¿ES VALIDO ACUDIR A LA VIA DEL ARBITRAJE PARA RECLAMAR RENTAS IMPAGADAS EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIEDA?
En primer lugar hay que señalar que conforme al artículo 2 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho. Es más, la Exposición de Motivos de dicha Ley afirma que "la arbitrabilidad de una controversia coincide con la disponibilidad de su objeto para las partes", y "son cuestiones arbitrables las cuestiones disponibles".
Por otra parte, el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por lo dispuesto en el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el CC .
De este modo, las normas contenidas en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos son de obligado cumplimiento para las partes, teniendo carácter imperativo e indisponible, por lo que quedarían excluidas del ámbito del arbitraje de derecho privado.
Según el Presidente de la Audiencia Provincial de Cantabria, D. Javier de la Hoz Escalera, no puede ocultarse que de aceptarse la validez del arbitraje para reclamar rentas y/o desahuciar, habría que aceptar la posibilidad de que desapareciese para el arrendatario tal facultad de enervación de la acción reconocida en el artículo 22 de la LEC. Este precepto es una norma procesal indisponible para las partes en virtud del artículo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pudiendo el arrendador evitar ni impedir que el arrendatario haga uso de esa facultad en las condiciones legales, ni el arrendatario renunciar validamente a ella antes del proceso.
Debe por tanto considerarse que, pese a lo que a primera vista pudiera parecer por lo antes dicho, la pretensión de desahucio sí recae sobre materia sustraída a la libre disposición de las partes, y por tanto esta excluida como objeto de arbitraje.
Por lo tanto y siguiendo tal línea jurisprudencial, es claro que en materia de vivienda no procederá el arbitraje, ni siquiera de derecho, sobre las cuestiones que resulten indisponibles para las partes (por ejemplo la duración mínima del contrato).
El ámbito del arbitraje se limitaría al contenido convencional del contrato, y a aquellas cuestiones que, aunque incluidas en los títulos que la LAU declara indisponibles, el propio texto legal deja al arbitrio de las partes (por ejemplo la determinación de la renta).
Sin embargo y pese a ello, si leemos el Título II de la Ley podemos observar que hay normas de carácter imperativo, pero también hay otras muchas de carácter dispositivo que tienen un valor únicamente supletorio para los casos en que las partes no hubiesen establecido nada.
Ocurre esto por ejemplo en el tema de la indemnización por desistimiento, que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos deja al arbitrio de las partes, la misma duración del contrato, la cuantía y la determinación de la renta, la periodicidad, el lugar y procedimiento de pago, etc. entrando en juego solo las disposiciones legales en defecto de pacto de los contratantes.
En todos estos casos, si sería posible acudir al arbitraje de derecho.
Por ejemplo, una controversia entre partes sobre si ha existido o no prórroga del contrato una vez superado el periodo inicial necesario de 5 años, si podría llevarse a un arbitraje.
En cambio entendemos, (salvo mejor opinión fundada en derecho) que no puede llevarse por vía de arbitraje cuestiones tales como la reclamación de rentas o el desahucio de vivienda u otras cuestiones como la de si debe aplicarse o no la duración inicial mínima de 5 años para el arrendatario.
Para los arrendamientos distintos del de vivienda, que, sin perjuicio del carácter imperativo del art. 4.1 LAU, se van a regir por la voluntad de las partes manifestada en el contrato, el arbitraje es plenamente aplicable.
Hace un tiempo SEPIN publicó una encuesta denominada Doctrina de magistrados sobre el arbitraje en los desahucios por falta de pago, en la que se observa que varios Magistrados de Audiencias Provinciales, de la talla del Ilsmo Sr. D. Antonio Alcala Navarro y/o del Ilsmo Sr. D. Javier de la Hoz de la Escalera, estiman que no es válido el arbitraje en los arrendamientos de viviendas, por las razones anteriormente expuestas.
Son muchas las asociaciones arbitrales, que desconociendo tal realidad doctrinal y jurisprudencial están promocionando el arbitraje en los arrendamientos de vivienda para reclamar rentas y/o para desahuciar a los inquilinos morosos.
Aún pudiendo ser esta cuestión discutible, cabe señalar que mientras un solo Juez en España estime que no es válido someter a arbitraje los desahucios por falta de pago y las reclamaciones de renta en vivienda, no estamos los profesionales expertos en derecho inmobiliario en situación de recomendar a los particulares someterse a arbitraje en materia de vivienda, y menos cuando no existe una doctrina unánime en la materia.
PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO, S.L. (PROMEIN)
Carlos Mateu Barroso
Presidente.
Por otra parte, el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por lo dispuesto en el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el CC .
De este modo, las normas contenidas en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos son de obligado cumplimiento para las partes, teniendo carácter imperativo e indisponible, por lo que quedarían excluidas del ámbito del arbitraje de derecho privado.
Según el Presidente de la Audiencia Provincial de Cantabria, D. Javier de la Hoz Escalera, no puede ocultarse que de aceptarse la validez del arbitraje para reclamar rentas y/o desahuciar, habría que aceptar la posibilidad de que desapareciese para el arrendatario tal facultad de enervación de la acción reconocida en el artículo 22 de la LEC. Este precepto es una norma procesal indisponible para las partes en virtud del artículo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pudiendo el arrendador evitar ni impedir que el arrendatario haga uso de esa facultad en las condiciones legales, ni el arrendatario renunciar validamente a ella antes del proceso.
Debe por tanto considerarse que, pese a lo que a primera vista pudiera parecer por lo antes dicho, la pretensión de desahucio sí recae sobre materia sustraída a la libre disposición de las partes, y por tanto esta excluida como objeto de arbitraje.
Por lo tanto y siguiendo tal línea jurisprudencial, es claro que en materia de vivienda no procederá el arbitraje, ni siquiera de derecho, sobre las cuestiones que resulten indisponibles para las partes (por ejemplo la duración mínima del contrato).
El ámbito del arbitraje se limitaría al contenido convencional del contrato, y a aquellas cuestiones que, aunque incluidas en los títulos que la LAU declara indisponibles, el propio texto legal deja al arbitrio de las partes (por ejemplo la determinación de la renta).
Sin embargo y pese a ello, si leemos el Título II de la Ley podemos observar que hay normas de carácter imperativo, pero también hay otras muchas de carácter dispositivo que tienen un valor únicamente supletorio para los casos en que las partes no hubiesen establecido nada.
Ocurre esto por ejemplo en el tema de la indemnización por desistimiento, que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos deja al arbitrio de las partes, la misma duración del contrato, la cuantía y la determinación de la renta, la periodicidad, el lugar y procedimiento de pago, etc. entrando en juego solo las disposiciones legales en defecto de pacto de los contratantes.
En todos estos casos, si sería posible acudir al arbitraje de derecho.
Por ejemplo, una controversia entre partes sobre si ha existido o no prórroga del contrato una vez superado el periodo inicial necesario de 5 años, si podría llevarse a un arbitraje.
En cambio entendemos, (salvo mejor opinión fundada en derecho) que no puede llevarse por vía de arbitraje cuestiones tales como la reclamación de rentas o el desahucio de vivienda u otras cuestiones como la de si debe aplicarse o no la duración inicial mínima de 5 años para el arrendatario.
Para los arrendamientos distintos del de vivienda, que, sin perjuicio del carácter imperativo del art. 4.1 LAU, se van a regir por la voluntad de las partes manifestada en el contrato, el arbitraje es plenamente aplicable.
Hace un tiempo SEPIN publicó una encuesta denominada Doctrina de magistrados sobre el arbitraje en los desahucios por falta de pago, en la que se observa que varios Magistrados de Audiencias Provinciales, de la talla del Ilsmo Sr. D. Antonio Alcala Navarro y/o del Ilsmo Sr. D. Javier de la Hoz de la Escalera, estiman que no es válido el arbitraje en los arrendamientos de viviendas, por las razones anteriormente expuestas.
Son muchas las asociaciones arbitrales, que desconociendo tal realidad doctrinal y jurisprudencial están promocionando el arbitraje en los arrendamientos de vivienda para reclamar rentas y/o para desahuciar a los inquilinos morosos.
Aún pudiendo ser esta cuestión discutible, cabe señalar que mientras un solo Juez en España estime que no es válido someter a arbitraje los desahucios por falta de pago y las reclamaciones de renta en vivienda, no estamos los profesionales expertos en derecho inmobiliario en situación de recomendar a los particulares someterse a arbitraje en materia de vivienda, y menos cuando no existe una doctrina unánime en la materia.
PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO, S.L. (PROMEIN)
Carlos Mateu Barroso
Presidente.
.jpg){kind=logo}
