MÁXIMOS BENEFICIOS FISCALES EN LAS SOCIEDADES DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.

Las sociedades mercantiles dedicadas al arrendamiento de viviendas situadas en territorio español gozan de enormes beneficios fiscales, con frecuencia desconocidos incluso por los administradores y abogados de tales sociedades.

Por: Francisco Mínguez Jiménez, abogado especializado en Planificación fiscal. Colaborador de PROMEIN.

Resumen
- Las sociedades dedicadas al arrendamiento de viviendas pueden reducir enormemente su factura fiscal.
- La aplicación del régimen especial requiere una solicitud expresa por parte de la sociedad a la AEAT.
- El beneficio fiscal se concreta en una bonificación del 85 por ciento de la base imponible del Impuesto sobre Sociedades.


La normativa reguladora del Impuesto sobre Sociedades (Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo) incluye un régimen fiscal especial aplicable a las “entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas”, entre cuyas particularidades destaca la posibilidad de reducir el tipo impositivo del Impuesto sobre Sociedades al 4,5 por ciento anual (en lugar del 30 por ciento exigible con carácter general).

Pueden acogerse a este régimen fiscal especial las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido, considerándose fiscalmente como arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

Requisitos necesarios:

La aplicación del régimen fiscal especial requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos:
- el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento ha de ser en todo momento igual o superior a diez.
- la superficie construida de la vivienda no puede exceder de 135 metros cuadrados.
- las viviendas deben permanecer arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante un período mínimo de siete años.
- las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento deben ser objeto de contabilización separada, con el desglose necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda.
- Si se desarrollan actividades complementarias, al menos el 55 por ciento de las rentas del período impositivo deben tener derecho a la aplicación del beneficio fiscal.

Necesario para aplicar el régimen especial:

La aplicación de este régimen fiscal especial no requiere autorización administrativa previa. Tampoco se produce automáticamente su aplicación cuando se cumplen los requisitos fijados en la Ley.

Se requiere que el sujeto pasivo opte expresamente por su aplicación, comunicándolo a la AEAT a través de escrito dirigido a la Administración o Delegación correspondiente al domicilio fiscal de la sociedad. Una vez comunicada la opción por la aplicación del régimen fiscal especial, éste se aplicará a los períodos impositivos siguientes, al menos mientras no se produzca una renuncia expresa por parte del propio sujeto pasivo (es decir, la sociedad de arrendamiento de viviendas).

Beneficios fiscales:

Se aplica una bonificación fiscal del 85 por ciento de la parte de cuota íntegra que corresponde a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos legales. Si se tratara de arrendamiento de viviendas para discapacitados y se hubieran realizado obras de adecuación la bonificación asciende al 90 por ciento.

La base de la bonificación está constituida para cada vivienda por el resultado de minorar el ingreso íntegro obtenido, en los gastos directamente relacionados con la obtención de tales ingresos y en la parte de gastos generales que corresponden proporcionalmente.

Conclusión:

Las sociedades mercantiles (limitadas o anónimas) cuya actividad principal consista en el arrendamiento de viviendas pueden aplicar voluntariamente un régimen fiscal especial cuyo efecto principal es reducir enormemente la carga fiscal, desde el 30 por ciento del rendimiento neto al 4,5 por ciento, por lo que esta opción resulta absolutamente aconsejable.