COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: ¿A QUIEN CORRESPONDE LOS GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION DE LAS PLAZAS DE GARAJE?

SOY PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA EN UNA URBANIZACIÓN CON CINCO EDIFICIOS Y TRES PLANTAS DE GARAJE.

EN LA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL SE INDICA QUE “LA CONSTRUCTORA EDIFICA VIVIENDAS Y PLAZAS DE GARAJE Y QUE VENDE POR SEPARADO”, DE HECHO HAY PROPIETARIOS DE PLAZAS DE GARAJE QUE NO SON PROPIETARIOS DE VIVIENDA EN LA URBANIZACIÓN. EN LA URBANIZACIÓN EXISTEN CINCO COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, UNA POR CADA EDIFICIO; UNA COMUNIDAD DE EXTERIORES Y UNA COMUNIDAD DE GARAJE.

LA URBANIZACIÓN TIENE UNA ANTIGÜEDAD DE 25 AÑOS. LOS GARAJES ESTÁN DEBAJO DE ZONAS VERDES Y DE PASEOS. EN VARIAS OCASIONES SE HAN PRODUCIDO FILTRACIONES DE AGUA Y AL SER LA COMUNIDAD DE EXTERIORES MAYOR EN NÚMERO DE PROPIETARIOS QUE LA COMUNIDAD DE GARAJE, AL NO TENER TODOS LOS VECINOS PLAZAS DE GARAJE, ENTRE LOS QUE ME INCLUYO, EL TEMA DE LAS FILTRACIONES SIEMPRE LO HAN TRATADO EN EXTERIORES PARA DILUIR MÁS EL GASTO. SIEMPRE CON MI OPOSICIÓN, AL CONSIDERAR QUE ES UN TEMA DE LA COMUNIDAD DE GARAJE. EN LA ACTUALIDAD VUELVE A SURGIR EL PROBLEMA DE FILTRACIONES DE AGUA EN LOS GARAJES Y ENTENDIENDO QUE ESTAS SE DEBEN NO A QUE HAYA JARDINES ENCIMA SINO AL MAL ESTADO DE LA ESTRUCTURA DEL GARAJE Y AL AISLAMIENTO.

EL GASTO DE ESTAS REPARACIONES Y CONSERVACIÓN DE LAS PLAZAS DE GARAJE ¿DEBE SER A CARGO DE LA COMUNIDAD DE EXTERIORES DE LAS QUE PARTICIPAMOS TODOS LOS VECINOS O CORRESPONDE A LA COMUNIDAD DE GARAJE? EN LA QUE YO NO TENGO NADA QUE VER Y TENIENDO PRESENTE QUE LA CONSTRUCTORA VENDIÓ POR SEPARADO VIVIENDAS Y PLAZAS DE GARAJE.



La compraventa en un complejo inmobiliario de viviendas y plazas de garaje de forma independiente, ocasiona con frecuencia la constitución por los propietarios de las plazas de garaje de una subcomunidad, o comunidad ordinaria, con facultades para adoptar acuerdos y tomar decisiones referidas únicamente al régimen interno de utilización de sus plazas y del cuidado de la propia instalación.

Estas subcomunidades o “comunidades de garaje” tienen limitado su objeto y su capacidad a la exclusiva gestión de sus elementos privativos sin poder regular cuestiones que excedan de los mismos y, menos aun, imponer a aquellos que no pertenecen a la misma por carecer de plaza de garaje, el pago del coste de las reparaciones de sus instalaciones, sin perjuicio del deber de reparación en determinados supuestos que contemplaremos a continuación.

De igual modo, las comunidades o subcomunidades creadas para otros fines, tales como la comunidad de exteriores a la que se alude en la consulta, únicamente podrán regular y adoptar acuerdos relacionados con los fines para los que han sido creadas, que deberán constar en los estatutos que regulen su funcionamiento.

Así pues, si la comunidad de exteriores referida regula los jardines y paseos y su utilización y conservación, no podrá adoptar acuerdos sobre cuestiones relacionadas con el garaje, salvo si se vieran afectados sus elementos privativos por las actuaciones de la comunidad de garaje, tales como la apertura o cierre de las entradas y salidas del mismo o, si, por el contrario, fuera la actuación de la comunidad de exteriores la que afectase a los elementos privativos del garaje.

Por tanto, lo primero que habría que determinar en este asunto concreto es el origen de las filtraciones de agua que ocasionan los desperfectos en el garaje. Si estas filtraciones fuesen ocasionadas por el riego automático o por otra causa imputable a la existencia de jardines y zonas verdes en su superficie sí debería la comunidad de exteriores abonar el coste de las reparaciones.

Para determinar la causa de las filtraciones de agua, sería conveniente la realización de un informe geológico en el que se examine si existe algún manantial o corrientes de agua que pudiesen provocar esos desperfectos o si estas filtraciones son las habituales existentes en los garajes por las humedades del terreno que se halla en su superficie, o si se ha deteriorado la impermeabilización de la cubierta y porqué motivos.

Una vez hallada la causa y si las filtraciones de agua no encontrasen su origen en la existencia de zonas verdes en su superficie, no debería abonar la comunidad de exteriores las reparaciones de los elementos privativos del garaje por el solo motivo de diluir el gasto, tal como Vd. expone en su consulta.