IMPAGO DE IBI: CAUSA DE DESALOJO DE INQUILINOS DE VIVIENDA DE RENTA ANTIGUA

EL SUPREMO CONSIDERA EL IMPAGO DEL IBI COMO CAUSA DE DESALOJO DE INQUILINOS DE VIVIENDA DE RENTA ANTIGUA

La sentencia estima que lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor
El Tribunal Supremo, mediante sentencia de 12 de enero 2007, ha declarado como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con lo que se abre una nueva vía para el desalojo de los inquilinos de rentas antiguas.
La sentencia viene a confirmar otra anterior de la Audiencia Provincial de Santander de julio de 2002, en la que se dejaba sin validez el contrato celebrado en 1984 entre dos particulares. El motivo esgrimido por el dueño de la vivienda era que el inquilino se negaba a abonarle el impuesto de bienes inmuebles correspondiente al año 2001, por un importe de 450 euros.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, declara que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de dicha Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con determinadas modificaciones contenidas en su disposición transitoria segunda, en la que bajo la rúbrica de "Otros derechos del arrendador", señala que éste podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles que corresponda al arrendador.

PAGO DEL ARRENDATARIO
El Tribunal Supremo considera que la integración de ambos textos legales reguladores de la relación arrendaticia urbana determina que cuando la causa 1ª del artículo 114 del texto refundido se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable.
Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

ACCIÓN ANUAL DE RECLAMACIÓN
El Supremo estima que lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.
Por otro lado, el Tribunal Supremo estima que la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad, en virtud de las disposiciones del Código Civil, lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento, y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.