TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: SEGREGACION DE UNA VIVIENDA

SEGREGACION DE UNA VIVIENDA.

Frente a las numerosas familias de antaño que precisaban de grandes pisos para poder convivir, uno de los planteamientos que suelen surgir a los propietarios de éstos por no contar ya con tan prodiga familia o debido a que muchos de sus hijos se han independizado, es el de su posible división en varios pisos de cara a alquilar o vender parte de su actual residencia, por ser ésta excesivamente grande para los que la ocupan.
De tal modo el actual propietario continuará residiendo en el mismo edificio sin plantearse el tener que abandonar la zona en la que reside, pudiendo sacar un pingüe beneficio por la salida de ésta al mercado.
La Ley de Propiedad Horizontal señala que para dividir o segregar cualquiera de estas fincas independientes en dos o más pisos, con el objeto de configurarlos como fincas independientes, es necesario el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios en el que se autorice expresamente tal división, a excepción de que se prevea expresamente tal posibilidad en los estatutos de la comunidad de propietarios
Aparte de la unanimidad es necesario que se fije en el acuerdo de la Junta de Propietarios las cuotas de participación que corresponderán a los distintos pisos después de la segregación o división.
En el supuesto de que se prevea en los estatutos de la comunidad la posibilidad de dividir o segregar la fincas, será el propietario quien determine la cuota de participación de los pisos resultantes tras la segregación o división, pero siempre que se limite a dividir la cuota del inmueble existente entre los pisos que surjan de la división o segregación, sin alterar las cuotas del resto de los pisos que componen el edificio.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: HONORARIOS DE MEDIACION INMOBILIARIA. OBLIGACION DE PAGO.

HONORARIOS DE MEDIACION INMOBILIARIA.

Una de las obligaciones que han de tener en cuenta los usuarios que acceden a los servicios de intermediación de los agentes inmobiliarios o corredores, es la del pago de los honorarios por la gestión de venta o arrendamiento del inmueble objeto de contrato
Según la jurisprudencia y la doctrina la obligación de satisfacer el corretaje corre a cargo exclusivamente de la persona o personas que hicieron el encargo, salvo pacto en contrario.
En principio la persona que visita el inmueble por mediación de la agencia inmobiliaria no está obligada a retribuir al corredor pues al no ser parte del contrato de corretaje nada contrató con el corredor o mediador.
Además de esta obligación, hay que hacer especial mención a que la propiedad tiene el deber de suministrar al corredor los datos y elementos necesarios para efectuar la gestión; es decir, los datos referentes al bien o servicio de que se trata, tales como características, precio, etcétera y los documentos necesarios tales como escrituras o contratos, y todo aquello que sea necesario para que el corredor pueda desplegar su labor.
Asimismo el propietario esta obligado a informar al corredor acerca del desarrollo de posibles relaciones precontractuales que tenga con terceros que han sido puestos en contacto por la labor de mediación del corredor, esto es, de las ofertas y contraofertas, posible conclusión del contrato y condiciones o si llega el caso, de su frustración definitiva al objeto de realizar la liquidación de la retribución u otro derecho válidamente pactado o seguir con la búsqueda de otros posibles interesados.
Por ultimo la jurisprudencia y generalidad de la doctrina consideran que los gastos que han sido hechos efectivos por el corredor durante su gestión, están incluidos en el corretaje que recibe y, en consecuencia, el cliente no viene obligado a abonarlos salvo pacto expreso en contrario.
Así no resultan de aplicación al corretaje las normas previstas para los gastos en el mandato a tenor del Código Civil y en la comisión mercantil conforme al Código de Comercio.
De todos modos cabe indicar que es posible que el corredor y el propietario pacten expresamente el reembolso de los gastos efectuados con ocasión de la gestión encomendada.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: ¿I.V.A. o I.T.P.?

¿I.V.A o I.T.P.?

A la hora de decidirnos por adquirir un bien inmueble debemos tener muy presente los gastos e impuestos que conlleva la compra del mismo.
El precio de adquisición del bien inmueble se ve en gran medida incrementado debido a los costes que supone el acudir a otorgar escritura pública de compraventa ante el Notario, inscribirlo en el Registro de la Propiedad y abonar los impuestos de transmisiones patrimoniales o en su caso el Impuesto de Valor Añadido. La diferencia entre abonar uno u otro impuesto dependerá de si se trata de una primera transmisión en cuyo caso la operación de compraventa estará sujeta al IVA, o de segunda transmisión en cuyo caso la normativa fiscal obliga como regla general a sujetar la operación al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Sin embargo, hay que señalar que aunque en los supuestos de segunda transmisión de inmuebles, la operación esta sujeta en principio al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, cabe acogerla al IVA, siempre y cuando se reúnan los siguientes requisitos: que tanto el vendedor como el comprador sean sujetos pasivos de IVA, que el comprador tenga derecho a deducirse la totalidad del IVA, y que se haga constar en la escritura de compraventa que la operación se sujeta al IVA.
En este último caso el adquirente del bien inmueble como sujeto pasivo del IVA, podrá en su caso deducirse en su declaración trimestral de IVA todo el IVA soportado con lo que dicho impuesto no será un coste para él.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: PROBLEMAS ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO: TEMOR DEL PROPIETARIO A ARRENDAR EL INMUEBLE DE SU PROPIEDAD

PROBLEMAS ENTRE ARRENDADOR Y ARRENDATARIO:

Según el Censo de Población y Vivienda elaborado por el Instituto Nacional de Estadistica, en el año 2001, de las 20, 8 millones de casas que existen en nuestro pais, 14, 2 millones constituyen vivienda principal, algo más de millón y medio se encuentran alquiladas y cerca de 3 millones de viviendas aparecen, en principio, a efectos estadísticos como desocupadas. (La agencia estatal de la administración tributaria ha elaborado un plan de prevención del fraude fiscal con más de 300 medidas para eliminar este; una de ellas es la comprobación de las facturas de gas y luz de las supuestas casas desocupadas pudiendo estrechar el control sobre las casas alquiladas sin declarar que figuran como vacías). Por tanto alrededor del 30 % de los hogares españoles se encuentran en alquiler o desocupados.
Es necesario ofrecer al propietario:

• mayor seguridad jurídica,
• mayor garantía,
• para obtener una mayor oferta de inmuebles en alquiler,
• menor demanda de inmuebles en compra.

Resultado: Bajada de los precios de venta.

En el año 2002 según las estadísticas judiciales publicadas por el Instituto nacional de Estadística, fueron presentadas 25.133 demandas por desahucio en los Juzgados y Tribunales españoles, de las cuales 22.149 demandas lo fueron por impago de rentas, 139 por cesión o subarriendo inconsentido, 92 por no estar ocupada, 75 por obras no consentidas, 562 por no concesión de prorroga y 2116 por otras causas de resolución.

El propietario tiene miedo:

- A no percibir la correlativa renta
- A que finalizado el contrato de arrendamiento el inquilino no abandone el inmueble.
- A los destrozos que le puede ocasionar el inquilino…