COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: ¿A QUIEN CORRESPONDE LOS GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION DE LAS PLAZAS DE GARAJE?

SOY PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA EN UNA URBANIZACIÓN CON CINCO EDIFICIOS Y TRES PLANTAS DE GARAJE.

EN LA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL SE INDICA QUE “LA CONSTRUCTORA EDIFICA VIVIENDAS Y PLAZAS DE GARAJE Y QUE VENDE POR SEPARADO”, DE HECHO HAY PROPIETARIOS DE PLAZAS DE GARAJE QUE NO SON PROPIETARIOS DE VIVIENDA EN LA URBANIZACIÓN. EN LA URBANIZACIÓN EXISTEN CINCO COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, UNA POR CADA EDIFICIO; UNA COMUNIDAD DE EXTERIORES Y UNA COMUNIDAD DE GARAJE.

LA URBANIZACIÓN TIENE UNA ANTIGÜEDAD DE 25 AÑOS. LOS GARAJES ESTÁN DEBAJO DE ZONAS VERDES Y DE PASEOS. EN VARIAS OCASIONES SE HAN PRODUCIDO FILTRACIONES DE AGUA Y AL SER LA COMUNIDAD DE EXTERIORES MAYOR EN NÚMERO DE PROPIETARIOS QUE LA COMUNIDAD DE GARAJE, AL NO TENER TODOS LOS VECINOS PLAZAS DE GARAJE, ENTRE LOS QUE ME INCLUYO, EL TEMA DE LAS FILTRACIONES SIEMPRE LO HAN TRATADO EN EXTERIORES PARA DILUIR MÁS EL GASTO. SIEMPRE CON MI OPOSICIÓN, AL CONSIDERAR QUE ES UN TEMA DE LA COMUNIDAD DE GARAJE. EN LA ACTUALIDAD VUELVE A SURGIR EL PROBLEMA DE FILTRACIONES DE AGUA EN LOS GARAJES Y ENTENDIENDO QUE ESTAS SE DEBEN NO A QUE HAYA JARDINES ENCIMA SINO AL MAL ESTADO DE LA ESTRUCTURA DEL GARAJE Y AL AISLAMIENTO.

EL GASTO DE ESTAS REPARACIONES Y CONSERVACIÓN DE LAS PLAZAS DE GARAJE ¿DEBE SER A CARGO DE LA COMUNIDAD DE EXTERIORES DE LAS QUE PARTICIPAMOS TODOS LOS VECINOS O CORRESPONDE A LA COMUNIDAD DE GARAJE? EN LA QUE YO NO TENGO NADA QUE VER Y TENIENDO PRESENTE QUE LA CONSTRUCTORA VENDIÓ POR SEPARADO VIVIENDAS Y PLAZAS DE GARAJE.



La compraventa en un complejo inmobiliario de viviendas y plazas de garaje de forma independiente, ocasiona con frecuencia la constitución por los propietarios de las plazas de garaje de una subcomunidad, o comunidad ordinaria, con facultades para adoptar acuerdos y tomar decisiones referidas únicamente al régimen interno de utilización de sus plazas y del cuidado de la propia instalación.

Estas subcomunidades o “comunidades de garaje” tienen limitado su objeto y su capacidad a la exclusiva gestión de sus elementos privativos sin poder regular cuestiones que excedan de los mismos y, menos aun, imponer a aquellos que no pertenecen a la misma por carecer de plaza de garaje, el pago del coste de las reparaciones de sus instalaciones, sin perjuicio del deber de reparación en determinados supuestos que contemplaremos a continuación.

De igual modo, las comunidades o subcomunidades creadas para otros fines, tales como la comunidad de exteriores a la que se alude en la consulta, únicamente podrán regular y adoptar acuerdos relacionados con los fines para los que han sido creadas, que deberán constar en los estatutos que regulen su funcionamiento.

Así pues, si la comunidad de exteriores referida regula los jardines y paseos y su utilización y conservación, no podrá adoptar acuerdos sobre cuestiones relacionadas con el garaje, salvo si se vieran afectados sus elementos privativos por las actuaciones de la comunidad de garaje, tales como la apertura o cierre de las entradas y salidas del mismo o, si, por el contrario, fuera la actuación de la comunidad de exteriores la que afectase a los elementos privativos del garaje.

Por tanto, lo primero que habría que determinar en este asunto concreto es el origen de las filtraciones de agua que ocasionan los desperfectos en el garaje. Si estas filtraciones fuesen ocasionadas por el riego automático o por otra causa imputable a la existencia de jardines y zonas verdes en su superficie sí debería la comunidad de exteriores abonar el coste de las reparaciones.

Para determinar la causa de las filtraciones de agua, sería conveniente la realización de un informe geológico en el que se examine si existe algún manantial o corrientes de agua que pudiesen provocar esos desperfectos o si estas filtraciones son las habituales existentes en los garajes por las humedades del terreno que se halla en su superficie, o si se ha deteriorado la impermeabilización de la cubierta y porqué motivos.

Una vez hallada la causa y si las filtraciones de agua no encontrasen su origen en la existencia de zonas verdes en su superficie, no debería abonar la comunidad de exteriores las reparaciones de los elementos privativos del garaje por el solo motivo de diluir el gasto, tal como Vd. expone en su consulta.

CONSULTA PROPIEDAD HORIZONTAL: INSTALACION DE OFICINA EN PARKING PRIVADO

TENGO UN APARTAMENTO EN UNA CASA AL LADO DE ARTURO SORIA QUE SE COMPONE DE TRES VECINOS, ES UN TIPO CHALET CON TRES VIVIENDAS. A ELLAS SE ACCEDE POR UNA RAMPA PROPIEDAD DE LOS VECINOS QUE FINALIZA EN UN PARKING PARA TRES COCHES. SIN ESPECIFICAR EN ESCRITURA QUE PLAZA CORRESPONDE A CADA VECINA. UNO DE ELLOS HA PUESTO UNA OFICINA Y NOS OCUPA TODAS LAS PLAZAS MÁS LA RAMPA Y VIVIMOS EN CONSTANTE DISCUSIÓN. UNA VEZ LLAMAMOS A LA GRÚA Y LA POLICÍA DIJO QUE NO PODÍAN LLEVARSE LOS COCHES PORQUE ERA PROPIEDAD PARTICULAR. SE LO HEMOS DICHO EN TODOS LOS TONOS. ¿QUE PODEMOS HACER LOS OTROS VECINOS?

En principio, deben convocar una Junta de Propietarios, y en ésta adoptar un acuerdo de adjudicación del uso exclusivo de cada una de las plazas de garaje a cada propietario, siendo así, que al ser tres propietarios y tres plazas de garaje no habría problema alguno en el reparto de las mismas porque todos disfrutarán de una de ellas.

Si bien, para alcanzar este acuerdo, y teniendo en consideración que uno de los tres propietarios es el que utiliza abusivamente todas ellas, y por tanto, se negará a la adopción de cualquier acuerdo, deberíamos:

1.-Si el régimen de administración del edificio, al no exceder de cuatro los vecinos, es el del artículo 398 del Código Civil, aprobar el acuerdo de adjudicación por mayoría.

2.-Si el régimen es el de propiedad horizontal, aprobar la adjudicación mediante el Reglamento de Orden Interno, siendo necesaria únicamente la mayoría, (que Vds. poseen al ser dos de tres), al ser una cuestión de uso y administración.

Este acto se puede considerar como la regulación de un aspecto necesario para la reglamentación del uso de un bien común, y tal regulación no supondría una modificación del título constitutivo, -siempre que éste señale que cada propietario es titular de una cuota indivisa del garaje, al regular como se concreta esa titularidad, a qué uso o disfrute da derecho respecto de cada propietario, no se está modificando derecho alguno-. Se trata simplemente de especificar qué facultades concretas confiere esa titularidad de la cuota.

Ahora bien, el Reglamento debe ser acorde con la Ley y el Título constitutivo, y debe normar el uso del bien, convirtiéndose así en desarrollo o concreción de las facultades de los copropietarios, pero siempre de acuerdo con las reglas generales aplicables a esa comunidad.

En el supuesto de que tras la aprobación de la adjudicación de las plazas de garaje a cada copropietario, no respetase este acuerdo el vecino propietario de la oficina, deberían los copropietarios perjudicados acudir a la autoridad judicial a fin de que le obligase a cesar en el acto concreto de perturbación.

CONSULTA APARTAMENTOS TURISTICOS: GASTOS DE SUMINISTROS y GARAJE

VOY A ALQUILAR UN APARTAMENTO TURÍSTICO EN LA COSTA Y QUISIERA SABER SI DETERMINADOS GASTOS COMO EL GAS O LA BOMBONA DE BUTANO ESTÁN INCLUIDOS EN EL PRECIO O ME PUEDEN COBRAR POR ELLOS. TAMBIÉN ME GUSTARÍA SABER SI PUEDO EXIGIR EL APARCAMIENTO PARA MI VEHÍCULO O DEBO PAGARLO CON INDEPENDENCIA DEL PRECIO TOTAL.

La regulación de los apartamentos turísticos exige que el agua, el gas, la energía que utilice la cocina, la calefacción, y el agua caliente, así como la recogida de basuras se encuentren incluidos en el precio pactado.

Deberán estar incluidos en el precio, a su vez, todos aquellos servicios complementarios que en la publicidad o propaganda impresa de los apartamentos turísticos se indican como incluidos en el precio, por lo que es aconsejable guardar siempre todos los folletos promocionales que le entreguen.

Servicios tales como piscinas, hamacas, jardines, terrazas, toldos, parques y demás instalaciones tendrán la consideración de servicios comunes, asimismo, incluidos en el precio del alojamiento.

De la adecuada prestación de los servicios será responsable la empresa explotadora de los apartamentos turísticos, aun cuando los mismos estén a cargo de terceras personas.

En cuanto a los aparcamientos, hay que distinguir si el aparcamiento de los apartamentos es un aparcamiento al aire libre no vigilado ni con plaza reservada, en cuyo caso sí sería considerado un servicio incluido en el precio, o si, por el contrario, es un servicio de aparcamiento vigilado y con plazas reservadas, supuesto en el que tendrá Vd. libertad para contratarlo o no como servicio complementario debiendo abonar su coste separadamente del precio del alojamiento, siendo la única obligación de la empresa explotadora dar la debida publicidad al coste del servicio y expedir el justificante del pago del mismo efectuado por el cliente.

Respecto al resto de servicios complementarios que pueden ofrecerle las empresas explotadoras de los apartamentos turísticos, tales como restaurante, cafeterías, etc., indicarle que el cliente tiene la absoluta libertad para utilizarlos o no, no pudiendo condicionar el contrato de alojamiento a la obligación de hacer uso de estos, ni integrar su precio en el alquiler.

Por último, y en relación a la limpieza del apartamento, no obsta que el servicio de limpieza sea complementario para que la entrega del mismo se haga en debidas y adecuadas condiciones de uso y limpieza, sin perjuicio de que al haberse contratado este servicio, se abone la debida contraprestación que no podrá exceder del importe correspondiente a un día de estancia.

Es conveniente que en la factura que le sea entregada al final de su estancia vayan separados los diversos servicios prestados, y si estos se identificasen con números o códigos, que se indique a cual corresponde cada uno de ellos, de esta forma, si le hubiesen cobrado como complementarios servicios cuyo precio debería estar incluido en el precio del apartamento, pueda Vd. reclamar debidamente.

CONSULTA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: COCHE DE COMUNERO QUE SOBRESALE DE LA PLAZA DE APARCAMIENTO.

SOY PROPIETARIO DE LA PLAZA DE GARAJE-APARCAMIENTO QUE UTILIZO HABITUALMENTE, Y MI COCHE QUEDA DENTRO DE LOS LÍMITES DE LA MISMA, PUES TIENE UNAS DIMENSIONES INFERIORES A LAS DE LA PLAZA.
POR EL CONTRARIO, EL VECINO DE LA PLAZA COLINDANTE CON LA MÍA, QUE TAMBIÉN UTILIZA DE MODO HABITUAL, POSEE UN COCHE TAN GRANDE QUE NO LE CABE EN LA MISMA Y SOBRESALE DE LOS LÍMITES DE LA PLAZA 25-30 CENTÍMETROS POR SU PARTE DELANTERA, PUES POR DETRÁS TENEMOS LA PARED. LA LONGITUD DEL COCHE REBASA 25-30 CENTÍMETROS LA LONGITUD DE LA PLAZA, PERO COMO ADEMÁS NO LE DEJA APARCADO PEGADO A LA PARED PUES EL COCHE SOBRESALE DE LOS LÍMITES DE LA PLAZA DE 25 A 35 CENTÍMETROS.
ESTA SITUACIÓN ABUSIVA DEL VECINO ME SUPONE CONTINUAS DIFICULTADES Y MANIOBRAS PARA APARCAR Y SACAR MI COCHE DE MI PLAZA, Y ESTO SE LO HE MANIFESTADO PERSONALMENTE A ÉL, PERO CONTINÚA APARCANDO EN LA PLAZA ESE COCHE, Y SIN NINGÚN CUIDADO DE PEGARLO A LA PARED.
¿QUÉ PUEDO HACER PARA TERMINAR CON ESTA ANÓMALA SITUACIÓN?

La invasión de una zona común de maniobra en un garaje es una actividad ilícita, cuya prohibición debería encontrarse contemplada en los Estatutos de la Comunidad o en su Reglamento de Régimen Interno General, o incuso, en un reglamento específico de uso de las plazas de garaje.

En este supuesto entendemos que no existe ninguna de estas normas pero podría proponer a la Comunidad de Propietarios o a la Subcomunidad de garaje, dependiendo de si las plazas corresponden únicamente a propietarios de viviendas o a personas ajenas a la Comunidad de vecinos, su aprobación.

La aprobación de estos reglamentos reguladores del uso de los garajes no precisa el voto unánime de todos los copropietarios, sería suficiente con la mayoría simple de los votos, siempre que no se vulnere ningún derecho de los comuneros. En este reglamento se debería hacer constar las normas para el uso adecuado de cada plaza existente en el garaje, así como de los elementos comunes del mismo, e incuso las sanciones o procedimiento a seguir si alguno vulnerase las mismas.

En todo caso, la ausencia de norma alguna al respecto no faculta al propietario de la plaza de garaje contigua a la suya a aparcar allí un coche cuyas dimensiones exceden del diámetro de la plaza de su propiedad, puesto que existe un deber general de usar las cosas y servicios sin perjudicar los derechos de otro propietario, absteniéndose de realizar cualquier actividad antisocial en el inmueble que ocasione incomodidades o molestias a los demás propietarios, siendo el límite de su derecho propio el de los demás de usar la cosa conforme a su destino.

El problema que plantea la intromisión ilícita en las plazas de garaje es la debilidad de sus límites, así, si la Comunidad de propietarios y el vecino se muestran impasibles a sus requerimientos, antes de ejercitar una acción judicial, debería examinar en la escritura de división horizontal del inmueble cuales son las medidas exactas de la plaza de garaje de su vecino a fin de comprobar que coincide con la delimitación que está realizada en el suelo del garaje. De esta forma, podremos acreditar ante el Juez que se produce una extralimitación con trascendencia jurídica que debe ser impedida por menoscabar de manera significativa la normal utilización de nuestra plaza de garaje.