¿ES VALIDO ACUDIR A LA VIA DEL ARBITRAJE PARA RECLAMAR RENTAS IMPAGADAS EN LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIEDA?
En primer lugar hay que señalar que conforme al artículo 2 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho. Es más, la Exposición de Motivos de dicha Ley afirma que "la arbitrabilidad de una controversia coincide con la disponibilidad de su objeto para las partes", y "son cuestiones arbitrables las cuestiones disponibles".
Por otra parte, el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por lo dispuesto en el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el CC .
De este modo, las normas contenidas en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos son de obligado cumplimiento para las partes, teniendo carácter imperativo e indisponible, por lo que quedarían excluidas del ámbito del arbitraje de derecho privado.
Según el Presidente de la Audiencia Provincial de Cantabria, D. Javier de la Hoz Escalera, no puede ocultarse que de aceptarse la validez del arbitraje para reclamar rentas y/o desahuciar, habría que aceptar la posibilidad de que desapareciese para el arrendatario tal facultad de enervación de la acción reconocida en el artículo 22 de la LEC. Este precepto es una norma procesal indisponible para las partes en virtud del artículo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pudiendo el arrendador evitar ni impedir que el arrendatario haga uso de esa facultad en las condiciones legales, ni el arrendatario renunciar validamente a ella antes del proceso.
Debe por tanto considerarse que, pese a lo que a primera vista pudiera parecer por lo antes dicho, la pretensión de desahucio sí recae sobre materia sustraída a la libre disposición de las partes, y por tanto esta excluida como objeto de arbitraje.
Por lo tanto y siguiendo tal línea jurisprudencial, es claro que en materia de vivienda no procederá el arbitraje, ni siquiera de derecho, sobre las cuestiones que resulten indisponibles para las partes (por ejemplo la duración mínima del contrato).
El ámbito del arbitraje se limitaría al contenido convencional del contrato, y a aquellas cuestiones que, aunque incluidas en los títulos que la LAU declara indisponibles, el propio texto legal deja al arbitrio de las partes (por ejemplo la determinación de la renta).
Sin embargo y pese a ello, si leemos el Título II de la Ley podemos observar que hay normas de carácter imperativo, pero también hay otras muchas de carácter dispositivo que tienen un valor únicamente supletorio para los casos en que las partes no hubiesen establecido nada.
Ocurre esto por ejemplo en el tema de la indemnización por desistimiento, que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos deja al arbitrio de las partes, la misma duración del contrato, la cuantía y la determinación de la renta, la periodicidad, el lugar y procedimiento de pago, etc. entrando en juego solo las disposiciones legales en defecto de pacto de los contratantes.
En todos estos casos, si sería posible acudir al arbitraje de derecho.
Por ejemplo, una controversia entre partes sobre si ha existido o no prórroga del contrato una vez superado el periodo inicial necesario de 5 años, si podría llevarse a un arbitraje.
En cambio entendemos, (salvo mejor opinión fundada en derecho) que no puede llevarse por vía de arbitraje cuestiones tales como la reclamación de rentas o el desahucio de vivienda u otras cuestiones como la de si debe aplicarse o no la duración inicial mínima de 5 años para el arrendatario.
Para los arrendamientos distintos del de vivienda, que, sin perjuicio del carácter imperativo del art. 4.1 LAU, se van a regir por la voluntad de las partes manifestada en el contrato, el arbitraje es plenamente aplicable.
Hace un tiempo SEPIN publicó una encuesta denominada Doctrina de magistrados sobre el arbitraje en los desahucios por falta de pago, en la que se observa que varios Magistrados de Audiencias Provinciales, de la talla del Ilsmo Sr. D. Antonio Alcala Navarro y/o del Ilsmo Sr. D. Javier de la Hoz de la Escalera, estiman que no es válido el arbitraje en los arrendamientos de viviendas, por las razones anteriormente expuestas.
Son muchas las asociaciones arbitrales, que desconociendo tal realidad doctrinal y jurisprudencial están promocionando el arbitraje en los arrendamientos de vivienda para reclamar rentas y/o para desahuciar a los inquilinos morosos.
Aún pudiendo ser esta cuestión discutible, cabe señalar que mientras un solo Juez en España estime que no es válido someter a arbitraje los desahucios por falta de pago y las reclamaciones de renta en vivienda, no estamos los profesionales expertos en derecho inmobiliario en situación de recomendar a los particulares someterse a arbitraje en materia de vivienda, y menos cuando no existe una doctrina unánime en la materia.
PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO, S.L. (PROMEIN)
Carlos Mateu Barroso
Presidente.
Por otra parte, el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por lo dispuesto en el Título II, en su defecto por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el CC .
De este modo, las normas contenidas en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos son de obligado cumplimiento para las partes, teniendo carácter imperativo e indisponible, por lo que quedarían excluidas del ámbito del arbitraje de derecho privado.
Según el Presidente de la Audiencia Provincial de Cantabria, D. Javier de la Hoz Escalera, no puede ocultarse que de aceptarse la validez del arbitraje para reclamar rentas y/o desahuciar, habría que aceptar la posibilidad de que desapareciese para el arrendatario tal facultad de enervación de la acción reconocida en el artículo 22 de la LEC. Este precepto es una norma procesal indisponible para las partes en virtud del artículo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no pudiendo el arrendador evitar ni impedir que el arrendatario haga uso de esa facultad en las condiciones legales, ni el arrendatario renunciar validamente a ella antes del proceso.
Debe por tanto considerarse que, pese a lo que a primera vista pudiera parecer por lo antes dicho, la pretensión de desahucio sí recae sobre materia sustraída a la libre disposición de las partes, y por tanto esta excluida como objeto de arbitraje.
Por lo tanto y siguiendo tal línea jurisprudencial, es claro que en materia de vivienda no procederá el arbitraje, ni siquiera de derecho, sobre las cuestiones que resulten indisponibles para las partes (por ejemplo la duración mínima del contrato).
El ámbito del arbitraje se limitaría al contenido convencional del contrato, y a aquellas cuestiones que, aunque incluidas en los títulos que la LAU declara indisponibles, el propio texto legal deja al arbitrio de las partes (por ejemplo la determinación de la renta).
Sin embargo y pese a ello, si leemos el Título II de la Ley podemos observar que hay normas de carácter imperativo, pero también hay otras muchas de carácter dispositivo que tienen un valor únicamente supletorio para los casos en que las partes no hubiesen establecido nada.
Ocurre esto por ejemplo en el tema de la indemnización por desistimiento, que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos deja al arbitrio de las partes, la misma duración del contrato, la cuantía y la determinación de la renta, la periodicidad, el lugar y procedimiento de pago, etc. entrando en juego solo las disposiciones legales en defecto de pacto de los contratantes.
En todos estos casos, si sería posible acudir al arbitraje de derecho.
Por ejemplo, una controversia entre partes sobre si ha existido o no prórroga del contrato una vez superado el periodo inicial necesario de 5 años, si podría llevarse a un arbitraje.
En cambio entendemos, (salvo mejor opinión fundada en derecho) que no puede llevarse por vía de arbitraje cuestiones tales como la reclamación de rentas o el desahucio de vivienda u otras cuestiones como la de si debe aplicarse o no la duración inicial mínima de 5 años para el arrendatario.
Para los arrendamientos distintos del de vivienda, que, sin perjuicio del carácter imperativo del art. 4.1 LAU, se van a regir por la voluntad de las partes manifestada en el contrato, el arbitraje es plenamente aplicable.
Hace un tiempo SEPIN publicó una encuesta denominada Doctrina de magistrados sobre el arbitraje en los desahucios por falta de pago, en la que se observa que varios Magistrados de Audiencias Provinciales, de la talla del Ilsmo Sr. D. Antonio Alcala Navarro y/o del Ilsmo Sr. D. Javier de la Hoz de la Escalera, estiman que no es válido el arbitraje en los arrendamientos de viviendas, por las razones anteriormente expuestas.
Son muchas las asociaciones arbitrales, que desconociendo tal realidad doctrinal y jurisprudencial están promocionando el arbitraje en los arrendamientos de vivienda para reclamar rentas y/o para desahuciar a los inquilinos morosos.
Aún pudiendo ser esta cuestión discutible, cabe señalar que mientras un solo Juez en España estime que no es válido someter a arbitraje los desahucios por falta de pago y las reclamaciones de renta en vivienda, no estamos los profesionales expertos en derecho inmobiliario en situación de recomendar a los particulares someterse a arbitraje en materia de vivienda, y menos cuando no existe una doctrina unánime en la materia.
PROTECCION MERCADO INMOBILIARIO, S.L. (PROMEIN)
Carlos Mateu Barroso
Presidente.
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1 comentario:
En primer lugar, jamás debe olvidarse que el arbitraje nunca debe ser un método para favorecer a una parte frente a la otra. Un arbitraje debe ser entre iguales, con el objetivo de solucionar conflictos que pudiese surgir en sus relaciones contractuales. En este sentido, y sin pretender entrar en la discusión sobre la posición jurídica que posee un inquilino ante un intermediario en las transacciones arrendaticias así como tampoco en la condición de las personas jurídicas como consumidoras – concepto por otro lado alejado de la definición comunitaria –, es habitual que los contratos de alquiler se formalicen entre partes, entre iguales (personas físicas entre sí, o personas jurídicas entre sí) y como tal, tienen la posibilidad de pactar las condiciones que consideren oportunas y como no, la sumisión al arbitraje en aquellos aspectos que consideren necesarios, y esté permitido.
Desde mi punto de vista, en estos casos, es totalmente viable el arbitraje en derecho sobre las acciones estudiadas. Su recomendación o no, dependerá del contrato y las condiciones pactadas.
Sin embargo, no es menos cierto que cada vez son más habituales las empresas dedicadas al alquiler de viviendas, siendo éstas las propietarias de los inmuebles y las que las ofertan. Es por ello por lo que partiendo de la base que el arrendador (persona jurídica) alquila una vivienda, el arrendatario (persona física) puede encuadrase en la condición de consumidor en base al concepto dado por la Ley 26/1984 General para la Defensa de Consumidores y Usuarios modificada por la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios al establecer como aquella persona, física o jurídica, que adquiere bienes o productos para su utilización y consumo personal, sin que esos bienes se integren en procesos de producción o de comercialización”, es decir, como destinatarios finales y sin que vuelvan a salir al mercado, no teniendo tal consideración quienes adquieran, almacenen, utilicen o consuman bienes o servicios, con el fin de integrarlos en procesos de producción, transformación, comercialización o prestación a terceros.
La definición contenida en el apartado 1, se complementaba con el apartado 2:
“A los efectos de esta ley,son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden.”
Así las cosas, el viernes 30 noviembre 2007 se aprobó el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (BOE núm. 287), promulgándose el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, cuyo artículo 3 define un “nuevo” concepto general de consumidor y de usuario :
“es la persona física o jurídica que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.”
Tal y como expresa el Apartado III de la Exposición de Motivos del RD Legislativo 1/2007, es consumidor / usuario:
“...el que interviene en las relaciones de consumo con fines privados,contratando bienes y servicios como destinatario final, sin incorporarlos, ni directa, ni indirectamente, en procesos de producción, comercialización o prestación a terceros.”
En consecuencia, sigue siendo consumidor la persona que alquila una vivienda para su uso, ya que actúa en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, y por lo tanto sigue siendo encuadrable en el “nuevo” concepto.
Pues bien, en mi opinión, en estos casos entre desiguales, no considero que resulte recomendable incluir el arbitraje privado en el contrato de arrendamiento como medio para solucionar los conflictos por impago de rentas y/o desahucio, y ello por varios motivos:
• Tal y como establece el artículo 31.4 de la Ley 44/2006 de la LGDCU:
“Los convenios arbitrales con los consumidores distintos del arbitraje de consumo previsto en este artículo, sólo podrán pactarse una vez surgido el conflicto material o controversia entre las partes del contrato salvo que se trate de la sumisión a órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales o reglamentarias para un sector o un supuesto específico. Los convenios arbitrales pactados contraviniendo lo dispuesto en el párrafo precedente serán nulos.”
Esta regla se completa con la determinación de la nulidad de los pactos suscritos contraviniéndola, en aplicación de las previsiones de la propia Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios sobre la imposibilidad de renunciar a los derechos reconocidos por la ley al consumidor.
o A nadie se le escapa que si surge un conflicto por impago de rentas y/o desahucio, el inquilino que tenga la condición de consumidor, jamás aceptaría el arbitraje privado y menos si se desarrolla en un domicilio distinto al de la vivienda. Sobre el particular, también existen discrepancias sobre si es posible o no que tenga lugar en sitio distinto al de la vivienda pero considero que si estamos en una relación jurídica en que una de las partes es un consumidor, no sólo no es procedente el arbitraje privado sino que tal y como establece el Artículo 90 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, en relación a los bienes inmuebles, arbitraje y cláusulas abusivas:
Son, asimismo, abusivas las cláusulas que establezcan:
1. La sumisión a arbitrajes distintos del arbitraje de consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o un supuesto específico.
2. La previsión de pactos de sumisión expresa a Juez o Tribunal distinto del que corresponda al domicilio del consumidor y usuario, al lugar del cumplimiento de la obligación o aquél en que se encuentre el bien si éste fuera inmueble.
Por lo tanto, descartaría que el lugar del arbitraje fuese en lugar ajeno a la vivienda, aunque según el caso, repito, dependiendo de la posición jurídica de las partes, podría pactarse otro distinto, debiendo estar al contrato concreto.
o Asimismo, teniendo en cuenta la existencia de procesos especiales para estos supuestos en la ley de Enjuiciamiento Civil, considero que no resulta recomendable ni tampoco “eficaz, ágil y barato” introducir la figura del arbitraje privado en todos los contratos de arrendamiento ya que no resulta sencillo que el árbitro -aunque pueda y así deba hacerlo – haga cumplir las normas de la LAU (artículos 6 a 28) y especialmente la posibilidad de enervación de la acción establecida en el artículo 22 de la LEC, requisitos procedimentales, derechos de defensa, y garantías sobre todo del arrendatario. Mucho menos si el arbitraje es en equidad, opción que descarto totalmente.
o Si no se cumplen estos requisitos, se podrían vulnerar normas de carácter imperativo y el laudo podría anularse.
o En caso de que el árbitro sí cumpliese fielmente la ley, el arbitraje privado podría llegar a ser incluso más lento que la justicia ordinaria ya que según la Ley 60/2003 tendría 6 meses para resolver y dictar el laudo, pudiendo darse el supuesto en el que si el inquilino no lo cumple de motu propio, el arrendador tendría que solicitar su ejecución ante el Juzgado, pudiendo asimismo el arrendatario recurrir el laudo según la ley de Arbitraje y la LEC, hasta 2 meses después de que éste haya sido dictado y notificado.
En definitiva, el arrendador que incluya una cláusula de arbitraje privado en sus contratos debe tener muy presente todas las opciones ya que puede arriesgarse a que surgido el conflicto e iniciado un procedimiento arbitral en arrendamientos urbanos de viviendas, el arrendatario excepcione no sólo su condición de consumidor - si tuviese tal condición -, sino también el incumplimiento de los requisitos de la ley para ejercitar las acciones estudiadas, pudiendo decaer las pretensiones, totalmente defendibles, del arrendador para que el inquilino abone las rentas impagadas o desaloje la vivienda si ha incumplido con sus obligaciones.
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