CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS. DERECHO TANTEO Y RETRACTO

VOY A VENDER UNA VIVIENDA QUE TENGO ALQUILADA. EN EL CONTRATO PONE QUE EL INQUILINO RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO, PERO ÉL DICE QUE SÍ TIENE DERECHO Y QUE ÉL NO REDACTÓ EL CONTRATO. ¿TIENE DERECHO A COMPRARME ÉL LA VIVIENDA? ¿QUÉ PRECIO LE TENGO QUE NOTIFICAR, EL DE ESCRITURA O EL REAL?.

El derecho de tanteo, que es la preferencia que tiene el inquilino para adquirir la casa que habita frente a cualquier otro comprador, y que vincula al arrendador, no es renunciable en los contratos que tienen una duración inferior a los cinco años, considerándose como no puesta esa estipulación en el contrato de arrendamiento.

Ahora bien, en los contratos que tienen una duración superior a 5 años, sí se permite que las partes acuerden esta renuncia.

El motivo por el que no se admite esta renuncia anticipada es la protección que se quiere dar al inquilino durante los primeros cinco años del contrato por ser la vivienda una necesidad básica y proporcionar cierta estabilidad a la misma.

Si bien, en los locales de negocio, al estar basada su regulación en la libre voluntad delas partes sí se permite la renuncia anticipada tanto del derecho de tanteo como del derecho de retracto.

Una recomendación que hago a este arrendador es que en la notificación del precio por el que va a vender la casa ponga el precio de escritura, puesto que si luego en la escritura señala un precio inferior al real de venta, el inquilino podría ejercitar el derecho de retracto, alegando que el precio de la venta que se le comunicó no es el que señala la escritura pública de compraventa de la vivienda.

He pedido una hipoteca a un banco para comprar una vivienda, y me obligan a hacerme un seguro de vida, a pesar de que yo ya tengo un seguro de vida. ¿Pueden obligarme a suscribir este seguro, o puedo negarme a ello?

El único seguro que pueden obligarle a suscribir es un seguro de daños sobre el bien, en este caso, la vivienda, que tiene que ser adecuado a la misma y en el que la suma asegurada coincida con el valor de la tasación de la misma. Este seguro deberá mantenerse durante toda la vida del préstamo.

Si bien, la mayoría de las entidades ofrecen otros seguros complementarios y entre ellos suelen ofrecer un seguro de vida en el que el beneficiario es el Banco en el caso del fallecimiento de alguno de los titulares del préstamo, de forma que si fallecen, la herencia reciba el inmueble libre de esta carga.

Ahora, el hecho de que no sea obligatorio este seguro no quiere decir que muchos bancos no condicionen el otorgamiento de los préstamos a que los prestatarios, lo que piden el préstamo, concierten un contrato de seguro de vida.

Es incluso habitual que sea el Banco quien concierte un seguro colectivo de vida para la amortización del préstamo.

Y es frecuente también que estas entidades de crédito ofrezcan otros seguros multirriesgo-hogar que amplían el de daños y cubren otras circunstancias como por ejemplo la responsabilidad civil, el contenido de la vivienda, etc.

CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS.

¿PUEDE EL DUEÑO DEL PISO QUE TENGO ALQUILADO PROHIBIRME TENER PERRO? ME HA AMENAZADO CON ECHARME DEL PISO SI CONTINUA MI PERRO EN CASA, ¿PODRÍA HACERLO?. DESDE HACE UN PAR DE MESES QUE LO TENGO NO HE OÍDO QUEJAS DE NINGUNO DE LOS VECINOS POR RUIDO O LADRIDOS Y AUNQUE ES UN PERRO GRANDE NUNCA HE TENIDO NINGÚN INCIDENTE CON ÉL.

El arrendador podría resolver el contrato de arrendamiento de la finca siempre y cuando en el contrato se hubiese hecho constar la prohibición de tenencia de animales domésticos en la finca arrendada. En este supuesto, la vulneración de tal cláusula contractual supondría un incumplimiento del contrato motivador de su resolución e incluso del desahucio si no abandonase la vivienda una vez resuelto el mismo.

Si bien, en algunos supuestos, atendiendo los Tribunales a la temporalidad de la permanencia del animal en la vivienda, a la prueba de las adecuadas medidas higiénico-sanitarias prestadas al mismo o a la falta de prueba de destrozos ocasionados en la vivienda por éste al ser de pequeño tamaño, han declarado que no basta cualquier incumplimiento para provocar el efecto resolutorio, careciendo esta situación de los caracteres de incumplimiento de una obligación principal e incumplimiento esencial y grave necesarios para resolver el contrato.

Especial consideración tienen los perros potencialmente peligrosos, puesto que su tenencia en las viviendas sí puede ser prohibida por los copropietarios por unanimidad y recogida en los Estatutos de la Comunidad, afectando incluso a terceros adquirentes de los inmuebles, siempre y cuando figuren los mismos inscritos en el Registro.

ENTRA EN VIGOR LA LEY HIPOTECARIA QUE REDUCE LAS COMISIONES Y REGULA LA HIPOTECA INVERSA

ENTRA EN VIGOR LA LEY HIPOTECARIA QUE REDUCE LAS COMISIONES Y REGULA LA HIPOTECA INVERSA

§ La nueva normativa permite realizar hipotecas inversas sobre la segunda vivienda
§ Prevé una reducción de gastos en torno al 85% en aranceles registrales y notariales

La nueva Ley del Mercado Hipotecario, que reduce las comisiones aplicadas a los préstamos hipotecarios, regula la hipoteca inversa y rebaja los gastos en los aranceles registrales y notariales sobre las escrituras de vivienda, ha entrado en vigor después de que fuera publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado sábado 8 de diciembre.
En concreto, la reforma de ley del mercado hipotecario permite que se puedan realizar hipotecas inversas no sólo sobre la vivienda habitual, sino también sobre la segunda vivienda.
La ley también reconoce las hipotecas flotantes o de máximos, orientadas a garantizar con una sola hipoteca todas aquellas obligaciones, existentes y futuras, que haya o pudiera llegar a haber entre acreedor y deudor, y que tiene por objeto mejorar la financiación de pequeñas y medianas empresas (PYMES).
Además de regular la hipoteca inversa, la nueva ley ofrece un marco legal al seguro de dependencia y recoge mejoras para las personas con créditos hipotecarios. Así, prevé reducciones de gastos de alrededor del 85% en los aranceles registrales y notariales sobre las escrituras de vivienda.
Reducción del 1% al 0,5% de la comisión máxima por cancelación anticipada
Otra de las medidas más importantes de la ley, que se aplicará a los préstamos contratados a partir de su entrada en vigor, es la reducción desde el 1% al 0,5% de la comisión máxima por cancelación anticipada de hipoteca o subrogación en las firmadas a tipos de interés variable. Un porcentaje que se reduce al 0,25% si el crédito tiene más de tres años.
Asimismo, las comisiones que estén previstas contractualmente por amortización de capital anticipado se reducen al 0,25% si se producen después de los cinco primeros años de vida del crédito. En las hipotecas suscritas a tipos de interés fijo, este porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad, esto es, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca.

¿PORQUE LEY SE RIGEN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO SUSCRITOS CON ANTERIORIDAD 9 DE MAYO DE 1985?

¿PORQUE LEY SE RIGEN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE 1985?

Los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de1985 y que continúen vigentes a la entrada en vigor de la Ley, se regirán por las normas relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio del mencionado Texto Refundido de 1964, con las especialidades relativas a su futura extinción, subrogación y actualización de rentas, que a continuación se detallan.