TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: AGENTES INMOBILIARIOS PROFESIONALES QUE APUESTAN POR LA CALIDAD.

AGENTES INMOBILIARIOS PROFESIONALES QUE APUESTAN POR LA CALIDAD.

Es ya una realidad evidente, el hecho de que muchas agencias inmobiliarias están apostando día a día por ofrecer a sus clientes una mayor calidad en los servicios prestados de intermediación inmobiliaria, ofreciéndoles el asesoramiento fiscal, urbanístico, inmobiliario necesario para cerrar una venta con total seguridad, legalidad y garantía.

Para evitar situaciones de desconfianza por parte de algunos propietarios causada por malas experiencias sufridas con algunas agencias inmobiliarias, se esta fomentado la formación continua para poder ofrecer asesoramiento especializado y de calidad.

Asimismo la utilización de sistemas de trabajo adecuados y de documentos y contratos libres de cláusulas abusivas y leoninas, reducen al máximo las posibles quejas críticas de las personas que acuden a las agencias inmobiliarias solicitando sus servicios de mediación y corretaje inmobiliario.

Cada día son más los agentes inmobiliarios que se preocupan de contratar pólizas de seguros de responsabilidad civil profesional que cubran los posibles daños y perjuicios que puedan ocasionar a sus clientes en el ejercicio de su actividad.

Para competir en el mercado, diferenciarse de aquellos agentes inmobiliarios que viven del ardid y del oportunismo, y lograr que los clientes depositen su confianza en el sector inmobiliarias se hace preciso tener una formación especifica en mediación y derecho inmobiliario, cumplir la normativa de Consumo, y toda la normativa estatal que afecta al profesional inmobiliario, como es por ejemplo cumplir la normativa de Protección de Datos.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: SOCORRISTAS TITULADOS.

SOCORRISTAS TITULADOS.

Llegado el caluroso verano, muchos veraneantes estarán disfrutando de la playa y/o de la piscina bajo la necesaria presencia de un socorrista titulado conforme a lo establecido por la ley de cada Comunidad autónoma. La figura del socorrista en nuestras playas y piscinas es en ocasiones sinónima de seguridad y prevención y aminoramiento de riesgo. Es de destacar y de agradecer a esos profesionales las numerosas vidas que han salvado a muchos bañistas durante las vacaciones de verano.
Es importante hacer mención a la relación de servicios que tiene el socorrista con las comunidades de propietarios y la obligatoriedad de que éstas cuenten con la presencia de socorrista titulado.
Respecto a la relación de prestación de servicios del socorrista con la comunidad de propietarios, señalar que ésta puede ser laboral si la comunidad de propietarios actúa como empresaria concertando con el socorrista un contrato de trabajo o mercantil si la comunidad contrata la realización de este trabajo con una empresa o con el socorrista directamente en el supuesto de ser éste autónomo.
En cuanto a que las piscinas deban de disponer de personal socorrista especialista en salvamento acuático, señalar que el número de socorristas varía, en función de la normativa vigente en cada Comunidad. Por ejemplo en la comunidad de Madrid la obligación de contar con socorrista viene establecida en el Decreto 80/1998, de 14 de mayo, por el que se establecen las condiciones higiénico-sanitarias de las piscinas de uso colectivo.
En este sentido el artículo 4 del citado Real Decreto se establece que las piscinas de uso colectivo de Comunidades de Vecinos de hasta un máximo de 30 viviendas, están excluidas de la obligación general de contar con un servicio de socorristas con el grado de conocimiento suficiente en materia de socorrismo acuático y prestación de primeros auxilios.
Aún estando estas comunidades de propietarios excluidas de tal obligación legal, es aconsejable por la seguridad de todos el prevenir posibles riesgos, mediante la presencia en nuestras piscinas de socorristas titulados que permanezcan en las instalaciones durante todo el horario de uso por los bañistas.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: TANTEO Y RETRACTO EN V.P.O

TANTEO Y RETRACTO EN V.P.O y V.P.P

Con el fin de prevenir el fraude y el abuso que a día de hoy se viene haciendo con el acceso a las viviendas de protección pública, instrumentos éstos destinados a las personas con mayores dificultades para el acceso a una vivienda, el pasado día 14 de octubre de 2005 y en relación al suelo de la Comunidad de Madrid se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma de Madrid, la Orden 2907/2005, de 23 de septiembre, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del territorio, en relación al derecho de tanteo y retracto a favor de la Comunidad Autónoma de Madrid.
A los efectos de esta Orden, el ejercicio del derecho de tanteo y retracto sobre las segundas o posteriores transmisiones onerosas de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública podrá llevarse a cabo exclusivamente sobre las viviendas de protección oficial de promoción privada y pública y las viviendas con protección pública de la Comunidad de Madrid, respecto de las cuales subsista el régimen legal de protección.
En tal sentido los propietarios de terrenos o viviendas sujetos a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Comunidad de Madrid que pretendan su transmisión onerosa a partir del día 14 de octubre de 2005 deberán notificar su propósito de llevarlo a cabo al Registro administrativo habilitado al efecto en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, sito en la calle Maudes, número 17, de Madrid. Igualmente, deberá notificarse la realización de dicha transmisión una vez producida.
La notificación del propósito de realizar la enajenación deberá efectuarse antes de la misma, haciendo constar la decisión de efectuar la transmisión, las características de las fincas, los datos registrales, descripción y precio, pudiendo ser esta vinculante para la propiedad. Después de la transmisión, la misma deberá ser notificada por el comprador, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que se formalizó.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA

ENCARGO DE VENTA EN EXCLUSIVA

A la hora de vender nuestro inmueble podemos encomendar la gestión y el asesoramiento de éste a una agencia inmobiliaria, dejando en manos de especialistas esta labor.
Los encargos encomendados a una agencia inmobiliaria o corredor pueden ser con exclusiva o sin exclusiva.

La agencia inmobiliaria que trabaja sin exclusiva no tiene la certeza de que mientras desarrolle su actividad de intermediación su cliente no dará el mismo encargo a otros corredores. Esta falta de exclusividad que prima facie puede parecer que beneficie al cliente, no es tan así ya que el corredor con exclusiva suele realizar una mayor inversión en el desarrollo de su actividad intermediadora.

Cuando se produce un pacto de exclusiva el oferente que realiza el encargo asume una obligación complementaria, consistente en el compromiso dado al corredor de no dar el mismo encargo a otro mediador. Decimos que hay un pacto o encargo en exclusiva cuando el cliente se compromete a no hacer el mismo encargo a otro u otros corredores. El corredor con exclusiva se encuentra legitimado o facultado, para realizar con exclusión de cualquier otro corredor, los actos de intermediación encaminados a cumplir con la gestión encomendada siempre y cuando actúe dentro de los límites de la exclusiva.

El artículo 31 del Reglamento del COAPI señala que “ Los encargos recibidos por un Agente para intervenir en las operaciones definidas en el artículo 1 del presente Reglamento podrán tener o no carácter de exclusiva. Los encargos realizados con carácter de exclusiva darán derecho al Agente a percibir sus honorarios del cliente si durante el plazo de la vigencia de la misma se realizara la operación encomendada. Las Notas de Encargo, sin exclusiva, darán derecho al Agente al percibo de sus honorarios únicamente cuando la operación se haya efectuado como consecuencia de si intervención”.

Dado que la exclusividad no se presume, es necesario que las partes expresamente acuerden dicho pacto de exclusividad, así como su duración o ámbito temporal.

La jurisprudencia ha venido configurando el alcance de la exclusiva, así el Tribunal Supremo (sentencias de 21 de mayo y 24 de junio de 1994) ha determinado que la exclusiva no puede tener un carácter indefinido sino que ha de estar limitada en el tiempo, siendo necesario que las partes determinen cuál va a ser su plazo de duración; en defecto de pacto el plazo de duración se entenderá que es de tres meses (artículos 30 y 31 Reglamento COAPI).

El pacto de exclusiva en principio sólo implica el compromiso del oferente o dador de la orden de no servirse de otro mediador pero no supone la limitación de la facultad del cliente para concluir personalmente el contrato incluso dentro del plazo de exclusiva, salvo pacto expreso en contrario, esto es, que únicamente se concluirá el negocio proyectado por medio del corredor (sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 1965). De esta manera se ha interpretado en la mediación inmobiliaria el párrafo segundo del artículo 31 del Reglamento del COAPI.


Cabe señalar que si a pesar del pacto expreso se concluye el contrato sin la intervención del corredor, el contrato concluido será válido y el corredor tendrá derecho al abono de las cantidades pactadas en el encargo en concepto indemnizatorio.

Igualmente cabe señalar que si el cliente-oferente incumple el pacto en exclusiva dando el mismo encargo a un segundo corredor, el posterior contrato de corretaje es válido y la mediación realizada por este segundo corredor sería irrevocable; de tal modo que el cliente-oferente vendría obligado, en principio, al pagar el corretaje al segundo corredor y una indemnización al primero (además en el caso de que fueran API los dos corredores la actuación podría dar lugar a la suspensión temporal del ejercicio por imposición de una falta grave; artículos 24, 71 y 72 del Reglamento COAPI).

Por otro lado, debemos de señalar que salvo pacto en contrario la exclusiva no limita por sí misma el derecho del cliente de revocar el encargo, pero con indemnización al corredor de los daños y perjuicios ocasionados (sentencia 26 de marzo 1988 y 30 de noviembre de 1993).