CONSULTA FISCAL: VALORACION DE USUFRUCTO

SOMOS TRES COOPROPIETARIOS LOS QUE VAMOS A VENDER UN INMUEBLE. LOS PROPIETARIOS SON MI MADRE, MI HERMANA Y YO. MI MADRE DE 63 AÑOS TIENE EL 50 % DEL PLENO DOMINIO Y 1/6 EN USUFRUCTO. MI HERMANA TIENE 1/6 DE PLENO DOMINIO Y 1/12 PARTE EN NUDA PROPIEDAD. YO TENGO AL IGUAL QUE MI HERMANA 1/6 DE PLENO DOMINIO Y 1/12 PARTE EN NUDA PROPIEDAD. EL COMPRADOR NOS TIENE QUE HACER TRES CHEQUES PERO NO SABEMOS CUAL ES EL IMPORTE QUE NOS CORRESPONDE A CADA UNO, NI COMO SE VALORA EL USUFRUCTO DE NUESTRA MADRE.

La solución en la siguiente:

MARIA DEL CARMEN ……………………….130.400 €

50% Pleno dominio: 120.000 €

Usufructo 1/6 parte (63 años): 10.400 €

LUIS ALBERTO ……………………………… 54.800 €

Pleno dominio 1/6: 40.000 €

Nuda Propiedad 1/12 parte (usufructuaria 63 años): 10.800 €

MARIA DEL CARMEN ………………………. 54.800 €

Pleno dominio 1/6: 40.000 €

Nuda Propiedad 1/12 parte (usufructuaria 63 años): 10.800 €

NOTAS

1º.- Desmembración del dominio en nuda propiedad y usufructo.

VALORACIÓN A EFECTOS TRIBUTARIOS (se aplica según normas del ITP y AJD):

- Si el usufructo es temporal (-menos frecuente y, este no es el caso-) se valorará en un 2% del valor total del bien por cada año de duración, no pudiendo superar el 70% del valor del bien.

- Si el usufructo es vitalicio, partiendo de un valor máximo del 70% del valor de bien, se reduce un 1% por cada año que el usufructuario supere los 20 años. El resultado no puede ser menor del 10% del valor total del bien.

Es decir:

Usufructuario menor de 20 años: valoración usufructo 70%

Usufructuario de 20 años: valoración usufructo 69%

Usufructuario de 40 años: valoración usufructo 49%

Usufructuario de 60 años: valoración usufructo 29 %

Usufructuario de 79 años: valoración usufructo 10%

Usufructuario mayor de 80 años: valoración usufructo 10%

- Lógicamente, el nudo propietario tiene el resto del % hasta completar el 100% del valor del bien. Es decir, el valor de la nuda propiedad se computa siempre por la diferencia entre el valor total del bien y el del usufructo.

2º.- EN EL MOMENTO DE LA VENTA DEL INMUEBLE, SE PRODUCIRÁ UNA GANANCIA PATRIMONIAL QUE DEBERÁ TRIBUTAR EN EL IRPF (Renta), cuya valoración se hará de la siguiente manera:
La regla general que deberán aplicar tanto el usufructuario como el nudo propietario, para el cálculo de la ganancia patrimonial será la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición (en caso de adquisición "mortis causa", el valor de adquisición será el fijado en la escritura de partición de herencia).