AGENTES INMOBILIARIOS: EL CONTRATO DE AGENCIA: CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y CARACTERÍSTICAS.

AGENTES INMOBILIARIOS: EL CONTRATO DE AGENCIA: CONCEPTO, NATURALEZA JURÍDICA Y CARACTERÍSTICAS.

El contrato de agencia es aquel por el que “una persona natural o jurídica, denominada agente, se obliga frente a otro de manera continuada o estable, a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones”. Esta noción del contrato de agencia está contenida en el artículo 1 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo reguladora del contrato de agencia. Quedan al margen de esta Ley los agentes que actúen en mercados secundarios oficiales o reglamentados de valores (art. 3.2).
Este contrato es de naturaleza mercantil por cuanto, según la exposición de motivos de la citada Ley, está suscrito por empresarios. Es cierto que no existe en la Ley ningún precepto que califique al agente como empresario pero tal carácter se deduce de varios preceptos como el artículo 26. Se trata de un contrato que, por propia naturaleza es de carácter duradero. Surge siempre con voluntad de futuro al objeto de que el agente tenga el tiempo necesario para desplegar su actividad tendente esencialmente a la captación de clientes y sobre todo de promover operaciones comerciales que permitan empresario principal el normal desarrollo de su actividad empresarial. Este carácter duradero no implica necesariamente que el contrato tenga un carácter indefinido, ya que la Ley permite su celebración por tiempo determinado.
Es un contrato bilateral, consensual y oneroso, en el sentido de que surgen obligaciones para ambas partes. Siempre ha de existir una retribución del agente como requisito consustancial a su propia naturaleza.
Asimismo, carece de un carácter formal y solemne, ya que, se permite su celebración incluso de forma verbal.
Por último decir que el agente se encuentra plenamente facultado para organizar su trabajo conforme a sus propios criterios, lo que implica que ha de mantener una cierta independencia respecto al empresario principal. El agente no asume el riesgo de las operaciones que promueve o contrata por cuenta ajena, si bien podrá garantizar su cumplimiento.

Como todo contrato, el de agencia establece una serie de obligaciones para cada una de las partes, las cuales vienen reflejadas en los artículos 8 y 9 de la Ley del contrato de agencia.

Son obligaciones del agente:
a) Ejercitar su actividad profesional de promover o de contratar las operaciones que se le hubieran encomendado actuando siempre de forma leal y de buena fe.
b) Tiene como obligación la de no competencia, es decir, el deber de no ejercer por su cuenta o por cuenta de otro empresario, una actividad profesional respecto a los mismos bienes o servicios iguales o análogos a los que debe realizar como consecuencia del contrato de agencia.

Son obligaciones del empresario principal:
a) Facilitar al agente el desarrollo de su actividad proporcionándole las informaciones necesarias para ello.
b) Comunicar al agente, dentro del plazo de 15 días, si la operación propuesta por éste, el empresario la acepta o la rechaza.
c) El pago de la remuneración pactada.