RECLAMACIONES A COMUNEROS MOROSOS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

PAUTAS A SEGUIR PARA RECLAMAR LOS GASTOS DE COMUNIDAD A LOS COMUNEROS MOROSOS:

I.- CONVOCATORIA DE JUNTA DE VECINOS:

En primer lugar es obligatorio celebrar una reunión de la junta de propietarios, debidamente convocada, en la que se acuerde proceder con la liquidación de la deuda de uno o varios propietarios con la comunidad
Los vecinos en asamblea deciden qué hacer. En la reunión se determina proceder o no con una demanda. Además, según las características de la comunidad, se puede llegar a pactar o prorratear las cuotas. Si se decide interponer una demanda, deben presentarse para requerir el pago inmediato de las deudas pendientes, aplicables por la Ley de Propiedad Horizontal.

II.- RECLAMACION EXTRAJUDICIAL DE LA DEUDA AL COMUNERO MOROSO DE FORMA FEHACIENTE:

El propietario moroso debe estar informado de este acuerdo por escrito, mediante una carta que recogerá en su domicilio. En último caso, se efectúa la comunicación y se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad una nota en la que figure la deuda. Dicho escrito permanecerá tres días naturales, y en él estarán detallados la fecha y los motivos por los que se procede a colgarlo en el tablón. Debe ir firmada por el secretario de la comunidad y contar con el visto bueno del presidente.

III.- EMISION POR PARTE DEL SECRETARIO DE CERTIFICADO DEL ACUERDO DE RECLAMACION JUDICIAL:

Si el deudor no paga en el plazo de tres días naturales desde que se le notificó el acuerdo de la junta de propietarios, el secretario debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, también con el visto bueno del presidente de la comunidad.

IV.- PRESENTACION DE DEMANDA DE JUICIO MONITORIO:

Si la junta general ha aprobado la deuda y tiene el justificante de haber entregado a los deudores la resolución adoptada (puede ser una notificación firmada por el deudor, o bien el justificante del acuse de recibo si es remitida por correo certificado) están en disposición de presentar la demanda en el juzgado correspondiente, y solicitar la petición inicial en el proceso monitorio (un tipo de juicio para reclamaciones de cantidad que no exceda de 30.000 euros)

PROMEIN Abogados le puede presupuestar a su Comunidad de Propietarios, las reclamaciones que se vea obligada a efectuar frente a los comuneros morosos.
TELEFONO DE ATENCION AL CLIENTE: 902 195 270 – 91 535 89 90

RECLAMACIONES A MOROSOS

MANERAS DE EVITAR QUE LOS MOROSOS SALGAN VICTORIOSOS EN LA BATALLA DE LOS CRÉDITOS IMPAGADOS.

Ninguna empresa puede permitirse el lujo de dejar de gestionar los impagados, puesto que tanto si se trata de un retraso en el pago por parte de un cliente como de un incobrable definitivo provocado por un moroso recalcitrante, siempre existen perjuicios económicos para el acreedor.
Mientras el deudor se demora en el pago, cada día transcurrido a partir del vencimiento de la factura, provoca unos costes financieros al acreedor que merman considerablemente los beneficios que le debería reportar la venta. Y en el peor de los casos cuando el deudor no paga nunca la factura, el acreedor sufre una importante pérdida económica que impacta directamente en la cuenta de resultados.
Las pérdidas económicas que provocan los fallidos y los créditos morosos son un quebranto económico muy perjudicial para las empresas, que en muchos casos acaba provocando situaciones de insolvencia transitoria o incluso el fracaso empresarial. Por el contrario si el acreedor recobra enseguida los impagados no sufrirá tensiones de tesorería, podrá aprovechar los recursos recuperados en inversiones productivas y conseguir un mejor crecimiento económico.
El objetivo de todo moroso es conseguir demorar el pago lo máximo posible, ya que el tiempo juega siempre a su favor
Hay que tener en cuenta que el objetivo de todo moroso es conseguir demorar el pago lo máximo posible, ya que el tiempo juega siempre a su favor. El moroso experimentado sabe que cuanto más retrase el cumplimiento de su obligación, mayores beneficios obtendrá puesto que está consiguiendo financiación gratuita a costa de los proveedores. Por lo tanto todo moroso avezado procurará torear al acreedor el mayor tiempo que le sea posible puesto que con un poco de suerte no sólo conseguirá demorar el pago de los débitos, sino que incluso con un poco de suerte se librará de pagar: el moroso intenta conseguir lo que dice el refrán “deuda vieja es deuda muerta”.
El moroso siempre dice aquello de: “débito no niego pero pago no puedo” y lo repite hasta la saciedad porque sabe que esta postura le da buenos resultados.
El objetivo final del moroso contumaz es que el acreedor acabe desistiendo, abandone los intentos de recuperar su crédito moroso y “de facto” le condone la deuda.
Los "morosillos" en cambio se conforman con demorar el pago todo lo que les sea humanamente posible, ya que su estrategia está basada en financiarse a costa de los proveedores comerciales.
La estrategia evasiva completa del moroso profesional que implementa ante su acreedor está basada en lo que he bautizado como la estrategia de las cinco "D", estrategia descrita por primera vez en mi libro “Recobrar Impagados y Negociar con Morosos”.
Después de largos estudios sobre el comportamiento de los morosos y su “modus operandi” (o debería mejor decir su “mora operandi”) la estrategia que siguen los malos pagadores recalcitrantes la he denominado –La estrategia evasiva de los morosos las 5 “D”– porque el moroso contumaz sigue cronológicamente una estrategia formada por cinco fases que empiezan todas con la letra D.

1.-) DEMORA; hay que demorar el pago todo lo que se pueda: el tiempo siempre corre a su favor
2.-) DILACIÓN; hay que dilatar cualquier acuerdo con el acreedor lo máximo posible, prolongar innecesariamente las negociaciones utilizando artimañas de toda clase, cortinas de humo para desviarse del tema y dar largas al interlocutor.
3.-) DESÁNIMO; hay que desanimar al interlocutor siendo difícil y correoso en las negociaciones, ocultándose del acreedor, no cediendo jamás e intentando provocar la confusión.
4.-)DISUASIÓN; hay que disuadir al acreedor de que siga reclamando el pago, hacerle ver que no vale la pena continuar en los intentos de recobro y que le resulta más rentable dedicar su tiempo a otros menesteres.
5.-) DESISTIMIENTO; hay que conseguir al final del proceso el desistimiento definitivo del acreedor; que éste renuncie definitivamente al cobro de la deuda y le condone de hecho la suma adeudada.
A partir del su primer contacto con el deudor moroso, el hacedor deberá estar atento a las pistas de entrada que puede mostrar el deudor, averiguar cual es la táctica o tácticas evasivas concretas que éste quiere utilizar. Una vez descubierta la táctica del moroso debe contra-atacar utilizando las tácticas de recobro más eficaces.
El moroso profesional intentará siempre llegar hasta la última fase; su objetivo es conseguir el desistimiento del acreedor. Los morosillos y malos pagadores se conforman con llegar a la fase dos, la de dilación; es decir el deudor se limita a demorar los pagos y dilatar el acuerdo de reembolsar la deuda.
El acreedor no debe caer en la trampa del moroso; debe detectar a tiempo su estrategia y por consiguiente es conveniente que siga los siguientes consejos:
• ser plenamente consciente de la estrategia del moroso y estar preparado a combatirla
• no cansarse nunca de insistir
• no perder los nervios
• no caer en la frustración si no se obtienen resultados a corto plazo
• insistir en la reclamación de recobro
• no dejar ninguna escapatoria al moroso
• hacer ver al moroso que no se le dejará nunca en paz si no paga la deuda
• utilizar todos los medios legales a su alcance para recobrar la deuda
• acudir lo antes posible a bufetes de abogados o empresas de recobro si no hay acuerdo amistoso y el deudor se niega a pagar.
Si se siguen estos consejos se evitará que los morosos salgan victoriosos en la batalla de los créditos impagados.

Pere J. Brachfield

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: JUICIOS DE DESAHUCIO MAS RAPIDOS

JUICIOS DE DESAHUCIO MAS RAPIDOS

Muchos propietarios de inmuebles de la Comunidad de Madrid que deseen arrendar los mismos, se alegraran al conocer que a partir de enero de 2008, contaran con seis nuevos juzgados especializados en procedimientos de desahucio que se encargaran de atender y agilizar las demandas por impago de rentas y desahucio.

En la Comunidad de Madrid los propietarios de inmuebles arrendados, a través del juicio de desahucio, tardan de doce a dieciocho meses en desahuciar a un inquilino moroso.
En otras comunidades autónomas, cómo Cataluña, esta medida de incorporar nuevos Juzgados no se va implantar, dado que según últimas manifestaciones del Tribunal Superior de Justicia los casos de desahucio se resuelven en menos de tres meses.
Para poder disfrutar de este tipo de juicios rápidos, se agilizaran las notificaciones, se limitara el plazo que el inquilino dispone para pedir asistencia legal gratuita, no pudiendo servirse de ello para retrasar el proceso, se acortara el plazo para que los inquilinos paguen las rentas impagas desde notificación de sentencia de dos meses a quince días. Uno de los problemas que cuenta a día de hoy, el propietario/arrendador es que para poder presentar una demanda de desahucio, nuestra regulación jurisprudencial establece que desde que se produce el impago ha de esperar al menos dos meses para presentar la misma. El Ministerio de Vivienda pretende reducir ese plazo de dos meses a un mes para que la propiedad tras acreditar ese impago pueda presentar la correspondiente demanda de desahucio solicitando las rentas impagadas y el desalojo del inquilino moroso.
Respecto al objetivo de agilizar las notificaciones, se pretende recortar los plazos de notificación existentes desde que el arrendador presenta la demanda, se admite ésta a tramite, y se le comunica al arrendatario moroso. Respecto a la celebración de la vista, no se va a posibilitar aplazar ésta en el caso de que el inquilino moroso no se presente a la misma.
Una argucia legal aprovechada por los inquilinos morosos para retrasar los juicios de desahucio, y por ende su lanzamiento, es la de solicitar asistencia jurídica gratuita el mismo día del juicio. Esta solicitud obliga a los jueces a tener que esperar a que el Colegio de Abogados le nombre un abogado de oficio. Para evitar esto y no se dilate la espera del arrendador en recuperar la posesión de su inmueble arrendado, se fijará un plazo para que el inquilino puede solicitar defensa jurídica gratuita antes de la celebración del juicio para que pueda celebrarse en debida forma y respetando el derecho a la defensa letrada del inquilino moroso en el plazo previsto.
Asimismo se pretende recortar el plazo del lanzamiento del inquilino moroso tras dictar el Juez correspondiente sentencia condenatoria, por la que el inquilino moroso deba desalojar la vivienda arrendada por impago de rentas.

CONSULTA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. PROCEDIMIENTO MONITORIO PARA RECLAMAR CUOTAS DE COMUNIDAD DE COMUNEROS MOROSOS

SOY PRESIDENTE EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y ME GUSTARÍA SABER COMO HE DE RECLAMAR LAS MENSUALIDADES DE GASTOS DE COMUNIDAD A LOS PROPIETARIOS QUE NO LAS HAN PAGADO. HE OÍDO QUE PUEDO HACERLO SIN NECESIDAD DE UN ABOGADO, ¿ES CIERTO ESTO?. ME GUSTARÍA QUE ME INDICASEN COMO DEBO ACTUAR.

En la reforma de la ley de propiedad horizontal, que es la que regula la convivencia de los diferentes propietarios en aquellos edificios donde existen más de cuatro vecinos y, facultativamente, si éstos lo desean, en las formadas por un número inferior, se introdujo una novedad respecto a la forma de reclamar a los propietarios morosos las cantidades adeudadas a la Comunidad.

Esta novedad consiste en la posibilidad de reclamar las deudas pendientes mediante el llamado procedimiento monitorio, que es un procedimiento judicial más rápido que el declarativo ordinario, y en el que la Comunidad puede actuar a través de su Presidente, siempre y cuando concurran los requisitos que señalaremos a continuación, sin necesidad de valerse en el juicio de abogado y procurador.

Como primero de los requisitos mencionados anteriormente hemos de señalar el acuerdo de la Junta de Propietarios de actuar mediante este procedimiento y la liquidación de la deuda pendiente por el propetario, así, deberá convocarse una Junta en la que se apruebe la liquidación de la deuda pendiente, y emitirse una certificación por el Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente, en la que se refleje este acuerdo, certificación que deberá ser notificada al propietario deudor.

En el orden del día de la Junta deberá constar como asunto a tratar, puesto que, en su defecto, no se podrá acordar en la reunión actuar contra este propietario.

El quórum suficiente para proceder contra el propietario deudor es el de la mayoría de cuotas, en primera convocatoria, y en segunda la mayoría de las cuotas presentes en la reunión.

Respecto de la comunicación al propietario moroso, advertir que debe efectuarse mediante burofax, para así dejar constancia no solo de que la ha recibido, sino del texto exacto que le ha sido notificado, y evitar de este modo discrepancias posteriores sobre las cantidades que le han sido reclamadas antes de la demanda.

Si el propietario no pagase tras recibir esta comunicación, es cuando se debe acudir al Juzgado más próximo al domicilio del deudor y presentar un escrito sencillo, en el que se pida el pago de la deuda, se identifique al propietario, y se explique cual es el origen de la reclamación. Junto con el escrito se deberá adjuntar el certificado del acuerdo adoptado por la Junta y la liquidación de la deuda, así como el resguardo de la entrega del burofax. Existe la posibilidad de rellenar unos formularios que encontrará en el Juzgado en lugar de presentar el escrito. De este modo ya habrá iniciado el procedimiento monitorio, y una vez admitida la petición inicial por el Juez, se requerirá al propietario judicialmente para o bien pagar la deuda, o bien oponerse al pago, siendo así que si no efectúa el pago en el plazo de veinte días ni se opone contestando o alegando sus razones para no efectuar el mismo, se procederá al embargo de sus bienes en cantidad suficiente para hacer efectiva la deuda más las costas del juicio y los intereses que se hubieran devengado.

Si efectuase el pago directamente a la Comunidad, el demandado deberá acreditarlo ante el Juzgado.