¿QUIEN PUEDE EJERCER LA INTERMEDIACION INMOBILIARIA?

¿LIBERALIZACION DEL SECTOR...? ¿REGULACION...?

Después de la convalidación parlamentaria del Real Decreto-Ley 4/2000 de 23 de Junio de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes aprobado por el Gobierno, se inició el trámite para su conversión en Ley. Finalmente el Boletín Oficial del Estado el pasado 20 de Mayo publicó el texto aprobado. Si bien el Congreso debió ceñirse al procedimiento de urgencia, lo cierto es que la inclusión dentro del mismo texto de materias de otra índole ha impedido respetar los términos legalmente previstos, ya que no es factible el tratamiento individualizado de las distintas materias que contiene. Sin embargo, el retraso en la aprobación del texto ha permitido evaluar el comportamiento del sector y lo cierto es que en lugar de consolidarse la liberalización, la conflictividad en el ámbito de la mediación ha aumentado, y la libre competencia, no ha propiciado, como pretendía el Gobierno, la baja en los precios sino todo lo contrario, la conducta especulativa no encuentra limite y ha generado inseguridad en el consumidor. A pesar de que el contenido de la Ley no varia en esencia la liberalización propugnada por el Gobierno, el Parlamento en el ejercicio de su competencia fiscalizadora, ha frenado esa inexplicable desprotección en la que se sumió a los ciudadanos y respecto aquellos mediadores que no tienen el título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria obliga al Gobierno a desarrollar en un futuro, esperemos no lejano, una normativa reguladora de la actividad por razones de protección a los consumidores. La redacción definitiva del artículo tres (1 del Decreto 3248/1969, de 4 de Diciembre) ha quedado así: "Artículo 3.- Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria. Las actividades enumeradas en el articulo 1 del Decreto 3248/1969 de 4 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, podrán ser ejercidas: a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su propia normativa específica. b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad." La breve síntesis del desarrollo parlamentario que a continuación se expone facilita un mejor entendimiento del contenido final del texto y permite conocer el posicionamiento al respecto de los grupos políticos con representación parlamentaria. Todos ellos presentaron enmiendas y, a excepción del grupo popular, proponían textos alternativos en los que se introducían exigencias de formación y de garantía en defensa de los consumidores y usuarios. Sin embargo, la distinción de los mediadores en dos apartados fue propiciada por el Grupo Popular, sin saber a priori con que objetivo, ya que la existencia de la división por si misma no tenía ninguna razón de ser y resultaba ociosa, a pesar de pretender con ello realzar la labor de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria al hacer especial referencia a su cualificación profesional. Ante su total oposición a admitir otros textos alternativos se aprovechó la estructura propuesta y se optó por consensuar la introducción en el segundo apartado un apéndice que permitiera desarrollar en el futuro una normativa especial. Hay que resaltar en este sentido la labor desarrollada por los Partidos Políticos Catalanes ya que su decidido empeño ha sido el que ha permitido convertir en útil la inoperancia de la distinción inicial, puesto que en última instancia se acepta la propuesta del Grupo Parlamentario Catalán (CIU) si bien eliminando la referencia, a la exigencia del plazo para la aprobación de la normativa reguladora de la actividad introducida por el referido grupo catalán. A titulo meramente ilustrativo, las distintas enmiendas propuestas pueden resumirse como sigue: Enmienda nº 1.- (Grupo Parlamentario Mixto-Esquerra Republicana de Catalunya) Propone añadir "sin perjuicio de los requisitos de otra naturaleza que establezca la normativa reguladora de esta actividad Enmienda nº 2.- (Grupo Parlamentario Mixto - Esquerra Republicana de Catalunya) Propone una disposición adicional en la que se introduce una regulación de carácter básico de la mediación inmobiliaria. Se respeta los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y su denominación, se exige una formación mínima, la suscripción de una póliza de responsabilidad civil de la que se exonera a los agentes colegiados y se crea un registro. Enmienda nº 3.- (Grupo Parlamentario Mixto - Esquerra Republicana de Catalunya) Propone otra disposición adicional que contiene el régimen legal de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Contempla la colegiación voluntaria de los poseedores del título, de quienes acrediten una determinada titulación (derecho, Arquitectura....) y de quienes acrediten una formación relativa a estudios inmobiliarios impartidos por centros universitarios. Respeta la convocatoria de examen para la obtención del título por parte del Ministerio o por delegación del Consejo General. Enmienda nº 16.- Grupo Parlamentario Federal de Izquierda Unida. Propone añadir al articulo 3 una reserva en favor de los requisitos que puede establecer en el futuro la normativa reguladora de la actividad de mediación. Enmienda nº 19.- Grupo Parlamentario Federal de Izquierda Unida. Propone añadir mediante disposición adicional una normativa de regulación básica de la mediación inmobiliaria. Su contenido guarda gran similitud con la propuesta de Esquerra Republicana de Catalunya en su enmienda 2 y 3. Enmienda nº 20. - Grupo Parlamentario Federal de Izquierda Unida. Propone añadir una disposición transitoria en base a la cual se establece un término de seis meses para que el gobierno formule un proyecto de Ley para regular el régimen legal de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y a su vez desarrolle vía reglamentaria el contenido básico propuesto en la disposición adicional a que se hace referencia en su enmienda nº 19. Enmienda nº 25.- Grupo Parlamentario Socialista. Propone enmienda a la totalidad del texto, respecto a los Agentes introduce la exigencia de formación a través de la posesión de título oficial u homologado, si bien mantiene la voluntariedad de la colegiación. Enmienda nº 30.- Grupo Parlamentario Catalán (Convergéncia í Unió) Propone añadir al artículo 3 'sin perjuicio de los requisitos de otra naturaleza que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad, que deberá aprobarse por el Gobierno antes del 1 de Mayo del año 2001.' Enmienda nº 38.- Grupo Parlamentario Coalición Canaria Propone añadir la posibilidad de que por parte de las Comunidades autónomas se desarrolle una normativa en la que se establezcan requisitos para el ejercicio de la actividad, si bien mantiene la innecesariedad de titulación y de colegiación, si acaso esa normativa autonómica podría introducir titulaciones genéricas o de determinada formación que demuestren conocimientos de la materia. Enmienda nº 42.- Grupo Parlamentario Mixto. (Izquierda Propone suprimir la totalidad del articulo 3 por considerar que su mantenimiento supone la pérdida de garantías para los ciudadanos. Enmienda nº 43.- Grupo Parlamentario Popular Propone introducir 2 apartados a la redacción del articulo 3 de forma que se especifique que las funciones recogidas en el Decreto del año 69 podrán ser ejercidas en primer lugar por los Agentes de la propiedad Inmobiliaria según su cualificación profesional y en segundo lugar por todas aquellas otras personas que resulten interesadas sin necesidad de titulación ni colegiación. Considera que al no haber tenido 'nunca" la exclusividad de las funciones, con la introducción de dos apartados se "realza" la labor de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y se hace especial referencia a su cualificación profesional Enmienda nº 51.- Grupo Parlamentario Socialista Propone dar una nueva redacción al articulo 3 en el mismo sentido que recoge en el articulado que propuesto en su enmienda nº 25 exigencia de titulación y colegiación voluntaria. El contenido de las enmiendas evidencia pues desde el principio la preocupación de la mayoría de los grupos parlamentarios por el descontrol del sector y coinciden en la necesidad de establecer unos requisitos de formación y solvencia con los que responder al usuario de los servicios y en ese empeño dirigen sus enmiendas. El establecimiento de unas normas de actuación y de ejercicio en nada entorpecen el desarrollo de la actividad dentro de los más amplios parámetros de la libre competencia, se trata simplemente de definir las reglas por las que el sector debe regularse y así lo ha entendido desde el primer momento el Congreso de los Diputados. Los ciudadanos tienen derecho a gozar y exigir del Estado el establecimiento de las debidas garantías para cuando deban hacer uso de los servicios de mediación y no deben verse inmersos en un mercado descontrolado en el que el prestador del servicio puede ser cualquiera, sin necesidad de acreditar frente a nadie ni tan siquiera su capacitación o sus conocimientos de la actividad que desarrolla, en definitiva tiene derecho a saber con quién trata. El texto aprobado mínimamente sensible ante la necesidad de dar cobertura a la problemática en la que el ciudadano se pueda encontrar, da lugar a dos grupos de mediadores claramente diferenciados: a) Mediador con titulación de Agente de la Propiedad Inmobiliaria b) Mediador sin titulación de Agente de la Propiedad Inmobiliaria en consecuencia, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, seguirá rigiéndose por su propia normativa y el resto de mediadores deberán esperar a que el Gobierno desarrolle la norma que los regule. La voluntariedad hoy por hoy de la colegiación, incluirá automáticamente a los titulados no colegiados en el segundo grupo, por cuyo motivo en el futuro, podrán optar por pertenecer a uno u otro grupo, sin perjuicio de dar cumplimiento a los requisitos exigidos en función de su elección. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ya tienen su propia regulación, poseen una titulación propia de carácter oficial obtenida previa superación de los exámenes, lo que les otorga la formación en la materia, se someten a la disciplina colegial y dan cobertura de su responsabilidad a través de un seguro colectivo, los demás deberán acatar en el futuro el desarrollo normativo probablemente imbuido de ese mismo espíritu. No se trata por tanto de preservar una exclusividad de actuación en el mercado como maliciosamente siempre se atribuye como el mayor anhelo del colectivo de los Agentes, simplemente se trata de establecer las reglas del juego y sujetarse a ellas.

IMPAGO DE IBI: CAUSA DE DESALOJO DE INQUILINOS DE VIVIENDA DE RENTA ANTIGUA

EL SUPREMO CONSIDERA EL IMPAGO DEL IBI COMO CAUSA DE DESALOJO DE INQUILINOS DE VIVIENDA DE RENTA ANTIGUA

La sentencia estima que lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor
El Tribunal Supremo, mediante sentencia de 12 de enero 2007, ha declarado como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con lo que se abre una nueva vía para el desalojo de los inquilinos de rentas antiguas.
La sentencia viene a confirmar otra anterior de la Audiencia Provincial de Santander de julio de 2002, en la que se dejaba sin validez el contrato celebrado en 1984 entre dos particulares. El motivo esgrimido por el dueño de la vivienda era que el inquilino se negaba a abonarle el impuesto de bienes inmuebles correspondiente al año 2001, por un importe de 450 euros.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, declara que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de dicha Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con determinadas modificaciones contenidas en su disposición transitoria segunda, en la que bajo la rúbrica de "Otros derechos del arrendador", señala que éste podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles que corresponda al arrendador.

PAGO DEL ARRENDATARIO
El Tribunal Supremo considera que la integración de ambos textos legales reguladores de la relación arrendaticia urbana determina que cuando la causa 1ª del artículo 114 del texto refundido se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable.
Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

ACCIÓN ANUAL DE RECLAMACIÓN
El Supremo estima que lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.
Por otro lado, el Tribunal Supremo estima que la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad, en virtud de las disposiciones del Código Civil, lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento, y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

ANTEPROYECTO DE LEY QUE REGULA LA PROTECCION DE LOS CONSUMIDORES EN LOS SERVICIOS DE INTERMEDIACION Y EN LA CONTRATACION DE CREDITOS O PRESTAMOS

La regulación establece nuevas obligaciones de transparencia y garantías de información que han de cumplir las empresas que se dedican a este tipo de actividades

La Ministra de Sanidad y Consumo, Elena Salgado, presentó el 11 de mayo al Consejo de Ministros del Anteproyecto de Ley que regula la protección de los consumidores en los servicios de intermediación y en la contratación de créditos o préstamos. Esta iniciativa se inserta en el contexto de renovación, actualización y mejora de la legislación de protección a los consumidores promovido por el Gobierno en la actual legislatura.
La nueva regulación, que inicia su trámite de audiencia, amplía las obligaciones de transparencia y garantías de información que han de cumplir las entidades que se dedican a la actividad de concesión de créditos o a la intermediación y asesoramiento. El anteproyecto, en los aspectos relativos a las actividades de intermediación y asesoramiento, afecta tanto a las entidades de crédito convencionales, que están sujetas a regulación y supervisión específica por parte de las autoridades financieras, como a gran número de empresas particulares, las denominadas entidades de mediación de créditos.

PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR
En concreto, se trata de aumentar la protección de los consumidores en la contratación de tres tipos de productos que tienen una amplia repercusión social: los créditos al consumo, los créditos hipotecarios y los que se conocen comúnmente como de agrupación o reunificación de deudas.
A pesar de tratarse de un sector de actividad de importancia creciente en nuestra economía, la normativa actualmente aplicable resulta fragmentaria e incompleta y se refiere fundamentalmente a las entidades de crédito convencionales.
Esta particularidad, puesta de manifiesto recientemente por las autoridades de consumo y por las organizaciones de consumidores, ha llevado al Senado, en su pleno del pasado 27 de febrero, a aprobar una moción que instaba al Gobierno a impulsar una normativa que completase el marco regulador.
En cumplimiento de este mandato, el Gobierno ha abierto el trámite de audiencia de este anteproyecto de ley cuya finalidad última es proteger al consumidor asegurándole en todo momento un conocimiento pleno de los términos en que se realiza cada operación para que pueda adoptar libremente sus decisiones.
En consecuencia, el texto regula los requisitos que han de cumplir ciertos productos (crédito al consumo, crédito hipotecario e intermediación, en particular en la reunificación de deudas) para que sean similares, independientemente de la entidad que los oferta.
Aspectos relevantes de esta nueva regulación son: la ampliación de las obligaciones de transparencia de las entidades dedicadas profesionalmente a esta actividad, el establecimiento de los requisitos de los contratos, el incremento de las garantías que se disponen, así como el establecimiento de las actuaciones en casos de incumplimiento y los mecanismos de resolución de conflictos.

INFORMACIÓN PRECONTRACTUAL
En cuanto a transparencia, el anteproyecto precisa la información precontractual que debe ofrecerse cliente, al cual se le debe facilitar el contenido mínimo de los contratos al menos 15 días antes de su firma.
Asimismo, se informará de las principales características de los contratos, del precio total que debe pagar el consumidor, con inclusión de la totalidad de comisiones, cargas y gastos; y, para el caso de que se proponga la agrupación de varios créditos en uno sólo, deberá informarse de la tasa anual equivalente (TAE) y de las características esenciales del crédito propuesto.

TRANSPARENCIA EN LOS PRECIOS
La transparencia en relación a precios implicará que, aunque existe libertad de tarifas y comisiones con las limitaciones legales de general aplicación, no se podrán cargar cantidades superiores a las que deriven de las tarifas correspondientes. Las comisiones responderán a servicios efectivamente prestados o a gastos ocasionados y se exigirá que las tarifas se recojan en un folleto.
Se establece la obligación de que las empresas dispongan de un tablón de anuncios en los establecimientos abiertos al público, con un contenido mínimo determinado en el texto y referido a toda la información relevante para el consumidor.
En la misma línea, las comunicaciones comerciales deberán contener la descripción del contenido del contrato, expresando con claridad las características de las ofertas de crédito y las condiciones jurídicas y económicas del contrato, y facilitando información veraz, clara y comprensible que no induzca a error al consumidor.

REQUISITOS DE LOS CONTRATOS
Por lo que se refiere a los requisitos de los contratos que instrumenten las operaciones que son objeto de regulación, se exige que sean por escrito con un determinado contenido mínimo. Además, como garantía para el cliente, se extienden a todas las empresas -y no sólo a las entidades de crédito como ocurría hasta ahora- las exigencias relativas a las escrituras públicas en que se formalicen los préstamos hipotecarios y los índices o tipos de referencia.
Estos requisitos de contenidos de los contratos afectan también a las obligaciones adicionales impuestas en la concesión de préstamos hipotecarios. Así, por ejemplo, en los supuestos en los que la empresa efectúe la tasación del inmueble u otro servicio que sea por cuenta del consumidor, deberá indicar la identidad de los profesionales seleccionados al efecto; y si el servicio es prestado por la empresa, deberá suministrar, además, las tarifas de honorarios aplicables.

GARANTÍAS
Otra novedad de la norma es el incremento de garantías en beneficio del consumidor. A tal efecto, y en cumplimiento de la moción aprobada en el Senado, se prevé la creación de un Registro Público Estatal de empresas dedicadas a las actividades reguladas en este anteproyecto, que se nutrirá de manera fundamental de los registros similares que las Comunidades Autónomas, autoridades competentes en materia de consumo, decidan crear con ese fin. La inscripción en el registro será requisito imprescindible para que estas empresas puedan operar válidamente.
Paralelamente, se exigirá que las empresas distintas de las entidades de crédito que realicen la actividad que se regula suscriban un seguro de responsabilidad civil u otra garantía financiera adecuada contratada con entidad autorizada, que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores.

INCUMPLIMIENTOS Y RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Se incrementan, respecto a la normativa anterior, las previsiones para casos de incumplimiento. Así, se incluye un régimen de infracciones y sanciones, se da cobertura a la resolución extrajudicial de conflictos, particularmente al arbitraje de consumo, y se regulan las acciones de cesación.

ACTIVIDAD NORMATIVA EN MATERIA DE CONSUMO

El anteproyecto presentado hoy viene a unirse a otras realizaciones desarrolladas en la actual legislatura, dentro de la mejora, renovación y actualización normativa en materia de protección de los consumidores, que ha sido considerada desde el inicio de la presente legislatura una prioridad de las políticas públicas del Gobierno.
En diciembre del pasado año, el Congreso aprobó la Ley de mejora de la protección de consumidores y usuarios, cuyas medidas (prohibición de redondeos al alza, igualdad de facilidades para altas y bajas en servicios contratados, etc.) comienzan a tener ya un impacto real y positivo sobre la vida diaria de los consumidores.
Con posterioridad, ya han sido aprobados por el Consejo de Ministros dos proyectos de ley para la regulación de sectores de amplia trascendencia social, el de comercialización de bienes tangibles y el de intermediación y contratación de créditos que hoy nos ocupa, y se encuentran en avanzado estado de preparación otros dos proyectos normativos, el Texto refundido de la Ley General para la Defensa de consumidores y usuarios y el Real Decreto de renovación del sistema arbitral de consumo.

Fuente: Instituto Nacional de Consumo