CONSULTA COMPRAVENTA: HEREDEROS DE VIVIENDA QUE TRATAN DE VENDER ESTA SIN ESTAR INSCRITA LA NUEVA TITULARIDAD EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

TENEMOS INTENCIÓN DE ADQUIRIR UNA VIVIENDA QUE PROCEDE DE UNA HERENCIA. AUNQUE LOS PROPIETARIOS ACTUALES SON LOS 3 HIJOS DE UN MATRIMONIO FALLECIDO, LOS TITULARES DE LA PROPIEDAD SIGUEN SIENDO LOS DIFUNTOS (ES DECIR, LA VIVIENDA SIGUE ESTANDO A NOMBRE DE LOS PADRES). SEGÚN NOS DICEN, LAS PARTICIONES DE LA HERENCIA YA SE HAN EFECTUADO, PERO NO HAN PUESTO LA PROPIEDAD A SU NOMBRE AÚN. ¿PUEDEN LOS HEREDEROS FIRMAR CON NOSOTROS EL CONTRATO DE ARRAS AUNQUE LA PROPIEDAD NO ESTÉ AUN A SU NOMBRE? ¿NOS PLANTEARÍA ESTO ALGÚN RIESGO A NOSOTROS COMO COMPRADORES? ¿QUÉ PRECAUCIONES DEBERÍAMOS TOMAR EN ESTE SENTIDO ANTES DE ESCRITURAR A NUESTRO NOMBRE LA PROPIEDAD? ¿CUÁL SERÍA EL PROCEDIMIENTO MÁS ADECUADO A SEGUIR EN UN CASO COMO ESTE?

Hemos de decirle que sí puede Vd. firmar el contrato privado de arras con los herederos propietarios del inmueble pero es conveniente que:

En primer lugar hagan constar en el mismo una cláusula en la que los propietarios se obliguen a tener el inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de otorgar la escritura pública de compraventa a su favor, para lo que deberán haber satisfecho los herederos el impuesto de sucesiones previamente.

En segundo lugar, el proceder habitual es que las cantidades sean entregadas como arras penitenciales, lo que supone que si incumplen los vendedores deberán devolver las cantidades recibidas duplicadas, y así se aseguran una indemnización para si, llegado el caso, los herederos no hubiesen escriturado el inmueble a su nombre resolvieran el contrato.El problema que surge si no inscriben el inmueble a su nombre es que se interrumpe el tracto del registro, no figura que ellos lo adquirieron por herencia de los titulares que constan en él y que después se lo transmitieron a Vds., lo que soluciona como le indicamos, siendo suficiente la introducción en el clausulado del contrato como obligación de los vendedores la inscripción del inmueble a su nombre antes de transmitírselo a Vds. mediante escritura pública.