES AGRADECERÍA, POR FAVOR, QUE ME COMUNICASEN SI ESTA O NO PERMITIDO POR LA LEY EN VIGOR.

En cuanto a los aparatos de aire acondicionado es necesario distinguir si estos necesitan para su instalación afectar a la fachada del inmueble, es decir, realizar alguna obra para adosar o encastrar el aparato o si, por el contrario, no es necesario romper el muro.

En el primero de los supuestos sí sería necesario el consentimiento unánime de los propietarios puesto que la fachada es un elemento común y cualquier alteración en la misma debe ir precedido del mismo.

Si bien, en el segundo de los casos, la jurisprudencia más reciente ha suavizado la regla de la unanimidad en función de la realidad social, exigiendo la obtención de la mayoría de los votos favorables cuando el aparato es de dimensiones moderadas, no se afecta a la fachada principal y no se ocasionan molestias a los vecinos.

Existen supuestos excepcionales en los que los Tribunales no han considerado necesario ni siquiera la autorización de la Comunidad de Propietarios, entre otros, cuando, además de cumplir los requisitos señalados en el párrafo anterior, los aparatos se habían instalado en las cubiertas de los edificios o en una zona de retranqueo que impedía su visibilidad.

Por el contrario, si a pesar de obtener el consentimiento unánime de los comuneros, los aparatos de aire acondicionado ocasionasen molestias a alguno de los vecinos que no tuviese el deber de soportar, podría éste acudir a los Tribunales y solicitar la retirada del aparato.

Asimismo, es obligatorio observar la normativa municipal al respecto y también las normas contenidas en los Planes Generales de Ordenación aplicables al lugar donde se halle ubicado el edificio puesto que, por ejemplo en Madrid, ninguna instalación puede sobresalir más de treinta centímetros del plano de la fachada salvo edificios de uso exclusivo no residencial y distará, como mínimo, dos metros de cualquier hueco de ventana situada en plano vertical y tres y medio de cualquier ventana situada en distinto paramento, y las instalaciones visibles desde la vía pública requerirán un estudio de conjunto para su integración en la fachada del edificio que deberá presentar la Comunidad de Propietarios.

Cuestión diferente es la que aquellos que instalan aparatos de aire acondicionado dentro de sus balcones, sin perjudicar la estética de la fachada ni ocasionar molestias a ningún vecino, en cuyo caso, entendemos que no necesitarían la autorización de la Comunidad de Propietarios.

En relación a la instalación de las antenas parabólicas, colectivas e individuales, se encuentra permitida desde 1998, si bien, con anterioridad la Jurisprudencia ya había señalado que todo propietario tenía derecho a su uso y disfrute y que al no existir norma alguna que obligase al promotor o constructor a instalar en los edificios las antenas comunes, no podía prohibírsele al propietario individual la instalación de una antena individual.

Si bien, los copropietarios que hayan decidido instalarla, si la antena es común, no podrán repercutir el coste de la instalación o adaptación de ésta ni los gastos derivados de su mantenimiento sobre los propietarios que no hayan votado a favor de su instalación, pero sí podrán exigirles el importe si con posterioridad solicitasen el acceso a estos servicios. Sin perjuicio de la contribución a los gastos de conservación sólo de algunos de los propietarios, la antena tendrá la consideración de elemento común.