CONSULTA PROPIEDAD HORIZONTAL: REPARTO DE GASTOS DE COMUNIDAD POR PARTES IGUALES

EN MI COMUNIDAD DE VECINOS SIEMPRE, DESDE HACE MÁS DE TREINTA AÑOS, DESDE QUE SE CONSTITUYÓ, HEMOS REPARTIDO LOS GASTOS COMUNES POR PARTES IGUALES ENTRE TODOS LOS VECINOS. LA ADMINISTRACIÓN LA LLEVABA UN VECINO PERO AHORA SE HA JUBILADO Y SE HA IDO DE LA CASA, Y EL PRESIDENTE HA CONTRATADO A UN ADMINISTRADOR DE FINCAS QUE HA REPARTIDO LOS GASTOS DE FORMA DISTINTA, ATENDIENDO A LOS COEFICIENTES. ¿ES POSIBLE QUE CAMBIEN ASÍ, SIN MÁS, EL SISTEMA QUE SEGUÍAMOS? ¿NO ES INJUSTO PUESTO QUE TODOS MANCHAMOS IGUAL LA ESCALERA, USAMOS EL ASCENSOR, ETC. AUNQUE NUESTRA CASA SEA UN METRO MÁS GRANDE?

Es frecuente, sobre todo en aquellas Comunidades de Propietarios con pocos integrantes, que éstos acuerden un sistema de reparto de los gastos comunes no individualizables (limpieza de escalera, luz escalera o portal, etc…) por partes iguales entre todos ellos, siendo, sin lugar a dudas, y por los motivos que Vd. alega más equitativo este sistema que el de la distribución por cuotas de participación del inmueble.

Si bien, la modificación del régimen legal debe hacerse por acuerdo unánime de todos los copropietarios y debe hacerse constar en los Estatutos de la Comunidad, para que así afecte también a los terceros que se incorporan a la Comunidad de vecinos con posterioridad, que en otro caso podrían negarse a satisfacer estos gastos por partes iguales.

Si este acuerdo figurase en los Estatutos de la Comunidad, su alteración debería hacerse también mediante el voto unánime de todos los copropietarios como cualquier otra alteración de los mismos.

Ahora bien, si este acuerdo no se hubiese hecho constar en los Estatutos y fuese solo una práctica consuetudinaria adoptada por la Comunidad, existen interpretaciones diversas: una que considera que no existe una voluntad real de modificar el régimen de reparto de gastos y que, por tanto, en cuanto uno de los copropietarios se encuentre disconforme deberá aplicarse de nuevo el régimen legal, y otra, que considera esta voluntad perfectamente manifestada a través de la práctica constante y reiterada año a año sin necesidad de especial pronunciamiento de los vecinos sobre la misma, por lo que considera necesario el requisito de la unanimidad para volver a instaurar el régimen legal.

La adopción de una u otra interpretación dependerá de las circunstancias concretas de cada supuesto, puesto que, sino existieran Estatutos en la Comunidad, como ocurre en algunas comunidades antiguas, difícilmente se iba a hacer constar en ellos esa voluntad de reparto igualitario, de igual forma, habrá que observar si los demás acuerdos adoptados no discutidos se han contemplado en los Estatutos o no.

En todo caso, si debemos señalar que la jurisprudencia de los Tribunales y Juzgados españoles se inclina por no considerar modificado el régimen legal si no existe constatación de la aprobación unánime de un régimen especial.

Diferente supuesto es aquel en el que la distribución igualitaria se aprueba por unanimidad en la Junta Ordinaria Anual de la comunidad, en cuyo caso, si ningún vecino no presente en la junta la impugna, el acuerdo devendrá firme y unánime durante esa anualidad, sin perjuicio de que en la próxima Junta no se alcance la unanimidad y se vuelva al sistema legal. En ningún caso, la distribución irregular de estos gastos comunes, adoptada por acuerdos de años sucesivos, no impugnados, podrá constituir un régimen especial de cumplimiento obligatorio para los gastos comunitarios que se produzcan en el futuro.