CONSULTA PROPIEDAD HORIZONTAL: POSIBILIDAD DE DESPEDIR AL PORTERO, VENDER SU CASA, INDEMNIZARLE, Y SUSTITUIRLE POR CONSERJE

VIVO EN EL CENTRO DE MADRID, Y EN MI EDIFICIO QUE HEMOS TENIDO PORTERO TODA LA VIDA, AHORA QUIEREN SUSTITUIRLO POR UN CONSERJE, DICEN QUE SUS FUNCIONES SON LAS MISMAS, PERO NO ESTOY MUY CONVENCIDA. EN TODO CASO, ME GUSTARÍA SABERLO CON CERTEZA Y QUE ME DIJERAN SI PUEDEN DECIDIRLO LOS VECINOS CON MI VOTO EN CONTRA, SI HAY QUE INDEMNIZAR AL PORTERO, CUANDO LE PUEDEN ECHAR DE LA CASA QUE OCUPA EN EL EDIFICIO Y SI PUEDEN ALQUILAR O VENDER SU CASA LOS DEMÁS VECINOS AUN CON MI OPOSICIÓN.


El Convenio Colectivo de Empleados de Fincas Urbanas de Madrid, diferencia entre seis tipos de empleados de fincas urbanas: porteros, conserjes, jardineros, limpiadores, vigilantes de garaje y controladores. Si bien, unifica las funciones de porteros y conserjes, de forma abreviada, en las siguientes:

- limpieza, conservación y cuidado del todas las dependencias que tengan acceso por un elementos común del inmueble, así como de aparatos eléctricos que puedan haber en esas dependencias.
- Vigilancia de esas zonas de acceso común, así como de las personas que entran y salen del inmueble.
- Cuidado de las fincas vacías, atención a las personas que soliciten información sobre los ocupantes, siempre con discreción.
- Apertura y cierre del portal, encendido y pagado de luces, de la calefacción central, hacerse cargo de la correspondencia o avisos para los vecinos, cuidado del montacargas y ascensores.
- Traslado de cubos colectivos de basura.
- Pueden también encargarse del cobro de alquileres y otros encargos que le efectúen los propietarios.

No son, sin embargo, funciones del portero las de recoger las bolsas individuales de basura de cada uno de los pisos, ni la limpieza de zonas deportivas, saunas, gimnasios, jardines, o el pasaje comercial, ni el cuidado del garaje, salvo pacto con la Comunidad de Propietarios que está obligada a reconocerle complementos salariales por estas labores cuya cuantía mínima se encuentra recogida en el antedicho Convenio.

Por tanto, la diferencia entre ambos puestos de trabajo no radica en sus funciones, sino en que el portero tiene casa-habitación en el edificio y el conserje no, siendo así, que por este motivo el portero ve reducido en un 15% su salario en metálico, entendiéndose que el otro 15% lo recibe en especie, mediante el uso de la casa-vivienda, y mediante el suministro gratuito de luz y agua hasta unos límites, mientras que el conserje cobra el salario íntegramente en metálico, suponiendo un gasto mayor para la Comunidad.

Hoy en día, el precio tan elevado de los alquileres ha motivado que a numerosas Comunidades de Propietarios les resulte más rentable contratar a un conserje y alquilar a un tercero la vivienda del portero, satisfaciendo de esta forma el salario total del conserje con la renta obtenida por el alquiler de la vivienda.

La venta de la casa del portero requiere en principio el voto unánime de todos los copropietarios para cambiar la consideración de elemento común a elemento privativo del inmueble, alterando, en consecuencia el título constitutivo de la finca, y modificando las cuotas de los demás elementos privativos del inmueble. Y la decisión de alquilar la vivienda, debe aprobarse por el voto de la mayoría de 3/5 de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de 3/5 de cuotas de participación, conservando, en este supuesto, la naturaleza de elemento común de la finca la casa del portero y beneficiándose la Comunidad de la cantidad ingresada a su favor como renta.

Respecto a la sustitución del portero por un conserje o viceversa, hemos de decir que es una cuestión que debe decidir la Junta de Propietarios por mayoría de 3/5 de los mismos que, a su vez, supongan mayoría de 3/5 de las cuotas de participación, de forma idéntica a la supresión o establecimiento de cualquier otro servicio de interés común. Sin perjuicio de la indemnización por despido que habrá que pagarle al portero si es despedido sin motivo alguno, dependiendo esta suma de los años trabajados en el inmueble.
En ocasiones, los Tribunales han considerado que se podía amortizar el puesto de trabajo de portero por la Comunidad de Propietarios cuando concurriesen, al igual que en otros puestos de trabajo, causas objetivas que justificasen esta decisión, por ejemplo, cuando las funciones que efectuaba el portero físico se vean suplidas por un servicio de vigilancia más adecuado y con inferior coste, viéndose reducida la indemnización. En todo caso, será necesario atender a las particulares circunstancias que concurren en cada supuesto con la finalidad de determinar si, en efecto, la contratación de un servicio de vigilancia, la instalación de un portero automático o video-vigilancia, vacía de contenido la actividad desarrollada por el portero hasta hacer necesaria la amortización de su puesto.

El portero, una vez despedido, deberá abandonar la vivienda en el plazo de sesenta días naturales a partir del día en el que se extinga su contrato de trabajo. Este plazo está vigente en Madrid en virtud del Convenio ya referido pero habrá que acudir al convenio vigente en cada localidad y en las zonas donde no exista Convenio, se entiende que deberá abandonar la finca el mismo día que se extinga su relación laboral, salvo pacto con la comunidad de Propietarios.

Por último, hemos de señalar que no hace muchos años, los porteros debían desempeñar sus funciones desde la apertura del portal, que según la Ordenanza de policía y buen gobierno de la villa de Madrid se producía a las 7,30 horas hasta su cierre a las 10,30 horas en invierno y a las 11,00 horas en verano. El hecho de vivir en la casa-vivienda de la comunidad parecía otorgar a los vecinos un derecho a exigir al portero cualquier recado o actuación a cualquier hora, sin respetar días de fiesta ni horas intempestivas. Esta situación en la actualidad ha cambiado, y el portero no tiene porqué trabajar más de las 40 horas semanales que le corresponden como a cualquier trabajador, ni estar disponible más que durante su jornada laboral, con independencia de que resida en una casa del edificio.