TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA

ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA

A la hora de vender nuestro inmueble podemos encomendar la gestión y el asesoramiento de éste a una agencia inmobiliaria, dejando en manos de especialistas esta labor.
Los encargos encomendados a una agencia inmobiliaria o corredor pueden ser con exclusiva o sin exclusiva.

La agencia inmobiliaria que trabaja sin exclusiva no tiene la certeza de que mientras desarrolle su actividad de intermediación su cliente no dará el mismo encargo a otros corredores. Esta falta de exclusividad que prima facie puede parecer que beneficie al cliente, no es tan así ya que el corredor con exclusiva suele realizar una mayor inversión en el desarrollo de su actividad intermediadora.

Cuando se produce un pacto de exclusiva el oferente que realiza el encargo asume una obligación complementaria, consistente en el compromiso dado al corredor de no dar el mismo encargo a otro mediador. Decimos que hay un pacto o encargo en exclusiva cuando el cliente se compromete a no hacer el mismo encargo a otro u otros corredores. El corredor con exclusiva se encuentra legitimado o facultado, para realizar con exclusión de cualquier otro corredor, los actos de intermediación encaminados a cumplir con la gestión encomendada siempre y cuando actúe dentro de los límites de la exclusiva.

El artículo 31 del Reglamento del COAPI señala que “ Los encargos recibidos por un Agente para intervenir en las operaciones definidas en el artículo 1 del presente Reglamento podrán tener o no carácter de exclusiva. Los encargos realizados con carácter de exclusiva darán derecho al Agente a percibir sus honorarios del cliente si durante el plazo de la vigencia de la misma se realizara la operación encomendada. Las Notas de Encargo, sin exclusiva, darán derecho al Agente al percibo de sus honorarios únicamente cuando la operación se haya efectuado como consecuencia de si intervención”.

Dado que la exclusividad no se presume, es necesario que las partes expresamente acuerden dicho pacto de exclusividad, así como su duración o ámbito temporal.

La jurisprudencia ha venido configurando el alcance de la exclusiva, así el Tribunal Supremo (sentencias de 21 de mayo y 24 de junio de 1994) ha determinado que la exclusiva no puede tener un carácter indefinido sino que ha de estar limitada en el tiempo, siendo necesario que las partes determinen cuál va a ser su plazo de duración; en defecto de pacto el plazo de duración se entenderá que es de tres meses (artículos 30 y 31 Reglamento COAPI).

El pacto de exclusiva en principio sólo implica el compromiso del oferente o dador de la orden de no servirse de otro mediador pero no supone la limitación de la facultad del cliente para concluir personalmente el contrato incluso dentro del plazo de exclusiva, salvo pacto expreso en contrario, esto es, que únicamente se concluirá el negocio proyectado por medio del corredor (sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1965). De esta manera se ha interpretado en la mediación inmobiliaria el párrafo segundo del artículo 31 del Reglamento del COAPI.


Cabe señalar que si a pesar del pacto expreso se concluye el contrato sin la intervención del corredor, el contrato concluido será válido y el corredor tendrá derecho al abono de las cantidades pactadas en el encargo en concepto indemnizatorio.

Igualmente cabe señalar que si el cliente-oferente incumple el pacto en exclusiva dando el mismo encargo a un segundo corredor, el posterior contrato de corretaje es válido y la mediación realizada por este segundo corredor sería irrevocable; de tal modo que el cliente-oferente vendría obligado, en principio, al pagar el corretaje al segundo corredor y una indemnización al primero (además en el caso de que fueran API los dos corredores la actuación podría dar lugar a la suspensión temporal del ejercicio por imposición de una falta grave; artículos 24, 71 y 72 del Reglamento COAPI).

Por otro lado, debemos de señalar que salvo pacto en contrario la exclusiva no limita por sí misma el derecho del cliente de revocar el encargo, pero con indemnización al corredor de los daños y perjuicios ocasionados (sentencia 26 de marzo 1988 y 30 de noviembre de 1993).