LA DIRECCION GENERAL DE CONSUMO DE MADRID ALERTA A LOS CONSUMIDORES SOBRE LA NO VALIDEZ DEL ARBITRAJE PARA RECLAMAR RENTAS Y/O DESAHUCIAR

LA DIRECCION GENERAL DE CONSUMO DE MADRID ALERTA A LOS CONSUMIDORES SOBRE LA NO VALIDEZ DEL ARBITRAJE PARA RECLAMAR RENTAS Y/O DESAHUCIAR

A día de hoy son muchas las asociaciones de arbitraje privado las que han tratado de hacerse un hueco en el sector inmobiliario tratando de convencer tanto a las agencias inmobiliarias como a los propietarios de viviendas de las bondades del arbitraje.
Algunas de estas asociaciones presumen de sus magníficos resultados al haber introducido en más de 70.000 contratos de arrendamiento su cláusula de sometimiento a arbitraje.
Pero, la realidad es distinta, ya que desde el punto de vista civil, son muchos los magistrados de las Audiencias Provinciales, Tribunales Superiores de Justicia y Tribunal Supremo los que se han posicionado sobre este tema de la validez o no del arbitraje en los arrendamientos de vivienda alegando que se trata de una cláusula nula por ser materia no disponible para las partes, de conformidad con el apartado 1 del artículo 2 de la Ley de arbitraje 60/2003 que señala que “son susceptibles de arbitraje las materias de libre disposición conforme a derecho.”
En este sentido el Preámbulo de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 al señalar que: “… al mismo tiempo que mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.”, establece que los arrendamientos de vivienda son materia de derecho no disponible por las partes, y por tanto materia no susceptible a arbitraje.
Este objetivo se plasma en la regulación de los artículos 17 a 20 referente a la determinación de las rentas, actualización, elevación, posibilidad de asumir otros gastos y servicios… cuestiones todas ellas que pueden afectar al hecho del pago de la renta, determinante de esta causa de desahucio, con carácter imperativo para las partes, disposiciones que no existen en el Título III de la LAU que regula los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Asimismo los magistrados señalan que de aceptarse la posibilidad de someter a arbitraje los arrendamientos de vivienda, habría que aceptar la posibilidad de que desapareciese para el arrendatario la facultad de enervación de la acción reconocida en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Este precepto es una norma procesal indisponible para las partes en virtud del artículo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no pudiendo el arrendador evitar ni impedir que el arrendatario haga uso de esa facultad en las condiciones legales, ni el arrendatario renunciar validamente a ella antes del proceso.
Por ello los magistrados consideran que la pretensión de desahucio al recaer sobre materia sustraída a la libre disposición de las partes se encuentra excluida como objeto de arbitraje.
Asimismo, la libertad de procedimiento arbitral (Art. 25 Ley de arrendamientos Urbanos) al no compaginarse con la norma procesal que regula la enervación de la acción, nos encontramos con que la sumisión a arbitraje, de aceptarse su validez como vía legal para reclamar rentas o desahuciar, eludiríamos la posibilidad de enervación sin sanción alguna, pues entre los motivos de la nulidad del laudo no se contempla la infracción del derecho aplicado por los árbitros; las infracciones de procedimiento solo son causas de nulidad en tanto lo sean del procedimiento acordado por las partes o de la propia Ley de arbitraje.
Es decir, incardinar el mecanismo de la enervación en el procedimiento arbitral quedaría en todo caso al arbitrio de las partes o de los árbitros, y no resulta en modo alguno fácil pues su regulación contempla la existencia de un concreto proceso judicial.

Por otro lado, desde el punto de vista de Consumo, cabe señalar que al arrendatario, de conformidad con el artículo 1.2 de la Ley 26/1994 de 19 de julio General de Consumidores y Usuarios se le considera Consumidor, al señalar que:

“A los efectos de esta Ley, son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden.”
En este sentido la Dirección General de Consumo de la Comunidad de Madrid, señala que de conformidad con la Ley 26/1994 de 19 de julio General de Consumidores y Usuarios la inclusión en los contratos de cláusulas que incluyan sometimiento a arbitraje distintos a los de Consumo, tienen la consideración de “cláusulas abusivas lo que podrá dar lugar a la imposición de las correspondientes sanciones por infracción de normas administrativas en materia de consumo y en ultima instancia y cómo consecuencia de lo anterior, podrá ser declarada nula por los tribunales ordinarios de justicia.
De este modo, Consumo alerta al consumidor de la nulidad de la cláusula de arbitraje en arrendamientos de vivienda, y aconseja al inquilino que indique al arrendador que proceda a modificar la citada cláusula por no estar obligado a asumir.
Asimismo la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación, en su Disposición Adicional Primera, considera la cláusula de sometimiento a arbitraje privado cómo abusiva al señalar que "Tendrán el carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes (...) 26. La sumisión a arbitrajes distintos del de consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o un supuesto específico".

También debemos señalar que estas asociaciones de arbitraje privado incurren en publicidad engañosa al señalar que “alquilar ya no es un riesgo”, ya que el alquiler siempre implica un riesgo, máxime cuando el inquilino es moroso profesional.

En consecuencia, cabe señalar que la única vía válida y legal para resolver el contrato de arrendamiento de vivienda por impago de rentas y/o cantidades asimiladas a las mismas, es acudir a la jurisdicción civil ordinaria, instando el correspondiente juicio civil de desahucio y reclamación de rentas.

TIPOS DE INTERES AL ALZA

TIPOS DE INTERES AL ALZA

A pesar de que en la última reunión del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo del pasado día 6 de septiembre se decidió por mantener sin variación el tipo de interés hipotecario en el 4,00%, continua el temor de que a corto plazo muchos propietarios de inmuebles se van a ver obligados a vender los mismos antes de que las entidades bancarias prestatarias ejecuten los prestamos hipotecarios.
El Banco Central Europeo, en la pasada reunión de agosto, nos alertó con una posible subida de tipos en septiembre, tal y como tenía previsto, pero las turbulencias financieras provocadas por la crisis del subprime norteamericano han hecho modificar esa postura al Consejo de Gobierno.
Debemos recordar que Bruselas, ya en octubre de 2006, nos dio un toque de atención sobre la deuda familiar en España. La Comisión Europea considera "insostenible" la evolución del endeudamiento -sobre todo para compra de
vivienda- en algunos países de la zona euro, entre los que cita a España, dada la tendencia alcista de los tipos de interés. Asimismo Bruselas advirtió también del riesgo para el crecimiento si se produce un "ajuste desordenado" de precios en el mercado inmobiliario en aquellos países en los que la elevada deuda familiar se combina con precios de la vivienda muy altos.. En los últimos meses, se esta apreciando en diversos sectores económicos cómo la hostelera, el comercio, el turismo, una importante crisis socio económica a causa de los elevados tipos de interés. Nos encontramos en una primera fase de recorte, que consiste en velar por el ahorro para sobrellevar el pago de la hipoteca.
En cuanto al mercado inmobiliario, los elevados tipos de interés y la sobrevaloración de los inmuebles, están ralentizando las ventas, encontrándonos con mucha oferta inmobiliaria y muy poca demanda. Lo que esta claro es que si continúan subiendo los tipos de interés, nos encontraremos con una mayor oferta inmobiliaria que desencadenara el "caos".

CODIGO DEONTOLOGICO EUROPEO PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS

CODIGO EUROPEO PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS

El Consejo Europeo de Profesiones Inmobiliarias (CEPI) continuando con su claro objetivo de informar a los profesionales del sector inmobiliario de las diversas normas y reglas que les afectan, y tras armonizar las diversas regulaciones europeas existentes en cuanto al acceso, ejercicio, reglas de conducta, calidad, responsabilidad, tendentes a la protección del consumidor, ha elaborado el I Código Europeo para profesionales Inmobiliarios en el que destaca la calidad del ejercicio profesional, las relaciones con los clientes y el resto de los profesionales inmobiliarios, la garantía financiera, el seguro de responsabilidad civil profesional, y el código de conducta en materia de comercio electrónico.
De este modo el citado Código Ético aboga por el uso de buenas prácticas de los intermediarios inmobiliarios desde la transparencia y la claridad de su actividad de mediación o corretaje inmobiliario.
Asimismo, es de destacar que el presente Código se ha creado para facilitar las transacciones fronterizas de las propiedades inmobiliarias informando a los profesionales de la legislación vigente y atinente.
Desde el punto de vista del consumidor y siguiendo las directrices y el espíritu de nuestro Real Decreto 515/1989 de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de inmuebles, se exige al mediador inmobiliario que cumpla su cometido ofreciendo una información veraz sobre la propiedad y el servicio que ofrece a sus clientes.
Entre los principios informadores del presente Código es de destacar la regulación que ofrece en orden a la seguridad en las operaciones inmobiliarias, la posibilidad de reclamación y resolución de conflictos amistosa, la puesta a disposición de información clara y detallada de los derechos y obligaciones de las partes contratantes, etc.
Es una realidad evidente, el que muchos profesionales inmobiliarios se esfuerzan por ofrecer a sus clientes una mayor calidad en los servicios prestados de intermediación inmobiliaria, prestándoles el asesoramiento fiscal, urbanístico, inmobiliario necesario para cerrar una venta con total seguridad, legalidad y garantía.
Por todo ello y con el fin de competir en el mercado, y diferenciarse de aquellos agentes inmobiliarios que viven del ardid y del oportunismo, es recomendable, cumplir y hacer cumplir el presente Código.

PARA VISUALIZAR EL CONTENIDO DEL CITADO CODIGO HAGA CLICK EN EL SIGUIENTE LINK:

http://www.promein.com/documentos/PROMEIN-300.pdf

INFORMACION AL CONSUMIDOR EN LA COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS EN ANDALUCIA

INFORMACION AL CONSUMIDOR EN LA COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS EN ANDALUCIA.

En la Comunidad autónoma de Andalucía los futuros compradores de vivienda tienen muy fácil obtener mucha información interesante sobre la vivienda que queremos adquirir gracias al Decreto 218/2005, de 11 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de información al consumidor en la compraventa y arrendamiento de viviendas en Andalucía.

En dicha norma (que no se aplica en compraventas entre particulares) se establece una figura básica como es el Documento Informativo Abreviado (DIA). Basta que solicite información sobre una vivienda para que nazca el deber de entregar una copia de este documento. El contenido del documento será distinto según se trate de:

- Venta de una vivienda en proyecto o en construcción. El DIA en este caso incluirá datos del promotor, del proyectista y, en su caso, del director de obra y empresa constructora, la fecha prevista de entrega, el plano de emplazamiento, la superficie útil tanto de la vivienda como de sus anejos, etc. La lectura de este documento le permitirá hacerse una idea exacta de la vivienda que desea comprar.

- Venta de una vivienda en primera transmisión ya construida. El DIA en este caso, además de la mayoría de la información que se debe ofrecer en caso de que la vivienda esté en proyecto o en construcción, incluirá otros extremos, tales como la fecha de la recepción de la obra por el promotor, mención de si se dispone de todas las licencias administrativas necesarias para la ocupación de la vivienda, datos de la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, etc.

Para segundas o ulteriores transmisiones de la vivienda, si la transmisión no se hace entre particulares directamente, sino a través de quien ejerza una actividad empresarial o profesional (inmobiliarias o Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), se deberá entregar a los consumidores
que por su intermediación visiten una vivienda, una ficha informativa respondiendo de la veracidad de sus datos. Dicha ficha ofrecerá información tal como la dirección de la vivienda, su descripción y la del edificio, el precio de venta, nombre del propietario, cargas y superficie, año de construcción si consta en la escritura, cuota de la comunidad de propietarios, acometidas, etc.

Además de lo anterior, se establece también la existencia de una Nota Explicativa en la venta de viviendas sobre el precio y las formas de pago. En dicho documento se detallará el precio de venta de la vivienda haciendo constar que del precio total se deducirá cualquier cantidad que entregue el adquirente antes de la formalización del contrato, salvo que conste expresamente que dicha entrega se realiza en otro concepto. Si se prevén aplazamientos del precio, se indicará toda la información al respecto (tipo de interés, principal e intereses, fecha de vencimiento, plazo, etc.). Si se prevé la posibilidad de subrogación de hipoteca, se facilitará toda la información al respecto (notario, fecha de la escritura, condiciones del crédito, etc.). Se indicarán también los periodos de validez de todas las informaciones anteriores.