CONSULTA COMPRAVENTA. SUPERFICIE CONSTRUIDA

COMO COMPRADOR FIRME UN CONTRATO DE COMPRAVENTA A TRAVES DE UNA INMOBILIARIA EN EL QUE SEÑALABA QUE EL INMUEBLE TIENE 200 METROS DE SUPERFICIE CONSTRUIDA, Y POSTERIORMENTE SEÑALA QUE LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DEL GARAJE Y TRASTERO ES DE 30 METROS ¿HE DE ENTENDER QUE ESOS 30 METROS CUADRADOS SE ENCUENTRAN INCLUIDOS EN LOS 200 METROS CUADRADOS ANTERIORES?

En orden a responder a su consulta hemos de comenzar subrayando las diferencias existentes entre la denominada superficie útil, superficie construída y superficie total.
Por superficie útil se entiende la superficie del suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos (muros o paredes) con el exterior o de otras viviendas o locales, incluyendo la mitad de la superficie del suelo o de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, como es el caso de terrazas, balcones y tendederos, y excluyendo la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores, fijos o móviles.
La superficie construida es la superficie útil sin excluir el espacio ocupado por los elementos interiores e incluyendo los elementos exteriores al cien por cien o al cincuenta por ciento según se trate de cerramiento de fachada o de cerramiento compartido con otras viviendas o locales.
Y, por último, la superficie total es la superficie de la vivienda más la de los elementos de la comunidad divididos entre todos los propietarios.
Esta distinción es de gran importancia a la hora de proporcionar una clara información al consumidor, comprador de una vivienda, y así lo entiende el “Real Decreto 515/1.989 sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamientos de viviendas” en su artículo 4.3 en el que establece que las agencias inmobiliarias deben tener a disposición del público la descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y la descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
En este sentido la jurisprudencia ha manifestado, (entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de marzo de 2.002) que si únicamente se recoge la referencia a la superficie, sin expresar si dicha superficie corresponde a los metros construidos o los metros útiles, debe interpretarse que se trata de superficie útil, dado que el Real Decreto antes referido exige que se suministre este dato, por lo que de no constar claramente en la cláusula de que tipo de superficie se trata, debe interpretarse en contra de la parte que la ha redactado, como dispone el artículo 10 de la Ley 26/1.984.
Una vez realizadas estas aclaraciones y en relación a la consulta en particular, si el documento indica que el inmueble tiene 200 metros de superficie construida, y posteriormente que la superficie construida del garaje y trastero es de 30 metros, debemos entender que esos 30 metros cuadrados no se encuentran incluidos en los 200 metros cuadrados anteriores, sino que el garaje y trastero ocupan otros 30 metros cuadrados y que, probablemente el fondo de la plaza de garaje sea el trastero, teniendo en cuenta que una plaza de garaje suele ocupar no más de catorce metros cuadrados.
En cualquier caso habría que ver la descripción de la vivienda que se hace en la escritura pública, puesto que a veces ocurre que las Notas Simples Registrales no ofrecen una descripción detallada y completa de las mismas.