CONSULTA COMPRAVENTA: ACABO DE COMPRAR HACE POCO TIEMPO UNA VIVIENDA DE OBRA NUEVA. ¿QUE PLAZO TANGO PARA RECLAMAR LOS DESPERFECTOS?

ACABO DE COMPRAR HACE POCO TIEMPO UNA VIVIENDA DE OBRA NUEVA. HE COMPROBADO A LA ENTREGA DE LLAVES QUE EL INMUEBLE DE NUEVA CONSTRUCCION TIENE VARIOS DESPERFECTOS ¿QUE PLAZO TANGO PARA RECLAMAR A LA PROMOTORA Y QUE ME ARREGLE ESTOS?

Recibidas las llaves, es aconsejable que revise la vivienda para detectar sus posibles defectos. Para formular reclamaciones y solicitar la reparación de estas deficiencias, el comprador dispone de los siguientes plazos:

Para las viviendas con licencia de edificación anterior a mayo de 2000:

- 6 meses, desde la entrega de la vivienda, para aquellos defectos que no afecten a la finalidad principal de la vivienda.

- 10 años, desde el día en que concluyó la construcción, por defectos en los elementos esenciales de la estructura del edificio.

-15 años, para los casos en los que el constructor no haya cumplido las condiciones del contrato.

Para viviendas con licencia de edificación posterior mayo de 2000:

- 1 año, para los defectos que afecten al acabado de la obra (problemas de instalación eléctrica, pintura, etc.) Responde el constructor por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

- 3 años, para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad (humedades...) Los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la ley.

- 10 años, para defectos que afecten a la estructura del edificio. Se reconocen los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.

- Responsabilidad contractual durante 15 años (regulada fuera de la ley de Ordenación de la Edificación). Por los incumplimientos de cláusulas y pactos específicos del contrato de compra- venta.

La Ley de Ordenación de la Edificación que entró en vigor el 6 de mayo del año 2000 establece las responsabilidades que tiene cada uno de los agentes que intervienen en la edificación, (constructor, promotor, arquitecto, etc.), así como los requisitos básicos que deben reunir los edificios.

Cada profesional que intervenga será responsable de forma individual de los vicios según sus obligaciones, a no ser que no pueda individualizarse la responsabilidad, en cuyo caso responderán todos de forma solidaria, es decir, que podrá reclamarse contra cualquiera de ellos, o contra todos.
El constructor será responsable durante el primer año de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Todos los agentes serán responsables en su caso, durante tres años por los daños causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad, y durante diez años si afectan a la seguridad estructural del edificio.

Las acciones del comprador para reclamar contra dichos responsables prescriben a los dos años.

Para garantizar tales responsabilidades, y sobre todo el pago de las indemnizaciones que deban pagar al comprador por los defectos que tenga la casa, la ley impone la obligación de que el constructor suscriba durante el plazo de un año un seguro de daños materiales o de caución, y al promotor la de suscribir un seguro durante el plazo de tres y diez años que cubra respectivamente los daños materiales por incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que afecten a la seguridad estructural del edificio.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: POSIBILIDAD DE DESCONTAR DE LA FIANZA LOS IMPORTES DE LOS DAÑOS CAUSADOS EN LA VIVIENDA ARRENDADA

SOY PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA QUE SE ENCUENTRA ALQUILADA DESDE HACE CINCO AÑOS. FINALIZADO EL PLAZO DE DURACIÓN PACTADO HEMOS DECIDIDO DE MUTUO ACUERDO RESOLVER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ANTES DE FIRMAR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DEVOLVER AL INQUILINO LA FIANZA COMPROBÉ QUE LA VIVIENDA ALQUILADA TENIA VARIOS DESPERFECTOS COMO SON ROTURAS DE PUERTAS, ARMARIOS, Y ALGUNOS CRISTALES DE LAS PUERTAS DE LOS PASILLOS. EL IMPORTE DE ESTOS DAÑOS LOS PUEDO DESCONTAR DE LA FIANZA QUE ME DIO EL INQUILINO A LA FIRMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la obligación del arrendatario de entregar al arrendador una fianza en metálico, cuya cuantía será de una mensualidad de renta en el caso de arrendamiento de viviendas, y de dos mensualidades en el supuesto de arrendamiento para uso distinto del vivienda.
La fianza en el ámbito de los arrendamientos cumple una doble finalidad: garantiza el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar al arrendador el inmueble arrendado en el mismo estado en que se encontraba cuando se suscribió el contrato de arrendamiento, respondiendo así frente al arrendador de los daños o deterioros que por su negligencia o falta del cuidado debido se hayan producido en el inmueble arrendado; y, asimismo, la fianza garantiza la obligación de pago de aquellas cantidades cuyo pago asumió o le corresponde al arrendatario, tales como gastos de suministro de electricidad, agua, gas, y, en general, de aquellos servicios y suministros medidos por aparatos contadores.
En este supuesto concreto, la fianza que el arrendatario depositó en el momento de la firma del contrato constituye una garantía de la obligación del arrendatario de indemnizar al arrendador por los daños y menoscabos causados en el inmueble arrendado, siempre que el arrendatario sea responsable de los mismos, bien porque no haya observado la diligencia debida en el uso de la vivienda arrendada, bien porque no haya llevado a cabo las reparaciones en el inmueble que exigen su uso ordinario. Es más que probable que las roturas de puertas y de armarios, así como de algunos cristales de las puertas de los pasillos, se deban a un comportamiento negligente del arrendatario en el uso de la finca arrendada.
De este modo, y una vez acreditados los desperfectos ocasionados en la vivienda, y que tales desperfectos son consecuencia de un uso excesivo o incorrecto del inmueble por parte del arrendatario, Vd. podrá deducir del importe de la fianza la cantidad necesaria para cubrir los gastos y responsabilidades derivadas de los daños ocasionados.
Si los daños o desperfectos ocasionados por el arrendatario generan unos gastos superiores a la cuantía de la fianza, Vd. tendrá que reclamar al arrendatario el abono de esos gastos por la vía judicial, pues la responsabilidad del arrendatario se extiende a todos los daños que, por dolo o negligencia, cause en el inmueble arrendado, y ello en virtud del artículo 1.101 del Código Civil, que obliga al pago de una indemnización de los daños y perjuicio causados a aquellos que en el cumplimiento de sus obligaciones incurran en dolo, negligencia o morosidad.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: ES POSIBLE DESCONTAR DE LA FIANZA EL IMPORTE DE LOS DAÑOS CAUSADOS EN LA VIVIENDA ARRENDADA

SOY PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA QUE SE ENCUENTRA ALQUILADA DESDE HACE CINCO AÑOS. FINALIZADO EL PLAZO DE DURACIÓN PACTADO HEMOS DECIDIDO DE MUTUO ACUERDO RESOLVER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ANTES DE FIRMAR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DEVOLVER AL INQUILINO LA FIANZA COMPROBÉ QUE LA VIVIENDA ALQUILADA TENIA VARIOS DESPERFECTOS COMO SON ROTURAS DE PUERTAS, ARMARIOS, Y ALGUNOS CRISTALES DE LAS PUERTAS DE LOS PASILLOS. ¿EL IMPORTE DE ESTOS DAÑOS LOS PUEDO DESCONTAR DE LA FIANZA QUE ME DIO EL INQUILINO A LA FIRMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.?

La Ley de Arrendamientos Urbanos regula la obligación del arrendatario de entregar al arrendador una fianza en metálico, cuya cuantía será de una mensualidad de renta en el caso de arrendamiento de viviendas, y de dos mensualidades en el supuesto de arrendamiento para uso distinto del vivienda.
La fianza en el ámbito de los arrendamientos cumple una doble finalidad: garantiza el cumplimiento de la obligación del arrendatario de entregar al arrendador el inmueble arrendado en el mismo estado en que se encontraba cuando se suscribió el contrato de arrendamiento, respondiendo así frente al arrendador de los daños o deterioros que por su negligencia o falta del cuidado debido se hayan producido en el inmueble arrendado; y, asimismo, la fianza garantiza la obligación de pago de aquellas cantidades cuyo pago asumió o le corresponde al arrendatario, tales como gastos de suministro de electricidad, agua, gas, y, en general, de aquellos servicios y suministros medidos por aparatos contadores.
En este supuesto concreto, la fianza que el arrendatario depositó en el momento de la firma del contrato constituye una garantía de la obligación del arrendatario de indemnizar al arrendador por los daños y menoscabos causados en el inmueble arrendado, siempre que el arrendatario sea responsable de los mismos, bien porque no haya observado la diligencia debida en el uso de la vivienda arrendada, bien porque no haya llevado a cabo las reparaciones en el inmueble que exigen su uso ordinario. Es más que probable que las roturas de puertas y de armarios, así como de algunos cristales de las puertas de los pasillos, se deban a un comportamiento negligente del arrendatario en el uso de la finca arrendada.
De este modo, y una vez acreditados los desperfectos ocasionados en la vivienda, y que tales desperfectos son consecuencia de un uso excesivo o incorrecto del inmueble por parte del arrendatario, Vd. podrá deducir del importe de la fianza la cantidad necesaria para cubrir los gastos y responsabilidades derivadas de los daños ocasionados.
Si los daños o desperfectos ocasionados por el arrendatario generan unos gastos superiores a la cuantía de la fianza, Vd. tendrá que reclamar al arrendatario el abono de esos gastos por la vía judicial, pues la responsabilidad del arrendatario se extiende a todos los daños que, por dolo o negligencia, cause en el inmueble arrendado, y ello en virtud del artículo 1.101 del Código Civil, que obliga al pago de una indemnización de los daños y perjuicio causados a aquellos que en el cumplimiento de sus obligaciones incurran en dolo, negligencia o morosidad.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: TEMOR A QUE EL INQUILINO CAUSE DAÑOS EN LA CASA ARRENDADA

LOS VECINOS ME COMENTAN QUE LA PERSONA A LA QUE LE ALQUILÉ UN PISO ORGANIZA FIESTAS CASI A DIARIO. TEMO QUE ME ESTÉ DESTROZANDO LA CASA, PERO ÉL NO ME DEJA ENTRAR A ECHAR UN VISTAZO. ¿TENGO DERECHO A VERLA? ¿PUEDO ENTRAR AUNQUE NO TENGA SU PERMISO?

No, no puede Vd. entrar en la vivienda arrendada sin el consentimiento del inquilino o de la autoridad judicial, puesto que estará cometiendo un delito de allanamiento de morada, salvo que la entrada en la vivienda fuese para evitar un mal grave, circunstancia que no concurre en este caso.

Si las fiestas molestan a los vecinos del inmueble, la primera medida a adoptar es que el Presidente de la Comunidad de Propietarios le requiera al arrendatario la inmediata cesación de las actuaciones molestas, y el aviso de que si continua se acudirá a los Tribunales. Si aun así no cesa en las actividades molestas, se le demandará con autorización de la Junta de Propietarios y el juez podrá declarar extinguido el contrato de arrendamiento y su inmediato lanzamiento de la vivienda.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: IMPAGO DE RENTAS DE ALQUILER

TENGO UN INQUILINO QUE LLEVA DOS MESES SIN PAGARME ¿PUEDO INICIAR YA LOS TRÁMITES DE DESAHUCIO¿ ¿CUÁNTO PUEDO TARDAR EN ECHARLE? ¿QUÉ PUEDO HACER SI CUANDO RECUPERO LA CASA DESCUBRO QUE ME LA HA DESTROZADO?

Sí, por supuesto, en principio deberá requerirle para que abone las cantidades que le adeuda y una vez transcurridos dos meses podrá presentar una demanda para desahuciarle. Si Vd. desea demandarle directamente, sin requerirle ni esperar, también puede hacerlo, si bien, puede que el procedimiento termine (por enervamiento de la acción) si le paga lo que le debe antes de la celebración del juicio o si pone a disposición del tribunal o del Notario las cantidades que le adeuda, no produciéndose el desahucio.

La tardanza depende en principio de la saturación del juzgado en el que recaiga la demanda y en el grado de dificultad existente a fin de notificarle al arrendatario la misma.

Si descubre Vd., una vez producido el lanzamiento del arrendatario, que existen daños en la vivienda deberá Vd. aplicar la mensualidad destinada a fianza a la subsanación de los mismos y, si no fuese suficiente, entonces deberá Vd. acudir a los Tribunales y exigirle la reparación de los desperfectos causados, puesto que el arrendatario será responsable de los menoscabos que sufra la vivienda.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: DAÑOS Y DESPERFECTOS

TENGO UNA FINCA ALQUILADA PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA Y AHORA VENCE EL PLAZO PARA QUE SE TERMINE EL ARRIENDO. HE ENTRADO EN LA FINCA PARA HABLAR CON ELLOS PORQUE YA ESTABAN VACIANDO LA VIVIENDA Y HE OBSERVADO QUE LAS PAREDES ESTÁN AGUJEREADAS, PORQUE HAN INSTALADO CABLEADO PARA INTERNET QUE ESTÁ A LA VISTA, Y OTROS DEFECTOS COMO TACOS INSERTADOS EN LAS PAREDES DE HABER COLOCADO CUADROS O CORCHOS O ESTANTERÍAS. TAMBIÉN HAY SITIOS DONDE APARECEN MANCHAS NEGRAS EN LA PARED, DE IMPRESORAS U ORDENADORES QUE DEBEN HABER ESTADO PEGADAS A LA PARED. ¿PUEDO OBLIGARLES A QUE ME PINTEN LA FINCA O DESCONTARLES EL COSTE DE LA FIANZA?

La finalidad de la fianza es asegurar los posibles daños que se originen en la finca arrendada que no sean consecuencia del uso según el destino de la cosa arrendada.

El que una finca se halle destinada a servir de oficina, despacho o una actividad similar, no implica que deban admitirse los desperfectos que Vd. indica como consecuencia normal del uso de la finca.

Dos circunstancias a tener en cuenta a la hora de delimitar si los daños son o no consecuencia de un uso normal de la finca son el tiempo de duración del arrendamiento y el estado en el que se entregó la finca, puesto que si la duración del contrato ha sido breve, y se entregó en perfectas condiciones de uso, será notorio que se ha efectuado una utilización irracional del inmueble, debiendo abonarse los gastos de pintura y demás desperfectos con cargo a la fianza depositada.

En cualquier caso, deberá Vd. acreditar, si los arrendatarios le exigen la entrega de la fianza íntegra, que se han ocasionado esos daños y la forma óptima es mediante el testimonio escrito de un profesional que afirme que un uso normal de la finca no da lugar a esos desperfectos, o mediante un soporte audiovisual que permita observar el estado actual de la vivienda, o un acta de presencia emitida por un Notario en la que se contemplen fotografías de los daños.

No habrá, sin embargo, derecho a detraer de la fianza el coste de las reparaciones que traigan causa de un uso normal del inmueble, considerándose como consecuencia del uso normal el desgaste de la pintura de las paredes o el oscurecimiento de su color.