AGENTES INMOBILIARIOS: DURACIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE AGENCIA. INDEMNIZACIONES.
DURACIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE AGENCIA. INDEMNIZACIONES POR PERDIDA DE CLIENTELA. El artículo 23 de la Ley del contrato de agencia determina que dicho contrato puede pactarse bien por tiempo indefinido bien por tiempo determinado, si bien, si en el contrato no se hace constar ninguna cláusula que determine su temporalidad, se entenderá concertado por tiempo indefinido.
Si el contrato se ha pactado por tiempo determinado, transcurrido el mismo se extingue sin necesidad de ningún otro requisito. Si el contrario se ha pactado por tiempo indefinido, la denuncia unilateral de una de las partes será suficiente para dar por extinguido el contrato, siempre y cuando se respete el plazo de preaviso a la otra parte estipulado a tal efecto y esta comunicación se realice por escrito indicando la fecha a partir de la cual queda extinguido el contrato.
La muerte o declaración de fallecimiento, tanto del agente como del empresario principal, será asimismo causa de extinción del contrato, si bien tendrán tratamiento distinto según se trate de la muerte o declaración de fallecimiento del agente o del empresario principal.
La consecuencia más relevante que se produce una vez finalizado el contrato de agencia es el devengo de las indemnizaciones (por clientela y por daños y perjuicios) a favor del agente.
El artículo 28 de la citada Ley establece la posibilidad de que una vez finalizado el contrato, sea de duración determinada o indefinida, se compense al agente con la que expresamente denomina indemnización por clientela además de la establecida a favor de éste por los posibles daños y perjuicios que pudiera haber sufrido por la extinción del contrato.
1. Supuestos en los que procede la indemnización por clientela.
La indemnización por clientela contenida en el artículo 17 de la Directiva Europea 86/653/CEE del Consejo de 18 de diciembre de 1986 y en el artículo 28 de la Ley del contrato de Agencia, trata de compensar económicamente al agente comercial a quien se le extingue su contrato el hecho de haber aportado nuevos clientes al empresario o haber incrementado el volumen de operaciones con la clientela preexistente, en general, o con el grupo específico de clientes que tuviera asignados. Circunstancia que permite al empresario beneficiarse de esa situación prescindiendo del agente que ha llevado a cabo dicha tarea.
El agente tendrá derecho a la citada indemnización:
a) Cuando el empresario rescinda el contrato sin causa imputable al agente.
b) En caso de rescisión del contrato de agencia por muerte o declaración de fallecimiento del agente. En este caso, serán sus herederos quienes que tengan derecho a recibir la indemnización por clientela.
c) En general, no tendrá derecho al abono de esta clase de indemnización cuando la rescisión del contrato lo sea por voluntad del agente. Sin embargo, sí tendrá derecho a aquella cuando su rescisión voluntaria lo sea por haber incurrido la empresa en un incumplimiento grave de sus obligaciones legales o contractuales; por causas de edad, enfermedad o invalidez del agente, cuando, debido a las mismas, no pueda exigírsele razonablemente la continuidad en su actividad de mediación.
d) No procederá la indemnización por clientela cuando el cese del contrato lo sea por haber cedido el agente su actividad a otro por traspaso de la agencia, efectuada con consentimiento del empresario.
Los condicionamientos para percibir esta indemnización por clientela son en primer lugar, haber aportado nuevos clientes al empresario; en segundo lugar, haber incrementado el volumen de las operaciones de comercio con la clientela; en tercer lugar, que la actividad anteriormente desarrollada por el agente pueda continuar produciendo ventajas sustanciales al empresario principal y por último, que la indemnización resulte equitativamente procedente por las circunstancias que concurran.
Uno de los aspectos que podríamos plantearnos es si la citada indemnización puede ser renunciada por el agente y los posibles efectos que conllevaría una renuncia de este derecho. Para establecer si ello es posible hemos de estudiar en profundidad el carácter de la Ley de 27 de mayo de 1992 reguladora del contrato de Agencia así como la Directiva Europea 86/653/CEE del Consejo de 18 de diciembre de 1986.
Si el contrato se ha pactado por tiempo determinado, transcurrido el mismo se extingue sin necesidad de ningún otro requisito. Si el contrario se ha pactado por tiempo indefinido, la denuncia unilateral de una de las partes será suficiente para dar por extinguido el contrato, siempre y cuando se respete el plazo de preaviso a la otra parte estipulado a tal efecto y esta comunicación se realice por escrito indicando la fecha a partir de la cual queda extinguido el contrato.
La muerte o declaración de fallecimiento, tanto del agente como del empresario principal, será asimismo causa de extinción del contrato, si bien tendrán tratamiento distinto según se trate de la muerte o declaración de fallecimiento del agente o del empresario principal.
La consecuencia más relevante que se produce una vez finalizado el contrato de agencia es el devengo de las indemnizaciones (por clientela y por daños y perjuicios) a favor del agente.
El artículo 28 de la citada Ley establece la posibilidad de que una vez finalizado el contrato, sea de duración determinada o indefinida, se compense al agente con la que expresamente denomina indemnización por clientela además de la establecida a favor de éste por los posibles daños y perjuicios que pudiera haber sufrido por la extinción del contrato.
1. Supuestos en los que procede la indemnización por clientela.
La indemnización por clientela contenida en el artículo 17 de la Directiva Europea 86/653/CEE del Consejo de 18 de diciembre de 1986 y en el artículo 28 de la Ley del contrato de Agencia, trata de compensar económicamente al agente comercial a quien se le extingue su contrato el hecho de haber aportado nuevos clientes al empresario o haber incrementado el volumen de operaciones con la clientela preexistente, en general, o con el grupo específico de clientes que tuviera asignados. Circunstancia que permite al empresario beneficiarse de esa situación prescindiendo del agente que ha llevado a cabo dicha tarea.
El agente tendrá derecho a la citada indemnización:
a) Cuando el empresario rescinda el contrato sin causa imputable al agente.
b) En caso de rescisión del contrato de agencia por muerte o declaración de fallecimiento del agente. En este caso, serán sus herederos quienes que tengan derecho a recibir la indemnización por clientela.
c) En general, no tendrá derecho al abono de esta clase de indemnización cuando la rescisión del contrato lo sea por voluntad del agente. Sin embargo, sí tendrá derecho a aquella cuando su rescisión voluntaria lo sea por haber incurrido la empresa en un incumplimiento grave de sus obligaciones legales o contractuales; por causas de edad, enfermedad o invalidez del agente, cuando, debido a las mismas, no pueda exigírsele razonablemente la continuidad en su actividad de mediación.
d) No procederá la indemnización por clientela cuando el cese del contrato lo sea por haber cedido el agente su actividad a otro por traspaso de la agencia, efectuada con consentimiento del empresario.
Los condicionamientos para percibir esta indemnización por clientela son en primer lugar, haber aportado nuevos clientes al empresario; en segundo lugar, haber incrementado el volumen de las operaciones de comercio con la clientela; en tercer lugar, que la actividad anteriormente desarrollada por el agente pueda continuar produciendo ventajas sustanciales al empresario principal y por último, que la indemnización resulte equitativamente procedente por las circunstancias que concurran.
Uno de los aspectos que podríamos plantearnos es si la citada indemnización puede ser renunciada por el agente y los posibles efectos que conllevaría una renuncia de este derecho. Para establecer si ello es posible hemos de estudiar en profundidad el carácter de la Ley de 27 de mayo de 1992 reguladora del contrato de Agencia así como la Directiva Europea 86/653/CEE del Consejo de 18 de diciembre de 1986.
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