TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: ARRENDAMIENTOS SIN DERECHO A PRORROGA

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO:

ARRENDAMIENTOS SIN DERECHO A PRORROGA

Una de las mayores preocupaciones del propietario de una vivienda a la hora de decidirse a arrendar la misma es que el inquilino tenga derecho a prorrogar el contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), hasta el plazo de cinco años: la prorroga forzosa.
Es importante destacar que el propietario/arrendador conforme a derecho tiene a su disposición dos mecanismos para impedir la prorroga forzosa del contrato. Uno de ellos es el que puede prever en el contrato de alquiler que precisa la vivienda para sí en una fecha determinada. Llegada ésta podría resolver el contrato recuperando nuevamente la posesión del inmueble. Conviene resaltar que es preciso que sea cierta esta circunstancia y que no utilice esta vía en fraude de ley para volver a alquilar el inmueble a una tercera persona, o para proceder a su venta. Es factible que de no ser cierta la causa alegada y fijada en el contrato, tenga que responder ante el arrendatario por daños y perjuicios.
Otra posible alternativa que tiene el propietario/arrendador a su disposición para poder evitar la prorroga forzosa del contrato es para el caso de que el inmueble no vaya a satisfacer las necesidades de vivienda principal, pues se trataría de un arrendamiento de segunda vivienda, o de temporada. Fijaría expresamente esta circunstancia en el contrato de arrendamiento, procediendo a resolver el mismo una vez finalizado el plazo establecido en el contrato de arrendamiento.

CONSULTA IMPUESTOS: GASTOS A DEDUCIR EN EL ARRENDAMIENTO DE UNA VIVIENDA

TENGO UNA VIVIENDA EN MADRID QUE DESTINO A ALQUILER Y QUE DURANTE EL AÑO 2006 TUVE ALQUILADA 10 MESES Y 2 MESES VACÍA EN ESPERA DE UN NUEVO ARRENDAMIENTO. ¿PUEDO DEDUCIRME TODOS LOS GASTOS EN QUE HE INCURRIDO O SÓLO LA PARTE PROPORCIONAL?

Los gastos de comunidad, IBI y amortizaciones pueden deducirse sólo en los períodos en que la vivienda se encuentre arrendada. Durante los dos meses en que se encuentra en expectativa de alquiler la parte proporcional de los gastos no resulta deducible y además el propietario deberá imputarse en su IRPF una renta inmobiliaria del 2% del valor catastral.
Tratándose de gastos de pintura, arreglo de instalaciones de calefacción o seguridad serán deducibles en su totalidad (y no la parte proporcional) en la medida en que vayan dirigidos al futuro arrendamiento y no al disfrute de la vivienda por su titular.

CONSULTA COMPRAVENTA: ¿COMO TRIBUTA LA CESION DE DERECHOS DE COMPRA

HE COMPRADO UN PISO SOBRE PLANO Y ANTES DE LA ENTREGA DE LA CONSTRUCCIÓN HE CEDIDO MI DERECHO A OTRA PERSONA QUE SERÁ QUIEN CELEBRE LA ESCRITURA NOTARIAL. ¿CÓMO DEBE TRIBUTAR TAL CESIÓN DE MI DERECHO Y LA CANTIDAD RECIBIDA A CAMBIO?

Al margen de la ganancia patrimonial que se pone de manifiesto en el cedente del derecho y que deberá integrar en su IRPF anual, surge otro hecho imponible en el cesionario (el que será el comprador final del piso) que deberá tributar al 7% por el ITP.
Si bien a mi juicio la base imponible debe ser el importe pactado por tal cesión, el criterio de la Administración tributaria es diferente, puesto que considera que la base debe coincidir con el valor real o de mercado del inmueble cuyos derechos se transmiten, lo que supone una deuda tributaria considerablemente superior.

CONSULTA COMPRAVENTA: UNION FISICA DE DOS VIVIENDAS PERO NO REGISTRAL.

RECIENTEMENTE HE COMPRADO LA VIVIENDA CONTIGUA A LA MÍA Y HE REALIZADO UNAS OBRAS PARA UNIR FÍSICAMENTE AMBAS VIVIENDAS. SI BIEN ESTÁN INSCRITAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD COMO FINCAS INDEPENDIENTES AMBAS SON EN LA PRÁCTICA MI VIVIENDA PERMANENTE. ¿DESDE EL PUNTO DE VISTA FISCAL, SON DOS VIVIENDAS O BIEN UNA SOLA?

El criterio fiscal diverge del registral, puesto que fiscalmente existe una sola vivienda habitual, ya que ambos inmuebles se habitan conjuntamente y de forma permanente tras haber realizado las obras de unión.
Esto supone que el comprador no deberá imputar en su IRPF el 2% del valor catastral de la segunda vivienda en concepto de “imputación de rentas inmobiliarias”. También supone la posibilidad de aplicar la deducción en cuota por adquisición de vivienda habitual, siempre que se cumpla el requisito de permanencia (doce meses desde la adquisición y un período mínimo de tres años).