¿QUIEN PUEDE EJERCER LA INTERMEDIACION INMOBILIARIA?

¿LIBERALIZACION DEL SECTOR...? ¿REGULACION...?

Después de la convalidación parlamentaria del Real Decreto-Ley 4/2000 de 23 de Junio de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes aprobado por el Gobierno, se inició el trámite para su conversión en Ley. Finalmente el Boletín Oficial del Estado el pasado 20 de Mayo publicó el texto aprobado. Si bien el Congreso debió ceñirse al procedimiento de urgencia, lo cierto es que la inclusión dentro del mismo texto de materias de otra índole ha impedido respetar los términos legalmente previstos, ya que no es factible el tratamiento individualizado de las distintas materias que contiene. Sin embargo, el retraso en la aprobación del texto ha permitido evaluar el comportamiento del sector y lo cierto es que en lugar de consolidarse la liberalización, la conflictividad en el ámbito de la mediación ha aumentado, y la libre competencia, no ha propiciado, como pretendía el Gobierno, la baja en los precios sino todo lo contrario, la conducta especulativa no encuentra limite y ha generado inseguridad en el consumidor. A pesar de que el contenido de la Ley no varia en esencia la liberalización propugnada por el Gobierno, el Parlamento en el ejercicio de su competencia fiscalizadora, ha frenado esa inexplicable desprotección en la que se sumió a los ciudadanos y respecto aquellos mediadores que no tienen el título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria obliga al Gobierno a desarrollar en un futuro, esperemos no lejano, una normativa reguladora de la actividad por razones de protección a los consumidores. La redacción definitiva del artículo tres (1 del Decreto 3248/1969, de 4 de Diciembre) ha quedado así: "Artículo 3.- Condiciones para el ejercicio de la actividad de intermediación inmobiliaria. Las actividades enumeradas en el articulo 1 del Decreto 3248/1969 de 4 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, podrán ser ejercidas: a) Por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a los requisitos de cualificación profesional contenidos en su propia normativa específica. b) Por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a ningún Colegio Oficial, sin perjuicio de los requisitos que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad." La breve síntesis del desarrollo parlamentario que a continuación se expone facilita un mejor entendimiento del contenido final del texto y permite conocer el posicionamiento al respecto de los grupos políticos con representación parlamentaria. Todos ellos presentaron enmiendas y, a excepción del grupo popular, proponían textos alternativos en los que se introducían exigencias de formación y de garantía en defensa de los consumidores y usuarios. Sin embargo, la distinción de los mediadores en dos apartados fue propiciada por el Grupo Popular, sin saber a priori con que objetivo, ya que la existencia de la división por si misma no tenía ninguna razón de ser y resultaba ociosa, a pesar de pretender con ello realzar la labor de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria al hacer especial referencia a su cualificación profesional. Ante su total oposición a admitir otros textos alternativos se aprovechó la estructura propuesta y se optó por consensuar la introducción en el segundo apartado un apéndice que permitiera desarrollar en el futuro una normativa especial. Hay que resaltar en este sentido la labor desarrollada por los Partidos Políticos Catalanes ya que su decidido empeño ha sido el que ha permitido convertir en útil la inoperancia de la distinción inicial, puesto que en última instancia se acepta la propuesta del Grupo Parlamentario Catalán (CIU) si bien eliminando la referencia, a la exigencia del plazo para la aprobación de la normativa reguladora de la actividad introducida por el referido grupo catalán. A titulo meramente ilustrativo, las distintas enmiendas propuestas pueden resumirse como sigue: Enmienda nº 1.- (Grupo Parlamentario Mixto-Esquerra Republicana de Catalunya) Propone añadir "sin perjuicio de los requisitos de otra naturaleza que establezca la normativa reguladora de esta actividad Enmienda nº 2.- (Grupo Parlamentario Mixto - Esquerra Republicana de Catalunya) Propone una disposición adicional en la que se introduce una regulación de carácter básico de la mediación inmobiliaria. Se respeta los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y su denominación, se exige una formación mínima, la suscripción de una póliza de responsabilidad civil de la que se exonera a los agentes colegiados y se crea un registro. Enmienda nº 3.- (Grupo Parlamentario Mixto - Esquerra Republicana de Catalunya) Propone otra disposición adicional que contiene el régimen legal de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. Contempla la colegiación voluntaria de los poseedores del título, de quienes acrediten una determinada titulación (derecho, Arquitectura....) y de quienes acrediten una formación relativa a estudios inmobiliarios impartidos por centros universitarios. Respeta la convocatoria de examen para la obtención del título por parte del Ministerio o por delegación del Consejo General. Enmienda nº 16.- Grupo Parlamentario Federal de Izquierda Unida. Propone añadir al articulo 3 una reserva en favor de los requisitos que puede establecer en el futuro la normativa reguladora de la actividad de mediación. Enmienda nº 19.- Grupo Parlamentario Federal de Izquierda Unida. Propone añadir mediante disposición adicional una normativa de regulación básica de la mediación inmobiliaria. Su contenido guarda gran similitud con la propuesta de Esquerra Republicana de Catalunya en su enmienda 2 y 3. Enmienda nº 20. - Grupo Parlamentario Federal de Izquierda Unida. Propone añadir una disposición transitoria en base a la cual se establece un término de seis meses para que el gobierno formule un proyecto de Ley para regular el régimen legal de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y a su vez desarrolle vía reglamentaria el contenido básico propuesto en la disposición adicional a que se hace referencia en su enmienda nº 19. Enmienda nº 25.- Grupo Parlamentario Socialista. Propone enmienda a la totalidad del texto, respecto a los Agentes introduce la exigencia de formación a través de la posesión de título oficial u homologado, si bien mantiene la voluntariedad de la colegiación. Enmienda nº 30.- Grupo Parlamentario Catalán (Convergéncia í Unió) Propone añadir al artículo 3 'sin perjuicio de los requisitos de otra naturaleza que, por razones de protección a los consumidores, establezca la normativa reguladora de esta actividad, que deberá aprobarse por el Gobierno antes del 1 de Mayo del año 2001.' Enmienda nº 38.- Grupo Parlamentario Coalición Canaria Propone añadir la posibilidad de que por parte de las Comunidades autónomas se desarrolle una normativa en la que se establezcan requisitos para el ejercicio de la actividad, si bien mantiene la innecesariedad de titulación y de colegiación, si acaso esa normativa autonómica podría introducir titulaciones genéricas o de determinada formación que demuestren conocimientos de la materia. Enmienda nº 42.- Grupo Parlamentario Mixto. (Izquierda Propone suprimir la totalidad del articulo 3 por considerar que su mantenimiento supone la pérdida de garantías para los ciudadanos. Enmienda nº 43.- Grupo Parlamentario Popular Propone introducir 2 apartados a la redacción del articulo 3 de forma que se especifique que las funciones recogidas en el Decreto del año 69 podrán ser ejercidas en primer lugar por los Agentes de la propiedad Inmobiliaria según su cualificación profesional y en segundo lugar por todas aquellas otras personas que resulten interesadas sin necesidad de titulación ni colegiación. Considera que al no haber tenido 'nunca" la exclusividad de las funciones, con la introducción de dos apartados se "realza" la labor de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y se hace especial referencia a su cualificación profesional Enmienda nº 51.- Grupo Parlamentario Socialista Propone dar una nueva redacción al articulo 3 en el mismo sentido que recoge en el articulado que propuesto en su enmienda nº 25 exigencia de titulación y colegiación voluntaria. El contenido de las enmiendas evidencia pues desde el principio la preocupación de la mayoría de los grupos parlamentarios por el descontrol del sector y coinciden en la necesidad de establecer unos requisitos de formación y solvencia con los que responder al usuario de los servicios y en ese empeño dirigen sus enmiendas. El establecimiento de unas normas de actuación y de ejercicio en nada entorpecen el desarrollo de la actividad dentro de los más amplios parámetros de la libre competencia, se trata simplemente de definir las reglas por las que el sector debe regularse y así lo ha entendido desde el primer momento el Congreso de los Diputados. Los ciudadanos tienen derecho a gozar y exigir del Estado el establecimiento de las debidas garantías para cuando deban hacer uso de los servicios de mediación y no deben verse inmersos en un mercado descontrolado en el que el prestador del servicio puede ser cualquiera, sin necesidad de acreditar frente a nadie ni tan siquiera su capacitación o sus conocimientos de la actividad que desarrolla, en definitiva tiene derecho a saber con quién trata. El texto aprobado mínimamente sensible ante la necesidad de dar cobertura a la problemática en la que el ciudadano se pueda encontrar, da lugar a dos grupos de mediadores claramente diferenciados: a) Mediador con titulación de Agente de la Propiedad Inmobiliaria b) Mediador sin titulación de Agente de la Propiedad Inmobiliaria en consecuencia, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria, seguirá rigiéndose por su propia normativa y el resto de mediadores deberán esperar a que el Gobierno desarrolle la norma que los regule. La voluntariedad hoy por hoy de la colegiación, incluirá automáticamente a los titulados no colegiados en el segundo grupo, por cuyo motivo en el futuro, podrán optar por pertenecer a uno u otro grupo, sin perjuicio de dar cumplimiento a los requisitos exigidos en función de su elección. Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria ya tienen su propia regulación, poseen una titulación propia de carácter oficial obtenida previa superación de los exámenes, lo que les otorga la formación en la materia, se someten a la disciplina colegial y dan cobertura de su responsabilidad a través de un seguro colectivo, los demás deberán acatar en el futuro el desarrollo normativo probablemente imbuido de ese mismo espíritu. No se trata por tanto de preservar una exclusividad de actuación en el mercado como maliciosamente siempre se atribuye como el mayor anhelo del colectivo de los Agentes, simplemente se trata de establecer las reglas del juego y sujetarse a ellas.