TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: GASTOS DE COMUNIDAD PENDIENTES

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GASTOS DE COMUNIDAD PENDIENTES

Uno de los requisitos que se exigen al propietario de un inmueble en el momento de otorgar contrato de compraventa en escritura publica, es el de que presente una certificación emitida por el Secretario y el Presidente de la Junta de propietarios en la que conste que el inmueble está al corriente del pago de las cuotas.
Por regla general, cuando no intervienen en dichas operaciones asesores inmobiliarios o abogados especialistas es frecuente el encontrarnos con situaciones en las que en el momento del otorgamiento de la escritura pública, el comprador libera al vendedor de esta obligación, tras fiarse de su palabra, fijando en tal sentido que la propiedad se encuentra al corriente de los mismos, en detrimento de nuestros intereses.
Por ello es aconsejable no dejarnos engañar y prever esta posibilidad con anterioridad, o asistir como he señalado anteriormente con personas entendidas en la materia, puesto que si nos encontramos ante esta situación y nos fiamos de la palabra del vendedor, cuando adquiramos la propiedad del inmueble tras la elevación a público del contrato de compraventa, nos subrogaremos sin pretenderlo en las obligaciones dinerarias que pesan sobre el inmueble.
En este tipo de situaciones y ante la duda es preferible solicitar el Notario que no autorice la escritura hasta que quede acreditado ese extremo, o pactar en el contrato de compraventa que en caso de que el vendedor no este al corriente de los gastos de comunidad tal como dice, este se vea obligado a abonarnos las cantidades adeudadas a primer requerimiento, y en todo caso dejando a salvo y reservándonos las acciones judiciales, que nos protejan en defensa de nuestros derechos.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: COSTOSOS ASCENSORES

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COSTOSOS ASCENSORES

Una de las reformas legislativas más solicitadas y deseadas por la mayor parte de los propietarios de los locales comerciales e inmuebles situados en las plantas bajas, es el de los altos y desproporcionados costes que suponen para ellos, el mantenimiento y reparación de los ascensores.
La Ley de Propiedad Horizontal dentro de su articulado señala que todos los propietarios de inmuebles están obligados a contribuir con los gastos de sostenimiento y mantenimiento de los elementos comunes del inmueble de acuerdo a la cuota de participación establecida en el Título Constitutivo, en los Estatutos, por resolución judicial o por acuerdo unánime de la Junta.
Lamentablemente para muchos de los propietarios de locales comerciales y plantas bajas el garaje no lo es.
Resulta lógico pensar que obligar a un comunero a contribuir con los costes de mantenimiento y reparación de un ascensor que no utiliza, no porque no quiere sino porque no lo necesita, puede llegar a ser totalmente injusto.
Es por ello por lo que se hace necesario el regular este tipo de situaciones conforme a justicia y derecho para no caer en este tipo de despropósitos legislativos que aparte de suponer gastos innecesarios, hacen a más de uno el que se disguste por falta de comprensión y sentido común frente al resto de comuneros, los cuales en la mayoría de los casos se niegan a eximirle de las gastos del ascensor por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.
Es cierto que en algunas ocasiones aún aplicando derecho y en este sentido la Ley de Propiedad Horizontal, no siempre se consigue que se obtenga la deseada y esperada justicia.
No por ello debemos dejar de aplicar nuestras necesarias “normas de convivencia”. Unas veces resultan acertadas y otras tantas no.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: CONDO-HOTELES

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CONDO-HOTELES

Algunas cadenas hoteleras de reconocido prestigio en nuestro país están aprovechando la oportunidad de obtener nuevos beneficios de su negocio inmobiliario ampliándolo con los apartahoteles o también denominados condo-hoteles. Se trata de hoteles en condominio en los que el propietario de uno o varios apartamentos alquila a través de una sociedad hotelera que explota el negocio y le cede parte de sus beneficios. Esta fórmula es muy conocida en EEUU y Sudamérica donde las cadenas hoteleras que aplican este sistema de promoción inmobiliaria dentro de sus propios establecimientos consiguen crecimientos en sus ventas de hasta un 20%. El particular o empresa que compra uno o varios apartamentos se puede reservar el derecho a utilizarlos durante un tiempo pactado, encargándose la cadena hotelera de comercializarlo el resto del año. Este tipo de condo-hoteles se encuentran situados en zonas estratégicas, con habitaciones más amplias, con una pequeña cocina y, por lo general, destinados a una clientela de alto poder adquisitivo. Las cadenas hoteleras que han optado por esta modalidad los están gestionando de forma mixta, es decir, una parte de las habitaciones se comercializan en la fórmula de condominio y la otra de forma tradicional. Po otra parte muchos promotores se están percatando de las grandes posibilidades de negocio que ofrece la figura de los condo-hoteles, puesto que entre las ventajas más importantes se encuentra la de trasladar parte de sus costes al inversor, al vender las unidades como condominio pudiendo de tal modo disminuir su financiación externa, la facilidad de cerrar un acuerdo con un operador hotelero puesto que el reparto del riesgo de la inversión se realiza entre propietarios, promotor y operador hotelero, la ubicación de éstos en destinos vacacionales exclusivos o zonas urbanas caras y de lujo. Para los propietarios de los apartamentos la ventaja más importante es la de poder disfrutar de una segunda residencia durante un periodo estipulado beneficiándose del mantenimiento, las instalaciones y servicios complementarios propios de los hoteles de la compañía en destinos atractivos. Y cuando no ocupan tales estancias la de obtener un beneficio de su inversión al recibir un porcentaje de los ingresos que la cadena hotelera obtiene por la explotación del apartamento.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: MAS JUZGADOS

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MAS JUZGADOS

Con el fin de fomentar el mercado de alquiler, el Ministerio de la Vivienda en colaboración con el Ministerio de Justicia pretende modificar la ley procesal en materia de vivienda, haciendo uso de los juicios rápidos para la reclamación de deudas y creando los diez primeros juzgados destinados a agilizar los desahucios y el desalojo de los inquilinos morosos. De momento se desconoce en qué comunidades autónomas comenzarán a funcionar estos tribunales especiales y los plazos de ejercicio de la acción de reclamación de rentas y desahucio.
Ya en el año 2003, se reformó la ley de Enjuiciamiento Civil introduciendo la novedad de las Oficinas de Señalamiento Inmediato que se encargarían de desarrollar funciones de registro y reparto de demandas, señalamiento de vistas, comparecencias y actuaciones en procedimientos de desahucio. Se desconoce si el Ministerio de Vivienda, contará con estas Oficinas de Señalamiento para agilizar la acción de desahucio por impago de rentas. Estas medidas harán posible que el propietario (al tener mayor seguridad y garantía jurídica), deje de temer en convertirse en arrendador. Con ello crecerá la oferta de alquiler y por ende bajará el precio de venta de los inmuebles.
Es un hecho notorio el que para dinamizar el mercado de alquiler en España, se ha de conseguir la agilización de los desahucios de inquilinos morosos.
No se puede consentir que nuestra ley procesal, con la que a día de hoy contamos, sirva al inquilino moroso como mecanismo para permanecer más tiempo en la vivienda, con el consabido perjuicio para el arrendador. Se hace necesario garantizar al propietario de la vivienda, que en caso de impago de su inquilino podrá resolver el contrato de arrendamiento y desahuciar al inquilino moroso de una forma urgente y rápida.
A día de hoy un desahucio tarda un promedio de un año en hacerse efectivo. No podemos dejar de olvidar que muchos de los propietarios que alquilan un inmueble de su propiedad, necesitan de modo urgente que le abonen las rentas impagadas y que el inquilino moroso “profesional o no” desaloje su vivienda alquilada para poder atender otros pagos o inversiones, cómo por ejemplo el pago de la hipoteca de la vivienda en la que reside con su familia. Son ya muchos los propietarios, los que dada la tardanza de los juzgados, se han visto abocados a vender su casa para poder hacer frente al pago de su hipoteca, tras llevar un año sin percibir las rentas del inmueble que tenían arrendado. Desde la firma del contrato de arrendamiento, contaban con esos ingresos para hacer frente al pago de su hipoteca.