La mejor financiación ante la crisis inmobiliaria: El arrendamiento con opción de compra, con prima y crédito de renta.

En esta época de crisis inmobiliaria, económica y financiera el alquiler con opción a compra permite a los inquilinos adquirir una vivienda, financiándose gracias a la cesión por parte del propietario al inquilino del derecho de compra, dentro de un plazo expresamente pactado.

Desde Protección Mercado Inmobiliario (Promein Abogados) se ofrece al agente inmobiliario un conjunto de documentos de mediación inmobiliaria y contratos de arrendamiento con opción de compra de descarga gratuita, que permiten al inquilino adquirir la propiedad de la vivienda, mediante:

- el pago de una prima cómo contraprestación por el derecho de compra que le concede la propiedad.

- un crédito de renta formado por las rentas abonadas por el arrendatario hasta la fecha de ejercicio de la opción de compra,

a descontar en su momento, (tanto la prima, cómo el crédito de renta) del precio de venta, cómo cantidades a cuenta, en el momento del ejercicio del derecho de compra dentro del plazo pactado.

De esta sencilla forma, el arrendatario obtiene la financiación necesaria que no le ofrece a día de hoy la entidad bancaria para adquirir la vivienda, y sin intereses.

Por ello, la estrategia que han de seguir los agentes inmobiliarios para facilitar la venta de viviendas en períodos en que la demanda de inmuebles está en recesión es la del alquiler de vivienda con derecho a poder adquirirla.

Este tipo de encargo, permite al agente inmobiliario obtener los siguientes honorarios:

- un porcentaje de la prima que la propiedad obtiene cómo contraprestación del derecho de opción de compra, a cargo de la propiedad, que se devengaran en el momento de la firma del contrato de arrendamiento.

- unos honorarios de intermediación por el alquiler a cargo del inquilino.

El INE publica resultados del nuevo Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2007, relativos a los dos primeros trimestres del año 2008.

NACE EL IPV: EL INDICE DE PRECIOS DE LA VIVIENDA:

Este Índice, cuya periodicidad es trimestral, tiene como objetivo medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano a lo largo del tiempo.

El IPV responde, entre otras demandas de información nacionales e internacionales, a la planteada en el ámbito de la producción de estadísticas armonizadas de la Unión Europea, por lo que otro de sus objetivos prioritarios es servir de elemento de comparación entre sus estados miembros, en lo que se refiere a la evolución de los precios de vivienda.

En este sentido, el índice se ha concebido bajo ciertos parámetros metodológicos, basados en conceptos utilizados para la producción de los Índices de Precios de Consumo Armonizados (IPCA), que le confieren un alto grado de comparabilidad con los indicadores producidos por otros países.

La metodología de cálculo y la fuente informativa utilizadas en la elaboración del IPV han permitido cumplir con los requisitos exigidos por Eurostat en el marco del proceso de armonización mencionado.

Este nuevo indicador complementa al que viene produciendo con periodicidad trimestral el Ministerio de Vivienda, y que ofrece también información sobre niveles de precios. De esta forma, se completa la información estadística disponible del sector inmobiliario en España, a la vez que se ofrece un indicador compatible con las exigencias europeas.
Fuente de información del IPV

El IPV utiliza la información sobre escrituraciones procedente de las bases de datos proporcionadas por el Consejo General del Notariado, a través de la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT), empresa constituida por el Consejo con el objeto de informatizar las operaciones realizadas habitualmente por los notarios españoles. La disponibilidad de esta información ha sido posible gracias al convenio de colaboración firmado entre el INE y el Consejo.

Ámbito poblacional del IPV

La población del IPV incluye al conjunto de personas físicas, tanto residentes como no residentes en España, que hayan adquirido una vivienda en el periodo de referencia dentro del territorio nacional. Las compraventas efectuadas por personas jurídicas (incluidas las entidades financieras) no forman parte del ámbito poblacional del IPV.

Metodología de cálculo

La fórmula general de cálculo del IPV es un índice de Laspeyres encadenado, análoga a la empleada en el Índice de Precios de Consumo (IPC). En el caso del IPV, por tratarse de un indicador trimestral, el periodo utilizado para el encadenamiento es el cuarto trimestre de cada año.
La ventaja principal de la utilización de índices encadenados es que permite renovar anualmente las ponderaciones de sus componentes, revisar las tipologías de viviendas utilizadas como elementos de medición de precios, así como realizar cambios metodológicos. De esta forma, se consigue una adaptación permanente del IPV a los cambios que se dan habitualmente en el mercado inmobiliario.
El IPV se calcula como una agregación ponderada de índices simples, cada uno de los cuales representa a una agrupación de viviendas. Estas agrupaciones formadas a partir de un conjunto de características comunes constituyen los elementos básicos para el cálculo del IPV.

Estructura de ponderaciones

Las ponderaciones o importancia de cada una de estas agrupaciones representan la relación entre el valor de compraventa de las viviendas de la misma tipología, es decir, pertenecientes a la misma agrupación, y el valor de compra del total de viviendas vendidas en el periodo de referencia.
El periodo de referencia establecido para definir la estructura de ponderaciones abarca los tres años anteriores al corriente. Por tanto, en el año 2008, dicha estructura se ha calculado con la información de las transacciones realizadas en los años 2005, 2006 y 2007.

Tratamiento de los cambios en la composición de la muestra

Una de las particularidades del mercado inmobiliario es su falta de homogeneidad espacial y temporal, que prácticamente imposibilita el seguimiento del precio de venta de la misma vivienda a lo largo del tiempo; es decir, la composición de la muestra utilizada para el cálculo del IPV cambia a lo largo del tiempo según las viviendas que hayan sido objeto de transacción en cada uno de los trimestres. En consecuencia, la comparación directa de ambas muestras no representa adecuadamente el comportamiento de los precios.
Para solucionar el problema del cambio en la composición de la muestra, la metodología que se utiliza consiste en agrupar las viviendas con características similares, y seguir la evolución de los precios medios de cada una de estas agrupaciones, en lugar de la variación de los precios individuales de las viviendas.
Estas agrupaciones, aproximadamente 52.000, se construyen según determinadas cualidades o características que definen la vivienda (si es nueva o de segunda mano, si es unifamiliar o piso, la superficie, si tiene aparcamiento, si tiene trastero, si es de cooperativa, el tamaño del municipio y si éste es turístico, la provincia, y el tipo de entorno, obtenido a partir de variables socioeconómicas).

Un número elevado de agrupaciones conlleva una mayor homogeneidad entre viviendas, y permite una estimación más precisa de la variación de precio. Sin embargo, el número de viviendas contenidas en cada agrupación puede llegar a ser demasiado escaso, lo que haría que el precio medio en esas agrupaciones fuera poco significativo.
Para solventar este problema, el IPV utiliza técnicas estadísticas para ajustar los precios medios de las agrupaciones, según las características de las viviendas incluidas en las mismas. El índice de precios se calcula con los precios medios ajustados de esta forma.

¿Cuál es el precio de alquiler de la cubierta de una edificación?

En el sector de la energía solar fotovoltaica aún no hay unos usos o costumbres preestablecidos para conocer a cuanto asciende el precio del alquiler. Las transacciones, reflejan el ajuste entre oferta y demanda.

Según informe de Promein Abogados, despacho especializado en energías renovables, a día de hoy nos encontramos seis diferentes posibilidades de negocio respecto de la explotación de cubiertas y otros anejos asimilables (aparcamientos, zonas comunes) para dedicar a generación fotovoltaica.

I.- Relación contractual y seguridad Jurídica

1.- Alquiler con prima inicial o bonus que se calcula en función a un porcentaje del coste del proyecto y un porcentaje de la facturación durante 30 años.

En este tipo de contratos de arrendamiento las partes pactan una prima o bonus a liquidar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, y mensual, trimestral o anualmente un porcentaje sobre la facturación, mientras el contrato permanezca en vigor.

2.- Alquiler con prima inicial o bonus que se calcula en función a un porcentaje del coste del proyecto y una renta mensual:

En este tipo de contratos de arrendamiento las partes pactan una prima o bonus a liquidar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, y un pago mensual, durante toda la vigencia del contrato.

3.- Alquiler conforme al porcentaje de la producción de energía eléctrica:

En este tipo de contratos de arrendamiento, el precio del alquiler se calculará en función del resultado de la explotación fotovoltaica. Este cálculo del alquiler ofrece múltiples ventajas al inquilino o productor fotovoltaico ya que en el supuesto de que la planta solar no rinda conforme a lo previsto, ya sea por problemas técnicos o medioambientales, el arrendador de la cubierta o del derecho de vuelo asume del mismo modo el riesgo de la actividad fotovoltaica.

4.- Alquiler por metro cuadrado útil.

En este tipo de contratos se valoran previamente los aspectos de ubicación y de sombras con las que cuenta la cubierta, para de este modo descontar de la superficie total los metros cuadrados que no posibiliten la radiación solar.

5.- Alquiler por kw/h instalado.

En este tipo de contrato será la dotación de la planta solar la que determine el precio mensual de arrendamiento.

6.- La copropiedad, sin prima o bonus, y un porcentaje de la participación en la comunidad pro-indiviso, y por ende de la producción anual.

Mediante esta formula jurídica se crea una comunidad pro-indiviso (en derecho comunidad romana) en la que el productor fotovoltaico efectúa una aportación dineraria y el arrendador una aportación inmobiliaria consistente en el uso y disfrute del derecho de vuelo de su cubierta.
La contraprestación que ofrece el productor solar por el uso y disfrute de la cubierta del edificio, se asienta en un porcentaje minoritario entre el 6 y el 8% de la planta solar. De este modo no se aplica ningún pago en concepto de renta mensual de alquiler.
De este modo se vincula a la propiedad al proyecto solar fotovoltaico, a cambio de una participación, que es perfectamente transmisible a terceros por titulo de venta, teniendo en cuenta un posible derecho de tanteo y retracto a favor del promotor solar.

II- FACTORES DE VALORACIÓN:
Respecto de la estimación de precio, y partiendo de la tarifa retributiva correspondiente y su exacta ubicación, se valoran los siguientes aspectos, que determinan su cuantificación:

a) Cubierta
En algunas ocasiones el estado de la cubierta, la regularidad del suelo, y la orientación de la misma hace preciso y necesario la instalación de elementos estructurales que encarecen la inversión y por ende precisan de una disminución acorde en el precio del alquiler.
Se toman en consideración :
1- Estadio constructivo actual: Construida, a reformar ó no construida.
2- Características físicas: Superficie, resistencia estructural, materiales de cerramiento, pendiente y orientación.
3- Antigüedad y estado de conservación.
Resulta muy útil contar con planos de arquitecto y memoria de cálculo de la estructura.

b.- Conexión Eléctrica.
1) Distancia y características de potencia y tensión respecto de transformador propio y/u otro más cercano.
2) Compañía Eléctrica con la que se tiene contratado el suministro.
c) Medidas de Protección y Seguridad.
Las preexistentes respecto de:
1- Incendios: Instalaciones contra incendios, alarmas, seguros, plan de Emergencias.
2- Seguridad: Sistema de seguridad, vigilancia presencial física, vigilancia 24 horas, conexión a central de alarmas.
En los contratos sobre las diferentes opciones de alquiler se suele garantizar mediante seguro la cobertura por parte del arrendatario de todos los riesgos inherentes al uso de la cubierta, como daños por agua y otros habituales respecto de continente y contenido.

El estudio, documentación y comprobación de todo lo anterior permite determinar el precio, e incluso garantizar mediante aseguramiento la cuantificación de los ingresos.

Próxima reforma de la Ley de Propiedad Horizontal para la mejora energética de los edificios.

El Consejo General del Poder Judicial considera adecuado el anteproyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y la Eficiencia Energética que el Gobierno aprobó el pasado agosto y que persigue, la mejora energetica de los edificios.

El pleno del Consejo General del Poder Judicial ha aprobado hoy su informe sobre esta norma, habiendo ya recibido ya el visto bueno de la Comisión de Estudios.Próximamente se procederá a reformar la Ley de Propiedad Horizontal para así permitir flexibilizar las mayorías necesarias en las juntas de propietarios para que la comunidad afronte la realización de obras de mejora de la eficiencia energética del edificio.Hasta ahora se requiere:

- unanimidad: si se modifican las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad,

- mayoría de tres quintos: si las actuaciones suponen el establecimiento de servicios comunes de interés general, o

- mayoría de propietarios en el resto de supuestos.

La reforma de la ley facilita la adopción de acuerdos sobre este tipo de actuaciones y clarifica el régimen jurídico aplicable, eliminando la regla de la unanimidad en los casos en que estas instalaciones, tengan o no la consideración de servicios comunes de interés general, supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Esta medida debe unirse a la posibilidad ya existente de que un tercio de los propietarios acuerden la instalación de sistemas de aprovechamiento de la energía solar o de infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.Esta modificación facilita las obras de rehabilitación de los edificios residenciales que tengan por objeto mejorar la eficiencia energética y, en consecuencia, es importante para favorecer la eficacia del Plan Renove de viviendas. Este Plan se está diseñando actualmente en el Ministerio de Vivienda y tendrá que estar perfilado antes de finales de año, tal y como se ha decidido en el Consejo de Ministros celebrado hoy. Asimismo, el Consejo de Ministros ha encargado al Ministerio de Vivienda la elaboración de un nuevo marco normativo que impulse la renovación y rehabilitación de edificios y viviendas.