LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS ANTE LA LEY DE SERVICIOS DE LA SOCIEDAD DE LA INFORMACIÓN Y DEL COMERCIO ELECTRÓNICO.

LAS AGENCIAS INMOBILIARIAS ANTE LA LEY DE SERVICIOS DE LA SOCIEDAD DE LA INFORMACIÓN Y DEL COMERCIO ELECTRÓNICO.

La reciente entrada en vigor de la LSSIce ha provocado que aparezcan una serie de obligaciones legales para las empresas en general, y las agencias inmobiliarias en particular, que dispongan de un servicio de la Sociedad de la Información (entre los que se encuentra el uso de Internet). Es por ello que nos disponemos a realizar un examen de las principales obligaciones que afectan a las agencias inmobiliarias que utilicen la red en sus negocios.
En primer lugar, hay que señalar que de acuerdo con la citada ley, estas están sujetas a las obligaciones que pasaremos a desarrollar, por el simple hecho de que la actividad que desarrollan les reporte capacidad económica, sin perjuicio de que se pueda contratar o no a través de su página Web. Este concepto de capacidad económica puede resultar ambiguo, no obstante en aclaraciones posteriores a la entrada en vigor de la citada ley, el Ministerio de Ciencia y Tecnología interpretó que por capacidad económica debe entenderse la utilización de Internet con fines de publicidad y patrocinio, por lo que todas las empresas del sector que utilicen los servicios de la Sociedad de la Información, aunque sea sólo para ofrecer a potenciales clientes un catálogo de inmuebles en venta o arrendamiento, deberán respetar las normas que se señalarán a continuación.
En primer lugar cabría citar una serie de requisitos informativos que las empresas deben hacer constar de forma permanente, fácil, directa, gratuita y por medios electrónicos, tanto a los destinatarios de los servicios, como a los órganos competentes. Esta afirmación puede reconducirse afirmando que basta sólo con que se introduzcan en la página de Internet donde se prestan los servicios. Estos requisitos son, entre otros, el nombre o denominación social, residencia o domicilio o dirección de uno de los establecimientos permanentes en España, dirección de correo electrónico y cualquier otro dato que posibilite una comunicación directa y efectiva y el numero de identificación fiscal. Especial relevancia adquiere la obligación de hacer constar los datos de inscripción del Registro, ya que existe una obligación de comunicar al Registro en el que se encuentren inscritos, ya sea a efectos constitutivos de la personalidad jurídica o a efectos de publicidad, al menos un nombre de dominio o dirección de Internet, así como todo acto de sustitución o cancelación de los mismos, en el plazo de un mes desde su obtención, modificación o sustitución. Para los prestadores de servicios que vinieran usando estos antes de la entrada en vigor de la ley (12 de octubre de 2002) el plazo de notificación será de un año. Para el caso de profesionales y autónomos el Ministerio de Ciencia y Tecnología entiende que estarán obligados a ello aquellos que se encuentren inscritos en un Registro Público, a los efectos antes aludidos.
Cuestión diferente, pero no por ello menos importante, es el envío de comunicaciones comerciales por vía electrónica, fenómeno que puede provocar el tan detestado spam, que consiste en el envío masivo de estas, provocando por ello la saturación del servidor del destinatario. Según la ley, estas están prohibidas salvo que previamente hayan sido solicitadas o expresamente autorizadas por el destinatario. Además el destinatario podrá revocar este consentimiento por medio de un procedimiento fácil y gratuito que deberá facilitar el prestador de servicios. Las comunicaciones comerciales serán claramente identificables como tales y llevaran al comienzo del mensaje la palabra “publicidad”. Como podrá apreciarse este precepto contiene elementos de oscuridad, como podrían ser como se entiende que el usuario consiente expresamente o como ha de ir indicada al comienzo del mensaje la denominación de “publicidad”, cuestiones que se van solventando a través de la administración, aunque aún es pronto para contar con algún pronunciamiento judicial.
Para los dos supuestos explicados anteriormente, queremos constatar que su incumplimiento puede conllevar importantes perjuicios económicos para las empresas que sean calificadas como incumplidoras, ya que la ley establece un riguroso sistema de sanciones. No nos encontramos en la horquilla de infracciones calificadas como “muy graves”, las cuales llevan aparejada sanción de 150.001 a 600.000 euros, pero sí en los supuestos que la ley califica como “graves” o “leves” con sanciones que van de los 30.001 a los 150.000 euros y hasta los 30.000 euros, respectivamente.
Finalizaremos refiriéndonos a la posibilidad de contratación electrónica por parte de este tipo de empresas. La ley otorga validez y eficacia a los contratos celebrados por vía electrónica. Validez y eficacia que se extienden a los contratos que requieren de la formalización en forma escrita, siempre que se utilice para almacenar la información un soporte electrónico.
Lógicamente el contrato estrella que podrían formalizar por vía electrónica las inmobiliarias, la compraventa de inmuebles, está vedado a esta modalidad contractual ya que el soporte electrónico en ningún caso puede sustituir a la escritura pública.
Tampoco parece viable un contrato de arrendamiento o firma de precontrato de compraventa por vía electrónica, ya que aunque sería valido, razones de ámbito sociocultural lo hacen poco exitoso ya que nadie se aventuraría a contratar por vía electrónica estos servicios sin haber visto in situ el inmueble.
No obstante sí se habren otras posibilidades como la mediación que las agencias ya realizan presencialmente, la captación de arrendadores o vendedores vía electrónica o una práctica que está reportando ingresos extras a un buen numero de empresas que operan por la red, la introducción de publicidad de otras empresas a través de los denominados banners de publicidad, cuestión que impone determinadas obligaciones a la empresa que pone a disposición su Web para fines publicitarios, en la que no nos vamos a detener.
Como se habrá podido apreciar, el uso de las nuevas tecnologías y la entrada en vigor de la normativa aplicable al sector conlleva la aparición de disposiciones legales que obligan a las empresas a mantenerse continuamente informadas de las novedades del sector, cuestión que se agrava por la rápida y constante evolución de las nuevas tecnologías. Es por ello que si se quiere evitar la imposición de sanciones como las que se han señalado anteriormente, se requiere un esfuerzo de asesoramiento y reciclaje permanente, como el que llevamos a cabo en Promein.