TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: PREVENCION DEL FRAUDE FISCAL. LEY DE MEDIDAS DE PREVENCION DEL FRAUDE FISCAL

PREVENCION DEL FRAUDE FISCAL EN EL SECTOR INMOBILIARIO.

Uno de los proyectos que están en estudio por parte del Gobierno para erradicar el fraude fiscal y detectar las irregularidades en el sector inmobiliario y las tramas de fraude en el IVA es La Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal.
Sin duda, uno de los grandes referentes del Anteproyecto de Ley de Medidas para la Prevención del Fraude Fiscal, es el fraude en el sector inmobiliario.
No es la primera vez que los Gobiernos y Hacienda sitúan el sector inmobiliario en su punto de mira; estos no han de olvidar que las medidas preventivas del fraude fiscal han de resultar operativas.
Es decir, la investigación del fraude fiscal requiere dos componentes importantes: medios humanos, y colaboración ciudadana.
Respecto al primero de los componentes cabe destacar que España es uno de los países europeos con menor número de funcionarios de Hacienda por habitante.
En cuanto al segundo elemento necesario, señalar que el último Barómetro Fiscal realizado por el Instituto de Estudios Fiscales pone de manifiesto que un 64% de los españoles no informaría a Hacienda en caso de enterarse de que personas de su entorno están cometiendo un importante fraude fiscal, mientras que el porcentaje que sí colaboraría sólo alcanza el 7%.
Por otro lado respecto a las novedades que introduce el referido anteproyecto, todas ellas se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles.
Así por ejemplo en las operaciones de compraventa se deberán incluir en la escritura pública los medios de pago utilizados en la compra de un inmueble y el NIF de los que intervienen para poder inscribirla en el Registro de la Propiedad, para permitir su correcta identificación..
En idéntico sentido los contratos de arrendamiento y de suministro de energía eléctrica habrán de incluir la referencia catastral de la vivienda.
La efectividad de que se establezca la obligatoriedad de la consignación del NIF y de los medios de pago empleados en las escrituras notariales relativas a actos y contratos sobre bienes inmuebles, queda garantizada al establecerse como requisito necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad de tales escrituras.

TRIBUNA ONMOBILIARIA: COMPRAVENTA DE VIVIENDA NUEVA SOBRE PLANO

COMPRAVENTA DE VIVIENDA NUEVA SOBRE PLANO.

Una de las situaciones más frecuentes en la que nos encontramos los que pretendemos adquirir un inmueble, es la de comprarlo sobre plano.
La venta sobre plano, constituye un contrato por el que el promotor o constructor se obliga, a cambio de un precio, a entregar una vivienda en proyecto o en construcción, una vez terminada.
Se trata de una modalidad característica de compraventa de cosa futura, que pertenece a la subespecie de aquellos contratos en los que el vendedor asume la obligación preparatoria, de construir o promover la construcción de la cosa a entregar y ello lo convierte en un contrato complejo y lo somete a algunas normas propias del contrato de ejecución de obra, combinado con las de la compraventa.
A la hora de decidirnos por comprar una vivienda ‘sobre plano’, es importante solicitar al promotor la siguiente información: los datos de inscripción de la constructora en el Registro Mercantil, el proyecto técnico aprobado, la licencia de edificación, la cédula urbanística, los planos generales y detallados de la vivienda, las instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones, la memoria de las calidades, el certificado del Registro de la Propiedad que refleje la inscripción de obra nueva y la titularidad del vendedor, la situación de cargas y gravámenes de la finca, el precio total, la forma de pago, así como la póliza de seguro o un aval bancario que garantice las cantidades entregadas a cuenta más los intereses.

La publicidad facilitada por la constructora, en la que nos detalla la existencia de Club social, piscinas, pistas de tenis, etc, sobre viviendas de nueva construcción, vincula a ésta dado que tiene carácter contractual. Por ello de cara a que la constructora se obligue a cumplir todo lo que oferte en los mismos, es conveniente conservar todos los anuncios y folletos de la promoción por si deseamos efectuar después alguna reclamación en vía amistosa o judicial.

CONSULTA COMPRAVENTA: QUIEN HA DE PAGAR LA PLUSVALIA

VOY A COMPRAR UNA CASA MEDIANTE CONTRATO DE ARRAS. QUERIA PREGUNTAR QUE A QUIEN LE CORRESPONDE EL PAGO DE LA PLUSVALÍA, EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA. ¿PUEDE EL VENDEDOR OBLIGARME A PAGAR LA PLUSVALIA EN EL CASO DE QUE LE CORRESPONDA A EL HACER FRENTE A ESE IMPUESTO?

Debemos partir de la base de que es el vendedor el obligado al pago de la plusvalía.
En este sentido la Ley de Haciendas Locales y la Ley General Tributaria señalan que en las transmisiones gravosas quien debe pagar la plusvalía es el vendedor, y que los elementos de la obligación tributaria no podrán ser alterados por pactos o convenios entre los particulares.
Es frecuente que las partes se pongan de acuerdo y pacten que el vendedor asuma unos gastos de la transacción y el comprador otros.
En idéntico sentido, muchas Audiencias Provinciales han declarado en sus sentencias que la cláusula que obligaba al comprador a pagar la plusvalía es abusiva y nula
Por regla general y como consejo jurídico debemos tener en cuenta, que salvo pacto en contrario, al vendedor le corresponde pagar la Plusvalía y debe estar al corriente del pago del IBI.

TRIBUNA ABC INMOBILIARIO: JUICIOS DE DESAHUCIO MAS RAPIDOS

JUICIOS DE DESAHUCIO MAS RAPIDOS

Muchos propietarios de inmuebles de la Comunidad de Madrid que deseen arrendar los mismos, se alegraran al conocer que a partir de enero de 2008, contaran con seis nuevos juzgados especializados en procedimientos de desahucio que se encargaran de atender y agilizar las demandas por impago de rentas y desahucio.

En la Comunidad de Madrid los propietarios de inmuebles arrendados, a través del juicio de desahucio, tardan de doce a dieciocho meses en desahuciar a un inquilino moroso.
En otras comunidades autónomas, cómo Cataluña, esta medida de incorporar nuevos Juzgados no se va implantar, dado que según últimas manifestaciones del Tribunal Superior de Justicia los casos de desahucio se resuelven en menos de tres meses.
Para poder disfrutar de este tipo de juicios rápidos, se agilizaran las notificaciones, se limitara el plazo que el inquilino dispone para pedir asistencia legal gratuita, no pudiendo servirse de ello para retrasar el proceso, se acortara el plazo para que los inquilinos paguen las rentas impagas desde notificación de sentencia de dos meses a quince días. Uno de los problemas que cuenta a día de hoy, el propietario/arrendador es que para poder presentar una demanda de desahucio, nuestra regulación jurisprudencial establece que desde que se produce el impago ha de esperar al menos dos meses para presentar la misma. El Ministerio de Vivienda pretende reducir ese plazo de dos meses a un mes para que la propiedad tras acreditar ese impago pueda presentar la correspondiente demanda de desahucio solicitando las rentas impagadas y el desalojo del inquilino moroso.
Respecto al objetivo de agilizar las notificaciones, se pretende recortar los plazos de notificación existentes desde que el arrendador presenta la demanda, se admite ésta a tramite, y se le comunica al arrendatario moroso. Respecto a la celebración de la vista, no se va a posibilitar aplazar ésta en el caso de que el inquilino moroso no se presente a la misma.
Una argucia legal aprovechada por los inquilinos morosos para retrasar los juicios de desahucio, y por ende su lanzamiento, es la de solicitar asistencia jurídica gratuita el mismo día del juicio. Esta solicitud obliga a los jueces a tener que esperar a que el Colegio de Abogados le nombre un abogado de oficio. Para evitar esto y no se dilate la espera del arrendador en recuperar la posesión de su inmueble arrendado, se fijará un plazo para que el inquilino puede solicitar defensa jurídica gratuita antes de la celebración del juicio para que pueda celebrarse en debida forma y respetando el derecho a la defensa letrada del inquilino moroso en el plazo previsto.
Asimismo se pretende recortar el plazo del lanzamiento del inquilino moroso tras dictar el Juez correspondiente sentencia condenatoria, por la que el inquilino moroso deba desalojar la vivienda arrendada por impago de rentas.