CONSULTA URBANISMO: USO POR VECINO DE PARED DE MEDIANERIA, Y COLOCACION DE TERRAZA CON MIRAS AL INMUEBLE DEL VECINO

TENGO UN HIJO QUE HA ADQUIRIDO UN CHALET EN UN PUEBLO DE LA PROVINCIA DE GUADALAJARA, Y SE ENCUENTRA QUE EL VECINO DEL CHALET DE AL LADO ESTÁ HACIENDO UNAS OBRAS, PARA LAS CUALES ESTÁ APROVECHANDO LA PARED DE MEDIANERÍA, EN ALGUNOS SITIOS ESTÁ INCUSO OCUPANDO EL TOTAL DEL GROSOR DE LA PARED Y EN OTROS DEJA UN PEQUEÑO MARGEN. ADEMÁS HA MONTADO UNA TERRAZA CON MIRAS AL CHALET DE MI HIJO. DÍGANME SI ESTAS OBRAS SON CORRECTAS Y SI NO LO SON QUE DEBEMOS HACER.

La pared medianera es la pared común que divide dos fincas pertenecientes a diferentes propietarios y a cada uno se le otorga la facultad de usar de ella en proporción al derecho que tiene, así, si ésta divide dos edificaciones diferentes, cada uno de los dos propietarios podrá apoyar en ella su edificación o introducir vigas hasta la mitad del espesor de la misma, siempre y cuando no impida el uso de la pared por el otro propietario.

A su vez, y según establece nuestro Código Civil, el que realiza las obras en la pared medianera tiene que haber obtenido el consentimiento del otro propietario de la pared y si no lo obtuviese, debería ser un perito quien establezca las condiciones necesarias para que la obra no perjudicase al otro medianero.

Partiendo, por tanto, de que pared es medianera, le corresponde a su hijo una facultad de uso sobre la mitad de esa pared, y al no respetar el vecino la misma, podría ejercitar una acción contra él, demandarle, para evitar la inmisión que éste efectúa sobre su propiedad, que no tiene porqué ser admitida por su hijo.

En cuanto a la terraza que el vecino se ha hecho con vistas a la casa de su hijo, deberíamos ver cual es la distancia existente entre la misma y la propiedad de su hijo puesto que el Código Civil prohíbe abrir ventanas o balcones con vistas rectas a fincas vecinas a menos de dos metros de distancia desde la pared en la que se construyen y la propiedad ajena y tampoco permite tener vistas de costado u oblicuas sobre la propiedad ajena a menos de sesenta centímetros de distancia.

Si no hubiese guardado el vecino estas distancias su hijo podría interponer una acción negatoria de servidumbre de luces y vistas.

La acción negatoria de servidumbre es una acción real que compete al dueño de la finca libre sobre la cual se pretende, por otro, disfrutar de la servidumbre, para que se declare la libertad de la finca, se condene al demandado a cesar en la perturbación y se le aperciba de que en lo sucesivo se abstenga de realizar tales actos de perturbación del derecho del dueño con el uso de servidumbres que no existen.

Según reiterado criterio jurisprudencial, el ejercicio de la acción negatoria requiere que el actor justifique en principio su derecho de propiedad, mediante la presentación del correspondiente título, y que pruebe la perturbación que el demandado le haya causado en el goce de su propiedad, (la existencia de una terraza con vistas sobre su propiedad a inferior distancia de la permitida), no siendo preciso en cambio que pruebe el actor la inexistencia de la servidumbre o derecho real pretendido por el tercero, pues es principio de Derecho que la propiedad se presume libre y que el que sostiene la existencia de limitaciones a la misma es quien debe probarlas, como excepción del principio general de que la prueba incumbe al actor.