CONSULTA ARRENDAMIENTOS URBANOS: PRORROGA FORZOSA

VOY A ARRENDAR UNA CASA EN LA PLAYA, ¿PUEDO PACTAR LA DURACIÓN POR UN AÑO O SOLO POR EL VERANO SI ES DE TEMPORADA? ¿SI ES POR UN AÑO PUEDEN OBLIGARME A LA PRÓRROGA DE CINCO AÑOS?

El arrendamiento de temporada tiene la duración que pacten las partes, y que, perfectamente, puede ser de un año, porque no es el plazo lo que caracteriza este contrato y le distingue del contrato de arrendamiento de vivienda sino el fin, el uso de la finca, y que ésta no se alquile para vivir en ella de forma permanente y necesaria, sino para habitarla discontinuamente, en determinadas épocas o dependiendo de circunstancias determinadas que deberán constar en el contrato, por ejemplo, en este caso para pasar las vacaciones de verano o los fines de semana durante todo el año, como segunda residencia permanente...
El derecho que otorga la ley al inquilino posibilitando que éste prorrogue el contrato anual hasta que alcance la duración de cinco años no se aplica al arrendamiento de temporada, puesto que esta es una medida que se ha adoptado para preservar el interés social de la necesidad de vivienda que no concurre en los arrendamientos de temporada.
Diremos que incluso, a veces, fraudulentamente, por parte de los arrendadores se está utilizando esta modalidad contractual, la de temporada, para encubrir verdaderos arrendamientos de vivienda, y evitar así que el arrendamiento alcance la duración de cinco años, con la dificultad que conlleva la prueba de la verdadera intención de los contratantes en el momento de la celebración del contrato.
Vivo en una vivienda alquilada y en breve va a finalizar el arrendamiento, en el contrato dice que tengo opción de compra de la misma, ¿ que tengo que hacer para comprarla?
Debe Vd. en primer lugar comunicar al arrendador su voluntad de ejercitar el derecho de opción de compra antes de que finalice el plazo que hayan pactado, porque si transcurre el plazo pactado y no lo ha hecho caducará su derecho a adquirir la vivienda.
Si no se estableciese plazo para el ejercicio de la opción de compra en el contrato de arrendamiento, se entenderá que su duración podrá alcanzar la de la totalidad del arrendamiento pero no se extenderá a la duración de las prórrogas trianuales posteriores.
Esta comunicación, que recomiendo se haga mediante burofax, para poder acreditar tanto la fecha en que se hace como el contenido de la misma, será suficiente para que el contrato de compraventa quede perfeccionado, siempre y cuando en el contrato de arrendamiento se haya estipulado el precio de la futura adquisición.
Puesto que, son numerosos los contratos en los que se establecen cláusulas que dicen que “se podrá acordar la opción de compra del inmueble una vez extinguido el arrendamiento”, o similares, y que no constituyen en sí mismas ningún derecho de opción de compra sino únicamente una manifestación de intenciones.
Por tanto la opción tiene que ser una verdadera oferta de compra que solo requiera la aceptación por parte del inquilino o comprador dentro del plazo pactado, sin que el arrendador/vendedor pueda hacer nada para evitar o frustrar esa compraventa.
Incluso este derecho de opción de compra puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad para, de esta forma, poder oponerlo a terceros, por ejemplo si el arrendador vende la vivienda a otras personas sin haberse agotado el plazo para el ejercicio del derecho de opción.