CONSULTA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. COMO SE CALCULAN LOS GASTOS DE COMUNIDAD DE CADA COMUNERO

SOY PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA SOMETIDA AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. QUERIA PREGUNTARLES COMO SE CALCULAN LOS GASTOS DE COMUNIDAD QUE ME CORRESPONDEN ASUMIR COMO PROPIETARIO DE LA FINCA.

Las cuota de participación que le corresponde a cada copropietario en una Comunidad de propiedad horizontal, según la ley, viene determinada por los siguientes criterios: la superficie útil del piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Si bien, estos parámetros que establece la ley lo que pretenden es el respeto a los principios de igualdad y proporcionalidad, siendo así que debe ostentar una cuota más alta aquel propietario cuyo piso ostente un mayor valor que los restantes del edificio, pudiendo existir otros criterios que sirvan para delimitar esta circunstancia en atención al caso concreto.
Así, entre otros, podemos señalar la altura del piso, la orientación, la luminosidad, etc. que atribuyen un mayor valor de mercado a ese piso en relación con los demás, pues de todos es sabido que un piso orientado al sur, exterior, o con vistas al mar, tiene mayor valor que otro del mismo edificio que esté orientado al norte y que tenga vistas a un patio de manzana.
Estos criterios pueden englobarse en lo que la ley contempla como “situación del piso”.
Respecto al uso que se efectúa de los elementos comunes del inmueble, es habitual que si existen fincas que no van a utilizar determinados servicios comunes, se les exima de contribuir a los gastos, de forma que se altere el sistema legal y no se reparta el gasto en función de la cuota de participación. Este sistema de reparto distinto del legal se suele aplicar a los locales, que habitualmente no usan los elementos comunes como patios, escaleras, ascensores, etc.
Las cuotas de participación, por tanto, son diferentes de los coeficientes de propiedad, que se fijan en el Título constitutivo y que se establecen teniendo en cuenta criterios objetivos de construcción arquitectónica, y que no varían salvo que la finca se agrupe, segregue o divida, siendo así que las cuotas de participación pueden modificarse por los copropietarios de común acuerdo mediante el voto unánime en Junta.
La modificación de las cuotas de participación por unanimidad de los copropietarios suele ser de difícil obtención, puesto que el vecino que tenga una menor cuota y por tanto, pague menos cantidad en concepto de gastos o derramas, no votará a favor de su modificación evitando así la misma.
Por este motivo, y a fin de evitar desigualdades y abusos, cualquier copropietario que vea perjudicados sus intereses por la atribución de una cuota superior a la que le corresponde o al revés, podrá acudir a los Tribunales, y solicitar del juez la alteración de las cuotas, una vez denegado el acuerdo de variación de la mismas en Junta. El juez atendiendo a las pruebas practicadas podrá alterar las cuotas siempre y cuando se observe que las cuotas establecidas vulneraban los principios de igualdad y proporcionalidad.
Otro supuesto en el que los copropietarios pueden acudir al juez para modificar las cuotas de participación es cuando el promotor ha establecido las cuotas en su beneficio, siendo él quien ha inscrito el título constitutivo de la finca.
La demanda debe dirigirse contra todos los copropietarios que se nieguen a la modificación puesto que podrían verse afectados directamente por la sentencia todos ellos en sus cuotas de participación, como consecuencia lógica de la variación de la cuota del litigante.
Por último hemos de señalar que las modificaciones que se puedan efectuar en cada piso o local y que aumenten el valor del mismo no implican un aumento de la cuota de participación salvo que de esas mejoras se derive un mayor uso de los elementos comunes del inmuebles, en cuyo caso, sí deberá aumentarse la cuota de participación en los gastos comunes del inmueble, por ejemplo cuando los trasteros o buhardillas empiezan a utilizarse como viviendas y se transmiten o alquilan a otras personas o se anexionan a la vivienda inferior, con independencia de que legalmente sea posible.