AGENTES INMOBILIARIOS: DURACIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE AGENCIA. INDEMNIZACIONES.

DURACIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE AGENCIA. INDEMNIZACIONES POR PERDIDA DE CLIENTELA.

El artículo 23 de la Ley del contrato de agencia determina que dicho contrato puede pactarse bien por tiempo indefinido bien por tiempo determinado, si bien, si en el contrato no se hace constar ninguna cláusula que determine su temporalidad, se entenderá concertado por tiempo indefinido.
Si el contrato se ha pactado por tiempo determinado, transcurrido el mismo se extingue sin necesidad de ningún otro requisito. Si el contrario se ha pactado por tiempo indefinido, la denuncia unilateral de una de las partes será suficiente para dar por extinguido el contrato, siempre y cuando se respete el plazo de preaviso a la otra parte estipulado a tal efecto y esta comunicación se realice por escrito indicando la fecha a partir de la cual queda extinguido el contrato.
La muerte o declaración de fallecimiento, tanto del agente como del empresario principal, será asimismo causa de extinción del contrato, si bien tendrán tratamiento distinto según se trate de la muerte o declaración de fallecimiento del agente o del empresario principal.
La consecuencia más relevante que se produce una vez finalizado el contrato de agencia es el devengo de las indemnizaciones (por clientela y por daños y perjuicios) a favor del agente.
El artículo 28 de la citada Ley establece la posibilidad de que una vez finalizado el contrato, sea de duración determinada o indefinida, se compense al agente con la que expresamente denomina indemnización por clientela además de la establecida a favor de éste por los posibles daños y perjuicios que pudiera haber sufrido por la extinción del contrato.

1. Supuestos en los que procede la indemnización por clientela.
La indemnización por clientela contenida en el artículo 17 de la Directiva Europea 86/653/CEE del Consejo de 18 de diciembre de 1986 y en el artículo 28 de la Ley del contrato de Agencia, trata de compensar económicamente al agente comercial a quien se le extingue su contrato el hecho de haber aportado nuevos clientes al empresario o haber incrementado el volumen de operaciones con la clientela preexistente, en general, o con el grupo específico de clientes que tuviera asignados. Circunstancia que permite al empresario beneficiarse de esa situación prescindiendo del agente que ha llevado a cabo dicha tarea.

El agente tendrá derecho a la citada indemnización:
a) Cuando el empresario rescinda el contrato sin causa imputable al agente.

b) En caso de rescisión del contrato de agencia por muerte o declaración de fallecimiento del agente. En este caso, serán sus herederos quienes que tengan derecho a recibir la indemnización por clientela.

c) En general, no tendrá derecho al abono de esta clase de indemnización cuando la rescisión del contrato lo sea por voluntad del agente. Sin embargo, sí tendrá derecho a aquella cuando su rescisión voluntaria lo sea por haber incurrido la empresa en un incumplimiento grave de sus obligaciones legales o contractuales; por causas de edad, enfermedad o invalidez del agente, cuando, debido a las mismas, no pueda exigírsele razonablemente la continuidad en su actividad de mediación.

d) No procederá la indemnización por clientela cuando el cese del contrato lo sea por haber cedido el agente su actividad a otro por traspaso de la agencia, efectuada con consentimiento del empresario.
Los condicionamientos para percibir esta indemnización por clientela son en primer lugar, haber aportado nuevos clientes al empresario; en segundo lugar, haber incrementado el volumen de las operaciones de comercio con la clientela; en tercer lugar, que la actividad anteriormente desarrollada por el agente pueda continuar produciendo ventajas sustanciales al empresario principal y por último, que la indemnización resulte equitativamente procedente por las circunstancias que concurran.
Uno de los aspectos que podríamos plantearnos es si la citada indemnización puede ser renunciada por el agente y los posibles efectos que conllevaría una renuncia de este derecho. Para establecer si ello es posible hemos de estudiar en profundidad el carácter de la Ley de 27 de mayo de 1992 reguladora del contrato de Agencia así como la Directiva Europea 86/653/CEE del Consejo de 18 de diciembre de 1986.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: DURACION QUE HE DE PACTAR EN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA

VOY A ARRENDAR UNA CASA EN LA PLAYA, ¿PUEDO PACTAR LA DURACIÓN POR UN AÑO O SOLO POR EL VERANO SI ES DE TEMPORADA? ¿SI ES POR UN AÑO PUEDEN OBLIGARME A LA PRÓRROGA DE CINCO AÑOS?

El arrendamiento de temporada tiene la duración que pacten las partes, y que, perfectamente, puede ser de un año, puesto que no es el plazo lo que caracteriza este contrato y le distingue del contrato de arrendamiento de vivienda, sino el fin, el destino de la finca, y el hecho de que ésta no se alquile para vivir en ella de forma permanente y necesaria, sino para habitarla discontinuamente, en determinadas épocas o circunstancias que deberán hacerse constar en el contrato, por ejemplo, para pasar las vacaciones de verano o los fines de semana durante todo el año como segunda residencia ...

En cuanto a la segunda cuestión que nos plantea, la protección que la ley de arrendamientos urbanos otorga al inquilino posibilitando que éste prorrogue el contrato anual hasta que alcance la duración de cinco años no se aplica al arrendamiento de temporada, puesto que esta es una medida que se ha adoptado para preservar el interés social de la necesidad de vivienda que no concurre en los arrendamientos de temporada.

Si bien, a veces, fraudulentamente, los arrendadores utilizan esta modalidad contractual, la de temporada, para encubrir verdaderos arrendamientos de vivienda, y evitar así que estos alcancen la duración de cinco años, debiendo ser el arrendatario el que se oponga a colaborar en este fraude que va en detrimento de los derechos que le concede la ley.

Vivo en una vivienda alquilada y en breve va a finalizar el arrendamiento, en el contrato dice que tengo opción de compra de la misma, que tengo que hacer para comprarla?

En primer lugar debe Vd. comunicar al arrendador su voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra antes de que finalice el plazo que hayan pactado, porque si transcurre el plazo pactado y no lo ha hecho caducará su derecho a adquirir la vivienda.

Si no se estableciese plazo para el ejercicio de la opción de compra en el contrato de arrendamiento, se entenderá que su duración podrá alcanzar la de la totalidad del arrendamiento, si bien, no se extenderá a la duración de las prórrogas trianuales posteriores.

Esta comunicación deberá efectuarse mediante burofax, a fin de poder acreditar tanto la fecha en que se hace como el contenido de la misma, y será suficiente para que el contrato de compraventa quede perfeccionado, siempre y cuando en el contrato de arrendamiento se haya estipulado el precio de la futura adquisición.

Son numerosos los contratos en los que se establecen cláusulas que establecen que “se podrá acordar la opción de compra del inmueble una vez extinguido el arrendamiento”, o similares, y que no constituyen en sí mismas ningún derecho de opción de compra sino únicamente una manifestación de intenciones.

Por tanto, la opción tiene que ser una verdadera oferta de compra que solo requiera la aceptación por parte del arrendatario dentro del plazo pactado, sin que el arrendador pueda hacer nada para evitar o frustrar esa compraventa.

Hay que añadir que este derecho de opción de compra puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad para, de esta forma, poder oponerlo a terceros si el arrendador vende la vivienda a otras personas sin haberse agotado el plazo para el ejercicio del derecho de opción, perjudicando, de esta forma, al arrendatario.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: DURACION DEL MISMO EN DEFECTO DE PACTO

MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE: ¿CUAL ES LA DURACION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

SI NO SE PACTA NADA EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO... ¿CUAL SERIA SU DURACION?

La duración del arrendamiento de vivienda es la que libremente pactan las partes.

Si la duración pactada es inferior a 5 años, el inquilino tiene el derecho de prorrogar, si quiere, anualmente la duración del arrendamiento hasta que éste haya alcanzado un mínimo de cinco años y el arrendador está obligado a permitir la permanencia del inquilino en el inmueble.
Solo existe un supuesto en el que el arrendador no está obligado a permitir las prórrogas hasta los cinco años de duración del contrato y es cuando, al tiempo de la celebración del contrato, manifieste de forma expresa, que va a necesitar la vivienda para vivir él de forma permanente, es decir, como vivienda habitual, antes de que transcurran los cinco años.
Y si a los 3 meses desde que finaliza el contrato de arrendamiento no ha ocupado la vivienda debe volver a arrendársela al inquilino por otros 5 años o indemnizarle.
Si no se hubiese pactado duración alguna se entiende que la duración es de un año, y al se prorrogaría hasta los cinco años, tal y como hemos dicho antes.

En caso de vender la vivienda el arrendador antes de que hayan transcurrido los cinco años el comprador debe respetar el arrendamiento hasta que pasen esos cinco años, siempre y cuando el inquilino quiera continuar en la vivienda.

Durante esos cinco años el arrendador no puede subir la renta, solo actualizarla según el IPC.