AUDITORIA DE LOS CONTRATOS DE MEDIACION INMOBILIARIA
Desde PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO (Promein) se aboga por el uso de documentos de mediación inmobiliaria claros, libres de cláusulas abusivas, conformes a derecho, con cláusulas que respeten el equilibrio entre las partes, el principio de buena fe, y que respeten la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.Desde hace más de 10 años Promein se ha encargado de revisar y de auditar los contratos de mediación inmobiliaria utilizados por las agencias inmobiliarias en su trafico mercantil, aconsejando las cláusulas que deberían incluir, modificar y suprimir de cara a trabajar con una correcta documentación.Asimismo, aparte de revisar los documentos de mediación de sus clientes, PROMEIN ofrece a las agencias inmobiliarias un juego completo de documentos cuya utilización recomienda, que incluye diversos modelos de encargos de venta, (en exclusiva, agente único, sin exclusiva, reconocimiento de honorarios) partes de visita, recibo de deposito para señal y arras, contratos de arras, contratos de compraventa, etc.Respecto de los encargos de venta recomendados por PROMEIN, señalar que aparte de ser documentos consensuados y negociados, se caracterizan por cumplir fielmente los designios del Decreto de 1969, identificando al oferente, el inmueble, su situación registral, las cargas y gravámenes, la duración del contrato, el precio de venta, los honorarios de mediación, etc.Asimismo los encargos de venta no contienen ningún tipo de cláusula penal o indemnizatoria para el usuario, salvo el de que “puentee” al agente inmobiliario, aprovechándose de las gestiones efectuadas por este, y cuentan con suficientes espacios en blanco que logran que el contrato de mediación no se configure como de adhesión. Conforme a nuestra amplia regulación jurisprudencial son contratos consensuados, negociados, y libres de cláusulas abusivas.Es un hecho notario que la utilización por parte de las inmobiliarias de documentos ajustados a derechos y libres de cláusulas abusivas y leoninas, en su actuación profesional, redunda en una mayor imagen y calidad de servicio.Entre los errores más frecuentes que se dan en los documentos de mediación inmobiliaria utilizados por las inmobiliarias, nos encontramos los siguientes:En los encargos de venta en exclusiva:- no anudar correctamente la cláusula de vulneración de exclusiva. Para ser un encargo en exclusiva, la propiedad ha de asumir la obligación de abonar honorarios en el supuesto de que transmita la propiedad del inmueble directamente o a través de otra agencia inmobiliaria. A día de hoy muchas agencias inmobiliarias no anudan correctamente en ninguna cláusula del documento el efecto jurídico de la vulneración de la exclusiva. No basta con señalar que “la propiedad declara no tener encomendada la venta a ninguna persona sea física o jurídica” o que “el propietario encarga en exclusiva…”Es imprescindible que el propietario conozca el efecto jurídico de vulneración de exclusiva, suscribiéndolo de tal modo con la inmobiliaria, para así conocer que sucede si vende el inmueble a un tercero durante el periodo de exclusiva.- pactar que la duración de la exclusiva es indefinida. La jurisprudencia más consolidada tacha esta cláusula de nula, y la tiene por no puesta.- establecer cláusulas penales, indemnizatorias, o de honorarios, en los supuestos de revocación, resolución anticipada, de no aceptar la oferta de compra, etc.- obligarse a prestar al propietario que suscribe el encargo de venta una serie de servicios de difícil prueba, cómo por ejemplo:a) Mantener informado al Cliente de todas las incidencias relacionadas con la gestión de venta de su inmueble,b) elaborar un informe con el número de visitas del inmueble en la web, resumen de visitas al inmueble, anuncios en prensa,c) Elaborar un dossier que será entregado al cliente en el plazo de 10 días laborables desde la fecha del presente documento que se compondrá de: un informe de la situación registral del inmueble, una valoración de mercado, el desglose de gastos necesarios para la transmisión del inmueble libre de cargas, y el importe del impuesto municipal de plusvalía referido a una fecha, así como unas fichas de la vivienda.Todo este tipo de compromisos de calidad de servicio, que comercialmente interesa ofrecer al cliente, tienen la contrapartida de que desde el punto de vista de una posible reclamación judicial de honorarios, son de difícil prueba. Conforme al 1124 del Código Civil, referente a las obligaciones reciprocas, para poder reclamar al cliente-propietario, el cumplimiento de la obligación de pago de honorarios, la inmobiliaria deberá demostrar que ha cumplido los compromisos y obligaciones adquiridas por nota de encargo. Por ello el propietario, en relación a los apartados anteriores, en el supuesto de tener que ser demandado por impago de honorarios, negaría que:a) Le hayamos mantenido informado de todas las incidencias relacionadas con la gestión de venta de su inmueble.b) Le hayamos elaborado un informe con el número de visitas del inmueble en la web, resumen de visitas al inmueble, anuncios en prensa.c) Le hayamos elaborado y entregado un dossier en el plazo de 10 días laborables desde la fecha de la firma del documento compuesto de: un informe de la situación registral del inmueble, una valoración de mercado, el desglose de gastos necesarios para la transmisión del inmueble libre de cargas, y el importe del impuesto municipal de plusvalía referido a una fecha, así como unas fichas de la vivienda.Para que la agencia inmobiliaria pueda demostrar el cumplimiento de las obligaciones y compromisos adquiridos, debería contar con la firma del propietario de “algún documento” que certifique que se le ha prestado en tiempo y forma tales servicios. La inmobiliaria se vería impedida de poder reclamar sus honorarios de mediación, en el supuesto de no poder hacer prueba de ello.- No incluir la leyenda de protección de datos.En las Hojas de control de visitas:- Incluir en la hoja de visita más de un inmueble visitado, y una sola firma. Es imprescindible que por cada inmueble visitado por el posible comprador, figure una hoja de control de visitas, o una firma junto a cada inmueble visitado, ya que en caso contrario podría éste, en sede judicial, negar que el inmueble objeto de litigio haya sido visitado, alegando de tal modo (como así sucede en ocasiones en la práctica judicial) que la Inmobiliaria lo ha incluido dolosa y unilateralmente en la lista.- No hacer firmar al propietario y al visitante/comprador el parte de visita: Se aconseja que firmen dicho documento, tanto propietario, como el posible comprador, para de este modo acreditar que el encargo estaba vigente en el momento de la visita y que la propiedad conoció personalmente al comprador en ese momento.- No incluir la leyenda de protección de datos.En los contratos de arras y contratos de compraventa privada:- No establecer la fecha máxima en la que se otorgará escritura pública de compraventa.- Omitir el derecho del comprador a la elección del Notario.- Omitir la obligación del comprador de comunicar al vendedor “x” días antes de la fecha máxima para otorgar escritura pública, día, hora y Notario.En la práctica inmobiliaria, son numerosos los errores que se cometen en el clausulado de los documentos de mediación inmobiliaria, y sobre todo de sistema de trabajo, que impiden al agente inmobiliario poder hacer efectivo su derecho al cobro de honorarios, en el supuesto de encontrarnos con un “puenteo” o un impago.A la hora de colaborar las inmobiliarias en redes, MLS, o bolsas de inmuebles, debemos conocer si la documentación de la inmobiliaria captadora o vendedora adolece de vicios similares a los anteriormente señalados que imposibiliten poder reclamar honorarios.En consecuencia, la agencia inmobiliaria debe conocer la importancia de trabajar con una documentación comercial y jurídicamente correcta, para así realizar con éxito su labor de mediación.
El Consejo General del Poder Judicial considera adecuado el anteproyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y la Eficiencia Energética que el Gobierno aprobó el pasado agosto y que persigue, la mejora energetica de los edificios.
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